5.2 Het arrest De Ruijterij/MBO

In de procedure tussen De Ruijterij B.V. ("De Ruijterij") en MBO/Ruiters B.V. ("MBO") lag de zaak als volgt. De Ruijterij onderhandelde met MBO over het realiseren van een uitbreiding van een door De Ruijterij geëxploiteerd hotel in Maastricht. In dat kader sloten partijen op 19 januari 1991 een overeenkomst betreffende fase 1 (betrekking hebbend op het voorlopig ontwerp) van het uitbreidingsproject. Na een bevredigend verloop van fase 1, zou deze overeenkomst worden gevolgd door een overeenkomst betreffende fase 2 (betrekking hebbend op de vaststelling van het definitieve ontwerp) en fase 3 (betrekking hebbend op de daadwerkelijke realisatie van de uitbreiding). Partijen gingen toen uit van een "turn key" opdracht aan MBO op basis van cascolevering. In de overeenkomst waren termijnen bepaald waarbinnen aan bepaalde voorwaarden zou moeten zijn voldaan. Zo diende uiterlijk op 28 februari 1991 een voorlopig ontwerp te zijn vastgesteld en uiterlijk op 31 maart 1991 door B&W van Maastricht een definitief besluit te zijn genomen omtrent het bestemmingsplan en diende door partijen een nadere overeenkomst te zijn gesloten met betrekking tot het ontwerp van de "turn key" overeenkomst. Zou aan deze tijdslimieten niet zijn voldaan, dan dienden partijen volgens art. 4 van de zogenaamde fase-1-overeenkomst met elkaar in overleg treden. Mocht vervolgens op 31 mei 1991 nog geen aanvaardbare oplossing zijn gevonden, dan zou de overeenkomst zonder rechtelijke tussenkomst zijn geëindigd. Mocht de overeenkomst krachtens dit artikel worden ontbonden, dan zou De Ruijterij volgens art. 6 daarvan door betaling van een bedrag van f 20 000 finaal gekweten zijn ten opzichte van MBO. De in de fase- 1 -overeenkomst bepaalde termijnen werden niet gehaald, evenmin als later overeengekomen of voorgestelde termijnen. Partijen waren echter na het verstrijken daarvan met elkaar in onderhandeling gebleven, met name over de aanbiedingsprijs van MBO. De termijn van art. 4 is laatstelijk verschoven naar 31 december 1991. De Ruijterij waarschuwde MBO daarbij dat als geen vruchtbaar overleg meer mogelijk zou zijn, alsdan nog niet voldaan zou zijn aan de afgesproken voorwaarden. Uiteindelijk bleken de voorwaarden op 31 december 1991 niet te zijn ingetreden. Bij brief van 21 april 1992 deed MBO, om de impasse te doorbreken, een geheel nieuw voorstel om de uitbreiding te realiseren. In een bijeenkomst van partijen op 23 april 1992 zijn partijen het vervolgens op een aantal punten eens geworden, maar niet over de prijs, waaromtrent een gat van f 1 200 000 tussen het budget van De Ruijterij en de vraagprijs van MBO bleef bestaan.

Tijdens de verdere besprekingen op 22 mei 1992 betreffende de opbouw van de prijsaanbieding van MBO was namens De Ruijterij een voorbehoud gemaakt ten aanzien van de goedkeuring van de Engelse topholding van de groep waartoe De Ruijterij behoorde. Na deze bespreking was vorenbedoeld verschil tussen budget en vraagprijs teruggebracht naar f 400 000.

Hierna was door een architect een "planverkleining nr. 4" ontworpen, welke op 10 juli 1992 was besproken. Vervolgens had De Ruijterij aan MBO toestemming verleend om een bouwvergunning aan te vragen, welke bouwvergunning in de loop van 1993 werd verleend.

In oktober en november 1992 waren over het project en over andere op hetzelfde terrein als waarop het betreffende hotel gelegen was te realiseren projecten, besprekingen gevoerd waaraan De Ruijterij niet had deelgenomen. Wel had een vertegenwoordiger van De Ruijterij op 14 januari 1993 aan omwonenden toelichtingen omtrent de uitbreidingsplannen gegeven, daarbij aangevende dat het begin van de bouw was gepland in april 1993.

Bij brief van 25 februari 1993 berichtte de advocaat van De Ruijterij aan MBO dat De Ruijterij de ten laatste in de vorm van overleg bestaande relatie met MBO beëindigde, daar de topholding van de groep waartoe De Ruijterij behoorde, de goedkeuring voor de investeringen had onthouden.

De brief vermeldde als redenen van die onthouding: het verstreken zijn van de termijnen in de fase-1-overeenkomst, de verslechterde economische situatie in zijn algemeenheid en de prognose voor de Maastrichtse hotelmarkt in het bijzonder, het wegens de onzekerheden niet aanvaardbaar zijn van het budget en de afgenomen bezettingsgraad van het hotel en de in dat verband genomen maatregelen. Later bleek dat voormelde topholding een algehele investeringsstop binnen de groep, waartoe ook De Ruijterij behoorde, had uitgevaardigd. Partijen hebben nog met elkaar gecorrespondeerd omtrent de mogelijkheid om de uitbreiding "offbalance" te financieren, teneinde mogelijke bezwaren van de topholding weg te nemen en zelfs heeft MBO in een later stadium nog voorgesteld het hotel zelf aan te kopen, maar dit heeft niet mogen baten en begin mei 1994 zijn de onderhandelingen over de financiering van de plannen definitief gestaakt.

MBO stelde zich op het standpunt dat het De Ruijterij niet meer vrijstond om de onderhandelingen met haar af te breken en dat, nu De Ruijterij zulks toch gedaan heeft, De Ruijterij aansprakelijk was voor de dientengevolge door MBO geleden schade. Uit hoofde van de vordering die MBO aldus op De Ruijterij pretendeerde te hebben, had MBO conservatoir beslag ten laste van De Ruijterij gelegd. Daarop vorderde De Ruijterij in kort geding opheffing van het gelegde beslag.

In eerste aanleg weigerde de Vznr. Rb. Maastricht de gevraagde voorziening. Tegen dit vonnis stelde De Ruijterij hoger beroep in bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch, die het vonnis bekrachtigde.

In cassatie voerde De Ruijterij als één van haar klachten tegen de overweging van het hof aan dat het De Ruijterij niet vrijstond eenzijdig de onderhandelingen af te breken, nu dit strijdig zou zijn met het gerechtvaardigd vertrouwen van MBO dat de realisatieovereenkomst voor de uitbreiding van het hotel tot stand zou komen. Aan deze overweging had het hof ten grondslag gelegd dat de voorzieningenrechter van de rechtbank terecht had overwogen dat per 25 februari 1993 de onderhandelingen tussen partijen zich in een zeer ver gevorderd stadium bevonden, dat partijen het eens waren over een groot aantal zaken en dat vrijwel alleen de financiering van de uitbreiding van het hotel nog nader overleg behoefde. In dat verband, zo vervolgde het hof, vormden de door De Ruijterij opgesomde punten, zoals de grondprijs, de eigendom van de tuin, de status van het parkeerterrein, de realisatie van een parkeergarage, het risico van archeologische vondsten en het ontbreken van een schone grondverklaring geen reëel opstakel voor het totstandkomen van een overeenkomst, hetgeen in de eerste plaats bleek uit het feit dat geen van deze punten genoemd was in de opzeggingsbrief van 25 februari 1993. Daarnaast wees het hof erop dat ook uit de namens De Ruijterij door een van haar onderhandelaars tijdens de bespreking op 16 maart 1993 uitgesproken bevestiging van de zijden MBO geformuleerde indruk, dat het werkelijke probleem het ontbreken van investeringsmiddelen op dat moment was in verband met de algehele investeringsstop, zich eenzelfde gevolgtrekking laat afleiden.

Door aldus te redeneren had het hof volgens De Ruijterij miskend dat het De Ruijterij te allen tijde vrijstond om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardig vertrouwen van MBO in het totstandkomen van de overeenkomst — of in verband met andere omstandigheden — onaanvaardbaar zou zijn. Het hof zou daarbij, meer in het bijzonder, hebben miskend dat het enkele gerechtvaardigde vertrouwen als even bedoeld niet een voldoende voorwaarde is voor het aannemen van het door het hof aanvaarde rechtsgevolg, aangezien tevens vereist is dat de beëindiging, ook gelet op de gerechtvaardigde belangen van de partij die de onderhandelingen afbreekt, onaanvaardbaar is.

De klacht ging er, volgens de Hoge Raad, terecht vanuit dat, in het geval dat bij de wederpartij van degene die de onderhandelingen afbreekt, het gerechtvaardigde vertrouwen bestond dat een overeenkomst tot stand zou komen, dit niet onder alle omstandigheden behoeft te leiden tot de slotsom dat het afbreken onaanvaardbaar is. Rekening dient ook gehouden te worden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt, tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen, en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij; hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan. 's Hofs arrest gaf; aldus de Hoge Raad, geen grond voor de veronderstelling dat het hof van een andere opvatting zou zijn uitgegaan.

Volgens de Hoge Raad in het arrest De Ruijterij/MBO diende dus ook rekening gehouden te worden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt, tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Van de deze door de Hoge Raad aangebracht nuanceringen noemde ik in par. 3.3.4 van hfdst. 3 al voorbeelden. Ik verbond daaraan de conclusie dat m.i. gesproken worden van geobjectiveerd subjectief vertrouwen met betrekking tot de punten zonder overeenstemming waarover rechtens relevant vertrouwen in het welslagen van de onderhandelingen niet kan postvatten. In dit hoofdstuk staat met name de derde nuancering die de Hoge Raad in het arrest heeft aangebracht (rekening dient ook gehouden te worden met eventuele onvoorziene omstandigheden die zich in de loop van de onderhandelingen hebben voorgedaan), centraal. Het is mogelijk dat de onderhandelingen tussen partijen zich op zondanige wijze hebben verdicht dat van rechtens relevant totstandkomingsvertrouwen kan worden gesproken, maar dat desalniettemin de onderhandelingen toch gelegitimeerd kunnen worden afgebroken.

De concrete uitkomst van de procedure werd aanvankelijk met de nodige voorzichtigheid bejegend, aangezien het hier, zoals de Hoge Raad ook zelf benadrukte, een voorlopig oordeel betrof; gewezen in een kortgedingprocedure tot opheffing van een beslag. Inmiddels echter zijn de in het arrest De Ruijterij/MBO geformuleerde uitgangspunten in vele latere uitspraken herhaald en betreft het, zoals uit hfdst. 3 volgt, geldend recht.

Uit het arrest De Ruijterij/MBO blijkt duidelijk dat de aanvankelijk door de Hoge Raad in de arresten Plas/Valburg en VSH/Shell geformuleerde regels omtrent de verplichtingen van partijen in de precontractuele fase, inmiddels aanzienlijk zijn genuanceerd. Dat het hier geen statisch geheel betreft van feitelijke en rechtshandelingen met daarop terug te voeren vertrouwen, maar een dynamisch proces waarbij eenmaal gewekt rechtens relevant totstandkomingsvertrouwen ook weer kan verdwijnen (of er zelfs niet aan in de weg hoeft te staan dat, met een beroep op onvoorziene omstandigheden, toch gelegitimeerd kan worden afgebroken), blijkt ook uit het arrest Combinatie/De Staat.1