Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/6.2.2:6.2.2 Ruimte voor de (proces)partijen

Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/6.2.2

6.2.2 Ruimte voor de (proces)partijen

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Bestaat er eenzelfde mate van ruimte voor de (proces)partijen of heeft de wetgever met name ruimte voor de rechter gecreëerd en daarmee de ruimte van de (proces)partijen ingeperkt? In beginsel beperkt artikel 6:233 e.v. BW de ruimte voor de (proces)partijen. Afspraken die partijen hebben gemaakt kunnen immers vernietigd worden. Die beperking is echter ook weer aan banden gelegd, omdat het slechts ziet op algemene voorwaarden. Enkel bepalingen die bedoeld zijn om in meerdere overeenkomsten te worden opgenomen, niet zijnde kernvoorwaarden, vallen binnen het vernietigingsbereik van artikel 6:233 BW. Voorts is de vernietigingsbevoegdheid die voornoemd artikel biedt beperkt in artikel 6:235 BW (versimpeld gezegd: grote partijen komt geen beroep toe op de vernietigingsgrond). Dit is de reden waarom de rechtspraak met name ziet op de kleinere partij, de consument-huurder.

Een voorbeeld van een gerechtelijke procedure waarbij de huurder van woonruimte een beroep deed op vernietiging van een algemene voorwaarde, betreft het arrest Hof Amsterdam 20 november 20121. De huurder stelde zich op het standpunt dat de boeteclausule met betrekking tot (verboden) onderverhuur onredelijk bezwarend was ‘en derhalve vernietigbaar is op grond van artikel 6:233 BW alsmede in strijd is met de Richtlijn 93/13/EEG inzake oneerlijke bedingen’.2 De huurder onderbouwt dit door te stellen dat het gaat om een onevenredige schadevergoeding (€ 4.500) en om een vast bedrag, ongeacht de reden en de duur van de onderverhuur. De verhuurster wijst op haar belang bij het onderverhuurverbod (toezicht en leefbaarheid), de kosten die zij moet maken om illegale onderverhuur tegen te gaan en het feit dat de boete hoog genoeg moet zijn om preventief te werken.

Het hof sluit aan bij een eerder door hem dat jaar gewezen arrest3 en overweegt dat de verhuurder belang heeft bij het boetebeding om onderverhuur te kunnen tegengaan ter bevordering van de leefbaarheid. Verder licht het hof toe:

“3.5 […] Het moeilijk te kwantificeren karakter van de schade die illegale onderverhuur in het algemeen toebrengt aan de leefbaarheid in woonbuurten en van de kosten die Eigen Haard moet maken om haar huisvestingsbeleid in goede banen te leiden, verhindert dat de hoogte van de boete wordt getoetst aan het criterium van de ‘onevenredig hoge schadevergoeding’ uit de bijlage bij de Richtlijn. Vergoeding van schade is bovendien niet primair de strekking van het beding. Het beding beoogt overtreding van het onderverhuurverbod te voorkomen. Het hof volgt Eigen Haard in haar standpunt dat voor een voldoende preventieve werking is vereist dat het verschuldigde boetebedrag hoog genoeg is. In dit kader is relevant dat Eigen Haard onbetwist heeft aangevoerd dat zij in bijzondere situaties toestemming geeft voor tijdelijk gebruik van haar woningen door derden en dat moet worden aangenomen dat in de andere gevallen het motief om een woning onder te verhuren veelal van (louter) financiële aard zal zijn. Naar het oordeel van het hof is een vaste boete van € 4.500,-, met het oog op het beoogde afschrikwekkend effect, niet onredelijk hoog.

3.6 Het hof is niet gebleken dat er contractuele middelen zijn om onderverhuur tegen te gaan die even effectief zijn als een boete, maar minder belastend voor de wederpartij/huurder. Men zou in dit verband kunnen denken aan winstafdracht, maar de toepassing van dat middel kan in de praktijk worden bemoeilijkt door bewijsproblemen, die aan het afschrikkende karakter afdoen. Het beding kan dus ook de toetsing aan het subsidiariteitsvereiste doorstaan.”

Het hof komt tot de conclusie dat de boete die staat op overtreding van het onderverhuurverbod niet ten nadele van de huurder het evenwicht tussen de rechten van partijen (in aanzienlijke mate) verstoort. Het boetebeding wordt om die reden niet onredelijk bezwarend geacht.

Rechtbank Maastricht redeneert enige maanden later in een vonnis van 31 oktober 20124 in dezelfde lijn. Het betrof in dit geval een algemene voorwaarde die inhield dat een huurder die zijn woning zonder toestemming onderverhuurt alle daaruit ontvangen inkomsten moet afdragen. Deze betalingsplicht staat los van de daadwerkelijk door de verhuurder geleden schade. Ook hier acht de rechter het begrijpelijk dat de verhuurder zich van een instrument moet voorzien dat ongeoorloofde onderverhuur zo veel mogelijk voorkomt (preventieve werking). De belangen van de verhuurder wegen in dezen volgens de rechter kennelijk zwaar en het beding in de algemene voorwaarden (aangeduid als de algemene bepalingen) blijft in stand (en daarmee is de ruimte van partijen onaangetast).

Uit de overwegingen van Hof Amsterdam5 volgt dat er een wezenlijke drempel is voor het aannemen dat sprake is van een onredelijk bezwarend beding. Er wordt niet simpelweg gekeken naar de mate van nadeel voor de huurder, maar het hof lijkt alle omstandigheden tegen elkaar af te wegen: de bedoeling bij het beding, het belang daarbij voor de verhuurder en het belang bij vernietiging aan de zijde van de huurder. Met deze wijze van oordelen wordt de ruimte van partijen maar beperkt ingeperkt. In deze kwestie is er zelfs geen sprake van enige inperking, nu de door partijen gemaakte afspraken onaangetast blijven.

In paragraaf 3.4.5.4 is het arrest van het HvJ EU uit 2013 aan de orde gekomen waarin het HvJ EU antwoord geeft op door de Amsterdamse rechtbank gestelde vragen inzake de toepasselijkheid van de Richtlijn Oneerlijke bedingen op algemene bepalingen bij huurovereenkomsten voor woonruimte en inzake ambtshalve toetsing.6 In dit arrest is eveneens antwoord gegeven op de vraag of de rechter een boete mag matigen als zij/hij oordeelt dat het boetebeding onredelijk is. Hierop antwoord het HvJ EU:

“Gelet op het voorgaande moet op de derde vraag worden geantwoord dat artikel 6, lid 1, van de richtlijn aldus moet worden uitgelegd dat een nationale rechter die heeft vastgesteld dat een boetebeding in een overeenkomst tussen een verkoper en een consument oneerlijk is, er niet mee mag volstaan, zoals dit op grond van het nationale recht is toegestaan, de hoogte van de ingevolge dat beding aan die consument in rekening gebrachte boete te matigen, maar zonder meer verplicht is dat beding voor de consument buiten toepassing te laten.”7

Een in de rechtspraak meermaals voorkomend onderwerp ten aanzien van boetebedingen zijn de niet gemaximeerde en soms ook cumulatieve boetes. In 2016 geeft het HvJ EU antwoord op door de Rechtbank Praag gestelde vragen in het kader van de Richtlijn Oneerlijke bedingen.8 Het betrof hier overigens geen huurovereenkomst, maar een kredietovereenkomst.

Het HvJ EU brengt, mede onder verwijzing naar het zojuist genoemde arrest uit 2013, eerst in herinnering dat de rechter een oneerlijk contractueel beding buiten werking dient te stellen en niet bevoegd is om de inhoud van het beding te herzien.9

Voor wat betreft de vraag of boetebedingen individueel beoordeeld dienen te worden, antwoordt het HvJ EU:

“Gelet op het voorgaande moet op de vijfde en de zesde vraag worden geantwoord dat richtlijn 93/13 aldus moet worden uitgelegd dat bij de beoordeling of de schadevergoeding die wordt opgelegd aan de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, onevenredig hoog is in de zin van punt 1, onder e), van de bijlage bij die richtlijn, moet worden nagegaan wat de cumulatieve werking is van alle desbetreffende bedingen van de betrokken overeenkomst, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming van al die bedingen nastreeft, en dat het in voorkomend geval aan de nationale rechter staat om krachtens artikel 6, lid 1, van die richtlijn alle consequenties te trekken die voortvloeien uit de vaststelling dat bepaalde bedingen oneerlijk zijn, en alle bedingen waarvan is erkend dat zij oneerlijk zijn, buiten toepassing te laten opdat de consument door die bedingen niet is gebonden.”10

De conclusie is derhalve dat, voor de beoordeling of een boetebeding onredelijk bezwarend is, alle bedingen die bestraffende consequenties inhouden, tezamen moeten worden bezien. Ook als (in het geval van een huurovereenkomst) de verhuurder zich niet op al die consequenties zou beroepen.

Over een niet gemaximeerde dagelijks oplopende boete in de algemene bepalingen behorende bij een huurovereenkomst voor woonruimte wordt (in de afgelopen jaren) door rechters gelijkluidend geoordeeld onder invloed van de Europese Richtlijn Oneerlijke bedingen en het voornoemde arrest van het HvJ EU. Die ruimte krijgen partijen niet.11 Zo bevestigt de Hoge Raad in 2017, onder verwijzing naar het vorenbedoelde Europese arrest, dat zogenoemde gecombineerde straffen als één beding moeten worden beoordeeld en niet ieder afzonderlijk:12

“3.3.3 Hetgeen het HvJEU in punt 95 van het arrest Radlinger heeft overwogen, moet aldus worden verstaan dat in een geval als het onderhavige, waarin een beding van een huurovereenkomst aan schending van een contractueel verbod op onderverhuur twee rechtsgevolgen verbindt, te weten de verbeurte van een forfaitaire boete en de verplichting tot afdracht van onderhuurpenningen, de rechter dient te onderzoeken of het cumulatieve effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn.

3.3.4 In het licht van het vorenstaande slaagt de hiervoor in 3.3.1 weergegeven rechtsklacht. Het hof heeft ten onrechte de afdrachtverplichting van art. 1.4, tweede volzin, van de algemene bepalingen zelfstandig onderzocht op haar onredelijk bezwarend karakter, en aldus miskend dat het diende te onderzoeken of het cumulatieve effect van deze afdrachtverplichting en het boetebeding van art. 1.4, eerste volzin, ertoe leidt dat art. 1.4 moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn.”

Met het optellen van de afdrachtplicht en het boetebeding om deze vervolgens te beoordelen als één geheel wordt de ruimte van partijen ingeperkt. Indien partijen diverse consequenties van bijvoorbeeld verboden onderverhuur zijn overeengekomen (in het voornoemde geval waar de Hoge Raad over oordeelde, betrof dit winstafdracht en een boetebeding), bestaat de mogelijkheid dat ieder van de bedingen op zich niet onredelijk bezwarend zou zijn, maar de optelsom wel. In eerste instantie lijkt de consequentie van het in samenhang beoordelen van de bepalingen dat zij ook als groep in stand blijven of worden vernietigd. Dat is niet de uitleg die Rechtbank Rotterdam13 hieraan geeft. Zij vernietigt een aantal componenten totdat de balans is hersteld. De consequenties in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst waren in dit geval drieledig: een vaste boete, een dagboete en winstafdracht. De rechtbank overweegt allereerst dat de optelsom van de boete neerkomt op dertienmaal de jaarhuur. Voorts wordt overwogen:

“2. […] Verder is door eiseres niet gesteld of anderszins gebleken dat zij door de ongeoorloofde onderverhuur schade heeft geleden die het genoemde totaalbedrag benadert. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het cumulatieve effect van de drie bepalingen die samen het combinatiebeding vormen, ten nadele van gedaagde als huurder het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen verstoort. Dit evenwicht kan worden hersteld door aan de bepaling met betrekking tot het vaste boetebedrag en de bepaling met betrekking tot afdracht van de inkomsten aan de verhuurder rechtsgevolg te ontzeggen. De kantonrechter vernietigt deze bepalingen dan ook omdat ze als oneerlijk of onredelijk bezwarend moeten worden aangemerkt. […]”

Door het evenwicht te herstellen en niet alles te vernietigen, laat de rechtbank zoveel mogelijk ruimte van de (proces)partijen in stand.

Rechtbank Amsterdam heeft inmiddels de vraag gesteld aan het HvJ EU hoe om moet worden gegaan met cumulatieve boetes, ook in de gevallen waarin de boetes van uiteenlopende aard zijn en slechts een van die boetes ter discussie staat.14 De vraag die is gesteld, luidt:

“Hoe dient richtlijn 93/13, en meer in het bijzonder het daarin besloten beginsel van cumulatieve werking, te worden uitgelegd bij de beoordeling of de schadevergoeding die wordt opgelegd aan de consument die zijn verbintenissen niet nakomt (hierna: boetebeding), onevenredig hoog is in de zin van punt 1, onder e), van de bijlage bij die richtlijn, in een geval waarin het gaat om boetebedingen die zijn verbonden aan diverse tekortkomingen van uiteenlopende aard welke zich naar hun aard niet gezamenlijk hoeven voor te doen, en dat in het concrete geval ook inderdaad niet doen.”15

Een antwoord op de bovenstaande vraag levert overigens nog geen antwoord op de materiële vraag wanneer de omvang van een boetebeding de grens van de redelijkheid overschrijdt. Voor zover bekend heeft de rechterlijke macht nog nauwelijks kaders gesteld voor bijvoorbeeld de hoogte van boetepercentages. De bestaande kaders zijn onder elkaar gezet in het eerdergenoemde rapport van de LOVCK&T van mei 2018 (onder meer: aansluiting bij de wettelijke rente).16

Van groot belang zijn de in paragraaf 3.4.5.4 behandelde uitspraken over de ambtshalve toetsing. Daaruit volgt wanneer de rechter een potentieel onredelijk bezwarend beding (ook in algemene bepalingen bij een huurovereenkomst) ambtshalve moet toetsen. Dat een dergelijke ambtshalve toetsing de ruimte van partijen inperkt, zien we bijvoorbeeld in de uitspraak van de rechtbank dat sprake zou zijn van een onredelijk bezwarend beding inzake een verrekeningsverbod in de algemene bepalingen bij een huurovereenkomst voor woonruimte. Rechtbank Limburg overweegt dat hij de bedingen die mogelijk onredelijk zijn ambtshalve zal toetsen:

“5.5 […] Volgens vaste jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie is de nationale rechter echter verplicht tot ambtshalve toepassing van het Nederlandse recht dat strekt tot implementatie van artikel 6 van de Europese Richtlijn nr. 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. De voorzieningenrechter stelt vast dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de woning huren en dat niet is gebleken dat zij daarbij handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Hieruit volgt dat zij zijn aan te merken als consument. Derhalve dient ambtshalve te worden getoetst of de bedingen in de algemene bepalingen die [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aan hun vordering ten grondslag gelegd hebben onredelijk bezwarend zijn. […]”

In het eerder aan de orde gekomen rapport van de redactieraad van het LOVCK&T zijn verschillende type boetebedingen opgenomen met daarbij een advies c.q. toelichting over de wijze waarop hiermee omgegaan moet worden. Hieruit volgt dat met name cumulatieve boetes en ongelimiteerde boetes (in algemene voorwaarden), in lijn met de bovengenoemde rechtspraak, onredelijk bezwarend moeten worden geacht.17

Omdat in dit proefschrift ruimte van partijen is gedefinieerd als het vrijelijk kunnen maken van afspraken, waarbij die afspraken onaangetast blijven, leidt de ambtshalve toetsing mogelijk (namelijk indien het desbetreffende beding onredelijk wordt bevonden en buiten werking wordt gesteld) tot inperking van de ruimte van partijen.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.