Rb. Rotterdam, 27-01-2023, nr. 9629938 CV EXPL 22-911

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

[naam02] huurt van [naam01] de woonruimte aan de [adres01] in Schiedam. De huurovereenkomst is ingegaan op 4 juli 2017 en geldt voor onbepaalde tijd.

Partijen hebben een aanvangshuurprijs afgesproken van € 600,-. Dit is een kale huurprijs. Partijen hebben geen afspraken gemaakt over bijkomende leveringen en diensten.

Op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding had [naam02] een betalingsachterstand van € 1.200,-. Op 1 maart 2022 heeft [naam02] hiervan een bedrag van € 600,- (onder protest) betaald.

In de huurovereenkomst is onder het kopje ‘slotbepalingen’ het volgende opgenomen, voor zover relevant:

“9. Iedere 4e van de maand zullen de huurpenningen automatisch zijn overgeschreven op rekening van de verhuurder. (…)

10. Bij te late betaling van de huurpenningen zullen vanaf de tweede herinneringsbrief extra kosten en rente in rekening worden gebracht.

11. Bij een betalingsachterstand van meer dan 3 maanden komt er over de totale achterstand 10% kosten bij.”

Op enig moment heeft [naam01] herstelwerkzaamheden laten uitvoeren in het gehuurde. Zij heeft een wastafel, de deksel van het toiletreservoir en het aanrechtblad hersteld. Ook heeft zij schimmel verwijderd, die was ontstaan na een eerdere lekkage in het gehuurde. In april 2021 is de achterdeur van het gehuurde vervangen.

[naam02] is door de gemeente Schiedam aangeslagen voor gemeentelijke belastingen en waterschapsbelastingen over het jaar 2021. Hierbij is aan [naam02] het tarief voor een meerpersoonshuishouden in rekening gebracht in plaats van het tarief voor een eenpersoonshuishouden. Het totale bedrag voor een meerpersoonshuishouden bedraagt € 772,86, terwijl het tarief voor een eenpersoonshuishouden € 529,29 is.

In november en december 2021 heeft [naam01] klachten ontvangen van een omwonende over kippen en een haan die [naam02] in de tuin van het gehuurde hield. [naam01] heeft [naam02] verzocht om de dieren weg te doen. [naam02] heeft dit – op enig moment – gedaan.

Op 23 januari 2022 is de stroom in het gehuurde uitgevallen. Op 1 februari 2022 heeft de gemachtigde van [naam02] een brief gestuurd aan [naam01] . In deze brief wordt melding gemaakt van de stroomstoring en van een aantal gebreken aan het gehuurde. [naam02] vraagt om herstel van deze gebreken. De stroomvoorziening is op 3 februari 2022 hersteld.

Op 28 maart 2022 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan op twee verzoeken van [naam02] . De eerste uitspraak (met zaaknummer 358455) betreft een verzoek betreffende huurverlaging op grond van het puntenaantal. De Huurcommissie acht een huurprijs van € 379,74 per maand met ingang van 1 juli 2021 redelijk. De tweede uitspraak (met zaaknummer 358461) betreft een verzoek tot huurverlaging vanwege onderhoudsgebreken. De Huurcommissie acht geen ernstige gebreken aanwezig die tot een verlaging van de huurprijs zouden moeten leiden. Geen van partijen heeft zich na de uitspraak van de Huurcommissie tot de kantonrechter gewend om te oordelen over de verzoeken die aan de Huurcommissie zijn voorgelegd.

[naam01] eist, na wijziging van eis, samengevat:

De bedragen die worden geëist, bestaan uit een huurachterstand van € 2.450,-, reparatiekosten van € 700,- en kosten van elektriciteit van € 7.400,-.

[naam01] baseert de eis op het volgende. [naam02] heeft ten onrechte de huur steeds niet tijdig en deels helemaal niet betaald. Er is sprake van een structurele achterstand van drie maanden, daarom is [naam02] op grond van artikel 10 en 11 van de slotbepalingen van de huurovereenkomst 10% aan kosten verschuldigd. Op het moment van dagvaarden bedroeg de achterstand twee maanden (€ 1.200,-); op het moment van het indienen van de aanvullende conclusie, op 17 november 2022, bedroeg de achterstand € 2.450,-. De kosten voor het herstellen van de wastafel, de deksel van het toiletreservoir en het aanrechtblad komen voor rekening van [naam02] , omdat hij niet als een goed huisvader voor het gehuurde heeft gezorgd. De rekening voor deze kosten, à € 700,-, staat sinds april 2021 open. [naam02] heeft gebreken en achterstallig onderhoud niet gemeld, waardoor [naam01] niet meteen tot herstel kon overgaan. [naam02] heeft overlast veroorzaakt aan de buren door het houden van kippen en een haan. Daarvoor had hij geen toestemming. [naam02] schiet vanwege al het voorgaande tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarom moet de huurovereenkomst worden ontbonden en moet [naam02] het gehuurde ontruimen.

[naam02] betaalt niet voor het verbruik van elektra, maar hij verbruikt het wel. De kosten voor elektraverbruik sinds de aanvang van de huurovereenkomst tot en met de laatste wijziging van eis (op 17 november 2022) zijn door [naam01] berekend op € 7.400,-. Die kosten moet [naam02] alsnog aan [naam01] betalen, omdat de bovenburen van [naam02] , die betalen voor het totale elektraverbruik, een deel van de elektrakosten bij [naam01] in rekening brengen.

[naam01] heeft meerdere aanmaningen aan [naam02] gestuurd, daarom moet hij ook buitengerechtelijke kosten betalen.

[naam02] is het niet eens met de eis van [naam01] en eist zelf, na wijziging van eis, samengevat:

De bedragen die worden geëist, bestaan uit te veel betaalde huur van € 3.083,64, buitengerechtelijke incassokosten van € 433,36, een schadevergoeding wegens te veel betaalde gemeentelijke belastingen van € 243,57 en een huurprijsvermindering wegens de stroomstoring van € 137,33.

[naam02] baseert de tegeneis op het volgende. De uitspraak van de Huurcommissie waarbij de redelijke huurprijs per 1 juli 2021 is vastgesteld op € 379,74 per maand, is komen vast te staan. [naam02] heeft tot en met augustus 2022 een huurprijs van € 600,- per maand aan [naam01] betaald. Het verschil tussen de betaalde huurprijs en de verschuldigde huurprijs bedraagt over de periode van 1 juli 2021 tot en met 31 augustus 2022 € 3.083,64. [naam01] is bij brief van 2 augustus 2022 gesommeerd om dit bedrag binnen vier weken terug te betalen. Aan deze sommatie heeft [naam01] niet voldaan, daarom moet zij nu ook buitengerechtelijke kosten betalen.

Omdat [naam01] het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt niet heeft gesplitst, is [naam02] in 2021 ten onrechte als meerpersoonshuishouden aangeslagen door de gemeente voor gemeentelijke en waterschapsbelastingen. Hierdoor heeft [naam02] schade geleden, bestaande uit het verschil tussen het bedrag dat hij als eenpersoonshuishouden had moeten betalen en het bedrag dat hij heeft betaald.

Door de stroomstoring heeft [naam02] gedurende elf dagen geen genot gehad van het gehuurde. Daarom maakt hij aanspraak op een huurprijsvermindering, gelijk aan de volledige huurprijs over deze elf dagen.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen en ook grotendeels op dezelfde feiten zijn gebaseerd, worden zij gezamenlijk beoordeeld.

De kantonrechter zal de vorderingen van [naam01] afwijzen, omdat zij niets (meer) van [naam02] te vorderen heeft. Voor zover op enig moment sprake is geweest van een huurachterstand, was deze niet groot genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Er is ook geen andere reden om de huurovereenkomst te ontbinden.

De kantonrechter zal de tegenvorderingen van [naam02] deels toewijzen, namelijk voor zover het de te veel betaalde huurprijs betreft en die nog niet verrekend is met de huurbetalingsverplichting.

Vooraf: de omvang van het geschil en de uitspraak van de Huurcommisie

[naam01] heeft in haar processtukken meermaals opgemerkt dat bepaalde argumenten van [naam02] niet zouden mogen worden meegenomen, omdat deze pas na het uitbrengen van de dagvaarding naar voren zijn gebracht of bekend zijn geworden en deze niet (direct) met haar vordering zoals opgenomen in de dagvaarding te maken hebben. [naam01] miskent hier dat de omvang van het geschil niet alleen door haar wordt bepaald, maar door de stellingen van beide partijen. Het uitbrengen van een dagvaarding betekent ook niet dat daarmee een grens in de tijd wordt gemarkeerd en dat alleen zaken die vóór dat moment speelden of bekend waren in deze procedure naar voren mogen worden gebracht. De kantonrechter ziet geen aanleiding om enige stelling van [naam02] buiten beschouwing te laten en zal deze dus – voor zover nodig – inhoudelijk beoordelen, ook omdat [naam01] de gelegenheid heeft gehad om hierop te reageren.

In deze procedure staat de betalingsverplichting van [naam02] vast. Tot 1 juli 2021 moest [naam02] een huurprijs betalen van € 600,- per maand. Sinds 1 juli 2021 is zijn betalingsverplichting € 379,74 per maand. De aanvangshuurprijs staat in de huurovereenkomst. De huurprijs die sinds 1 juli 2021 geldt, volgt uit de uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer 358455. Anders dan [naam01] meent, is zij aan deze uitspraak gebonden. Artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW), dat hier van toepassing is, bepaalt immers dat partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken een andere beslissing heeft gevorderd bij de kantonrechter. Dat laatste is niet gebeurd. Dat [naam01] het niet eens is met de manier waarop de Huurcommissie de zaak heeft gehandeld, is dan niet relevant. [naam01] heeft ook ongelijk als zij zegt dat de Huurcommissie geen uitspraak over de redelijkheid van de huurprijs had mogen doen. Zij lijkt ervan uit te gaan dat de Huurcommissie de aanvangshuurprijs heeft getoetst, zoals bedoeld in artikel 7:249 BW. De Huurcommissie heeft echter uitspraak gedaan over een huurverlaging, zoals bedoeld in de artikelen 7:252 en 7:254 BW. Een huurprijsverlaging mag door de huurder worden voorgesteld, ook als de huurprijs al langer dan zes maanden geleden is overeengekomen. Er is dus sprake van een geldige en bindende uitspraak.

Is er sprake van een huurachterstand? Eerst wel, nu niet meer

[naam01] vordert, na haar laatste eiswijziging, betaling van de huur over de maanden december 2018, september 2022, oktober 2022 en november 2022. Zij vordert een bedrag van € 2.450,-. De kantonrechter gaat ervan uit dat sprake is van een verschrijving, omdat [naam01] tot nu tot steeds is uitgegaan van een huur van € 600,- per maand. De achterstand zou dan € 2.400,- zijn.

De kantonrechter stelt voorop dat de betalingsverplichting van [naam02] in december 2018 in beginsel € 600,- bedroeg en vanaf 1 juli 2021 € 379,74 (zie onder 4.5). Bij niet-tijdige betaling is [naam02] op de eerste van de maand in verzuim geraakt, tenzij hij op dat moment het verschuldigde bedrag mocht verrekenen of de betaling mocht opschorten.

Van een opschortingsrecht is geen sprake. [naam02] heeft aanvankelijk gesteld dat hij de huurbetaling zou mogen opschorten vanwege gebreken aan het gehuurde, waarbij hij de verwachting heeft uitgesproken dat de Huurcommissie de huurprijs vanwege deze gebreken zou verlagen. Inmiddels heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. In deze uitspraak is geconcludeerd dat er geen sprake (meer) is van gebreken die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. Geen van partijen heeft een vordering ingesteld bij de kantonrechter betreffende deze gebreken – [naam02] noemt ze in deze procedure wel, maar heeft geen huurprijsvermindering vanwege die gebreken gevorderd – zodat ook deze uitspraak van de Huurcommissie bindend is. Omdat [naam02] geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering voor deze gebreken, mocht hij ook zijn huurbetalingsverplichting niet opschorten.

[naam02] stelt dat hij op drie onderdelen vorderingen heeft op [naam01] die hij met de huurprijs wil verrekenen, namelijk: 1) de door hem te veel betaalde gemeentelijke belastingen over 2021, 2) een huurprijsvermindering in verband met de stroomstoring van 23 januari tot en met 3 februari 2022 en 3) de te veel betaalde huurprijs over de periode van 1 juli 2021 tot en met 31 augustus 2022. De kantonrechter overweegt hieronder per post of [naam02] inderdaad iets te verrekenen heeft.

Gemeentelijke belastingen: geen vordering, geen verrekening

[naam02] meent dat [naam01] hem een schadevergoeding verschuldigd is, die gelijk is aan het verschil tussen de gemeentelijke belastingen 2021 voor een meerpersoonshuishouden (zoals door hem betaald) en die voor een eenpersoons huishouden (wat hij feitelijk is). De kantonrechter oordeelt dat het door [naam02] gestelde geen grondslag voor een schadevergoeding oplevert.

De omstandigheid dat [naam01] het gebouw niet heeft gesplitst, zodat [naam02] door de gemeente in 2021 blijkbaar als hoofdbewoners is aangeslagen voor de belastingen, levert geen gebrek aan het gehuurde op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. [naam02] heeft immers het genot dat hij van een zelfstandige woonruimte mag verwachten. Er is ook geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst. In de huurovereenkomst is geen verplichting voor [naam01] opgenomen om het gebouw te splitsen. Ook in het algemeen kan niet worden aangenomen dat een verhuurder zo’n (contractuele) verplichting jegens een huurder heeft. Blijft over de vraag of sprake is van een onrechtmatige daad van [naam01] door een woonruimte in een niet-gesplitst gebouw te verhuren. Het ontbreken van een algemene verplichting voor een verhuurder om een gebouw te splitsten voordat tot verhuur van delen daarvan wordt overgegaan, betekent dat ook van een onrechtmatige daad geen sprake kan zijn.

Kortom, een grondslag voor de gevorderde schadevergoeding ontbreekt. Omdat [naam02] de gestelde schade niet op [naam01] kan verhalen, kan ook geen sprake zijn van verrekening van dat bedrag met de door hem verschuldigde huurprijs.

Huurprijsvermindering stroomstoring: Ja, maar slechts € 6,24. Mag worden verrekend

De kantonrechter oordeelt dat [naam02] recht heeft op een huurprijsvermindering vanwege de stroomuitval in het gehuurde, maar dit levert maar een heel beperkte aanspraak op. Daarover overweegt de kantonrechter het volgende.

Het uitvallen van de stroom in het gehuurde levert een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het is aan de verhuurder om dit gebrek te herstellen. Anders dan [naam01] betoogt, vindt de kantonrechter dit geen kleine herstelling die [naam02] zelf had moeten verrichten. Het gaat hier niet om het vernieuwen van een schakelaar of stopcontact, zoals bedoeld in het Besluit Kleine Herstellingen. Uit de toelichting van [naam01] zelf blijkt dat een monteur van Stedin de stoppen in de meterkast heeft moeten vervangen. Dit hoefde [naam02] als huurder niet zelf te doen.

Omdat sprake is geweest van een gebrek dat [naam01] moest herstellen, kan [naam02] aanspraak maken op huurprijsvermindering. Uit artikel 7:207 BW volgt dat deze aanspraak ontstaat op het moment waarop hij [naam01] heeft gevraagd om tot herstel over te gaan of waarop het gebrek in voldoende mate bij [naam01] bekend was om tot maatregelen over te gaan. [naam02] stelt wel dat hij de stroomuitval telefonisch bij [naam01] gemeld heeft, maar [naam01] betwist dit. Wel staat vast dat het gebrek bij brief van 1 februari 2022 schriftelijk aan [naam01] is gemeld. Deze brief zal zij uiterlijk op 2 februari 2022 (via post of via de aangetekende e-mail) moeten hebben ontvangen. Vervolgens is een dag later het gebrek hersteld.

De kantonrechter gaat, bij gebreke van bewijs van een ander moment, uit van 2 februari 2022 als ingangsdatum voor de huurprijsvermindering. De aanspraak eindigt op 3 februari 2022. Dit betekent dat [naam02] gedurende één dag aanspraak kan maken op de vermindering. Een vermindering met 100% acht de kantonrechter niet aan de orde, nu ook bij stroomuitval, hoe ingrijpend dat ook is, geen sprake is van een situatie waarin een woning helemaal niet gebruikt kan worden. De kantonrechter gaat uit van een vermindering van het huurgenot van 50% en kent daarom ook 50% huurprijsvermindering over deze ene dag toe. Dit komt neer op een bedrag van € 6,24. Dit bedrag mag per 3 februari 2022 worden verrekend met de verschuldigde huurprijs.

Te veel betaalde huur juli 2021 – augustus 2022: mag worden verrekend

Tot en met augustus 2022 heeft [naam02] een huurprijs van € 600,- per maand betaald, terwijl de huurprijs door de Huurcommissie per 1 juli 2021 is vastgesteld op € 379,74. Dit betekent dat hij over de periode van 1 juli 2022 tot en met augustus 2022 per maand € 220,26 meer aan huur heeft betaald dan hij zou moeten. Onder randnummer 33 van de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie heeft [naam02] verklaard zijn vordering te verrekenen met de (nog) aan [naam01] verschuldigde bedragen. De (algemene) bevoegdheid van [naam02] tot verrekening van zijn vorderingen met de verschuldigde huurprijs is door [naam01] niet ter discussie gesteld. Daarom mag [naam02] zijn vordering ter zake van de te veel betaalde huur verrekenen met de huurprijs.

Hieruit volgt dat van de door [naam01] in haar laatste processtuk opgevoerde huurachterstand van € 1.800,- in ieder geval geen sprake is; [naam02] mocht de verschuldigde huurprijs (over die maanden 3 × € 379,74 en dus € 1.139,22 en niet € 1.800,-) volledig verrekenen. De nog bestaande achterstand mag [naam02] ook – alsnog – verrekenen. De kantonrechter gaat ervan uit dat [naam02] dat ook al heeft gedaan en/of alsnog zal doen, gelet op zijn aankondiging aan [naam01] .

Conclusie huurachterstand: geen opeisbare vordering (meer) van [naam01]

Gelet op het voorgaande is de door [naam02] verschuldigde huurprijs over de maand december 2018 verrekend met de huurprijsvermindering betreffende de stroomstoring (€ 6,24) en met de vordering van [naam02] betreffende de te veel betaalde huur over de periode van 1 juli 2021 tot en met augustus 2022. De huurprijs over de maanden september, oktober en november 2022 is ook verrekend met de te veel betaalde huur over genoemde periode. Dit betekent dat de vordering van [naam01] tot betaling van deze achterstand niet toewijsbaar is.

Overige geldvorderingen van [naam01] toewijsbaar? Nee

[naam01] heeft naast de gestelde huurachterstand ook € 700,- aan reparatiekosten en € 7.400,- aan kosten voor elektraverbruik gevorderd. Ook vordert zij 10% over de gestelde huurachterstand op grond van artikel 10 en 11 van de slotbepalingen van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat ook deze vorderingen niet toewijsbaar zijn en overweegt daarover het volgende.

Reparatiekosten

De kantonrechter begrijpt de vordering van [naam01] zo, dat zij vergoeding wil van de kosten voor reparatie, omdat:

De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [naam02] aansprakelijk is voor de schade aan de deksel van het toiletreservoir, de wasbak en het aanrecht. Uit artikel 7:218 BW volgt dat een huurder aansprakelijk is voor schade die aan het gehuurde is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het vermoeden van lid 2 van dit artikel, dat elke schade door zo’n tekortkoming wordt vermoed te zijn ontstaan, kan door de huurder worden weerlegd.

[naam01] heeft volstaan met de algemene, niet onderbouwde stelling dat sprake is geweest van onzorgvuldig gebruik door [naam02] . Wat dat onzorgvuldig gebruik precies zou zijn geweest, licht [naam01] niet toe. [naam02] heeft op zijn beurt toegelicht dat de schade is ontstaan door de aanzienlijke lekkage in het gehuurde. Hij heeft daar ook filmpjes van overgelegd. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [naam02] het vermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW voldoende heeft weerlegd. Nu [naam01] van haar kant te weinig heeft gesteld om tot het oordeel te komen dat de schade aan [naam02] toerekenbaar is en zij ook geen bewijs van haar stelling heeft aangeboden, ziet de kantonrechter geen reden om haar in de gelegenheid te stellen haar standpunt nader te onderbouwen of te bewijzen. De vordering tot schadevergoeding op grond van artikel 7:218 BW wordt afgewezen.

De kantonrechter oordeelt dat [naam02] ook geen schadevergoeding hoeft te betalen wegens de gestelde te late melding van de lekkageschade (althans de schimmelvorming die daarvan het gevolg is). In artikel 7:222 BW staat dat een huurder gebreken onverwijld moet melden. Voor wat betreft de lekkage staat vast dat [naam01] hiervan tijdig op de hoogte was; zij heeft immers erkend dat haar beheerder direct ter plaatse is geweest. De kantonrechter volgt [naam01] niet in haar stelling dat [naam02] daarna nog apart had moeten melden dat de lekkage voor schimmel in het gehuurde heeft gezorgd. Het was aan [naam01] om de lekkage te verhelpen en daar hoort ook bij dat zij ervoor moest zorgen dat het gehuurde weer droog werd, zodat geen schimmelvorming zou kunnen ontstaan. Op [naam02] rust niet de verplichting om dit door zijn inboedelverzekering te laten doen.

Hier komt nog bij dat als [naam02] al aansprakelijk zou zijn op grond van het niet voldoen aan zijn kikplicht van artikel 7:222 BW, hij dan alleen aansprakelijk zou zijn voor de schade voor zover die is veroorzaakt door het te laat melden. Dit betekent dat de schade dan bestaat uit het verschil tussen de herstelkosten die [naam01] sowieso had moeten maken (omdat zij het gebrek moest herstellen) en de (hogere) kosten die zij heeft moeten maken omdat de schimmelvorming niet eerder is verholpen. [naam01] heeft wel opgemerkt dat er sprake zou zijn van meerkosten, maar dit blijkt nergens uit. Ook vanwege deze gebrekkige onderbouwing is de vordering niet toewijsbaar.

Uit het voorgaande volgt dat het door [naam01] gevorderde bedrag van € 700,- wordt afgewezen.

Elektraverbruik

De kantonrechter oordeelt dat niet is gebleken van een grondslag voor de vordering van [naam01] tot betaling van enig bedrag voor het elektraverbruik van [naam02] . Er is in ieder geval geen contractuele grondslag. Partijen hebben in de huurovereenkomst niet afgesproken dat [naam01] voor de levering van elektra zorgt en/of dat [naam02] haar daarvoor moet betalen. [naam01] heeft zich beroepen op ongerechtvaardigde verrijking, maar om een vordering op die grondslag te kunnen toewijzen, moet de kantonrechter kunnen aannemen dat [naam01] is verarmd en dat tussen haar verarming en de verrijking van [naam02] (elektraverbruik zonder daarvoor te hoeven betalen) een rechtstreeks verband bestaat. [naam01] heeft wel gesteld dat de bovenburen van [naam02] een deel van de elektrakosten bij [naam01] in rekening hebben gebracht, maar uit de overgelegde stukken blijkt niet dat er sprake is van enige betaling aan deze bovenburen, noch dat het gaat om het verbruik van [naam02] en hoe het ingehouden bedrag dan zou zijn berekend. Het had op de weg van [naam01] gelegen om haar beroep op ongerechtvaardigde verrijking goed te onderbouwen. Nu zij dat niet heeft gedaan, kan haar vordering ook niet worden toegewezen.

10% kosten/boete

De vordering van [naam01] tot betaling van 10% kosten over de huurachterstand, zoals bedoeld in artikel 10 en 11 van de slotbepalingen van de huurovereenkomst, wordt eveneens afgewezen. [naam01] stelt wel dat sprake is geweest van een structurele huurachterstand van ten minste drie maanden, maar [naam02] heeft dat betwist en de juistheid van haar stelling blijkt nergens uit. Bij het starten van de procedure was ook volgens [naam01] zelf sprake van een achterstand van twee maanden en niet van drie maanden. Alleen al vanwege het ontbreken van een deugdelijke onderbouwing is deze vordering niet toewijsbaar. De kantonrechter hoeft daarom niet – ambtshalve – te toetsen of het boetebeding van artikel 11 van de slotbepalingen van de huurovereenkomst (want dat is het feitelijk) wel geldig is.

Geen ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde

De kantonrechter heeft hiervoor de betalingsverplichting van [naam02] beoordeeld. Uit die beoordeling volgt dat [naam02] weliswaar de huur niet steeds op tijd betaald heeft (in januari en december 2018 was er nog niets op te schorten of te verrekenen), maar op een later moment is wel een verrekeningsbevoegdheid ontstaan. Daarom is nu geen sprake meer van een huurachterstand.

Er is dus op enig moment wel sprake geweest van een tekortkoming van [naam02] , maar die was op het moment van zijn verzuim al zo gering, dat deze geen ontbinding van de huurovereenkomst (met als ingrijpend gevolg de verplichting tot ontruiming van de woning) rechtvaardigde. Datzelfde geldt voor de gestelde overlast van de kippen. Als al zou moeten worden aangenomen dat het houden van een haan en kippen een tekortkoming was, dan is die zo gering en kortdurend geweest, dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt daarom afgewezen.

De omstandigheid dat partijen niet meer met elkaar door één deur kunnen, is geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden. De wet biedt daarvoor geen mogelijkheid, of zelfs maar een aanknopingspunt.

De gevorderde buitengerechtelijke kosten

De door [naam01] gevorderde buitengerechtelijke kosten betreffen feitelijk vrijwel alleen proceskosten. Daarover wordt hierna geoordeeld.

De vorderingen van [naam02] in reconventie

Over de (voorwaardelijk) in reconventie ingestelde vorderingen betreffende de gemeentelijke belastingen over 2021 en de huurprijsvermindering betreffende de stroomstoring is in conventie al een oordeel gegeven. Deze vorderingen zijn door [naam02] ingesteld onder de voorwaarde dat in conventie wordt geoordeeld dat hij deze bedragen niet met de huurprijs mag verrekenen.

Ten aanzien van de huurprijsvermindering is geoordeeld dat [naam02] die mag verrekenen – zij het dat het om een lager bedrag gaat dan gevorderd – zodat voor die vordering niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder zij is ingesteld. Over die vordering hoeft in reconventie daarom niet meer te worden geoordeeld.

Ten aanzien van het gevorderde bedrag aan gemeentelijke belastingen is geoordeeld dat [naam02] dat niet op [naam01] verhalen, zodat die vordering zal worden afgewezen.

De vordering tot terugbetaling van de te veel betaalde huur over de periode van 1 juli 2021 tot en met 31 augustus 2022 (van in totaal € 3.083,64) is door [naam02] onvoorwaardelijk ingesteld. Dit terwijl in ieder geval een deel van dit bedrag al met de verschuldigde huurprijs is verrekend – en in conventie is geoordeeld dat deze verrekening is toegestaan. De kantonrechter zal het gevorderde bedrag daarom toewijzen, maar met de bepaling dat op dit bedrag in mindering moet worden gebracht al hetgeen [naam02] al heeft verrekend.

De door [naam02] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten met betrekking tot deze vordering worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). De rente met ingang van 30 augustus 2022 wordt toegewezen, omdat [naam02] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [naam01] dat niet heeft betwist. De rente is verschuldigd over het bedrag dat steeds, na verrekening, open heeft gestaan.

Proceskosten

[naam01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van [naam02] tot vandaag vast op € 1.119,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten × € 373,- tarief). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [naam02] tot vandaag vastgesteld op € 186,75 aan salaris voor de gemachtigde (½ × 1,5 punten × € 249,- tarief). Voor kosten die [naam02] maakt na deze uitspraak moet [naam01] een bedrag betalen van € 124,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

Uitvoerbaarheid bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

De kantonrechter:

veroordeelt [naam01] om aan [naam02] te betalen € 3.517,-, verminderd met de door [naam02] al met dit bedrag verrekende huurbetalingen, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 over het bedrag dat aan hoofdsom vanaf 30 augustus 2022 steeds, na verrekening, heeft open gestaan, tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [naam01] in de proceskosten in conventie en in reconventie die aan de kant van [naam02] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.305,75;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

51909