Rb. Noord-Nederland, 09-08-2023, nr. C/18/220069 / HA ZA 23-17

2. [eiser sub 2],

beide wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna te noemen: afzonderlijk te noemen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en gezamenlijk [eisers] (enkelvoud, mannelijk),

advocaat: mr. M. Baas te Groningen,

tegen

beide wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna te noemen: afzonderlijk te noemen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en gezamenlijk [gedaagden] (enkelvoud, mannelijk),

advocaat: mr. P.W.H. Stassen te Eindhoven.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 3 mei 2023;

- akte wijziging en vermindering van eis van de zijde van [eisers]

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 juni 2023. [eiser sub 1] en Welmer- [eiser sub 1] zijn samen met hun advocaat ter zitting verschenen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn eveneens ter zitting verschenen, bijgestaan door mr. Stassen. Partijen hebben - mede aan de hand van pleitnotities - hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden en die aantekeningen zijn toegevoegd aan het dossier.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Op 15 juli 2022 heeft [eisers] zijn woning aan de [adres] (hierna: de woning) via [Makelaar] (hierna: de makelaar) te koop aangeboden.

Op 29 augustus 2022 heeft [gedaagden] de woning bezichtigd en mondeling een bod uitgebracht ten bedrage van € 265.000,00. [eisers] heeft dit bod geaccepteerd.

[gedaagden] heeft zich bij de aankoop van de woning laten bijstaan door [Hypotheekadviseur] (hierna: de hypotheekadviseur).

Op 6 september 2022 is een akte houdende een koopovereenkomst opgesteld en door beide partijen ondertekend. De geplande eigendomsoverdracht is bepaald op 1 november 2022. In artikel 15 van de koopovereenkomst staat onder meer het volgende (onderstreping rechtbank):

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 11 oktober 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 265.000,-, zegge TWEEHONDERDVUFENZESTIGDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan marktconform tarief, of een rentepercentage niet hoger dan marktconform tarief, bij de volgende hypotheekvorm: een nader te bepalen hypotheekvorm bij een erkende geldverstrekkende instelling, tegen gebruikelijke voorwaarden.

Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;

of

b. op 11 oktober 2022 koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen; of (…)

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/in afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': Koper verplicht zich bij een beroep op de ontbindende voorwaarde financiering kopieën af te geven van alle informatie en bescheiden welke hij in het kader van de hypotheekaanvraag aan de bank (en) heeft verstrekt. Tevens zijn partijen overeengekomen dat in afwijking van artikel 15.3 koper bij ontbinding op grond van artikel 15.1 a en/of b minimaal twee afwijzingen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te overleggen. (…)"

Op 10 oktober 2022 heeft de hypotheekadviseur van [gedaagden] per een e-mail aan de makelaar van [eisers] laten weten dat [gedaagden] de financiering nog niet op orde heeft en heeft gevraagd om verlenging van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud met veertien dagen.

[eisers] heeft via zijn makelaar mondeling (telefonisch) aangegeven te willen instemmen met een verlenging tot en met 19 oktober 2022.

Op 18 oktober 2022 heeft de hypotheekadviseur van [gedaagden] wederom via e-mail aan de makelaar van [eisers] gestuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:

"(…) We hebben van Lot een afwijzing gekregen omdat er bij de woning nog een gebouw staat wat bewoond zou kunnen worden omdat er een keuken en een badkamer in zit. Beleid van de bank is dat zij dit niet financieren, vervelende is dat ze hier pas laat mee zijn gekomen. Wij hebben nu wel snel een nieuwe aanvraag bij RABO gedaan om de hypotheek rond te krijgen. Een hoop documenten zijn al beoordeeld en het ziet er gunstig uit. Helaas gaan we de ontbindende voorwaarden en waarschijnlijk de passeerdatum niet redden.

Vooralsnog zou ik toch om verlenging van de ontbindende voorwaarden willen vragen omdat we nog wel hopen 01-11 de klant bij de notaris te hebben.

Zijn jullie nog bereidt te verlengen naar 25-10 om de hypotheek rond te krijgen? (…)"

[eisers] heeft ingestemd met de voorgestelde verlenging voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde tot 25 oktober 2022.

Op 24 oktober 2022 heeft [gedaagden] in reactie op een uitnodiging van de makelaar van [eisers] om de woning op 1 november 2022 te inspecteren, gereageerd en aangegeven dat hij en zijn vrouw aanwezig zullen zijn.

De hypotheekadviseur heeft op 25 oktober 2022 namens [gedaagden] een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden wegens het niet (tijdig) kunnen verkrijgen van een hypothecaire lening. In de e-mail staat onder meer het volgende:

(…) Onderwerp: Ontbinding koopovereenkomst_ [adres] (…)

Deze mail ontvangt u naar aanleiding van ons telefoongesprek dat ik zojuist met een

medewerker van uw kantoor gevoerd heb.

Vandaag verlopen, na verlenging, de ontbindende voorwaarden voor het kunnen verkrijgen

van de financiering van bovenstaande woning.

Onze klant beroept zicht hierbij op artikel 15 van de koopovereenkomst.

Wij hebben de hypotheek aanvraag bij 2 geldverstrekkers ingediend. Helaas is het niet gelukt

om de financiering geregeld te krijgen.

Daarom ontvangt u hierbij de beide afwijsbrieven die wij van de bank hebben ontvangen. Ook ontvangt u hierbij de financieringsopzet voor beide aanvragen, waarvoor de bank de

aanvraag heeft afgewezen.

Vanuit AVG is niet aan ons om overige inkomens informatie te verstrekken, deze kunt u

indien gewenst bij onze klant zelf opvragen.

Onze klanten en wij vinden het spijtig dat de aankoop helaas niet door kan gaan, van zelf

sprekend vinden wij het zeer vervelend dat de verkoper zijn woning hierdoor niet kan

verkopen.

Ik vertrouw erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. (…)"

Bij voornoemde e-mail heeft de hypotheekadviseur van [gedaagden] vijf documenten gevoegd, namelijk een financieringsopzet van 23 september 2022, een renteaanbod van Lot Hypotheken van 26 september 2022 en een afwijsbrief van 25 oktober 2022 van Lot Hypotheken alsmede een financieringsopzet van 17 oktober 2022, een renteaanbod van 21 oktober 2022 en een afwijsbrief van 25 oktober 2022 van de Rabobank.

In de brief van 25 oktober 2022 van Lot Hypotheken waarin de hypotheekaanvraag wordt afgewezen, staat onder meer het volgende:

"(…) De hypotheekaanvraag voldoet helaas niet aan onze voorwaarden. Daarom wijzen wij de aanvraag af. Hieronder leest u waarom.

Deze woning voldoet niet aan onze acceptatievoorwaarden. (…)"

In de brief van de Rabobank van 25 oktober 2022 aan [gedaagden] staat onder meer het volgende:

"(…) Naar aanleiding van uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening van € 237.450,- voor de aankoop van de woning gelegen aan de [adres] informeren wij u als volgt;

Uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening is afgewezen omdat de aanvraag niet voldoet aan de door ons gestelde voorwaarden en normen. (…)"

Op 31 oktober 2022 heeft er telefonisch overleg plaatsgevonden tussen [gedaagden] en de makelaar van [eisers] en is besproken of [gedaagden] nog steeds interesse heeft in de aankoop van de woning van [eisers]

Op 4 november 2022 heeft [gedaagden] een e-mail aan de makelaar van [eisers] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:

"(…) Onderwerp: Oprecht bod en volle intentie (…)

Vanuit onze kant zijn alle documenten en zaken op orde. Alles is nog up to date. Zoals telefonisch besproken zullen mijn ouders bijfinancieren en dat is ook al besproken en zal tot geen problemen zorgen.

Ik stel voor om de zaak in 3 weken rond te hebben voor een koopsom van € 257.500.

Dat moet in ons geval zeker lukken en zijn wij allebij blij met het resultaat. Wij en de verkopers zijn in mijn ogen al klaar om de overstap te nemen. (…)"

De makelaar van [eisers] heeft een nieuwe koopovereenkomst opgesteld waarin een koopsom van € 257.500,00 is opgenomen en een leveringsdatum van de woning aan [gedaagden] op 23 november 2022.

Op 7 november 2022 heeft de makelaar van [eisers] de nieuwe koopovereenkomst naar [gedaagden] verstuurd.

Op 9 november 2022 heeft [gedaagden] een e-mail aan de makelaar van [eisers] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:

"(…) Wij hebben elkaar maandag gesproken betreffende het nieuwe bod en dat mijn ouders het resterende bedrag zouden bij financieren. Dit was in eerste instantie zeker het plan gezien wij het huis zeker wouden kopen. Ik en mijn vrouw gingen daar ook zeker vanuit.

Gister ochtend belde mijn moeder die met angst in haar stem mij vertelde dat we hier niet mee door moesten gaan. Ze was bang dat mijn vader er binnenkort niet meer zou zijn omdat hij door deze beloftes veel stress heeft gekregen. Mijn vader heeft namelijk al 5 bijpassen aan zijn hart gehad en heeft door samenloop van mijn zieke moeder (ms) en de financiering te veel hooi op zijn vork genomen.

Hij zat volgens hem afgelopen nacht dicht bij een hartinfarct en ik kan dit niet laten gebeuren. Een huis kopen en geen vader meer, dat kan niet.

Wij moeten uit enorme teleurstelling deze voorwaardelijk koop stoppen. De tijd nemen en opnieuw beginnen. Ik hoop dat de eigenaren het huis wederom snel verkopen. Zou u mijn oprechte excuses kunnen aanbieden want dit hadden wij niet gewild.(…)"

[eisers] heeft op 9 november 2022 gereageerd op de e-mail van [gedaagden] In de e-mail staat onder meer het volgende:

"(…) Het is heel vervelend dat de gezondheid van je ouders lijden onder de financiering voor je hypotheek op onze woning. (…)

Wij vinden dan ook dat de gezondheid geen reden is om de koop die vrijdagmiddag 4 november is gesloten te ontbinden. Wij accepteren dan ook de ontbinding niet. We stellen voor dat jullie de definitieve koopovereenkomst tekenen uiterlijk vrijdag 09:00 uur. Over de passeerdatum kunnen we onderling overleggen.

Mocht jullie de koopovereenkomst niet tekenen zijn wij genoodzaakt jullie in rechte te trekken conform artikel 11 e.v. betreffende de overeenkomst. (…)"

Op 10 november 2022 heeft [gedaagden] gereageerd op de e-mail van [eisers] en kort gezegd aangegeven dat er geen sprake is van een koopovereenkomst omdat er geen getekende koopovereenkomst is. Ook heeft [gedaagden] erop gewezen dat hij niet kan worden gedwongen tot het tekenen van de koopovereenkomst. Verder heeft [gedaagden] aangegeven dat hij de eerste overeenkomst op 25 oktober 2022 heeft ontbonden met bijbehorende stukken.

Op 16 november 2022 heeft [eisers] een brief aan [gedaagden] verstuurd. In de brief staat onder meer het volgende:

"(…) Ingebrekenstelling (…)

U heeft de aangepaste koopovereenkomst van d.d. 6 september van de [adres]

niet voor de gestelde datum ondertekend.

Dit betekend dat u wegens het niet nakomen van uw verplichting -de voorwaarde waaronder u de ontbinding kan inroepen- niet is geleverd en dat u dan 10% van de koopsom dient te betalen als schadevergoeding. Immers zijn de door ons ontvangen documenten, waaruit zou moeten blijken dat u de financiering niet rond krijgt, volstrekt onvoldoende zijn om u te kunnen beroepen op die ontbindende voorwaarde.

Wij stellen u nog eenmaal in de gelegenheid om het koopcontract te ondertekenen en daarmee aan uw verplichting te voldoen. Dus uiterlijk l december 2022 dient u het contract getekend te hebben dan wel de 10% van de koopsom te voldoen als u (vrijwillig) van de koop afziet.

Indien u dit verzuimd, het tekenen dan wel de boete ad € 26.500 aan ons voldoet, zullen wij

onverwijld de boeteclausule effectueren en zullen u alsdan in rechte trekken. (…)"

[gedaagden] is niet overgegaan tot ondertekening van de koopovereenkomst en evenmin tot betaling van 10% van de koopsom.

[eisers] heeft op 16 december 2022 een e-mail aan [gedaagden] gestuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:

"(…) Onderwerp: vooraankondiging dagvaarding (…)

Wij betreuren de gang van zaken rondom de (ver)koop van onze woning aan de [adres] . Inmiddels is het helaas duidelijk dat we het niet eens gaan worden. Via deze weg willen we u er dan ook van op de hoogte stellen dat wij een advocaat hebben ingeschakeld om u in rechte te betrekken. Naar verwachting zal de deurwaarder medio/eind januari 2023 de opdracht krijgen om de dagvaarding bij u te laten betekenen. Het leek ons wel zo netjes om u daarvan op de hoogte te stellen.

Wij wijzen u er bij deze nogmaals op dat wij uitdrukkelijk betwisten dat u gerechtvaardigd een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde (het financieringsvoorbehoud). De koopovereenkomst van september 2022 is naar onze mening dan ook niet ontbonden. Uw opmerkingen over het aangaan van de nieuwe (gewijzigde) koopovereenkomst van november 2022 treffen eveneens geen doel. De oorspronkelijke koopovereenkomst van september 2022 zou enkel met wederzijds goedvinden worden beëindigd op het moment dat de nieuwe koopovereenkomst van november 2022 daarvoor in de plaats kwam. Met andere woorden: door beide partijen rechtsgeldig zou worden ondertekend. Nu dat vanaf uw kant niet is gedaan, is de oorspronkelijke koopovereenkomst van september 2022 nog steeds van kracht. (…)"

[eisers] heeft op 11 januari 2023 [gedaagden] gedagvaard en is onderhavige procedure gestart.

[eisers] vordert - samengevat en na vermindering en wijziging van eis - om:

I. voor recht te verklaren dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van de

koopovereenkomst door niet (na overeengekomen verlengingen) uiterlijk op 25 oktober 2022 een hypothecaire geldlening te hebben verkregen, dan wel door niet rechtsgeldig een

beroep te doen op het financieringsvoorbehoud (ontbindende voorwaarde) in de

koopovereenkomst;

II. [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete ten bedrage van € 26.500,00 binnen veertien dagen na het door de rechtbank te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag na het verstrijken van de uiterste datum waarop [gedaagden] een beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud (26 oktober 2022), dan wel vanaf de dag na het verstrijken van de sommatietermijn in de ingebrekestelling van 16 november 2022 (2 december 2022), dan wel de dag der dagvaarding (11 januari 2023), dan wel vanaf vijftien dagen na het in dezen te wijzen vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

III. [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 1.258,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf vijftien dagen na het in dezen te wijzen vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

IV. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten van dit geding en de nakosten volgens het op het moment van het in dezen te wijzen vonnis geldende tarief, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf vijftien dagen na het in dezen te wijzen vonnis tot aan de dag van

algehele voldoening.

[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In deze zaak gaat het kort gezegd om de vraag of [gedaagden] op grond van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst een contractuele boete ter hoogte van € 26.500,00 aan [eisers] verschuldigd is. Volgens [eisers] is dit het geval omdat [gedaagden] geen rechtsgeldig beroep toekomt op de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 15.3 van de koopovereenkomst (hierna: financieringsvoorbehoud) en die overeenkomst dus niet rechtsgeldig door [gedaagden] is ontbonden. [gedaagden] is volgens [eisers] tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst door de woning niet van [eisers] af te nemen en daarom is [gedaagden] een contractuele boete verschuldigd. [gedaagden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

Niet in geschil is dat [gedaagden] via zijn hypotheekadviseur op 25 oktober 2022 schriftelijk en tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud omdat [gedaagden] er niet in is geslaagd om tijdig een financiering voor de woning te verkrijgen. Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of de koopovereenkomst met in acht name van het bepaalde in artikel 15 van de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden door [gedaagden]

In artikel 15 van de koopovereenkomst is - kort gezegd en voor zover van belang - opgenomen dat partijen zich verplichten om over en weer al het redelijk mogelijke te doen om de financiering voor de woning te verkrijgen. Ook is opgenomen dat als de koper de ontbinding als gevolg van het ontbreken van de benodigde financiering wenst in te roepen, deze mededeling schriftelijk en goed gedocumenteerd dient te geschieden. In aanvulling hierop zijn partijen overeengekomen welke stukken dienen te worden overgelegd om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd'. Bepaald is dat koper zich verplicht bij een beroep op de ontbindende voorwaarde financiering kopieën af te geven van alle informatie en bescheiden welke hij in het kader van de hypotheekaanvraag aan de bank(en) heeft verstrekt. Tevens zijn partijen overeengekomen dat de koper minimaal twee afwijzingen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te overleggen.

De rechtbank overweegt dat uit de tekst van artikel 15 lid 1 en 3 van de koopovereenkomst volgt [gedaagden] de overeenkomst slechts kon ontbinden indien hij al het redelijke had gedaan om een hypothecaire lening te verkrijgen en deze lening vervolgens toch niet hadden gekregen. Dat hij al het redelijke heeft gedaan en het toch niet is gelukt, dient te volgen uit de door [gedaagden] over te leggen afwijzingen van twee erkende geldverstrekkende bankinstellingen en kopieën van alle informatie en bescheiden welke hij in het kader van de hypotheekaanvraag aan de bank (en) heeft verstrekt. Dit laatste betreft de op [gedaagden] rustende documentatieplicht. De documentatieplicht dient er mede toe om te kunnen beoordelen of de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan om een financiering te krijgen, terecht een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en de koopovereenkomst niet lichtvaardig kan ontbinden. De koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen1.. De documentatieplicht heeft dus vooral een bewijstechnische functie. Het is denkbaar dat, wanneer niet (volledig) aan de documentatieplicht is voldaan, gezien de omstandigheden van het geval op een andere wijze is aangetoond dat aan de inspanningsverplichting is voldaan. Tegen deze achtergrond overweegt de rechtbank als volgt.

Om te beginnen overweegt de rechtbank dat [gedaagden] ter verkrijging van financiering van de woning een tussenpersoon (een hypotheekadviseur) heeft ingeschakeld en dat het ingevolge de koopovereenkomst op de weg van [gedaagden] weg lag om (al dan niet door tussenkomst van deze tussenpersoon) alle informatie en bescheiden aan [eisers] te verstrekken die in het kader van de hypotheekaanvraag door of namens [gedaagden] aan de bankinstellingen zijn verstrekt. De rechtbank kan [gedaagden] dus niet volgen in zijn betoog dat het enkel gaat om stukken die híj aan de bank heeft verstrekt en niet om de informatie die door de door hem ingeschakelde persoon aan de bank zijn verstrekt. Naar het oordeel van de rechtbank volgt dit niet uit de overeenkomst, mocht [gedaagden] dit ook niet verwachten en is het bovendien geen redelijke en op de praktijk afgestemde uitleg van het beding. Voorts overweegt de rechtbank dat voor zover [gedaagden] al zou kunnen worden gevolgd in zijn stelling dat de digitaal ingediende stukken niet kunnen worden aangemerkt als bescheiden, deze stukken in ieder geval onder de overkoepelende term 'alle informatie' vallen en [gedaagden] om die reden de door de hypotheekadviseur bij de bank ingediende stukken aan [eisers] moest verstrekken.

De rechtbank constateert dat [gedaagden] bij het beroep op het financieringsvoorbehoud op 25 oktober 2022 afwijzingen van een hypotheekaanvraag van twee erkende geldverstrekkende bankinstellingen heeft overgelegd, namelijk van Lot Hypotheken en van de Rabobank (beide gedateerd op 25 oktober 2022). Ook heeft [gedaagden] twee rentaanbiedingen overgelegd alsmede twee financieringsopzetten (zie r.o.2.11). Verder is van belang dat [gedaagden] bij conclusie van antwoord (nadere) stukken heeft overgelegd, zoals inkomensgegevens, een overzicht van banksaldi en een schenkingsovereenkomst, die als onderliggende stukken hebben gediend bij het aanvragen van de hypotheken.

Ter zitting heeft [eisers] bij monde van zijn advocaat te kennen gegeven dat [gedaagden] door overlegging van die laatst genoemde stukken aan zijn documentatieplicht heeft voldaan, maar dat dit te laat is en - zo begrijpt de rechtbank - het gebrek ten aanzien van de documentatieplicht niet geheeld kan worden en er niet alsnog sprake is van een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde. Volgens [eisers] moesten alle stukken direct bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud op 25 oktober 2022 worden overgelegd door [gedaagden] en in dit kader heeft [eisers] verwezen naar diverse uitspraken.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud aan de op hem rustende inspanningsverplichting heeft voldaan. Dat [gedaagden] pas later alle stukken heeft overgelegd, maakt niet dat hij niet aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Hierbij is van belang dat de rechtbank, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet in ziet in hoeverre het later aanleveren van (alle) stukken er toe kan leiden dat kan worden geoordeeld dat [gedaagden] stil heeft gezeten en zich niet serieus heeft ingespannen om de financiering voor de aankoop van de woning te verkrijgen. Voldoende duidelijk is dat [gedaagden] (tijdig) twee hypotheekaanvragen heeft gedaan. Uit de brief van de Rabobank volgt dat een hypotheek van € 237.450,00 is aangevraagd, hetgeen volgens de financieringsopzet ook het benodigde bedrag was om de woning van [eisers] voor een bedrag van € 265.000,00 te kunnen kopen. Uit de afwijzing van Lot Hypotheken blijkt weliswaar niet voor welk bedrag een hypotheekaanvraag is gedaan, maar volgt dat de woning niet voldoet aan de acceptatievoorwaarden, hetgeen [gedaagden] op 18 oktober 2022 reeds aan [eisers] heeft toegelicht. Namelijk doordat een bijgebouw mogelijk bewoond kan worden en Lot Hypotheken dit niet wenst te financieren. Anders dan [eisers] in de dagvaarding suggereert, gaat de inspanningsverplichting naar het oordeel van de rechtbank niet zover dat [gedaagden] Lot Hypotheken ervan had moeten overtuigen dat er geen sprake is van een 'dubbele' woonfunctie. De digitale stukken die aan de hypotheekaanvragen ten grondslag zijn gelegd, zijn door [gedaagden] in deze procedure overgelegd.

Verder is het de rechtbank niet duidelijk in hoeverre [eisers] door het laat aanleveren van aanvullende stukken in zijn belangen is geschaad. [eisers] heeft niet kenbaar gemaakt welke stukken op 25 oktober 2022 ontbraken, maar op dat moment wel van belang waren om na te kunnen gaan of [gedaagden] aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan om financiering te kunnen verkrijgen. De hypotheekadviseur van [gedaagden] heeft in zijn e-mail aangegeven dat hij vanwege de AVG inkomensgegevens van [gedaagden] niet kon verstrekken, maar dat deze gegevens desgewenst bij [gedaagden] konden worden opgevraagd. Dat [eisers] dit vervolgens ook heeft gedaan is niet gesteld of gebleken. [gedaagden] heeft aangevoerd dat de makelaar van [eisers] op 31 oktober 2022 contact met hem heeft opgenomen met de vraag of [gedaagden] nog steeds interesse in de woning had, waarop partijen wederom in onderhandeling zijn getreden over onder meer de koopsom. [eisers] heeft dit ter zitting niet kunnen ontkrachten. [eisers] stelt weliswaar dat hij direct na het inroepen van het financieringsvoorbehoud door [gedaagden] aan heeft gegeven dat [gedaagden] niet aan zijn documentatieplicht heeft voldaan, maar dit volgt nergens uit. Pas uit zijn e-mail van 16 november 2022 - nadat [gedaagden] de aan de hand van de nadere onderhandelingen de tweede koopovereenkomst niet wilde tekenen - volgt dat [eisers] van mening was dat [gedaagden] niet aan zijn documentatieplicht heeft voldaan.

Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank van oordeel is dat [gedaagden] aan de op hem rustende inspanningsverplichting heeft voldaan en hij daarom de ontbinding van de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ingeroepen. Dat uitdraaien van de (volledige) digitale aanvragen eerst ten processe zijn overhandigd maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de ontbindingsverklaring onvoldoende gedocumenteerd is. De uitspraken waar [eisers] in zijn pleitnotitie naar heeft verwezen (ECLI:NL:RBOBR:2020:3814 en ECLI:NL:GHARL:2023:4593, ECLI:NL:RBROT:2018:11290), maken het bovenstaande niet anders omdat er zich in die zaken andere omstandigheden voordeden en niet vergelijkbaar zijn met onderhavige kwestie. In deze zaken had de koper anders dan [gedaagden] niet voldaan aan zijn documentatieplicht. In de eerste zaak waren er e-mailberichten met daarin negatieve financieringsadviezen van tussenpersonen overgelegd zonder dat duidelijk was dat er daadwerkelijk een hypotheek was aangevraagd. Verder waren er in die zaak weliswaar afwijzingen van hypotheekaanvragen overgelegd, maar had de koper een veel hoger bedrag aan hypotheek aangevraagd dan de aankoopsom van de woning waardoor getwijfeld werd of er een reële aanvraag was gedaan. Ook was er in die zaak een afwijzing van een hypotheek van een hypotheekshop overgelegd, maar die was gedateerd van een datum gelegen ná de datum waarop het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen. In die context is door de rechtbank Rotterdam overwogen dat het achteraf nader motiveren van de afwijzingen niet alsnog kan leiden tot een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud. In onderhavig geval dateren de afwijzingsbrieven van de datum waarop de ontbindende voorwaarden kon worden ingeroepen en is er in zoverre dus geen sprake van een vergelijkbare situatie. In de tweede zaak was - anders dan in onderhavige zaak - in het geheel geen documentatie overgelegd. In de derde zaak was er geen kopie van de aanvraag van de hypotheek overgelegd en riep de wijze waarop de aanvraag is gedaan volgens de rechtbank Rotterdam vragen op. Binnen een dag nadat de - niet te verifiëren - aanvraag was gedaan, was de aanvraag afgewezen door een bank waarbij de koper zelf werkzaam was. De koper had in deze zaak - anders dan in onderhavige zaak - achteraf een hertoetsing van de financieringsaanvraag laten verrichten en deze stukken alsnog nog overgelegd, hetgeen volgens de rechtbank Rotterdam niet maakte dat het beroep op de ontbindende voorwaarde alsnog gerechtvaardigd was. Al met al gaat het in de door [eisers] aangehaalde uitspraken naar het oordeel van de rechtbank dus om andere en niet vergelijkbare situaties.

Zelfs indien veronderstellender wijze zou worden aangenomen dat [gedaagden] zijn beroep op de ontbindende voorwaarde niet voldoende zou hebben gedocumenteerd, kan de rechtbank [gedaagden] volgen in zijn verweer dat een beroep van [eisers] op verschuldigdheid van de in artikel 15 van de koopovereenkomst bepaalde contractuele boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Hierbij heeft de rechtbank acht geslagen op de omstandigheid dat op initiatief van de makelaar van [eisers] partijen weer in onderhandeling zijn getreden nadat [gedaagden] een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en pas nadat dit niet tot een totstandkoming van een koopovereenkomst heeft geleid, [eisers] bij [gedaagden] kenbaar heeft gemaakt dat hij niet aan zijn documentatieplicht heeft voldaan.

De conclusie van het bovenstaande is dat [gedaagden] op 25 oktober 2022 een geldig beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. De koopovereenkomst is daarmee per die datum ontbonden. Dit betekent dat [eisers] de overeenkomst niet meer kan ontbinden wegens een tekortkoming door [gedaagden] De overeenkomst was immers al ontbonden en van een tekortkoming door [gedaagden] was geen sprake. De gevorderde verklaringen voor recht moeten daarom worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering tot betaling van de boete van € 26.500,00 en de incassokosten.

[eisers] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagden] worden tot aan deze uitspraak begroot op € 1.532,00 aan salaris van de gemachtigde (2 punten x € 766,00 per punt (tarief III) en € 1.301,00 aan griffierecht.

de rechtbank:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, welke tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] zijn vastgesteld op € 2.833,00;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.B. Faber-Siermann en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2023.c714