Rb. Rotterdam, 21-03-2025, nr. 10648514 CV EXPL 23-22210

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

Op 23 februari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens Marcan aanwezig gemachtigden mr. Th.C. Visser en mr. L.T. Kleine. Namens [gedaagde] was aanwezig de heer [persoon A] (bestuurder),bijgestaan door gemachtigde mr. M.H.M. Deppenbroek.

Waar gaat deze zaak over?

[gedaagde] huurt een winkelruimte (bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW) van Marcan. De huurovereenkomst is ingegaan per 1 augustus 2018 voor de duur van tien jaar en dus tot en met 31 juli 2028.

Bij brief van 29 juni 2023 heeft Marcan de huurovereenkomst aan [gedaagde] opgezegd tegen 31 juli 2028. Marcan wil de winkelruimte splitsen in twee kleinere winkelruimtes en in beide winkelruimtes een entresol realiseren. Na renovatie kan Marcan – zo stelt zij – een hoger rendement realiseren. Marcan beroept zich primair op dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 onder b BW) en subsidiair op de algemene belangenafweging (artikel 7:296 lid 3 BW). In deze procedure vordert Marcan dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. Ook wil zij dat [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde op de einddatum van de huurovereenkomst te ontruimen.

[gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst. Zij voert allereerst aan dat sprake is van een premature procedure, omdat pas is opgezegd tegen 31 juli 2028. Daarnaast betwist zij dat er (dan) een reden is om de huurovereenkomst te eindigen. Volgens [gedaagde] is er geen sprake van renovatie maar van een verandering (verbouwing) van de bedrijfsruimte en is er ook geen dringende noodzaak tot renovatie. Zij betwist de redenen die Marcan daarvoor noemt. Er is, aldus [gedaagde] , er geen sprake van een grotere vraag naar kleine winkelruimtes met een entresol. Ook betwist zij de door Marcan berekende rendementsstijging na de renovatie en meent zij dat een eventueel hoger rendement alleen toegeschreven kan worden aan de omstandigheid dat er nieuwe huurovereenkomsten gesloten worden. De investeringen die Marcan in het gehuurde zegt te willen doen worden volgens [gedaagde] pas na 22 jaar terugverdiend. Ook wijst [gedaagde] erop dat de huurovereenkomst niet hoeft te eindigen in geval van renovatie, omdat zij bereid is om de twee te realiseren winkelruimtes (eventueel zelfs met entresol) in te gebruik te nemen (of houden). Tot slot wijst [gedaagde] op haar belang bij het voortzetten van de huurovereenkomst, welk belang met name is gelegen in de locatie van het gehuurde en de investeringen die zij in het gehuurde heeft gedaan.

Voor het geval de kantonrechter zou oordelen dat de huurovereenkomst eindigt, maakt [gedaagde] aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (artikel 7:297 BW). In het antwoord heeft zij een concreet bedrag van € 200.000,- genoemd.

De kantonrechter heeft in de rolbeslissing van 6 december 2024 aan Marcan gevraagd om een nieuwe rendementsberekening over te leggen, waarin zij heeft verwerkt:

Marcan heeft een nieuwe berekening overgelegd en [gedaagde] heeft hierop gereageerd. Haar verweer tegen de vordering van Marcan is ongewijzigd.

Beslissing: de huurovereenkomst eindigt niet

Kort samengevat is de kantonrechter van oordeel dat de renovatie die Marcan wil uitvoeren geen dringend eigen gebruik oplevert. Dit omdat Marcan de renovatie kennelijk slechts gebruikt als een manier om daarna de winkel (als twee afzonderlijke) winkels te kunnen gaan verhuren tegen de markthuurwaarde, waarbij ook niet is komen vast te staan dat er een grotere vraag is naar kleinere winkelruimtes die de voorgenomen renovatie nodig maken; integendeel.

Geen premature procedure

Er is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een premature procedure, zeker niet als rekening wordt gehouden met de (reële) mogelijkheid dat in hoger beroep nogmaals over de vorderingen van Marcan moet worden beslist. De kantonrechter is in staat – zoals hierna zal blijken – om een inhoudelijk oordeel te geven over het dringend nodig hebben van het gehuurde op een moment dat nog enkele jaren in de toekomst ligt.

Er is geen sprake van dringend eigen gebruik

Een opzegging van de huurovereenkomst voor een winkelruimte wegens dringend eigen gebruik (renovatie) kan alleen slagen, als er een dringende noodzaak is voor de renovatie en die renovatie niet kan worden uitgevoerd met voortzetting van de huurovereenkomst (artikel 7:296 lid 1 onder b BW). De verhuurder moet dat aannemelijk maken. De kantonrechter oordeelt in dit geval dat de dringende noodzaak hier onvoldoende aannemelijk is geworden en dat deze opzeggingsgrond daarom niet slaagt.

Hoewel Marcan in haar processtukken opmerkt dat haar beleid erop gericht is om een goede loop te creëren in de straten waarin zij vastgoed bezit, met kwalitatief goede winkels, werkt zij nergens uit hoe de voorgenomen splitsing daar in dit geval de oplossing voor zou zijn. Zij licht niet toe waarom [gedaagde] niet in het door haar gewenste straatbeeld zou passen, wat voor winkels daar wel in passen en waarom die winkels dan een kleinere oppervlakte en een ruimte voorzien van een entresol nodig zouden hebben. Wel werkt Marcan – uitvoerig – uit hoe de voorgenomen splitsing in twee winkels tot een rendementsverbetering zou leiden en merkt zij op dat een vergroting van de beleggingswaarde van haar panden voor haar van belang is. Marcan heeft opgemerkt dat bij de beoordeling van haar vordering niet alleen moet worden gekeken naar het rendement, maar ook naar haar wens om tot herstructurering van haar bezit over te gaan en om haar (beleggers)risico te spreiden door meer kleinere winkelruimtes te verhuren. Zij verwijst daarbij expliciet naar de procedure die ook bij deze kantonrechter in behandeling is betreffende de winkelruimte die zij verhuurt aan American Vintage, welke huurovereenkomst op dezelfde gronden is opgezegd. Nu in die procedure de vordering van Marcan (ook) wordt afgewezen, is er geen reden om in het kader van een grootschalige herstructurering van dit blok winkelpanden tot het oordeel te komen dat de huurovereenkomst met [gedaagde] zou moeten eindigen. Bovendien zijn de renovatieplannen die Marcan in deze procedure uit de doeken heeft gedaan beschreven per winkelpand, zodat de kantonrechter niet inziet waarom voor het oordeel in deze zaak de plannen voor andere winkelruimtes van belang zouden zijn. Er is geen sprake van een herstructurering / renovatie op wijkniveau, waarbij er een noodzaak is om werkzaamheden overal op dezelfde manier uit te voeren. Marcan heeft onvoldoende toegelicht waarom er een noodzaak is om haar beleggersrisico te spreiden; de enkele wens om dat te doen levert geen grond voor opzegging van de huurovereenkomst op. De kantonrechter moet het er daarom voor houden dat de dringende noodzaak tot renovatie voor Marcan (enkel) gelegen is in het vergroten van het rendement van het gehuurde.

De kantonrechter oordeelt dat Marcan onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een (aanzienlijke) rendementsverbetering kan behalen met de voorgenomen splitsing van de winkel met toevoeging van een entresol. Ten eerste is onvoldoende aannemelijk geworden dat zij de huurprijs kan vragen waarop zij haar berekeningen heeft gebaseerd. Ten tweede blijkt uit de overgelegde cijfers dat een rendementsverbetering alleen het gevolg is van het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten en niet van de aangekondigde renovatie.

Marcan baseert haar stelling over het verbeteren van het rendement op een geschatte huurprijs van € 72.000,- exclusief btw per jaar voor één kleinere winkel na splitsing en dus € 144.000,- exclusief btw voor twee kleinere winkels van in totaal 104,05 m2, afgezet tegen een markthuurwaarde van tussen de €115.000,- en € 120.000,- exclusief btw voor de winkel in de huidige staat met een dubbele frontbreedte zonder entresol. In de (oude en nieuwe) rendementsberekeningen noemt Marcan een totale huurprijs van € 146.815,- exclusief btw, maar gelet op het kleine verschil gaat de kantonrechter uit van de bedragen die zij in de processtukken heeft genoemd. De kantonrechter oordeelt dat Marcan de bedragen waarmee zij rekent onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Dat een huurprijs van € 72.000,- kan worden gevraagd, staat niet vast. De door Marcan overgelegde huurovereenkomst betreffen volgens [gedaagde] de ‘krenten uit de pap’ en zijn niet representatief voor het gehuurde. Marcan heeft haar standpunt dat deze huurprijs kan worden gevraagd gebaseerd op de veronderstelling dat er sprake is van een grote vraag naar kleinere winkelruimtes. [gedaagde] heeft erop gewezen dat [naam] in haar huurprijsadvies van 23 februari 2024 (dat Marcan in het geding heeft gebracht) juist iets anders vermeldt, namelijk:

“(…) In de huidige markt (gelet op de retailers die op dit moment zoekende zijn aan de Meent) is er een grotere vraag naar objecten die beschikken over een dubbele frontbreedte met een zo’n groot mogelijke oppervlakte begane grond. Entresols zijn door de jaren heen minder in trek en worden als een belemmering ervaren. De reden hiervoor is dat de trap naar de entresol als een belemmering wordt ervaren door de consument en derhalve minder goed wordt gezocht. Een tweede belemmering is de beperkte hoogte voor zowel de entresol +1 en de verkoopruimte begane grond onder de entresol. (…)”

Omdat de veronderstelling die Marcan doet volgens haar eigen makelaar onjuist is, kan de kantonrechter er niet vanuit gaan dat de genoemde mogelijke huurprijs voor de gesplitste winkelruimtes correct is.

Daarnaast oordeelt de kantonrechter dat ook als wel wordt uitgegaan van een huurprijs van € 72.000,- exclusief btw per gesplitst winkelpand per jaar, nog steeds niet vast staat dat er sprake is van een rendementsverbetering van betekenis, die wel nodig is om de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik te kunnen beëindigen. De rendementsverbetering die Marcan stelt te kunnen behalen, is namelijk alleen toe te schrijven aan omstandigheid dat Marcan na beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde] de winkelruimte(s) opnieuw kan verhuren en aan de nieuwe huurder de markthuurwaarde in rekening kan brengen. [gedaagde] heeft hier ook uitdrukkelijk op gewezen.

Dat een rendementsverbetering alleen toe te schrijven is aan de hogere markthuurprijs, volgt uit het volgende.

Volgens de eigen – nieuwe – berekening van Marcan stijgt de markthuurwaarde door de renovatie met een bedrag tussen de € 24.000,- en € 29.000,-. Immers, de huidige markthuurwaarde (vóór renovatie) ligt volgens Marcan tussen de € 115.000,- en € 120.000,- en de markthuurwaarde na renovatie zou in totaal € 144.000,- zijn. De kantonrechter rekent met beide markthuurwaardes omdat alleen op die manier de invloed van de renovatie kan worden berekend.De kosten die Marcan toerekent aan het gehuurde stijgen volgens haar eigen, nieuwe rendementsberekening door de renovatie met € 25.486,- per jaar voor de komende tien jaar, namelijk van € 103.637,- in de huidige situatie naar € 129.123,- in de nieuwe situatie. De ‘winst’ gaat dus deze eerstvolgende tien jaar nagenoeg volledig op aan kosten voor de renovatie. Als er al iets overblijft, is de rendementsstijging zo beperkt dat de renovatie ten behoeve van het verhogen van het rendement geen dringend eigen gebruik oplevert op grond waarvan de huurovereenkomst zou moeten eindigen.

Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat de opzegging niet kan slagen op de door Marcan primair gebruikte grond ‘dringend eigen gebruik’. De renovatie is niet dringend noodzakelijk. Uit de door Marcan overgelegde gegevens volgt dat de renovatie alleen nodig is om een opzeggingsgrond te hebben, zodat Marcan aan een nieuwe huurder de markthuurprijs in rekening kan brengen. Daarvoor is deze opzeggingsgrond niet bedoeld. Omdat de dringendheid ontbreekt, wordt niet toegekomen aan de vraag of er sprake is van een renovatie die niet kan worden uitgevoerd met voortzetting van de huurovereenkomst.

Algemene belangenafweging valt in het voordeel van [gedaagde] uit

Nu de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ niet slaagt, moet de kantonrechter beoordelen of de opzegging op grond van de algemene belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW slaagt. Bij deze beoordeling moet de kantonrechter alle omstandigheden van het geval betrekken, ook als – zoals hier – het belang van Marcan voornamelijk een verbetering van het rendement is. De afweging valt in het voordeel van [gedaagde] uit, zodat de huurovereenkomst niet eindigt.

Uit de overwegingen hiervoor volgt al dat die rendementsverbetering enkel en alleen het gevolg is van een verhoging van de huurprijs als Marcan het gehuurde opnieuw kan verhuren. Daarmee gaat zij echter voorbij aan een van de pijlers van de huur(prijs)bescherming die een huurder van winkelruimte heeft, namelijk de bescherming tegen een excessieve stijging van de huurprijs door het bepaalde in artikel 7:303 BW. Net als bij de grond dringend eigen gebruik mag de opzeggingsmogelijkheid van de algemene belangenafweging niet worden gebruikt om die huurprijsbescherming uit te hollen. Anders gezegd: een verhuurder kan een huurovereenkomst voor winkelruimte niet op grond van de algemene belangenafweging beëindigen met als enige doel op die manier de markthuurprijs te gaan ontvangen. Zoals overwogen, heeft Marcan onvoldoende toegelicht waarom het nodig is dat zij haar beleggersrisico spreidt door meer kleinere panden te gaan verhuren; die enkele blote stelling zegt niets over haar concrete belang.

Hier staat tegenover dat het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst groot is. Zij heeft toegelicht dat juist deze locatie voor haar van belang is, omdat dit dé plek is waarop zij haar winkel succesvol kan exploiteren. Daarnaast heeft zij fors geïnvesteerd in het gehuurde en heeft zij die investering nog niet kunnen terugverdienen. Marcan heeft die investeringen onvoldoende gemotiveerd betwist.

De (financiële) belangen van Marcan, afgezet tegen die van [gedaagde] om haar winkel op de Meent te kunnen blijven exploiteren en haar investeringen (verder) terug te verdienen, zijn niet groot genoeg om de belangenafweging in het voordeel van Marcan te laten uitvallen. De vorderingen van Marcan worden daarom afgewezen. Aan de door [gedaagde] gevraagde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten wordt daarom niet toegekomen.

Marcan moet de proceskosten betalen

De proceskosten komen voor rekening van Marcan, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Marcan aan [gedaagde] moet betalen op € 2.445,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten × € 815) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.580,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om Marcan te veroordelen in de werkelijke proceskosten van [gedaagde] . Zoals hiervoor is geoordeeld, is geen sprake van een premature procedure.

De proceskostenveroordeling is uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat eist en Marcan daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Marcan in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 2.580,-;

verklaart de veroordeling onder 3.2 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

34286/51909