Wie een in Nederland gelegen onroerende zaak verkrijgt, betaalt daarover meestal overdrachtsbelasting. De Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) geeft daarvoor regels. Artikel 2 definieert de belastbare feiten. Artikel 8 bepaalt voor een drietal categorieën het tijdstip van de verkrijging en artikel 9 geeft het voorschrift over de waarde waarover belasting wordt geheven.
De belasting wordt per verkrijging geheven. Als een onroerende zaak meerdere keren wordt verhandeld vormt iedere verkrijging een belastbaar feit, echter steeds bij een andere verkrijger. Niettemin voorziet artikel 13 in een regeling die zo’n repeterende heffing matigt. De verkrijgingen mogen dan op basis van de huidige regeling maximaal zes maanden uit elkaar liggen. Op grond van conjuncturele omstandigheden kan die termijn worden gewijzigd.
Voorbeeld:
X verkrijgt op 1 februari een bestaande onroerende zaak voor € 250.000, geheven wordt over € 250.000. Op 27 april van hetzelfde jaar verkoopt en levert X aan P voor € 310.000. De heffing vindt nu plaats over € 310.000 verminderd met € 250.000 ofwel over € 60.000. P levert op 1 september aan Q voor € 360.000. Heffing over € 360.000 min € 60.000 ofwel over € 300.000. Het bedrag van € 250.000 van 1 februari komt niet op de grondslag van 1 september in aftrek, aangezien de verkrijging van 1 februari niet valt binnen de termijn van zes maanden.
Wat vindt u in de Vakstudie?
De heffing van overdrachtsbelasting wordt bij de tweede (of volgende) verkrijging beperkt tot het verschil tussen de gewone maatstaf van heffing en het bedrag waarover bij de overige verkrijging overdrachtsbelasting of omzetbelasting is verschuldigd geworden. Als op de vorige verkrijging het verlaagde tarief van toepassing was ingevolge art. 14, tweede lid WBR geldt evenwel een belastingvermindering in plaats van een maatstafvermindering, zoals aan de orde komt bij aant. 12.
Vereist is dat de verkrijgingen elkaar binnen een bepaalde termijn opvolgen. De wetgever heeft die termijn enige malen gewijzigd. Aant. 2 gaat in op de termijn waarbinnen de verkrijgingen elkaar moeten opvolgen. Momenteel geldt een termijn van zes maanden. Voor woningen die in het jaar 2011 werden verkregen gold een termijn van 12 maanden. Het effect van deze maatregel werkte dus uiterlijk door tot en met 31 december 2012. Voor verkrijgingen tussen 31 augustus 2012 en 1 januari 2015 gold een termijn van 3 jaar. Deze tijdelijke maatregel zag op woningen en niet-woningen en kon dus nog doorwerken tot en met 2017.
Ondergrond en opstallen e.d. worden voor de toepassing van de regeling als een en hetzelfde goed beschouwd.
Voor een vermindering van de grondslag geldt voorts het vereiste dat sprake is van dezelfde zaken die kort na elkaar worden verkregen. Zie over dezelfde zaken aant. 3.
In aant. 4 wordt nader ingegaan op het voorkomen van cumulatie van overdrachtsbelasting met schenk- en erfbelasting. De verschuldigde overdrachtsbelasting moet niet in mindering hebben gestrekt van schenk- en erfbelasting. Aant. 5 gaat in op cumulatie met omzetbelasting. De verschuldigd geworden omzetbelasting moet niet door de vorige verkrijger geheel of gedeeltelijk in aftrek kunnen worden gebracht op de voet van artikel 15 van de Wet OB 1968. Veranderd gebruik kan naderhand alsnog tot aftrek leiden.
Vermindering kan worden ingeroepen als over de vorige verkrijging belasting is verschuldigd. Daarbij is niet van belang of deze belasting daadwerkelijk is voldaan. Deze verschuldigdheid komt aan de orde in aant. 6.
Aant. 7 gaat over de verkrijging van een woning in aanbouw van een particulier, niet zijnde een btw-ondernemer.
Belasting waarvan de heffing achterwege is gebleven als gevolg van een vrijstelling, kan niet geacht worden verschuldigd te zijn geworden. Dit komt aan de orde in aant. 8.
Rechten en aandelen, als zijn bedoeld in artikel 4, (de zogeheten fictieve onroerende zaken) worden op grond van artikel 13, tweede lid, met de daardoor vertegenwoordigde onroerende zaken vereenzelvigd. In aant. 9 wordt de gelijkstelling tussen fictieve onroerende zaken en onroerende zaken besproken.
Bij een verkoop vrij op naam neemt de verkoper de kosten voor zijn rekening, zoals de overdrachtsbelasting. De wet bestempelt de koper echter tot belastingplichtige en zo’n beding brengt daarin geen wijziging. Een verkoop vrij op naam kan volgens BNB 1981/41 niet op één lijn worden gesteld met het beding, dat koper aan verkoper het voordeel uit artikel 13 zal vergoeden.
Raakvlakken met andere bepalingen
Artikel 13 heeft raakvlakken met vrijstellingen, met de omzetbelasting en met schenk- en erfbelasting.
Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.
Vakstudie Belastingen van rechtsverkeer, art. 13 WBR, aant. 1.1
Aant. 1.1 Inleiding
Actueel t/m 18-04-2026
18-04-2026, het commentaar is bijgewerkt t/m BNB 2026/51 en V-N 2026/15.28
01-01-1972 tot: -
Vakstudie Belastingen van rechtsverkeer, art. 13 WBR, aant. 1.1
Belastingen van rechtsverkeer / Overdrachtsbelasting
overdrachtsbelasting
Wet op belastingen van rechtsverkeer artikel 13
Beschouwing
Wie een in Nederland gelegen onroerende zaak verkrijgt, betaalt daarover meestal overdrachtsbelasting. De Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) geeft daarvoor regels. Artikel 2 definieert de belastbare feiten. Artikel 8 bepaalt voor een drietal categorieën het tijdstip van de verkrijging en artikel 9 geeft het voorschrift over de waarde waarover belasting wordt geheven.
De belasting wordt per verkrijging geheven. Als een onroerende zaak meerdere keren wordt verhandeld vormt iedere verkrijging een belastbaar feit, echter steeds bij een andere verkrijger. Niettemin voorziet artikel 13 in een regeling die zo’n repeterende heffing matigt. De verkrijgingen mogen dan op basis van de huidige regeling maximaal zes maanden uit elkaar liggen. Op grond van conjuncturele omstandigheden kan die termijn worden gewijzigd.
Voorbeeld:
X verkrijgt op 1 februari een bestaande onroerende zaak voor € 250.000, geheven wordt over € 250.000. Op 27 april van hetzelfde jaar verkoopt en levert X aan P voor € 310.000. De heffing vindt nu plaats over € 310.000 verminderd met € 250.000 ofwel over € 60.000. P levert op 1 september aan Q voor € 360.000. Heffing over € 360.000 min € 60.000 ofwel over € 300.000. Het bedrag van € 250.000 van 1 februari komt niet op de grondslag van 1 september in aftrek, aangezien de verkrijging van 1 februari niet valt binnen de termijn van zes maanden.
Wat vindt u in de Vakstudie?
De heffing van overdrachtsbelasting wordt bij de tweede (of volgende) verkrijging beperkt tot het verschil tussen de gewone maatstaf van heffing en het bedrag waarover bij de overige verkrijging overdrachtsbelasting of omzetbelasting is verschuldigd geworden. Als op de vorige verkrijging het verlaagde tarief van toepassing was ingevolge art. 14, tweede lid WBR geldt evenwel een belastingvermindering in plaats van een maatstafvermindering, zoals aan de orde komt bij aant. 12.
Vereist is dat de verkrijgingen elkaar binnen een bepaalde termijn opvolgen. De wetgever heeft die termijn enige malen gewijzigd. Aant. 2 gaat in op de termijn waarbinnen de verkrijgingen elkaar moeten opvolgen. Momenteel geldt een termijn van zes maanden. Voor woningen die in het jaar 2011 werden verkregen gold een termijn van 12 maanden. Het effect van deze maatregel werkte dus uiterlijk door tot en met 31 december 2012. Voor verkrijgingen tussen 31 augustus 2012 en 1 januari 2015 gold een termijn van 3 jaar. Deze tijdelijke maatregel zag op woningen en niet-woningen en kon dus nog doorwerken tot en met 2017.
Ondergrond en opstallen e.d. worden voor de toepassing van de regeling als een en hetzelfde goed beschouwd.
Voor een vermindering van de grondslag geldt voorts het vereiste dat sprake is van dezelfde zaken die kort na elkaar worden verkregen. Zie over dezelfde zaken aant. 3.
In aant. 4 wordt nader ingegaan op het voorkomen van cumulatie van overdrachtsbelasting met schenk- en erfbelasting. De verschuldigde overdrachtsbelasting moet niet in mindering hebben gestrekt van schenk- en erfbelasting. Aant. 5 gaat in op cumulatie met omzetbelasting. De verschuldigd geworden omzetbelasting moet niet door de vorige verkrijger geheel of gedeeltelijk in aftrek kunnen worden gebracht op de voet van artikel 15 van de Wet OB 1968. Veranderd gebruik kan naderhand alsnog tot aftrek leiden.
Vermindering kan worden ingeroepen als over de vorige verkrijging belasting is verschuldigd. Daarbij is niet van belang of deze belasting daadwerkelijk is voldaan. Deze verschuldigdheid komt aan de orde in aant. 6.
Aant. 7 gaat over de verkrijging van een woning in aanbouw van een particulier, niet zijnde een btw-ondernemer.
Belasting waarvan de heffing achterwege is gebleven als gevolg van een vrijstelling, kan niet geacht worden verschuldigd te zijn geworden. Dit komt aan de orde in aant. 8.
Rechten en aandelen, als zijn bedoeld in artikel 4, (de zogeheten fictieve onroerende zaken) worden op grond van artikel 13, tweede lid, met de daardoor vertegenwoordigde onroerende zaken vereenzelvigd. In aant. 9 wordt de gelijkstelling tussen fictieve onroerende zaken en onroerende zaken besproken.
Bij een verkoop vrij op naam neemt de verkoper de kosten voor zijn rekening, zoals de overdrachtsbelasting. De wet bestempelt de koper echter tot belastingplichtige en zo’n beding brengt daarin geen wijziging. Een verkoop vrij op naam kan volgens BNB 1981/41 niet op één lijn worden gesteld met het beding, dat koper aan verkoper het voordeel uit artikel 13 zal vergoeden.
Raakvlakken met andere bepalingen
Artikel 13 heeft raakvlakken met vrijstellingen, met de omzetbelasting en met schenk- en erfbelasting.