3.3 Definiëring ‘goed huurderschap’

‘Goed huurderschap’ is een intrinsieke huurrechtelijke open norm en op drie plaatsen in de wet terug te vinden.

Het feit dat een huurder zich bij het gebruik van het gehuurde als een goed huurder dient te gedragen, is vastgelegd in artikel 7:213 BW:

Dat een verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen als de huurder zich niet als goed huurder gedraagt, is in de wet opgenomen bij de verhuur van woonruimte (artikel 7:274 BW):

Tot slot is het begrip ‘goed huurder’ terug te vinden bij de opzeggingsgronden die de huurder ten dienste staan bij de verhuurder van 290-bedrijfsruimte (artikel 7:296 BW):

Deze open norm wordt ook wel ‘de maatman ‘goed huurder’’ genoemd. Dergelijke ‘maatmannen’ komen meer voor in het Burgerlijk Wetboek. Voorbeelden daarvan zijn ‘een goed bestuurder’ (artikel 2:9 BW), ‘een zorgvuldig schuldenaar’ (artikel 6:27 BW), een ‘goed opdrachtnemer’ (artikel 7:401 BW), een ‘goed bewaarder’ (artikel 7:602 BW), een ‘goed werknemer/werkgever’ (artikel 7:611 BW) en een ‘goed pachter’ (artikel 7:347 BW).1

Kort gezegd komt de open norm ‘goed huurderschap’ op het volgende neer: de huurder moet zich gedragen zoals een behoorlijk mens zich als huurder gedraagt.2 De Waal3 omschrijft het goed huurderschap meer uitgebreid:

Hiermee lijkt een ruimere definitie gegeven te worden dan in artikel 7:213 BW lijkt te zijn bedoeld. In voornoemd artikel wordt het gedrag als ‘goed huurder’ immers gekoppeld aan ‘het gebruik van het gehuurde’. De omschrijving in de Groene Serie van goed huurderschap zoals zojuist geciteerd, lijkt te zien op waar het als opzeggingsgrond in de wet is geregeld (en geen expliciete koppeling met het gebruik van het gehuurde is gemaakt4).

De wetgever heeft erop gewezen dat per geval kan verschillen of een doen of nalaten gezien kan worden als goed huurderschap, omdat telkens geoordeeld zal moeten worden aan de hand van de omstandigheden. De wetgever geeft als voorbeeld dat aan een huurder van een bedrijfsruimte andere eisen worden gesteld dan aan een huurder voor woonruimte5, maar voor ieder geval zullen de specifieke omstandigheden een rol spelen. Zie ook De Waal, die, onder verwijzing naar Kamphuisen6, toelicht dat ook de tijdsperiode invloed heeft op wat verstaan moet worden goed huurderschap:7

De Wijkerslooth-Vinke8 vat het korter samen:

Het zich gedragen als een goed huurder is de kernverplichting van de huurder. Dit blijkt mede uit het feit dat het niet voldoen aan deze verplichting (zich te gedragen als een goed huurder c.q. zijn bedrijf te voeren als een goed huurder) de verhuurder in de meest beschermende huurregimes een grondslag oplevert om de huurovereenkomst op te zeggen (artikel 7:274 lid 1 sub a9 en 7:296 lid 1 sub a BW). De norm wordt zo breed opgevat, dat zelfs het niet betalen van de huurprijs (door velen gezien als de kernverplichting van de huurder) hieronder geschaard wordt, daar waar het de voornoemde opzeggingsgronden betreft.

Het spreekt voor zich – het onderwerp in kwestie is immers ‘open normen’ – dat de wet geen (volledige) invulling geeft van wat onder ‘goed huurderschap’ moet worden verstaan.10 Dozy stelt dat het goed huurderschap van artikel 7:213 BW een zorgverplichting inhoudt, die bij woon- en bedrijfsruimte mede ziet op de omgeving daarvan.11 Voor een nadere invulling van goed huurderschap zou gekeken kunnen worden naar de (overige) wettelijke huurdersverplichtingen. In zijn algemeenheid kan immers gesteld worden dat de huurder bij de nakoming van al zijn (wettelijke) verplichtingen, zich als een goed huurder dient te gedragen. In een huurovereenkomst kunnen partijen de verplichtingen van de huurder nader duiden.

De Waal heeft zich eraan gewaagd een invulling te geven aan de open norm goed huurderschap door het benoemen van de volgende inspanningen van de huurder:12

In de voorbeelden uit de rechtspraak die later in deze paragraaf worden genoemd, blijkt dat deze invulling wellicht iets breder moet zijn. Het gaat bijvoorbeeld ook om het meewerken aan aanpassingen van het gehuurde (zie bijvoorbeeld de verplaatsing van de berging op de zolder14) en het naleven van een (wettelijk) verbod tot onderverhuur15. Daarnaast kan de in artikel 7:213 BW neergelegde verplichting ook tot uitdrukking komen in de wijze waarop de huurder zich persoonlijk gedraagt jegens de verhuurder en zijn medewerkers (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de kantonrechter te Heerlen 8 februari 201216).

Zoals De Waal opmerkt is het van belang de contractuele invulling van goed huurderschap te onderscheiden van de wettelijke regeling (artikel 7:213 BW)17. Aan contractuele regelingen kunnen immers gebreken kleven, zoals nietigheid.

Alle (zowel de contractuele als de wettelijke) verplichtingen van de beide (proces)partijen worden beïnvloed door de redelijkheid en billijkheid. Bovendien dienen per discussie over de vraag of een doen of nalaten valt binnen de verplichting om zich als goed huurder te gedragen, de omstandigheden van het geval bezien te worden. Daarnaast kunnen onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) de (contractuele) verplichtingen van de huurder wijzigen. Een opschortingsrecht (artikel 6:262 BW) kan een verplichting van een huurder uitstellen. Alle genoemde aspecten kunnen de overeenkomst tussen huurder en verhuurder uitbreiden of beperken. Dit maakt het vaststellen van datgeen wat onder goed huurderschap moet worden verstaan buitengewoon vaag c.q. onzeker. Het betreft een open norm die, eenmaal nader vormgegeven (ofwel: deels gesloten) door partijen in een huurovereenkomst, aangetast kan worden door diverse andere open normen.

Dat het veroorzaken van schade aan het gehuurde door onrechtmatig gedrag strijd oplevert met het goed huurderschap spreekt in veel gevallen voor zich. Bijvoorbeeld het geval dat een huurder brand sticht in de door hem gehuurde woning, ook al is dat onder toedoen van psychische problemen.18

Meer ingewikkeld ligt het geval dat de huurder schade toebrengt aan het gehuurde bij ‘gewoon’ gebruik van het gehuurde (onder ‘gewoon’ gebruik wordt met name het overeengekomen gebruik verstaan, doorgaans opgenomen in de bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst). Een voorbeeld daarvan is de kwestie die werd voorgelegd aan Rechtbank Rotterdam (vonnis 26 maart 199219), waarbij een huurder van een bovenwoning overlast veroorzaakte waar de buren over klaagden. De verhuurder, die vervolgens de huurders dagvaardde, kon dit volgens de kantonrechter te Rotterdam niet aan de huurder tegenwerpen, omdat de verhuurder zelf een gehorige bovenwoning aan een groot gezin (twee ouders en zeven kinderen) had verhuurd. De verhuurder had de overlast kunnen en moeten verwachten.

Hier staan uiteraard de mogelijkheden die de onderburen jegens de bovenburen hebben los van. Om een voorbeeld te noemen: mogelijk zou de overlast een succesvolle vordering uit onrechtmatige daad opleveren, wanneer de buren zich direct tot de overlastveroorzakers zouden richten. Uiteraard zullen ook daar de omstandigheden dat het hier om een groot gezin gaat en dat aan hen een gehorige woning is verhuurd een rol spelen.

Het goed huurderschap beslaat niet alleen de gedragingen van de huurder jegens diens buren, maar ook de wijze waarop de huurder zich tegenover zijn verhuurder en diens medewerkers gedraagt. Zo oordeelde bijvoorbeeld de voorzieningenrechter te Rotterdam op 9 oktober 201420 dat een huurder (van woonruimte), die een medewerker van de verhuurder fysiek belaagde en bedreigde, ernstig tekortschiet in het nakomen van zijn verplichtingen als huurder. De tekortkoming strekte zich in dit geval ook uit tot de medehuurder, gelet op diens hoofdelijke aansprakelijkheid.

Het is net al kort aangestipt ten aanzien van overlast c.q. onrechtmatige gedragingen richting omwonenden, maar uiteraard geldt ook voor de verhuurder dat naast een beroep op artikel 7:213 BW een verhuurder zich zou kunnen beroepen op artikel 6:162 BW. Een huurder die zich onrechtmatig gedraagt jegens de verhuurder gedraagt zich immers niet alleen niet als een goed huurder, maar zijn handelen kan ook een onrechtmatige daad opleveren. Met name als een verhuurder uit is op schadevergoeding, lijkt dit een goede (tweede) grondslag te zijn om de vorderingen van de verhuurder op te baseren.

De verplichting zich als een goed huurder te gedragen, kan ook met zich meebrengen dat de huurder moet dulden dat het gehuurde wordt aangepast c.q. dat het gehuurde verandert. Zo oordeelde de voorzieningenrechter in de eerder aangehaalde uitspraak van Rechtbank Amsterdam op 24 december 201321 dat een huurder van een woonruimte op grond van artikel 7:213 BW diende te accepteren dat zijn bergruimte op zolder verplaatst werd. Dit omdat het voor de huurder geen nadelen met zich meebracht, terwijl de verhuurder opknapwerkzaamheden op die zolder wilde uitvoeren en de wens had een inpandige trap te realiseren vanuit een andere woning tot de zolder.

In paragraaf 3.2.4.3 is genoemd dat in aanvulling op de verplichtingen die volgen uit de redelijkheid en billijkheid, een overheidsorgaan ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moet nemen. Hetzelfde doet zich ten aanzien van het goed huurderschap in het geval een overheidsorgaan de huurder is. Ook hier spelen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur een rol. De Waal22 stelt daar tegenover dat de algemene en publiekrechtelijke belangen van het overheidsorgaan ook meewegen in de verhouding tussen partijen.

De open norm ‘goed huurderschap’23 is als een vangnet in de wet opgenomen. Veel van de verplichtingen die onder goed huurderschap te scharen zijn, worden apart in de wet geregeld. Deze verplichtingen vallen dan nog wel onder de gedragsnorm ‘goed huurderschap’, maar zijn niet aan te merken als een onderdeel van de open norm (de norm is immers op dat punt ingevuld en niet open). Voorbeelden zijn de betalingsverplichting van de huurder (artikel 7:212 BW) en de verplichting goed voor het gehuurde te zorgen (zoals klein onderhoud te verrichten, artikel 7:217 BW, en gebreken te melden, artikel 7:222 BW).

Omdat het goed huurderschap een open toetsnorm is en daarmee alle verplichtingen en gedragingen (ten aanzien van het gehuurde) aan de zijde van de huurder beslaat, kan gesteld worden dat geen enkele andere huurdersverplichting in de wet opgenomen hoeft te worden, behalve de verplichting zich als goed huurder te gedragen. Dan zou de huurder het echter enkel moeten doen met een open norm, terwijl door het codificeren van specifieke verplichtingen (en ook van de gedragsnorm zelf) de rechtszekerheid wordt vergroot.