4.5.6 Samenvatting toestemming voor overdracht

Uit de besproken jurisprudentie over toestemming voor overdracht kunnen de volgende criteria worden afgeleid. In beginsel staat het de erfverpachter vrij in de vestigingsakte te bedingen dat het erfpachtrecht niet zonder zijn toestemming kan worden overgedragen, dat blijkt uit art. 5:91 lid 1 BW. Aan die toestemming voor overdracht kan de erfverpachter op grond van art. 3:38 BW voorwaarden verbinden. De wet bevat geen bepalingen over welke voorwaarden of welke weigeringsgronden redelijk zijn, dat dient aan de hand van de vestigingsakte en de omstandigheden van het geval te worden bepaald. De erfpachter kan de weigeringsgrond of de voorwaarde ter toetsing voorleggen aan de kantonrechter die op grond van art. 5:91 lid 4 BW een vervangende machtiging kan verlenen, eventueel onder voorwaarden.

De wetgever heeft geen limitatieve opsomming van weigeringsgronden gegeven, alleen als voorbeeld genoemd dat de weigering gelegen kan zijn in de persoon van de opvolgend erfpachter. Dat kan diverse aspecten betreffen, waaronder de vraag of de opvolger in staat is de (achterstand in) canon te betalen en/of andere verplichtingen uit het erfpachtrecht kan nakomen. Andere weigeringsgronden dan de persoon van de erfpachter zijn ook mogelijk. Een voorwaarde verbonden aan toestemming is onredelijk indien deze ertoe leidt dat het erfpachtrecht onoverdraagbaar wordt. Canonherziening en andere financiële voorwaarden zijn in beginsel niet onredelijk, mits deze berusten op duidelijke afspraken uit de vestigingsakte en geen doorkruising vormen van andere regelingen uit de vestigingsakte.

Indien de voorwaarden die kunnen worden verbonden aan toestemming voor overdracht in de vestigingsakte zijn opgenomen, kan sprake zijn van algemene voorwaarden en kan het beding worden getoetst aan art. 6:233 sub a BW, welke bepaling in het geval van consumenten richtlijnconform moet worden uitgelegd. Deze toetsing kan leiden tot vernietiging van het beding.1 De voorwaarde mag dan niet worden toegepast en eerdere toepassingen waren onrechtmatig. Anderzijds is zo’n voorwaarde voorzienbaar en handelt de erfverpachter conform de erfpachtvoorwaarden indien hij aan toestemming voor overdracht de bewuste voorwaarde verbindt, maar de omstandigheden kunnen maken dat het stellen van de voorwaarde toch onredelijk is.2 Een voorwaarde die in strijd is met (een objectieve uitleg van) de geldende erfpachtvoorwaarden kan eveneens onredelijk zijn.3 De weigering van toestemming voor overdracht aan een opvolgend erfpachter die voornemens is de bestemming van de onroerende zaak te wijzigen in afwijking van de erfpachtvoorwaarden, is redelijk. En een weigering van toestemming voor overdracht op grond van een belangenafweging in het licht van alle omstandigheden van het geval is redelijk indien de erfpachter met de overdracht eigenlijk onder een contractuele verplichting probeert uit te komen. Een voorwaarde die leidt tot onoverdraagbaarheid van het erfpachtrecht is echter in strijd met het goederenrechtelijk karakter van het recht en daarmee onredelijk.4 Partijen dienen zich kortom aan de afgesproken erfpachtvoorwaarden te houden mits deze redelijk zijn en toepassing in de omstandigheden van het geval niet tot een onevenredige verzwaring van de lasten van een der partijen leidt.

In de behandelde uitspraken ligt de nadruk op de toetsing van een weigering toestemming te verlenen, met name op de weigering toestemming te verlenen indien een bepaalde daaraan verbonden voorwaarde niet wordt opgevolgd. Bij deze volle toetsing aan alle omstandigheden van het geval voert de rechter in alle gevallen een belangenafweging uit. De jurisprudentie heeft enige regels ontwikkeld die hierboven zijn weergegeven. In het verlengde van par. 3.5.7 wil ik kort beoordelen of in de hierboven behandelde casus sprake kan zijn van een richtlijnconforme interpretatie van art. 5:91 lid 4 BW. Ik beperk mij tot de zaken die op grond van de hoedanigheid van partijen onder de reikwijdte van Richtlijn 93/13/EEG gebracht kunnen worden. De zaak van het hoogheemraadschap uit par. 4.5.3 dat als voorwaarde voor toestemming voor overdracht beëindiging van het erfpachtrecht bedong, valt qua hoedanigheid wel onder de richtlijn, maar temporeel niet omdat het recht in ieder geval in 1991 al bestond.5 De voorwaarde die het hoogheemraadschap aan toestemming voor overdracht verbond was niet opgenomen in de algemene erfpachtvoorwaarden, maar in een besluit dat het hoogheemraadschap na de vestiging van het recht had genomen. Dit beleid was aan de erfpachters bekend gemaakt, maar maakte geen deel uit van hun recht. In rechte werd getoetst of de erfverpachter ten eerste bevoegd was toestemming voor overdracht te bedingen, ten tweede of hij bevoegd was aan die toestemming voorwaarden te verbinden, ten derde of die bevoegdheid ook een voorwaarde omvatte die kon leiden tot canonherziening en ten vierde of de bewuste canonherziening redelijk was. De eerste twee vragen werden bevestigend beantwoord en de zaak strandde op de derde vraag: in de erfpachtvoorwaarden waren alle gelegenheden waarbij de canon kon worden herzien limitatief opgesomd zodat de erfverpachter niet bevoegd was die voorwaarde te stellen.6 Maar daarnaast werd de voorwaarde dat het recht zou worden beëindigd ook inhoudelijk beoordeeld en dit oordeel leidde tot een aanwijzing van de Hoge Raad dat

Dat onderzoek naar de redelijkheid van de voorwaarde is een inhoudstoetsing waarbij de maatstaf van Richtlijn 93/13/EEG kan worden toegepast in de vorm van de aanzienlijke verstoringstoets, de bedingen van de indicatieve lijst en de vergelijkingsmethode. De uitkomst zal in dit geval niet anders uitvallen nu de onredelijkheid van de voorwaarde reeds volgt uit het wettelijk stelsel en de toets aan Richtlijn 93/13/EEG dit hooguit ondersteunt door te wijzen op de aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen partijen. Enige twijfel heb ik hierbij wel omdat art. 3 lid 1 Richtlijn 93/13/EEG tot voorwerp van toetsing maakt ‘een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld’, en het rekt de reikwijdte van de richtlijn wel erg ver op als voorwaarden die een erfverpachter stelt op grond van zijn latere beleid voor dit doel als inhoud van het erfpachtrecht worden beschouwd. Ook in het geval van het onverkoopbare erfpachtrecht voerde de rechtbank een inhoudstoetsing uit naar de redelijkheid van de voorwaarde canonverhoging en ook daar stuitte de voorwaarde af op een uitputtende regeling voor canonherziening in de vestigingsakte.8 Het hof onderschreef die conclusie en oordeelde dat de erfverpachter in dit geval niet bevoegd was de canon te herzien bij gelegenheid van overdracht,9 zodat ook dit oordeel eigenlijk bleef steken bij de bevoegdheidsvraag. In beide gevallen volstond een goederenrechtelijke beoordeling in het licht van derdenwerking en overdraagbaarheid om de onredelijkheid van het onthouden van toestemming voor overdracht vast te stellen. Niet ondenkbaar is dat in gevallen waarin de bevoegdheid buiten twijfel staat het evenwicht tussen partijen meer gewicht in de schaal zal leggen bij de beoordeling van de redelijkheid van een voorwaarde voor toestemming voor overdracht.