Zekerheid voor de vastgoedfinancier (R&P nr. VG9) 2019/3.9:3.9 Wrap up: inbezitneming in de praktijk

Zekerheid voor de vastgoedfinancier (R&P nr. VG9) 2019/3.9

3.9 Wrap up: inbezitneming in de praktijk

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Bezit van vastgoed schept voor een Engelse hypotheekhouder interessante mogelijkheden. De hypotheekhouder kan inbezitneming op twee manieren inzetten. Hij kan enerzijds de waarde van het vastgoed beschermen, door bijvoorbeeld reparaties te verrichten en leegstaand vastgoed te gaan verhuren. Maar hij kan inbezitneming ook gebruiken om voor een langere periode huurpenningen te innen en zich op die manier zeker stellen dat de (periodieke) financiële verplichtingen van de hypotheekgever vervuld zullen worden.

De ruime bevoegdheden van de hypotheekhouder hebben echter ook een belangrijke schaduwzijde. De hypotheekhouder neemt een fors aansprakelijkheidsrisico door het bezit, en dus het beheer en de verantwoordelijkheid over het vastgoed, van de hypotheekgever over te nemen. Op hem komen immers verschillende inspannings- en zorgplichten te rusten. Schending van die verplichtingen kan leiden tot aansprakelijkheid. Hierdoor wordt inbezitneming een stuk minder aantrekkelijk dan het op het eerste oog lijkt:

‘On the whole it is not a pleasant thing to be a mortgagee in possession. In general a mortgagee is very loath to take possession, and only does so then he is forced into doing it.’1

Vanwege deze aansprakelijkheidsrisico’s neemt een Engelse hypotheekhouder het vastgoed niet snel voor een langere periode zelf in bezit. Het Engelse recht biedt hem daarvoor ook een alternatief: hij kan het verhypothekeerde vastgoed onder bewind stellen. Deze bevoegdheid van de Engelse hypotheekhouder wordt hierna in hoofdstuk 4 besproken.

In de praktijk wordt inbezitneming daarom vooral kortstondig gebruikt, en wel als ontruimingsmaatregel voorafgaand aan een executoriale verkoop.2 De hypotheekgever wordt, voor zover dat bij commercieel vastgoed al noodzakelijk is, uit het vastgoed gezet. Het vastgoed kan dan vrij van gebruik (met vacant position) aan de koper worden overgedragen, een doelstelling van inbezitneming die in de Engelse literatuur veelvuldig wordt genoemd. Als de hypotheekhouder dan toch de controle over het vastgoed heeft, dan kan hij eventuele aanvullende maatregelen nemen die nodig zijn om de verkoopwaarde van het vastgoed te verhogen, zoals het uitvoeren van reparaties of het plegen van onderhoud.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.