Rb. Gelderland, 22-10-2015, nr. AWB - 15 , 498

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] , te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 329.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2014 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen bij brief van 27 januari 2015, ontvangen door de rechtbank op 27 januari 2015, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2015.

Namens eiser is verschenen [gemachtigde] . Namens verweerder is verschenen [gemachtigde] .

Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij. Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlagen.

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 402 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 294 m².

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

3. Eiser bepleit een waarde van € 307.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [A] , die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 307.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

4. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd:

- dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast;

- dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum,

- dat aan andere woningen van hetzelfde type lagere waarden zijn toegekend;

- dat de aankoopprijs niet als uitgangspunt kan worden genomen bij het bepalen van de waarde omdat er omstandigheden zijn waardoor de betaalde prijs niet de waarde weergeeft.

5. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van de woning tot € 307.000.

6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar de gerealiseerde aankoopprijs. Eiser heeft de woning gekocht op 30 augustus 2013 voor een bedrag van € 320.800.

7. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

8. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

9. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is.

10. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad heeft als uitgangspunt te gelden dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak kort ná de waardepeildatum koopt de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

11. Tussen partijen is niet in geschil dat het eigen aankoopcijfer tot stand is gekomen op de datum waarop de koopovereenkomst is getekend ofwel 30 augustus 2013. Gelet hierop ligt een periode van ongeveer acht maanden tussen het eigen aankoopcijfer en de peildatum 1 januari 2013. Op grond van de hiervoor geformuleerde regel dient dan ervan te worden uitgegaan dat de waarde op de waardepeildatum overeenkomt met de door eiser betaalde prijs. Voor een herrekening van de koopsom naar de waardepeildatum bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding.

12. De stelling van eiser dat hij vanwege persoonlijke omstandigheden een (achteraf gezien) te hoge prijs heeft betaald, betreffen geen feiten of omstandigheden waaruit volgt dat de in het jaar 2013 betaalde koopsom niet de waarde in dat jaar weergeeft. Immers, eiser was de best biedende gegadigde in de zin van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding te koop is aangeboden en dat de gerealiseerde koopsom is betaald door de meestbiedende gegadigde. Dat eiser mogelijkerwijs belang had bij een snelle aankoop van de woning doet hieraan in het licht van het voorgaande naar het oordeel van de rechtbank niet af.

13. Voorts stelt eiser dat in de koopsom een bedrag is begrepen dat betrekking heeft op enige roerende zaken die van de verkopende partij zijn overgenomen. Eiser wijst daartoe op een door hem en de verkopende partij opgestelde “lijst van zaken”. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat hij en de verkopende partij aan de overgenomen roerende zaken een waarde hebben toegekend. Noch uit voornoemde lijst van zaken, noch uit de notariële akte van levering van 11 oktober 2013 of anderszins is gebleken van een dergelijke bedoeling van partijen. Daarom moet ervan worden uitgegaan dat de koopsom van € 320.800 volledig betrekking heeft op de woning en dat deze koopsom de waarde van de woning weergeeft op de waardepeildatum.

14. Eiser stelt dat sprake is van een onjuiste waardeberekening van de woning door er op te wijzen dat de waarde van de woning onevenredig is gestegen in vergelijking tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige peildatum en de door eiser gestelde dalende markt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan algemene indexcijfers en met voorbijgaan aan WOZ-waarden die aan andere objecten zijn toegekend. Deze beroepsgrond van eiser faalt.

15. Eiser beroept zich op schending van het gelijkheidsbeginsel en verwijst naar in de omgeving van de woning gelegen vergelijkbare panden. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a. verweerder een begunstigend beleid voert, b. ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c. verweerder een meerderheid van met eiser vergelijkbare gevallen door een fout gunstiger heeft behandeld dan eiser zelf (de zogenoemde meerderheidsregel).

16. Verweerder heeft weersproken dat sprake is van begunstiging met betrekking tot de door eiser genoemde panden. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat wel sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging.

17. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 juli 2005, nr. 39953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945, ten aanzien van de meerderheidsregel in WOZ-zaken, onder meer bepaald dat een beroep op deze regel dient te worden ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. De Hoge Raad overweegt daarbij dat waar voor het gebruik van een onroerende zaak als referentiepand voor de waardering in het kader van de Wet WOZ voldoende is dat het vergelijkbaar is, voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aan deze opdracht heeft voldaan, daar de door eiser aangevoerde objecten niet als identiek aan de woning aangemerkt kunnen worden. De onderlinge verschillen van de waardebepalende objectkenmerken, zoals inhoud en oppervlakte, acht de rechtbank te groot om als verwaarloosbaar aan te merken. Het beroep op schending van de meerderheidsregel faalt hierom. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen faalt het beroep van eiser op schending van het gelijkheidsbeginsel.

18. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard. De rechtbank zal de WOZ-waarde verlagen tot € 320.800.

Proceskostenvergoeding

19. De stelling van verweerder dat als rechtsbijstand door familieleden wordt verleend, reeds wegens de familierelatie geen sprake is van een door zakelijkheid bepaalde rechtsverhouding, vindt geen steun in het recht. Bijstand door een familielid die beroepsmatig wordt verleend, sluit niet bij voorbaat een proceskostenvergoeding uit. Anderzijds behoeft wegens het enkele feit dat een adviseur voor een familielid optreedt, niet per definitie ervan te worden uitgegaan dat de verleende rechtsbijstand beroepshalve is verleend. Indien eiser in aanmerking wenst te komen voor een proceskostenvergoeding wegens kosten ter zake van aan hem beroepsmatig verleende rechtsbijstand, brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat hij niet alleen aannemelijk maakt dat de aan hem verleende rechtsbijstand beroepsmatig is verleend, maar moet hij bovendien aannemelijk maken dat ter zake van de onderhavige procedure kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand op hem drukken of hebben gedrukt. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser aannemelijk gemaakt dat hij beroepsmatig rechtsbijstand heeft verleend aan eiser.

20. De rechtbank stelt voorop dat ter bepaling of het inroepen van een deskundige redelijk is, in het algemeen als maatstaf kan worden gehanteerd of degene die deze deskundige heeft ingeroepen, gezien de feiten en omstandigheden zoals die bestonden ten tijde van inroeping, ervan mocht uitgaan dat de deskundige een relevante bijdrage zou leveren aan een voor hem gunstige beantwoording door verweerder en – in voorkomend geval – de rechter van een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag. Aan toekenning van een vergoeding voor de kosten van een overgelegd taxatierapport mag derhalve niet de eis worden gesteld dat het daadwerkelijk een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van verweerder en/of de rechter (vgl. HR 16 november 2012, nr. 11/02517, ECLI:NL:HR:2012:BY2770). Evenmin staat aan de toekenning van een vergoeding van de kosten van het taxatierapport in de weg dat het taxatierapport onjuistheden bevat.

Gelet op de stelling van eiser dat hij vanwege persoonlijke omstandigheden een (achteraf gezien) te hoge prijs heeft betaald, is de rechtbank van oordeel dat eiser de kosten voor het taxatierapport redelijkerwijs heeft moeten maken omdat ze relevant waren voor het geschil en hij daarmee zijn stelling nader wilde onderbouwen.

21. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.468 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 244 en een wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1). Voor de overige door eiser genoemde proceskosten, te weten de kosten voor een deskundige (taxateur) en kadastrale kosten wordt verweerder, eveneens met toepassing van dat besluit en met inachtneming van de Richtlijn van de Belastingkamers van de Gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 124,50. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de WOZ-waarde tot € 320.800;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1592,50;

- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 45 vergoedt.