Hof Den Haag, 19-05-2022, nr. BK-21/00385

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 4 oktober 2019 op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 307.000.

De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 48 vergoedt.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend op 4 november 2021 en 22 februari 2022. De Heffingsambtenaar heeft nadere stukken ingediend op 22 december 2021 en 18 maart 2022.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 april 2022. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Belanghebbende is (mede-) eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met inpandige garage, aanbouw, dakterras en een inpandige berging, aan de achterzijde gelegen aan het water. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 370 m2, waarvan 36 m2 bestaat uit water. Het bouwjaar is 1998.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport overgelegd d.d. 10 juni 2020 van [A] en [B] . Voorts heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd die de gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat.

3. De Rechtbank heeft – voor zover van belang – geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder:

“2. Eiseres betoogt dat zowel de aanslag als het bestreden besluit onvoldoende zijn gemotiveerd. Verweerder is volgens eiseres onvoldoende op alle gronden van bezwaar ingegaan en ook het taxatieverslag en -rapport waarmee verweerder de besluiten onderbouwd zijn onvoldoende gemotiveerd, onderbouwd en inzichtelijk.

In beroep staat enkel het bestreden besluit ter toetsing, zodat het betoog van eiseres ten aanzien van de aanslag niet tot een gegrond beroep kan leiden. De rechtbank ziet verder geen reden om aan te nemen dat het taxatieverslag niet voldoet aan de (wettelijke) voorschriften daarvoor. Verweerder benadrukt nog terecht dat hij het taxatieverslag in beroep niet meer gebruikt ter onderbouwing van de waarde, maar zich baseert op een in beroep overgelegd taxatierapport.

Anders dan eiseres aanvoert, is de rechtbank van oordeel dat het bestreden besluit deugdelijk is gemotiveerd. In het bestreden besluit wordt afdoende ingegaan op de bezwaargronden van eiseres en wordt uiteengezet waarom de waarde niet wordt verlaagd. Verweerder heeft dit onderbouwd met een taxatierapport met bijbehorende matrix en grondstaffels.

De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling over het taxatierapport. Het betoog dat verweerder de WOZ-waarden systematisch te laag vaststelt ten opzichte van de modelwaarde en eigen koopcijfer, treft geen doel. Verweerder wijst er terecht op dat dit ook geldt voor de onroerende zaak, zodat niet kan worden ingezien hoe het betoog van eiseres zou kunnen leiden tot een andere waarde.

Waarde van de onroerende zaak

3. Eiseres is (mede) eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Deze zaak betreft een twee-onder-één-kapwoning met aanbouw, inpandige garage, dakterras en een inpandige berging, gelegen op een perceel van 370 m2, aan een vaart. Het bouwjaar is 1998.

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van 10 juni 2020 van [A] en [B] en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin. Verweerder heeft dit voldoende gemotiveerd en inzichtelijk gemaakt.

6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [woonplaats] zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.

Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Deze objecten liggen bij elkaar in de buurt. Verweerder heeft blijkens het taxatierapport rekening gehouden met de mindere ligging van [adres 6] (factor 2). Verweerder legt in het verweerschrift voldoende uit waarom niet alle door eiseres genoemde vergelijkingsobjecten even relevant zijn en waarom de vijf objecten uit het rapport bruikbaar zijn bij de waardebepaling.

Met de in het taxatierapport genoemde verkopen maakt verweerder aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Verweerder komt na correcties voor de vergelijkingsobjecten uit op een gemiddelde m3 prijs van € 721,-. Vanwege de verschillen in inhoud is verweerder voor de berekening van de waarde van het hoofdgebouw van de onroerende zaak uitgegaan van € 674,- per m3. Ook hieruit blijkt dat de waarde niet te hoog is.

De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder de berekening van de grondstaffel niet kenbaar heeft onderbouwd en onvoldoende rekening heeft gehouden met afnemend grensnut. In bijlage B van het taxatierapport heeft verweerder inzicht gegeven in de grondstaffel. Verweerder wijst er terecht op dat de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak in hetzelfde waardegebied liggen en steeds dezelfde maatstaf is gebruikt, zodat dit in de waardes zit verdisconteerd. Verweerder maakt in het taxatierapport gebruik van de stijgingspercentages volgens de Waarderingskamer (bijlage D). Verweerder heeft daarmee voldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt hoe met een en ander rekening is gehouden.

De rechtbank benadrukt dat taxeren geen exacte wetenschap is en het er uiteindelijk om gaat of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld (vergelijk ECLI:NL:RBROT:2020:949 en ECLI:NL:GHARL:2015:7059). Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

7. Dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van de onroerende zaak, omdat hij had moeten rekenen met de oppervlakte in plaats van de inhoud, volgt de rechtbank niet. Verweerder berekent de inhoud volgens de NEN 2580 norm. Pas vanaf 1 januari 2022 is het verplicht om de WOZ-taxaties van alle woningen op de gebruikersoppervlakte te baseren (vergelijk ECLI:NL:RBROT:2019:525). De taxateur heeft de inhoud naar aanleiding van de beroepsgronden opnieuw berekend aan de hand van de bouwtekening en bouwvergunning. Daarbij is verweerder uitgegaan van een inhoud van de woning (excl. garage) van 484 m3.De aanbouw is meegenomen bij het hoofdgebouw, omdat dit vanuit de bouw zo gerealiseerd is. Verweerder heeft voorgaande naar het oordeel van de rechtbank op juiste wijze gedaan. Verweerder waardeert de weg (51 m2) aan de voorzijde van de woning gezien het taxatierapport en zijn uitleg terecht op € 1 p/m.

8. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkend effect van wateroverlast en de grote hoeveelheid 'verkeersruimte' in de woning, in verhouding met het woonoppervlak.

Verweerder licht toe dat rekening is gehouden met de gestelde wateroverlast en kosten van onderhoud van de watergang door de ligging te kwalificeren als 'gemiddeld' en niet als 'goed'. Verder heeft verweerder de kwaliteit en staat van onderhoud gekwalificeerd als 'matig'. Verweerder heeft hierdoor voldoende rekening gehouden met dit punt. Ten aanzien van de 'verkeersruimte' overweegt de rechtbank nog dat hieraan niet het waardedrukkend effect kan worden toegekend dat eiser hieraan wil toekennen.

9. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog dat verweerder bij de waardering de vrijstelling voor waterverdedigingswerken niet juist heeft gehanteerd. De rechtbank gaat er aan de hand van de stukken en de toelichting van verweerder ter zitting vanuit dat van het perceel van 370 m2-, 272 m2 in de waterstaatswerkzone (kernzone) ligt. Het bouwvlak van de woning is 70 m2, zodat verweerder overeenkomstig de Gemeentewet 202 m2 buiten de waardering heeft gelaten vanwege de waterverdedigingswerkvrijstelling. Verweerder heeft in het taxatierapport (zie bijlage B en C) voldoende inzicht gegeven in de berekening van de kavelwaarde, de kernzone en het waterdeel van 10 m2 dat niet is vrijgesteld nu het niet in de kernzone van het verdedigingswerk valt.

(…)

13. Het beroep is ongegrond.

14. Vanwege de onregelmatigheden van verweerder met de ontvangstbevestiging en de verdagingsbrief bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 283.000. Belanghebbende heeft voorts verzocht om integrale vergoeding van alle nadelen in de vorm van geleden schade en te lijden schade en gemaakte en te maken kosten.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

6. Aangezien het hoger beroep ongegrond is en ook overigens geen feiten en omstandigheden zijn gesteld die toekenning van een proceskostenvergoeding en/of een schadevergoeding in hoger beroep zouden kunnen rechtvaardigen, wijst het Hof het verzoek van belanghebbende om de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een proceskosten- en/of schadevergoeding af.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, I. Reijngoud en R.M. Hermans in tegenwoordigheid van de griffier R. Tulen. De beslissing is op 19 mei 2022 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.