7.1 Inleiding

In hoofdstukken 3 en 4 is aan de orde gekomen wanneer degene die een vastgoedtransactie verricht een belastingplichtige is en wanneer een vastgoedtransactie door een belastingplichtige belastbaar is. Kwalificeert de belastbare vastgoedtransactie als een dienst, dan komt de vrijstelling van art. 135 lid 1, onderdeel l Btw-richtlijn en haar uitzonderingen in beeld. Hierbij zijn er twee mogelijkheden: de vastgoedtransactie kwalificeert als de verhuur van onroerend of als een andere dienst.1 De verhuur van onroerend goed is op grond van art. 135 lid 1, onderdeel l Btw-richtlijn vrijgesteld, tenzij deze verhuurdienst valt onder één van de uitzonderingen als bedoeld in art. 135 lid 2 (van rechtswege belaste verhuur) of art. 137 lid 1, onderdeel d Btw-richtlijn (optie voor belaste verhuur). Is de vastgoedtransactie een dienst die niet kwalificeert als de verhuur van onroerend goed, dan is de dienst van rechtswege belast.

De relevantie van het al dan niet van toepassing zijn van de vrijstelling voor de verhuur van onroerend goed is van belang voor het recht op btw-aftrek (en de herziening daarvan) door de exploitant (zie hoofdstuk 8). Daarnaast kan btw-aftrek (en herziening daarvan) aan de zijde van de afnemer alleen aan de orde komen indien de dienst belast is. Is de vastgoedtransactie een vrijgestelde verhuurdienst, dan is btw-aftrek en herziening daarvan door de afnemer niet mogelijk. In onderstaande figuur is voormeld verband tussen de ‘vrijstellingspijler’ en de andere ‘pijlers’ van de Europese btw die in dit onderzoek aan bod komen weergegeven.

De opbouw van dit hoofdstuk is als volgt. In paragraaf 7.2 wordt op hoofdlijnen ingegaan op de richtlijnhistorie van art. 135 lid 1, onderdeel l en lid 2 en art. 137 lid 1, onderdeel d en lid 2 Btw-richtlijn. Omwille van de overzichtelijkheid zal bij de behandeling van de uitzonderingen op de vrijstelling voor de verhuur van onroerend goed nader op de richtlijnhistorie van de afzonderlijke uitzonderingen ingegaan. In paragraaf 7.3 komt de ratio aan bod van de vrijstelling voor de verhuur van onroerend goed. Vervolgens wordt in paragraaf 7.4 ingegaan op (de reikwijdte van) het (unie)begrip ‘verhuur’. Voor de inhoud van het (unie)begrip ‘onroerend goed’ wordt verwezen naar paragraaf 4.2.2. Na de behandeling van het uniebegrip ‘verhuur’ zal in paragraaf 7.5 het onderscheid aan bod komen tussen de verhuur van onroerend goed en diensten die iets anders zijn of meer omvatten dan de verhuur van onroerend goed. In paragraaf 7.6 wordt vervolgens nader ingegaan op de verhuurdiensten die op grond van art. 135 lid 2 Btw-richtlijn van rechtswege belast zijn. Na de behandeling van de imperatieve uitzonderingen op de ‘verhuurvrijstelling’ wordt in paragraaf 7.7 de facultatieve uitzondering behandeld: de optie voor belaste verhuur. In paragraaf 7.8 wordt ingegaan op de btw-consequenties van de zogenoemde ‘servicekosten’ die door de vastgoedexploitant naast de huurprijs in rekening worden gebracht. In paragraaf 7.9 wordt ten slotte het verband aangestipt tussen de btw-heffing ter zake van een vastgoedtransactie die als een dienst kwalificeert en de heffing van overdrachtsbelasting in Nederland. In paragraaf 7.10 wordt dit hoofdstuk afgesloten met een conclusie.