7.4.1 Hoofdregel: openbare executieverkoop

De hoofdregel voor uitwinning van verhypothekeerde zaken in Nederland is via openbare verkoop. Deze verkoopprocedure vangt aan met een aanzegging van de executie door de hypotheekhouder. Hij doet dit door middel van het uitbrengen van een exploot ex art. 544 Rv.1 In het exploot wordt een notaris aangewezen die verantwoordelijk is voor de verkoopprocedure.2 De notaris draagt onder meer zorg voor kennisgeving van de voorgenomen verkoop aan belanghebbenden zoals die uit de registers bekend zijn en doet een openbare aankondiging van de voorgenomen verkoop.3 Vervolgens stelt de notaris de veilingvoorwaarden vast.4 De veilingvoorwaarden bevatten de voorwaarden waaronder de executoriale verkoop zal geschieden.5 Nadat op de veiling bij opbod en afmijning het onderpand is verkocht,6 moet de koper de koopprijs aan diezelfde notaris voldoen.7 Anders dan naar Engels recht is het niet de hypotheekhouder zelf die (als trustee) de financiële afwikkeling van de executieverkoop verzorgt.8

De verkoopopbrengst wordt conform art. 3:270 en 3:271 BW door de notaris verdeeld. Dit houdt in dat de notaris als eerste de kosten van executie op de verkoopopbrengst afhoudt.9 Daarna gaat hij over tot verdeling van de netto executieopbrengst. Wanneer de hypotheekhouder de enige belanghebbende is bij de verkoopopbrengst, dan kan de notaris op grond van art. 3:270 lid 2 BW direct tot uitkering aan hem overgaan.10 Het surplus komt toe aan de hypotheekgever. Als er wel andere belanghebbenden dan de hypotheekhouder zijn, zoals beslagleggers, beperkt gerechtigden die hun recht verloren hebben zien gaan door de zuivering bij de executieverkoop11 en de huurders tegen wie een huurbeding is ingeroepen,12 dan dient een rangregeling te worden opgemaakt. Voor zover de verschillende partijen niet al vóór de verkoop tot overeenstemming waren gekomen omtrent de verdeling van de opbrengst, zal de verkoopopbrengst bij een bewaarder worden gestort.13 Komen partijen in het geheel niet tot overeenstemming, dan kunnen zij een gerechtelijke rangregeling verzoeken.

De levering aan de koper vindt plaats op grond van art. 525 Rv: de koper verkrijgt het recht op het verkochte goed door inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing.14 Het proces-verbaal dient tevens tot ontruiming van het verkochte onroerend goed.15 De koper kan de geëxecuteerde alsmede derden die zich zonder recht of titel in de verkochte zaken bevinden tot ontruiming dwingen.16 Voor zover met derden een huurovereenkomst werd aangegaan, is de koper voor de bevoegdheid tot ontruiming afhankelijk van een door de hypotheekhouder gemaakt huurbeding (zie hiervoor par. 6.4).

Het gevolg van levering ingevolge een executoriale verkoop is het tenietgaan van alle ingeschreven beslagen, alle hypotheken die op het goed rustten en andere beperkte rechten die niet tegen de executerend hypotheekhouder konden worden ingeroepen.17 Oftewel: hypothecaire uitwinning heeft een titelzuiverende werking.18 Voor zover de hypotheekhouder zijn vordering niet volledig heeft kunnen laten voldoen uit de verkoopopbrengst, behoudt hij een concurrente vordering op de schuldenaar.