6.5.1.3 Wanneer is een onbebouwd terrein bestemd om te worden bebouwd?

In het Gemeente Emmen-arrest heeft het Hof van Justitie geoordeeld dat het – gelet op de aan de lidstaten gelaten omschrijvingsvrijheid – niet aan het Hof is om te preciseren in welke mate een onbebouwd terrein bouwrijp moet zijn gemaakt om als een bouwterrein te worden aangemerkt.1 Wanneer een onbebouwd terrein bestemd is om te worden bebouwd, kan uit dit arrest daarom niet worden opgemaakt. Hooguit kan uit dit arrest worden opgemaakt dat het hiervoor niet noodzakelijk is dat een onbebouwd terrein bouwrijp gemaakt is, maar dat volgt ook uit de bewoordingen van art. 12 lid 3 Btw-richtlijn (zie paragraaf 6.5.1.1).2 In het Woningstichting Maasdriel-arrest maakt het Hof duidelijk dat de grenzen aan de omschrijvingsvrijheid – het doel van art. 135 lid 1, onderdeel k Btw-richtlijn en het beginsel van de fiscale neutraliteit – met zich brengen dat een onbebouwd terrein, waarop de leverancier een gebouw volledig heeft gesloopt en zich heeft verplicht om de bestrating van het naast dit voormalige gebouw gelegen parkeerterrein volledig te verwijderen, een bouwterrein moet zijn wanneer:

Of een onbebouwd terrein daadwerkelijk bestemd is om te worden bebouwd (lees: als een bouwterrein moet worden beschouwd) moet dus (door de nationale rechter) beoordeeld worden aan de hand van alle omstandigheden waarmee de transactie gepaard gaan.4 Hierbij kan gedacht worden aan de voltooiing van de sloop vóór het tijdstip van levering of de verplichting van de leverancier om dergelijke sloopwerkzaamheden te verrichten met het oog op toekomstige bebouwing.5 In overeenstemming hiermee kan ook worden geacht aan de voltooiing van werkzaamheden om het onbebouwde terrein bouwrijp te maken vóór de levering of de verplichting van de leverancier om dergelijke werkzaamheden te verrichten. Ook de wilsverklaring van partijen is een omstandigheid die bij de beoordeling van de bebouwingsbestemming van het onbebouwde terrein in aanmerking genomen moet worden.6 Het gaat hierbij niet om de louter subjectieve wilsverklaring, maar om een wilsverklaring die ondersteund wordt door objectieve gegevens, zoals de koopovereenkomst, de akte van levering, een (concept)bouwplan, het bestemmingsplan of een overheidsvergunning voor een bouwactiviteit.7

De in aanmerking te nemen omstandigheden waarmee de levering van een onbebouwd terrein gepaard gaan moeten heersen op het tijdstip van levering. Zoals in de paragrafen 4.2.3.3, 5.7.3 en 6.4 is aangegeven, is het tijdstip van levering normaliter het moment van de eigendomsoverdracht. Die temporele beperking betekent dat omstandigheden die zich pas na de levering van het onbebouwde terrein hebben voorgedaan, niet beslissend zijn voor het antwoord op de vraag of een terrein op het tijdstip van levering daadwerkelijk bestemd was om te worden bebouwd. De enkele omstandigheid dat het geleverde terrein na de levering daadwerkelijk is bebouwd, is daarom onvoldoende om aan te nemen dat het terrein ten tijde van de levering bestemd was om te worden bebouwd. Omgekeerd is de enkele omstandigheid dat het terrein na de levering niet is bebouwd, onvoldoende om aan te nemen dat ten tijde van de levering een bebouwingsbestemming ontbrak. Dat uit de omstandigheden die heers(t)en (in het Engels: prevailing) op het moment van levering de bebouwingsbestemming van het onbebouwde terrein moet blijken, kan naar mijn mening voorts betekenen dat bij werkzaamheden die aan het terrein zijn verricht, zoals de volledige sloop van het oude gebouw, niet hoeft te blijken dat deze uitsluitend zijn verricht met het oog op de toekomstige bebouwing, maar dat de toekomstige bebouwing de doorslaggevende oorzaak – de conditio sine qua non – van deze werkzaamheden is.8 Dit laat ruimte om ook een bouwterrein aan te nemen indien bijvoorbeeld de volledige sloop van een gebouw vóór de levering heeft plaatsgevonden, maar dit niet uitsluitend met het oog op de toekomstige bebouwing is gebeurd, maar ook met het oog op de veiligheid (bijv. instortingsgevaar of asbest) of ter voorkoming van het kraken van het oude gebouw.