3.2 Voorwaarden voor inbezitneming

In het vorige hoofdstuk is al beschreven dat een Engelse hypotheekhouder bij het vestigen van een recht van hypotheek onmiddellijk een recht op het exclusieve bezit van het verhypothekeerde vastgoed verkrijgt. Dit recht dankt hij aan de wettelijke fictie dat een hypotheekhouder als tijdelijk eigenaar van het verhypothekeerde vastgoed wordt gezien.1 Vanwege dit onmiddellijke recht op bezit mag de hypotheekhouder het verhypothekeerde goed ook direct na het vestigen van het hypotheekrecht feitelijk in zijn macht nemen. Die bevoegdheid is niet afhankelijk van bijvoorbeeld wanprestatie of verzuim van de schuldenaar.2 Een in dit verband in de Engelse literatuur herhaaldelijk aangehaalde overweging is die van rechter Halman:3

In de praktijk wordt echter veelvuldig van deze hoofdregel afgeweken. Want bezit mag voor de hypotheekhouder op het eerste oog misschien aantrekkelijk lijken, toch zit hij meestal niet te wachten op de verplichtingen die met dat bezit gepaard gaan (zie hierna par. 3.4-3.6).4 Het is daarom gebruikelijk dat in kredietovereenkomsten wordt vastgelegd dat het bezit van het vastgoed (vooralsnog) bij de eigenaar/hypotheekgever blijft. Op die manier blijft de eigenaar verantwoordelijk voor het beheer van het vastgoed en blijft de rol van de hypotheekhouder beperkt tot die van financier.

Dat betekent echter niet dat de hypotheekhouder hiermee onvoorwaardelijk afstand doet van zijn recht op bezit. In de kredietovereenkomst wordt tevens bepaald in welke gevallen de hypotheekhouder het vastgoed terug mag nemen. De vrijheid van partijen om dat moment te bepalen is groot; de hypotheekhouder hoeft tenslotte alleen maar het bij overeenkomst toegekende bezitsrecht van de hypotheekgever weer te laten eindigen. Meestal wordt aangeknoopt bij het moment waarop de hypotheekgever jegens de hypotheekhouder in verzuim raakt (default), een begrip dat eveneens door partijen in de overeenkomst wordt gespecificeerd.5 Kredietovereenkomsten bevatten zo een vaak pagina’s lange lijst met events of default. Zodra een van de daarin omschreven situaties zich voordoet (zoals achterstallig onderhoud of een te hoge loan to value-ratio) en de hypotheekgever daardoor in verzuim raakt, ontstaat voor de hypotheekhouder de bevoegdheid om het vastgoed in bezit te nemen.

In een uitzonderlijk geval maken partijen in de kredietovereenkomst geen concrete afspraken over bezit van het vastgoed. Dan geldt in principe gewoon de hoofdregel en berust het recht op bezit van het vastgoed bij de hypotheekhouder, zodat die op elk gewenst moment het vastgoed in bezit kan nemen.6 Een rechter zal een hiervan afwijkende afspraak niet snel impliciet uit de overeenkomst (en de omstandigheden van het geval) afleiden. Het bezitsrecht van de hypotheekhouder wordt naar Engels recht niet zomaar beperkt; het wordt als een sterk en fundamenteel recht van de hypotheekhouder beschouwd:7

In de zaak National Westminster Bank plc/Skelton verweerden de hypotheekgevers zich tevergeefs tegen inbezitneming door de hypotheekhouder met een beroep op een dergelijke afspraak die volgens hen impliciet uit de kredietovereenkomst moest worden afgeleid.9 In deze zaak was door het echtpaar Skelton ten behoeve van de bank een derdenhypotheek op hun woonhuis gevestigd, zulks ter verzekering van de vordering(en) die de bank op de vennootschap Leamington Construction Ltd had of in de toekomst zou verkrijgen. In de kredietovereenkomst was bepaald dat de vordering van de bank op deze vennootschap op verzoek moest worden terugbetaald: ‘a continuing security to the bank for the discharge on demand by the bank on the mortgagor’ (onderstreping SvB).

In 1987 wordt het bedrijf geliquideerd (via een compulsorywound up). Hierop besluit de bank het woonhuis van het echtpaar Skelton in bezit te nemen, nadat zij het echtpaar had laten weten dat de vordering van de bank op de vennootschap circa 100.000 pond betrof. De Skeltons verweren zich tegen deze inbezitneming met een beroep op de hierboven geciteerde bepaling uit de kredietovereenkomst. Uit deze bepaling moest volgens hen impliciet worden afgeleid dat, zolang er géén verzoek tot terugbetaling van de vordering was gedaan, de bank hun woonhuis ook niet in bezit zou mogen nemen.

De overweging die de rechter aan dit verweer wijdt, is vrij kort en duidelijk:

Er geldt dus een strikt onderscheid tussen de voorwaarden waaronder het verzuim intreedt en die waaronder het onderpand in bezit mag worden genomen. Dat verzuim treedt op basis van de contractuele bepalingen pas in nadat een betalingsverzoek is gedaan. Maar als uit de overeenkomst niet duidelijk blijkt dat de hypotheekhouder daarmee tevens zijn recht op inbezitneming heeft willen beperken ten gunste van de hypotheekgever(s), dan geldt dat recht in volle omvang en is de hypotheekhouder vrij om het op een door hem gewenst moment in te roepen.10 Nu in deze overeenkomst volgens de rechter niet expliciet was bepaald dat óók inbezitneming pas na een verzoek tot betaling zou mogen plaatsvinden, hadden de Skeltons dus ‘gewoon’ te accepteren dat de bank – zelfs zonder betalingsverzoek – hun woonhuis in bezit nam.11 Deze uitspraak onderstreept mijns inziens de sterke uitgangspositie van de Engelse hypotheekhouder op dit punt: het recht op bezit is fundamenteel en inherent aan het fictieve eigendomsrecht dat hij als hypotheekhouder heeft en dat recht wordt alleen beperkt als vast komt te staan dat de hypotheekhouder dat zelf wilde.