Bij de overdracht van onroerende zaken is in beginsel 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd. De Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 kent echter verschillende vrijstellingen. Een veelal onderbelichte vrijstelling is de vrijstelling voor een verkrijging door middel van een (vrijwillige) kavelruil landelijk gebied.
In dit thema krijgt u antwoord op de volgende vragen:
1.
Wat is een kavelruil landelijk gebied?
2.
Geldt de vrijstelling voor alle onroerende zaken?
3.
Ziet de vrijstelling ook op in het kader van een kavelruil verkregen opstallen?
Inleiding
Een verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen vormt een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Dit betekent dat over de waarde van de onroerende zaak of het recht waaraan deze is onderworpen overdrachtsbelasting is verschuldigd door de verkrijger.
In de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV) zijn echter verschillende verkrijgingen vrijgesteld. Eén daarvan is de verkrijging die plaatsvindt krachtens de Wet inrichting landelijk gebied (hierna: Wilg) en afdeling 12.4 en artikel 12.47 in samenhang met artikel 12.44 van de Omgevingswet. Hieronder vallen de verkrijgingen krachtens herverkaveling en kavelruil landelijk gebied (voorheen: ruilverkaveling bij overeenkomst). Laatstgenoemde vorm wordt in dit thema behandeld.
Kavelruil
Kavelruil is een vorm van gebiedsinrichting. Bij de vrijwillige kavelruil verbinden minimaal drie eigenaren zich bepaalde, hun toebehorende onroerende zaken samen te voegen, vervolgens deze massa op bepaalde wijze te verkavelen en tot slot onder elkaar bij notariële akte verdelen. De verdeling van de onroerende zaken wordt vastgesteld in een kavelruilovereenkomst en wordt ingeschreven in de openbare registers. De hiervoor vermelde notariële akte en inschrijving van de kavelruilovereenkomst in de openbare registers leidt tot de gewenste eigendomsoverdracht.
In de kavelruil kunnen partijen worden betrokken die tegen inbreng van een geldsom onroerende zaken verkrijgen, of andersom, zolang maar wordt voldaan aan de voorwaarden gesteld in de Omgevingswet.
Voorwaarden Wilg
In beginsel stelt de Omgevingswet een drietal voorwaarden aan een kavelruil landelijk gebied:
1)
minimaal drie eigenaren brengen onroerende zaken in;
2)
minimaal twee eigenaren krijgen onroerende zaken toebedeeld;
3)
een kavelruil landelijk gebied moet voldoen aan nader te stellen voorwaarden (refererend naar 12.47 Omgevingswet).
Nadere voorwaarden
In artikel 12.47 Omgevingswet worden nadere regels gesteld met betrekking tot het onroerend goed dat wordt ingebracht. Op grond hiervan mag de overeenkomst namelijk geen betrekking hebben op kavels die deel uitmaken van een ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden samenstel van kavels:
a)
dat in gebruik is voor wonen, met inbegrip van verblijfsrecreatie, niet-agrarische bedrijvigheid en sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Geldt ook voor kavels die bestemd zijn voor dergelijk gebruik (op basis van de functies die aan de betrokken locaties zijn toegedeeld) of daarvoor zal worden bestemd blijkens een ontwerpbesluit tot vaststelling van een omgevingsplan of een projectbesluit;
b)
kavels die worden aangewend voor ontgronding, tenzij deze na ontgronding wordt opgeleverd als landbouwgrond, natuur of kleinschalige recreatie.
Kavelruil als fiscaal instrument
Op het moment dat sprake is van een verkrijging door middel van een vrijwillige kavelruil landelijk bestaat onder voorwaarden aanspraak op de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. De Belastingdienst toetst daarbij of sprake is van de verbetering van de inrichting van het landelijk gebied. Vanaf 1 januari 2025 geldt de vrijstelling voor wat betreft de opstallen alleen voor agrarische bedrijfswoningen en bedrijfsmatig gebruikte opstallen binnen de landbouw.
Documenten bij dit thema
Wetgeving
Artikel 15, lid 1, sub l Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970
Afdeling 12.6 Omgevingswet (geldend met ingang van 1 januari 2024)
Artikel 85 t/m 88 Wet inrichting landelijk gebied (geldend tot en met 31 december 2023)
Luc Adriaansen MSc RB
Senior belastingadviseur agrofiscaal bij aaff
Meer over Luc Adriaansen
Bij de overdracht van onroerende zaken is in beginsel 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd. De Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 kent echter verschillende vrijstellingen. Een veelal onderbelichte vrijstelling is de vrijstelling voor een verkrijging door middel van een (vrijwillige) kavelruil landelijk gebied.
In dit thema krijgt u antwoord op de volgende vragen:
Wat is een kavelruil landelijk gebied?
Geldt de vrijstelling voor alle onroerende zaken?
Ziet de vrijstelling ook op in het kader van een kavelruil verkregen opstallen?
Inleiding
Een verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen vormt een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Dit betekent dat over de waarde van de onroerende zaak of het recht waaraan deze is onderworpen overdrachtsbelasting is verschuldigd door de verkrijger.
In de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV) zijn echter verschillende verkrijgingen vrijgesteld. Eén daarvan is de verkrijging die plaatsvindt krachtens de Wet inrichting landelijk gebied (hierna: Wilg) en afdeling 12.4 en artikel 12.47 in samenhang met artikel 12.44 van de Omgevingswet. Hieronder vallen de verkrijgingen krachtens herverkaveling en kavelruil landelijk gebied (voorheen: ruilverkaveling bij overeenkomst). Laatstgenoemde vorm wordt in dit thema behandeld.
Kavelruil
Kavelruil is een vorm van gebiedsinrichting. Bij de vrijwillige kavelruil verbinden minimaal drie eigenaren zich bepaalde, hun toebehorende onroerende zaken samen te voegen, vervolgens deze massa op bepaalde wijze te verkavelen en tot slot onder elkaar bij notariële akte verdelen. De verdeling van de onroerende zaken wordt vastgesteld in een kavelruilovereenkomst en wordt ingeschreven in de openbare registers. De hiervoor vermelde notariële akte en inschrijving van de kavelruilovereenkomst in de openbare registers leidt tot de gewenste eigendomsoverdracht.
In de kavelruil kunnen partijen worden betrokken die tegen inbreng van een geldsom onroerende zaken verkrijgen, of andersom, zolang maar wordt voldaan aan de voorwaarden gesteld in de Omgevingswet.
Voorwaarden Wilg
In beginsel stelt de Omgevingswet een drietal voorwaarden aan een kavelruil landelijk gebied:
minimaal drie eigenaren brengen onroerende zaken in;
minimaal twee eigenaren krijgen onroerende zaken toebedeeld;
een kavelruil landelijk gebied moet voldoen aan nader te stellen voorwaarden (refererend naar 12.47 Omgevingswet).
Nadere voorwaarden
In artikel 12.47 Omgevingswet worden nadere regels gesteld met betrekking tot het onroerend goed dat wordt ingebracht. Op grond hiervan mag de overeenkomst namelijk geen betrekking hebben op kavels die deel uitmaken van een ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden samenstel van kavels:
dat in gebruik is voor wonen, met inbegrip van verblijfsrecreatie, niet-agrarische bedrijvigheid en sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Geldt ook voor kavels die bestemd zijn voor dergelijk gebruik (op basis van de functies die aan de betrokken locaties zijn toegedeeld) of daarvoor zal worden bestemd blijkens een ontwerpbesluit tot vaststelling van een omgevingsplan of een projectbesluit;
kavels die worden aangewend voor ontgronding, tenzij deze na ontgronding wordt opgeleverd als landbouwgrond, natuur of kleinschalige recreatie.
Kavelruil als fiscaal instrument
Op het moment dat sprake is van een verkrijging door middel van een vrijwillige kavelruil landelijk bestaat onder voorwaarden aanspraak op de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. De Belastingdienst toetst daarbij of sprake is van de verbetering van de inrichting van het landelijk gebied. Vanaf 1 januari 2025 geldt de vrijstelling voor wat betreft de opstallen alleen voor agrarische bedrijfswoningen en bedrijfsmatig gebruikte opstallen binnen de landbouw.
Documenten bij dit thema
Wetgeving
Artikel 15, lid 1, sub l Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970
Afdeling 12.6 Omgevingswet (geldend met ingang van 1 januari 2024)
Artikel 85 t/m 88 Wet inrichting landelijk gebied (geldend tot en met 31 december 2023)
Besluit inrichting landelijk gebied (geldend tot en met 31 december 2023)
Besluit diverse onderwerpen vrijstelling overdrachtsbelasting, Besluit van 22 augustus 2024, nr. 2024-0000014892 (Stcrt. 2024, 27607), tot wijziging van het Besluit van 21 juni 2013, nr. BLKB/2013/642M (Stcrt. 2013, 17978)
Besluit diverse onderwerpen vrijstelling van overdrachtsbelasting, Besluit van 22 augustus 2024, nr. 2024-0000014892
Brief Minister van LNV, 8 september 2006, 30 509, Regels inzake de inrichting van het landelijk gebied (o.b.v. Wet inrichting landelijk gebied), Kamerstukken II 2006-2007, 30509, nr. 21
Belangrijkste uitspraken
Hof ’s-Hertogenbosch 22 oktober 2010, nr. 08/00718, ECLI:NL:GHSHE:2010:BO6870, RN 2011/16
Hoge Raad 1 februari 2013, nr. 12/02030, ECLI:NL:HR:2013:BY1262, BNB 2013/105, V-N 2013/7.22, V-N 2013/10.16, Belastingadvies 2013/10.7, Module Pacht en landelijk gebied 2022/523
Rechtbank Gelderland 10 januari 2022, nr. AWB-20/1585, ECLI:NL:RBGEL:2022:53, V-N Vandaag 2022/257, V-N 2022/12.2.4
Hof Arnhem-Leeuwarden 2 mei 2023, nr. 22/00475, ECLI:NL:GHARL:2023:3931, V-N Vandaag 2023/1030, V-N 2023/34.1.3, Belastingadvies 2023/13.3, RN 2023/66
Hoge Raad 11 oktober 2024, nr. 23/02311, ECLI:NL:HR:2024:1424, V-N Vandaag 2024/2034
Literatuur
B.F. Preller, ‘De Wet inrichting landelijk gebied en kavelruil’, LTB 2010/307
J.W.A. Rheinfeld, ‘Kavelruil: vrijwillig, snel en effectief naar een betere verkaveling’, LTB 2017/35
J.W.A. Rheinfeld, ‘Landinrichting in de Aanvullingswet grondeigendom’, LTB 2019/29
A.G. Bregman, ‘Stedelijke kavelruil en gebiedsontwikkeling in de Aanvullingswet grondeigendom’, LTB 2019/30
J.W.A. Rheinfeld, 'Landinrichting in de Omgevingswet: herverkaveling en kavelruil 2.0 of 1.1?', LTB 2023/58
P.G.C. van Gulick, ‘De niet-ingeschreven kavelruilovereenkomst’, LTB 2024/50
J.W.A. Rheinfeld, ‘Een nieuwe fiscale realiteit voor kavelruil: van beleidsbesluit tot nieuwe wetgeving’, LTB 2025/3
Naslag
Vakstudie Belastingen van rechtsverkeer, art. 15 WBR, aant. 1 (lid 1 onderdeel l)
T&C Omgevingswet, Commentaar op art. 12.47 Ow, Kavelruil landelijk gebied, Prof. mr. J.W.A. Rheinfeld