6.5.3.3.2 Kennelijke bouwbestemming?

In de parlementaire geschiedenis is niet nader ingegaan op de situatie waarin ten tijde van de levering tegenstrijdige objectieve gegevens zijn die naast elkaar kunnen bestaan en waarbij de bebouwingsmogelijkheid van het terrein in de voorzienbare toekomst niet is uitgesloten. Dat is opmerkelijk, omdat deze situatie zich in de praktijk gemakkelijk voordoet. De Redactie V-N noemt als voorbeeld de koper, die zelf op een aangrenzend terrein woont, en een onbebouwd terrein geleverd krijgt dat op grond van het bestemmingsplan bestemd is om te worden bebouwd, terwijl de koper het (aantoonbare) voornemen heeft om het terrein in verband met het vrije uitzicht niet te bebouwen.1 Welk objectief gegeven moet dan prevaleren? Op basis van de parlementaire geschiedenis meen ik dat in deze situatie geen sprake is van een bouwterrein, omdat een concreet bebouwingsvoornemen ontbreekt. De afweging welk objectief gegeven moet prevaleren is naar mijn mening lastiger in de volgende situatie. Stel dat de aanvraag voor een wijziging van het bestemmingsplan om de voorgenomen bebouwing mogelijk te maken of de aanvraag voor een vergunning voor de voorgenomen bouwactiviteit is afgewezen, maar op het moment van levering is er nog een bezwaar- of beroepsprocedure aanhangig.2 Is een onbebouwd terrein op het moment van levering in deze situatie kennelijk bestemd om te worden bebouwd? Naar mijn mening geven de objectieve gegevens (bestemmingsplan, aanvraag, afwijzing aanvraag en de aanhangige bezwaar of beroepsprocedure) in deze situatie geen uitsluitsel.3 Wordt het onbebouwde terrein geleverd onder de ontbindende voorwaarde dat de voorgenomen bebouwing voor een bepaalde datum is toegestaan, dan meen ik dat dit objectieve gegeven het beslissende ‘zetje’ geeft voor de kwalificatie als bouwterrein.4

Een ander voorbeeld van tegenstrijdige objectieve gegevens is dat er op het moment van levering architectkosten zijn gemaakt voor een te bouwen woning op een terrein in een polder waarop op grond van het bestemmingsplan (nog) geen bebouwing is toegestaan. Kan in dat geval gezegd worden dat het terrein in de polder kennelijk bestemd is om te worden bebouwd? En, zo ja, wordt dit anders indien er nadat de tekening voor het te bouwen huis is gemaakt in de betreffende gemeente verkiezingen plaatsvinden waarbij één of meerdere partijen die tegen de bebouwing van deze polder zijn als winnaar uit de bus komen? In dat geval is op het moment van levering duidelijk dat de gemeente het verzoek om de noodzakelijke wijziging van het bestemmingsplan of de noodzakelijke omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit zal afwijzen. Uit het ‘Dijksverzwarings-arrest’ zou afgeleid kunnen worden dat in deze situatie geen sprake is van de levering van een bouwterrein, omdat de ‘vlag’ er op het moment van levering zo bijhangt dat het bij een bebouwingsvoornemen zal blijven.5 Niettemin zou ook gesteld kunnen worden dat de ‘vlag’ er bij de volgende verkiezingen heel anders bij kan hangen, waardoor het op het moment van levering nog niet zeker is dat het bij een bebouwingsvoornemen blijft.

Het aansluiten bij de kennelijke bouwbestemming kan ook voor een probleem zorgen indien de koper een (aantoonbaar) bebouwingsvoornemen heeft, maar de leverancier op het moment van levering hiervan niet op de hoogte is.6 De koper kan er – met name vanwege de koopprijs – een belang bij hebben om de verkoper niet op de hoogte te stellen van zijn bebouwingsvoornemen. Leidt het bebouwingsvoornemen van de koper in dat geval tot de kwalificatie bouwterrein? Naar mijn mening zou dat niet zonder meer het geval het geval moeten zijn. Gelet op het rechtszekerheidsbeginsel meen ik dat geen sprake is van een kennelijke bouwbestemming indien de leverancier ten tijde van de levering niet wist en redelijkerwijs niet kon weten van het bebouwingsvoornemen van de koper. Hiervan is naar mijn mening slechts sprake indien er ten tijde van de levering geen voor de leverancier kenbare objectieve gegevens zijn die erop wijzen dat het geleverde onbebouwde terrein bestemd is om te worden bebouwd (bijv. het bestemmingsplan of de bedongen koopprijs c.q. grondprijs per m²). Door de objectivering van de wetenschap van de leverancier wordt uitgesloten dat het voor de leverancier en/of de koper lonend kan zijn als de leverancier zich van de domme houdt.

Het voorgaande laat naar mijn mening zien dat de keuze van de wetgever om de door het Hof van Justitie gestelde grenzen aan de omschrijvingsvrijheid van het begrip ‘bouwterrein’ te verheffen tot een definitie leidt tot rechtsonzekerheid in situaties waarin de bebouwingsmogelijkheid in de voorzienbare toekomst niet is uitgesloten, maar uit objectieve gegevens niet eenduidig is af te leiden of het onbebouwde terrein bestemd is om te worden bebouwd.7 Ik haast me om te zeggen dat deze conclusie voor insiders niet onbekend zal klinken. Op 8 maart 1994 schreef de Staatssecretaris van Financiën over de mogelijke uitwerkingen van het begrip ‘bouwterrein’ in (thans) art. 12 lid 3 Btw-richtlijn namelijk: “Een eerste oplossingsmogelijkheid is, in de wet vast te leggen dat belast is de levering van «onbebouwde maar tot bebouwing bestemde grond». Zonder nadere concretisering is een dergelijke bepaling echter te vaag. De gewenste duidelijkheid en zekerheid verschaft zij niet. Een criterium als «tot bebouwing bestemd» zou voorts te zeer de mogelijkheid bieden de levering van grond zodanig in te kleden dat zij, afhankelijk van hetgeen men wil, al dan niet een bouwbestemming heeft. Nadere concretisering en objectivering zijn derhalve noodzakelijk.”8 De wetgever heeft de rechtsonzekerheid die het gevolg is van de huidige definitie van het begrip ‘bouwterrein’ ten dele weggenomen door in ieder geval een bouwterrein aan te nemen indien voldaan is aan één van de vier tot 1 januari 2017 geldende bouwterreincriteria. In de volgende paragraaf zal nader op die oude, ‘zekere’ bouwterreincriteria worden ingegaan.