7.4.2 Alternatief: onderhandse executieverkoop

Naast openbare verkoop bestaat onder bepaalde omstandigheden de mogelijkheid om het onderpand onderhands te verkopen.1 De mogelijkheid van onderhandse verkoop werd door de wetgever bij invoering van het nieuwe BW in het leven geroepen. Hij had hierbij voornamelijk verkoop van grote gebouwen en gebouwencomplexen op het oog, zo kan uit de parlementaire geschiedenis worden opgemaakt.2 Dergelijke grote objecten, waaruit commercieel vastgoed voor een belangrijk deel bestaat, lenen zich volgens de wetgever niet voor openbare verkoop. Dit zou samenhangen met ‘de grote belangen waarom het daarbij gaat en de daarbij betrokken financieringsproblemen.’3 Daarnaast werd destijds al onderkend dat veilingen steeds minder een geschikt middel zijn om een behoorlijke prijs te verkrijgen. Latere onderzoeken bevestigen dit vermoeden, ook voor minder grote objecten (particuliere woningen).4 Onvolledige informatie bij de koper, de hoge transactiekosten en kartelvorming tussen potentiële kopers worden aangewezen als oorzaken voor een lagere opbrengst bij een openbare executieverkoop.5 In 2011 en 2013 deelde de NMa voor die mededingingsbeperkende afspraken nog boetes uit aan onroerendgoedhandelaren voor in totaal ruim 12 miljoen euro.

De wetgever heeft echter executoriaal onderhands verkopen niet onbegrensd mogelijk willen maken. Hij meende dat de belangen van direct betrokkenen bescherming behoefden. Aldus bevat de wet dwingendrechtelijke voorschriften waaraan een onderhandse verkoop dient te voldoen, wil deze kwalificeren als executieverkoop.6 Het eerder genoemde art. 3:268 lid 5 BW vormt daarvan het sluitstuk. Een onderhandse executieverkoop moet worden ingeleid met een daartoe strekkend verzoek van de executerend hypotheekhouder of de hypotheekgever aan de voorzieningenrechter.7 Bij dat verzoek tot goedkeuring moet de volledige koopakte aan de rechter worden overgelegd, evenals de biedingen die bij de notaris zijn binnengekomen, dan wel diens verklaring dat er geen biedingen zijn ontvangen.8 Deze voorgeschreven gang van zaken betekent dat de hypotheekhouder vaak alsnog gedwongen wordt om eerst het openbare executieverkooptraject te doorlopen.9Art. 544 e.v. Rv zijn van toepassing, dus ook bij onderhandse verkoop moet onder meer de executie worden aangezegd, een notaris worden ingeschakeld en de voorgenomen verkoop openbaar worden gemaakt.10 De financiële afwikkeling van de verkoop vindt op dezelfde manier plaats als hierboven beschreven.