Hof Arnhem-Leeuwarden, 23-08-2016, nr. 15/01498

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 329.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 695,83.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 22 oktober 2015 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de WOZ-waarde verminderd tot € 320.800 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. Voorts heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.592,50 en de heffingsambtenaar gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 45 te vergoeden.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft in een separaat geschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft het incidentele hoger beroep van belanghebbende beantwoord.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 augustus 2016 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar.

De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een twee-onder-één-kapwoning, bouwjaar 2000, met een inhoud van ongeveer 402 m³ en een kaveloppervlakte van ongeveer 280 m². Bij de onroerende zaak horen een garage, een aanbouw, een dakkapel en een terrasoverkapping.

Belanghebbende en zijn echtgenote hebben op 30 augustus 2013 als kopende partij een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de onroerende zaak. Op 11 oktober 2013 heeft het transport plaatsgevonden. In de akte van levering staat onder andere het volgende:

“De koopprijs van het verkochte is (…) (€ 320.800,00).”

In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak alsmede of belanghebbende recht heeft op vergoeding van proceskosten voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand en het taxatierapport.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de Rechtbank de WOZ-waarde ten onrechte heeft verminderd. Gecorrigeerd naar de waardepeildatum leidt de transactieprijs van 30 augustus 2013 in een nog steeds dalende markt tot een WOZ-waarde van tenminste € 329.000 per 1 januari 2013. Verder heeft de Rechtbank aan belanghebbende ten onrechte een proceskostenvergoeding toegekend. De gemachtigde is de schoonvader van belanghebbende en hij treedt slechts op namens familie. Er is geen sprake van professionele rechtsbijstand, omdat er geen echt inkomen mee wordt verdiend. Het gaat om tientjes per maand. Ook heeft de Rechtbank ten onrechte een vergoeding toegekend voor het taxatierapport. Ingeval een eigen verkoopcijfer bekend is, is het maken van taxatiekosten niet redelijk.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de transactieprijs niet de waarde in het economische verkeer weerspiegelt. Belanghebbende heeft als gevolg van persoonlijke omstandigheden (o.a. zwangerschap van zijn echtgenote en de verkoop van de vorige woning die onverhoopt toch doorging) te veel voor de onroerende zaak betaald. Dat blijkt ook uit het taxatierapport van [C] van 27 januari 2015, waarin de onroerende zaak op basis van de vergelijkingsmethode is getaxeerd op € 307.000. Ook is ten onrechte geen rekening gehouden met de roerende zaken die in de koopprijs zijn begrepen. Belanghebbende verwijst naar de Lijst van Zaken die bij de koopovereenkomst hoort. Belanghebbende beroept zich voorts op het gelijkheidsbeginsel. Ook dit leidt tot een WOZ-waarde van € 307.000. De gemachtigde stelt zich op het standpunt dat hij beroepsmatig rechtsbijstand verleent. Hij verwijst naar diverse stukken die hij ter onderbouwing van zijn standpunt heeft ingebracht. Hij heeft nu zestig zaken lopen, waarvan vijf van familie. De taxatiekosten zijn redelijk, aangezien het taxatierapport het standpunt van belanghebbende over de waarde ondersteunt. Hieruit blijkt ook dat belanghebbende teveel voor de onroerende zaak heeft betaald.

Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Indien een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde op de peildatum overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52).

In het onderhavige geval is een periode van acht maanden verstreken tussen de waardepeildatum en de totstandkoming van de koopovereenkomst. Indachtig het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, nr. 14/04882 (ECLI:NL:HR:2016:113), is deze periode in een fluctuerende markt naar het oordeel van het Hof te lang om de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum zonder meer gelijk te stellen met de op 30 augustus 2013, de datum van de koopovereenkomst, overeengekomen koopsom. Het is immers niet aanvaardbaar om te veronderstellen dat belanghebbende en de verkopende partij de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben meegenomen, in die zin dat zij deze waardedaling hebben genegeerd en zijn uitgegaan van het prijspeil omstreeks 1 januari 2013.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door hem betaalde koopsom op de datum van de koopovereenkomst al niet de waarde in het economische verkeer representeerde. Nu belanghebbende daarmee afwijkt van het in 4.2 geformuleerde uitgangspunt, rust op hem de last dat aannemelijk te maken.

Belanghebbende voert om te beginnen aan dat hij als gevolg van bijzondere persoonlijke omstandigheden teveel voor de onroerende zaak heeft betaald. Hij kon door de snelle koop dubbele verhuiskosten voorkomen, terwijl de verkopende partij wel met dubbele kosten werd geconfronteerd. De heffingsambtenaar betwist dat deze omstandigheden de koopsom onbruikbaar maken.

Het Hof ziet in de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden geen aanleiding om de koopsom niet representatief te achten voor de waarde van de onroerende zaak op 30 augustus 2013. Dergelijke omstandigheden zijn niet abnormaal en worden meegewogen bij de onderhandelingen. Kennelijk hebben belanghebbende en zijn echtgenote de koopsom van € 320.800 gelet op alle omstandigheden willen betalen. Het zou kunstmatig zijn en de uitvoerbaarheid van de Wet WOZ ernstig bemoeilijken om dergelijke omstandigheden te moeten waarderen en vervolgens te elimineren van de koopsom. Dergelijke, vrij gebruikelijke, omstandigheden zijn naar het oordeel van het Hof niet de omstandigheden waar de Hoge Raad in het onder 4.2 genoemde arrest op doelt.

Hetgeen belanghebbende met behulp van het taxatierapport heeft gesteld over de waarde van de onroerende zaak, is evenmin voldoende om van het onder 4.2 geformuleerde uitgangspunt af te wijken. Het eigen verkoopcijfer, gecorrigeerd naar de waardepeildatum, weerspiegelt de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en geldt als uitgangspunt voor de waardering op grond van de Wet WOZ. In het taxatierapport van belanghebbende wordt dit ten onrechte niet onderkend. Het taxatierapport kan dan ook niet dienen als onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Dat uit de in het taxatierapport gebruikte vergelijkingsmethode toch zou volgen dat belanghebbende teveel voor de onroerende zaak heeft betaald, leidt niet tot een ander oordeel. Dit is evenmin een omstandigheid waarop de Hoge Raad in zijn onder 4.2 genoemde arrest doelt.

Belanghebbende heeft voorts gesteld dat in de koopsom een bedrag van € 5.000 is begrepen voor roerende zaken die van de verkopende partij zijn overgenomen. De heffingsambtenaar heeft betwist dat door partijen aan de overgenomen roerende zaken een waarde is toegekend. Gelet op de betwisting door de heffingsambtenaar is het aan belanghebbende om zijn stelling aannemelijk te maken. Belanghebbende wijst daartoe op een Lijst van Zaken behorende bij de koopakte. Van deze lijst kunnen volgens belanghebbende de volgende overgenomen zaken als roerend worden aangemerkt: buitenverlichting; zonwering binnen; gordijnrails; gordijnen; vitrage; vloerbedekking/linoleum; parketvloer/kurkvloer; combimagnetron, inbouwverlichting; opbouwverlichting; stelling/werkbank in de garage; veranda en kussens. De gemachtigde schat de waarde van deze zaken aan de hand van eigen onderzoek bij leveranciers van woninginrichting op € 5.000. De gemachtigde heeft ter zitting bij het Hof desgevraagd erkend dat er geen schriftelijke vastlegging is van de door hem gestelde afspraak. Hij gaf hiervoor als reden dat er voor belanghebbende veel aan gelegen was de transactie doorgang te laten vinden, omdat hij anders met zijn zwangere vrouw op straat zou komen te staan. Teneinde een verdere discussie over de prijs van de roerende zaken te vermijden heeft belanghebbende er in berust dat de prijs in het midden zou worden gelaten.

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met voornoemde verwijzingen niet aannemelijk gemaakt dat hij en de verkopende partij aan de overgenomen roerende zaken, zoals vermeld onder 4.8, een waarde van € 5.000 hebben toegekend. Hierbij neemt het Hof in ogenschouw dat noch uit voornoemde lijst van zaken, noch uit de notariële akte van levering of anderszins is gebleken van een dergelijke bedoeling van partijen. Dat leveranciers van woninginrichting een nieuwwaarde van € 15.000 hebben genoemd, maakt dit niet anders. Er bestaan grote verschillen in kwaliteit en prijs op het gebied van woninginrichting, zodat een globale schatting van de nieuwwaarde niets zegt over de waarde van de (tweedehands) zaken. Dat de tussentijdse verhoging van de koopsom van € 320.500 naar € 320.800 veroorzaakt zou zijn door het overnemen van nog meer roerende zaken, is wel aannemelijk gemaakt. Uit de vergelijking van de bij de beide koopovereenkomsten horende lijsten met zaken kan worden afgeleid dat het verschil is veroorzaakt door de overname van de gordijnen. Het Hof zal ervan uitgaan dat de koopsom voor de onroerende zaak € 320.500 is en dat deze koopsom de waarde van de onroerende zaak weergeeft op de datum van de koopovereenkomst.

Uit 4.3 volgt dat nog een correctie naar de waardepeildatum dient plaats te vinden. Het Hof is van oordeel van de heffingsambtenaar zijn standpunt over de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en 30 augustus 2013 aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met een waardedaling (gemeten vanaf de waardepeildatum) van 2,5% en ter onderbouwing verwezen naar bijlage 6 bij zijn verweerschrift in eerste aanleg, waarin een overzicht van de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen is opgenomen. Uit dit overzicht blijkt dat de prijzen van bestaande koopwoningen in 2013 met gemiddeld 6,4% zijn gedaald. Deze daling heeft zich met name in de eerste helft van 2013 voorgedaan. Uit het overzicht blijkt voorts dat de prijzen van duurdere woningen, van twee-onder-één-kapwoningen en van woningen in Gelderland bovengemiddeld zijn gedaald. Eerst in het vierde kwartaal van 2013 zijn de prijzen weer iets gestegen. De correctie van 2,5% wordt ondersteund door het taxatierapport van [C] , die de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde transactieprijzen heeft geïndexeerd uitgaande van een dalende woningmarkt. Gemeten naar de in het taxatierapport gehanteerde percentages, is de correctie van 2,5% die de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak heeft toegepast, zeker niet te hoog. Dat de heffingsambtenaar zijn standpunt niet heeft onderbouwd met specifieke cijfers omtrent de prijsontwikkeling van woningen gelegen in dezelfde nieuwbouwwijk als de onroerende zaak, maakt dit niet anders. Zelfs gecorrigeerd naar een aangepaste koopsom van € 320.500 luidt de conclusie dat de WOZ-waarde van € 329.000 in ieder geval niet te hoog is vastgesteld.

Het Hof zal tot slot het beroep op het gelijkheidsbeginsel behandelen. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat uit de voor de onroerende zaken [b-straat] 1, [a-straat] 4 en [c-straat] 8 vastgestelde WOZ-waarden (respectievelijk € 296.000, € 280.000 en € 296.000) in combinatie met de gegevens in het taxatierapport van [C] zou volgen dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op € 307.000 moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar bestrijdt dit standpunt. Zijns inziens is bij verkochte woningen en niet-verkochte woningen nimmer sprake van gelijke gevallen. Van verkochte woningen is immers een eigen verkoopcijfer bekend waarin marktpartijen alle kenmerken van de desbetreffende woning tot uitdrukking hebben gebracht. Van niet-verkochte woningen ontbreekt een dergelijk gegeven en moeten bepaalde aannames worden gedaan. Ook afgezien daarvan is wel sprake van vergelijkbare woningen, maar niet van gelijke gevallen.

De last om het beroep op het gelijkheidsbeginsel te onderbouwen, rust op belanghebbende. Van de onroerende zaken [a-straat] 4 en [c-straat] 8 zijn geen gegevens bekend, alleen WOZ-waarden. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze onroerende zaken gelijke gevallen zijn. Van [b-straat] 1 en de overige in het taxatierapport van [C] opgenomen onroerende zaken zijn wel de relevante gegevens bekend, zoals maten, aanhorigheden en cijfers over kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling. Deze zaken zijn alle rond de waardepeildatum verkocht. Het Hof stelt vast dat de maten (inhoud en oppervlakte) verschillen. Wel zijn de onroerende zaken min of meer vergelijkbaar wat betreft aanhorigheden, ligging, kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd verklaard dat de WOZ-waarde is gebaseerd op de transactieprijs die voor de desbetreffende onroerende zaak is gerealiseerd. Gelet op de inhoud van het taxatierapport heeft het Hof geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Aangezien de WOZ-waarden zijn herleid aan de hand van de transactieprijzen, kan niet worden gezegd dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Hij heeft immers de transactieprijzen als richtsnoer genomen, zodat de verschillen in WOZ-waarde uitsluitend worden veroorzaakt door de bij de transacties betrokken marktpartijen en niet door keuzes van de heffingsambtenaar. Het Hof verwerpt het beroep op het gelijkheidsbeginsel.

De conclusie over de WOZ-waarde van de onroerende zaak luidt dat de heffingsambtenaar deze niet tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Rechtbank heeft de uitspraken van de heffingsambtenaar ten onrechte vernietigd en de WOZ-waarde en de aanslag OZB ten onrechte verminderd.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en is het incidentele hoger beroep ongegrond. Gelet op deze uitkomst behoeven de standpunten van partijen over de door de Rechtbank toegekende proceskostenvergoeding geen behandeling.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 23 augustus 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, Het lid van de enkelvoudige belastingkamer,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 augustus 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.