8.5 Goed huurderschap; ruimte versus onzekerheid

De norm ‘goed huurderschap’ onderscheidt zich op twee punten van de redelijkheid en billijkheid en het onredelijk bezwarend beding. Allereerst is het een huurrechtintrinsieke norm die buiten dit rechtsgebied geen werking kent (zij het dat het een maatman is, die we in andere vormen, zoals een goed werkgever, in de wet terugvinden). Daarnaast is het een norm die partijen zelf kunnen invullen.

Leggen partijen in hun huurovereenkomst vast wat zij beschouwen als goed huurderschap (de huurdersverplichtingen), dan halen zij in feite een stuk van de open norm af en sluiten deze. De norm is immers gesloten daar, waar het wordt ingevuld als de verplichting om de wet en de huurovereenkomst na te komen.

In de rechtspraak wordt de open norm ‘goed huurderschap’ ruim gehanteerd; rechters toetsen met regelmaat aan de open norm, terwijl de gestelde verplichtingen ook gegrond kunnen worden op concrete wettelijke of contractuele verplichtingen.

Zodra de rechter op grond van deze open norm komt tot een aanvulling of inbreuk op een gesloten huurovereenkomst (bijvoorbeeld door een exploitatieplicht aan te nemen die niet is overeengekomen of door de huurder te verplichten mee te werken aan een wijziging van het gehuurde), wordt de ruimte van partijen ingeperkt. Er is op dat moment in dezelfde mate sprake van rechtsonzekerheid. Dat laatste wordt verminderd als de rechter binnen in de wet en in de rechtspraak gestelde kaders blijft. Een voorbeeld van een dergelijk kader is de koppeling die in artikel 7:213 BW wordt gemaakt met het gebruik van het gehuurde object.

Net als bij de redelijkheid en de billijkheid is in de rechtspraak inzake het goed huurderschap de strijd tussen rechtvaardigheid en rechtszekerheid te zien. Een gegeven voorbeeld waar de rechtszekerheid boven de rechtvaardigheid is geplaatst, betrof de huurovereenkomst die werd beëindigd vanwege het handelen in strijd met het goed huurderschap, terwijl de huurder zich niet bewust was van zijn gedrag door een psychische stoornis. Tegenovergesteld is het geval waarin een rechter, rekening houdend met de omstandigheden van het geval, geen consequenties verbindt aan de constatering dat sprake is van strijd met goed huurderschap.

Omdat de open norm ‘goed huurderschap’ een lex specialis is van de redelijkheid en billijkheid, is als onderdeel van het indicatieve opinieonderzoek de vraag gesteld of codificering van deze open norm zinvol is. Een overgrote meerderheid vindt dit het geval. Opvallend is dat in de rechtspraktijk wel verschillend wordt gedacht over het toepassingsbereik van de open norm. Op de vraag welke verplichtingen zoal uit de open norm kunnen volgen, worden goed gedrag, het nakomen van de huurovereenkomst (waaronder de afgesproken bestemming en de betalingsverplichting) en het onderhouden van het gehuurde genoemd. Zoals gezegd zijn deze vereisten die aan de huurder kunnen worden gesteld een invulling van de norm ‘goed huurderschap’, maar niet altijd de open norm.

De open norm ‘goed huurderschap’ biedt niet zozeer ruimte aan partijen, maar perkt de ruimte van partijen in. Het functioneert immers enkel als aanvulling of verandering op hetgeen zij zijn overeengekomen en hetgeen uit de wet volgt. In het geval van aanvulling is de ruimte van partijen gemiddeld, en daar waar afspraken worden gewijzigd of opzijgezet, is de ruimte van partijen weinig tot minimaal. De rechter heeft (binnen de door de wet en de rechtspraak gestelde kaders) grote vrijheid, omdat hij kan oordelen aan de hand van de omstandigheden van het geval. Waar kaders ontbreken of de rechter hiervan afwijkt, is een grotere mate van rechtsonzekerheid.