8.1 Inleiding

In de vorige twee hoofdstukken is een uitwinningstraject uiteengezet dat eindigt in een executoriale verkoop van het verhypothekeerde vastgoed door de hypotheekhouder. Dit is voor een hypotheekhouder een vrij snelle en relatief eenvoudige manier om in één keer (een groot deel van) de hypothecaire vordering afgelost te krijgen. Hij heeft immers met voorrang recht op de verkoopopbrengst die met de executieverkoop wordt gerealiseerd en kan die in mindering brengen op zijn vordering op de hypotheekgever.

In het tweede uitwinningstraject dat hier wordt besproken draait het om het innen van de huurinkomsten en het op orde brengen van de verhuur(baarheid) van het verhypothekeerde vastgoed. Dit traject is langduriger van aard en kan interessant zijn als de verkoopmarkt is opgedroogd en verkoop van het verhypothekeerde vastgoed onvoldoende oplevert voor de volledige aflossing van de hypothecaire vordering. Het stelt de hypotheekhouder in staat om de verkoop op de lange baan te schuiven en zo een vaak waardeloze restvordering te vermijden, terwijl hij er via het beheer van het vastgoed in die periode voor kan zorgen dat de (maximaal haalbare) inkomsten uit het vastgoed aan hem toekomen. Dankzij die inkomsten loopt de vordering op de hypotheekgever niet verder op, en in een gunstig scenario neemt die vordering zelfs af. Substantiële inkomsten uit het vastgoed vormen aldus wel een randvoorwaarde voor het slagen van een beheertraject: als de markt voor verhuur eveneens is opgedroogd, mag een hypotheekhouder van dit traject niet al te veel verwachten.

Een beheertraject zoals hier omschreven, kan door een Engelse hypotheekhouder worden uitgevoerd via inbezitneming.1 Als bezitter oefent de Engelse hypotheekhouder de feitelijke macht over het vastgoed uit, wat erop neerkomt dat hij verantwoordelijk is voor de verhuur van het pand in brede zin. In de praktijk doet de Engelse hypotheekhouder dit via het aanwijzen van een bewindvoerder. Bewind verkleint immers de aansprakelijkheidsrisico’s waarmee inbezitneming van het vastgoed naar Engels recht gepaard gaat.2 De door de hypotheekhouder aangewezen bewindvoerder draagt in dat geval zorg voor de exploitatie van het vastgoed en draagt de inkomsten – na aftrek van de beheerkosten – af aan de hypotheekhouder, zodat deze laatste die inkomsten in mindering kan brengen op de hypothecaire vordering.

Om te kunnen beoordelen of ook een Nederlandse hypotheekhouder – bij wijze van alternatief voor een (verliesgevende) executieverkoop – een beheertraject kan volgen, moet een aantal stappen worden doorlopen. Eerst wordt ingegaan op de inningsbevoegdheid van de Nederlandse hypotheekhouder (par. 8.2). Zonder inkomsten uit het vastgoed kan een beheertraject immers niet voor een afname van de hypothecaire vordering zorgen. Vervolgens moet worden gekeken naar de voorwaarden waaronder die inningsbevoegdheid kan worden ingeroepen (par. 8.3): is dit traject voor de hypotheekhouder beschikbaar zodra de hypotheekgever in verzuim is met de betaling van de periodieke financiële verplichtingen? Daarna wordt beoordeeld op welke manier de hypotheekhouder zich op de door hem geïnde gelden kan verhalen en in hoeverre zo’n verhaalsbevoegdheid ook tegen derden kan worden ingeroepen (zoals tegen een curator, zie par. 8.4). Voor zover blijkt dat de positie van de Nederlandse hypotheekhouder in dit opzicht achterblijft bij die van de Engelse, wordt als sluitstuk van de inningsbevoegdheid in par. 8.5 het nut van een aanvullend pandrecht op de huurvorderingen voor de Nederlandse hypotheekhouder besproken.

Vervolgens komt in par. 8.6 de verhuurbevoegdheid van de hypotheekhouder aan bod. Ook die bevoegdheid is essentieel in een beheertraject, zeker als het vastgoed leeg staat of huurovereenkomsten spoedig aflopen. Zonder huurders zijn er immers geen inkomsten. Het is daarom voor de hypotheekhouder van belang dat hij als beheerder van het verhypothekeerde vastgoed nieuwe huurovereenkomsten mag aangaan. Deze verhuurbevoegdheid en de bijbehorende vraag in welke hoedanigheid de Nederlandse hypotheekhouder dan optreedt, wordt in die paragraaf behandeld.

Tot slot zien par. 8.7 en 8.8 op de aansprakelijkheidsrisico’s die naar Nederlands recht aan hypothecair beheer zijn verbonden en de wijze waarop die naar Nederlands recht beteugeld zouden kunnen worden. Hierbij wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan de Engelse mogelijkheid om een derde (een ‘bewindvoerder’) het beheer te laten uitvoeren. Zoals ook in de voorgaande hoofdstukken het geval was, zijn de hypothecaire bevoegdheden naar Nederlands recht beschreven op basis van de wet en de toelichting van de wetgever daarop en aan de hand van literatuur- en jurisprudentieonderzoek.