Hof 's-Hertogenbosch, 19-03-2024, nr. 200.318.667, 01

[appellanten] hebben begin 2019 een woning in woonwijk De Blaak in [plaats] gekocht waarbij zij contact hadden met [geïntimeerde 1] , die als verkopend makelaar optrad. Op basis van informatie die zij van [geïntimeerde 1] hadden verkregen, waren [appellanten] in de veronderstelling dat zij een woning kochten met een woonoppervlakte van 192 m2 en een inhoud van 645 m3. Bijna twee jaar later bleek hun dat deze gegevens niet klopten. Zij menen daarom dat zij teveel hebben betaald voor de woning. Zij vinden dat de makelaar een fout heeft gemaakt door de woning niet met de vereiste zorgvuldigheid in te meten en aan hen onjuiste gegevens te verstrekken. [appellanten] hebben [geïntimeerden] daarom aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden schade, die volgens hen in hoofdzaak bestaat uit het verschil tussen de op basis van de onjuiste gegevens tot stand gekomen koopsom en de met inachtneming van de juiste uitgangspunten getaxeerde marktwaarde. [geïntimeerden] hebben (onder meer) aangevoerd dat er geen fout is gemaakt en dat er geen sprake is van schade.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Volgens de rechtbank hebben [geïntimeerden] wel onrechtmatig gehandeld, maar hebben [appellanten] de door hen geleden schade onvoldoende onderbouwd. Het hof komt tot een ander oordeel ten aanzien van de schade en komt tot een gedeeltelijke toewijzing van de (in hoger beroep gewijzigde) vorderingen. Dat wordt hierna verder toegelicht.

De feiten

In rov. 2.1 tot en met 2.5 van het eindvonnis waarvan beroep heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met grief 2 in incidenteel hoger beroep wordt deze vaststelling bestreden. Het hof zal een nieuw overzicht geven van de onbetwiste feiten die in hoger beroep het uitgangspunt vormen.

Sinds 1 januari 2007 drijft de als zodanig in het handelsregister van de Kamer van Koophandel ingeschreven v.o.f. een onderneming die zich onder meer bezig houdt met bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerend goed. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn vennoten van de v.o.f..

Begin 2019 heeft [geïntimeerde 1] [appellanten] gewezen op de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). [geïntimeerde 1] trad op als verkopend makelaar voor [persoon A] en [persoon B] (hierna: de verkopers). [geïntimeerde 1] heeft toen ook een document aan [appellanten] verstrekt met daarin door [geïntimeerde 1] opgenomen gegevens over de woning, waaronder de bouwtekeningen van de woning. In dat document staat onder meer vermeld dat de woning te koop staat voor een vraagprijs van € 547.500,- k.k., een woonoppervlakte heeft van 192 m2 en een inhoud van 645 m3. [appellanten] hebben de woning vervolgens begin 2019 meerdere keren bezichtigd.

Verkopers hadden ten tijde van de bezichtigingen door [appellanten] een optie op een nieuwbouwwoning. Zij hebben ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering een taxatierapport laten opstellen door [---] , Taxatie & Advies te [plaats] (hierna: [---] ). In het rapport van [---] van 7 februari 2019 staat vermeld dat de woning per 4 februari 2019 is getaxeerd op een marktwaarde van € 525.000,-. Met betrekking tot de gebruiksoppervlakten staat vermeld dat deze is verdeeld in 164 m2 woonoppervlakte en 23 m2 overige inpandige ruimte. De bruto inhoud bedraagt volgens de taxateur 645 m3.

Op 20 maart 2019 hebben [appellanten] de woning van verkopers gekocht voor een bedrag van € 541.000,-. De woning is bij akte van 1 november 2019 aan [appellanten] geleverd.

In het kader van de mogelijke verkoop van de woning heeft de door [appellanten] daarvoor benaderde makelaar in 2021 de stamkaart van de woning opgevraagd. De daarin vermelde gegevens hebben betrekking op de aankoop van de woning in 2005 door verkopers. Uit deze stamkaart blijkt een woonoppervlakte van 125 m2 en een “indicatie inhoud woning: ca. 586 m3”.

Naar aanleiding daarvan hebben [appellanten] de woning begin 2021 laten opmeten door de firma [yyy] . In het NEN2580 Meetrapport van 24 maart 2021 staat vermeld dat de woning een woonoppervlakte heeft van 153,10 m2 en een bruto inhoud van 599,80 m3.

Naar aanleiding van de gegevens uit de stamkaart van de woning uit 2005 en het rapport van [yyy] hebben [appellanten] in 2021 een taxatierapport laten opstellen door de firma [ZZZ] Makelaardij. Daarbij is [ZZZ] gevraagd om de woning te taxeren met als peildatum 20 maart 2019. In het rapport van [ZZZ] van 10 augustus 2021 staat vermeld dat de woning op deze peildatum een marktwaarde had van € 435.000,-. Bij de taxatie is uitgegaan van een woonoppervlakte van 153 m2 en een indicatie bruto inhoud van 586 m3 (exclusief de externe bergruimte). Aan dit rapport is een door [persoon C] van [==] Makelaardij ondertekende plausibiliteitsverklaring gehecht.

[appellanten] hebben [geïntimeerden] op 2 februari 2021 aansprakelijk gesteld voor de te lijden schade ten gevolge van de door [appellanten] geconstateerde en van de verkoopbrochure afwijkende woonoppervlakte en woninginhoud. [geïntimeerden] hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen, waarna [appellanten] nog de rapporten van [yyy] en [ZZZ] hebben doorgestuurd. Hierna hebben [appellanten] [xxx ] [geïntimeerden] in rechte betrokken.

[appellanten] hebben [persoon D] van [Makelaardij] te [plaats] gevraagd de woning te taxeren, met als waardepeildatum 20 maart 2019. In zijn rapport van 25 januari 2023 heeft hij vermeld dat de marktwaarde per die datum € 440.000,- bedraagt. Met betrekking tot de gebruiksoppervlakten staat vermeld dat deze is verdeeld in 153 m2 woonoppervlakte en 24 m2 overige inpandige ruimte (de buitenruimte die bij het gebouw hoort). Op het voorblad van het rapport staat vermeld dat het is geregistreerd bij het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI).

De vorderingen van [appellanten] en de beslissingen van de rechtbank

In de onderhavige procedure hebben [appellanten] in eerste aanleg hoofdelijke veroordeling gevorderd van [geïntimeerden] tot betaling van € 106.945,75 (hoofdsom, alsmede deskundigenkosten), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 maart 2019 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede de buitengerechtelijke incassokosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding en de proceskosten en de nakosten, allebei te vermeerderen met de wettelijke rente.

Aan deze vordering hebben [appellanten] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] jegens hen in strijd met hun zorgplicht als makelaar en daarmee onrechtmatig hebben gehandeld. Ook al zijn [geïntimeerden] niet aangesloten bij een makelaarsorganisatie die de toepassing van de NVM-meetinstructie verplicht heeft gesteld, dat ontslaat hen niet van de verplichting om de woning op een zorgvuldig wijze op te meten. Juist op dit punt mogen potentiële kopers van de verkopend makelaar de nodige zorgvuldigheid verwachten: zij moeten er te allen tijde op kunnen vertrouwen dat de verkopend makelaar de woning op een zorgvuldige wijze meet, daarbij aanhakend bij de (NEN-)normen die in deze branche gebruikelijk zijn, aldus [appellanten] . Als [appellanten] over de juiste informatie hadden beschikt dan zouden zij de koopovereenkomst niet hebben gesloten. Het vermogen van [appellanten] is als gevolg van de koop afgenomen, namelijk met het verschil (ad € 106.000,-) tussen de door hen betaalde koopprijs en de marktwaarde van de woning: dat is hun schade.

[geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

In het tussenvonnis van 30 maart 2022 heeft de rechtbank een mondelinge behandeling gelast.

In het eindvonnis van 5 oktober 2022 heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerde 1] zijn stelling dat hij in persoon handelde onvoldoende heeft onderbouwd, zodat vast staat dat hij in zijn contacten met [appellanten] heeft gehandeld als vennoot van de v.o.f.. Omdat zowel de vennoten als de v.o.f. aansprakelijk zijn voor de schulden van de v.o.f., heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] beoordeeld als vorderingen jegens [geïntimeerden] . Voorts heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerden] door het verstrekken van ongecontroleerde en onjuiste meetgegevens aan [appellanten] onrechtmatig hebben gehandeld. Omdat [appellanten] echter niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij schade hebben geleden, komt de rechtbank tot een afwijzing van de vorderingen. [appellanten] zijn in de proceskosten veroordeeld.

De grieven in principaal hoger beroep van [appellanten] en de gewijzigde eis

[appellanten] hebben in hoger beroep zes grieven aangevoerd en hun eis gewijzigd. Zij voeren aan dat zij wel voldoende hebben gesteld om hun schade aannemelijk te maken (grieven 1 en 2), zodat de conclusie van de rechtbank geen stand kan houden (grief 3). Om die reden kunnen ook de oordelen omtrent de overige vorderingen (grief 4), de proces- en nakosten (grief 5) en de eindoordelen (grief 6) geen stand houden, aldus [appellanten] Omdat [appellanten] in eerste aanleg geen vergoeding van de te veel betaalde overdrachtsbelasting hadden gevorderd, terwijl dit wel een schadecomponent is, wensen zij hun eis in hoger beroep daarmee te vermeerderen. Ook vorderen zij een vergoeding van de kosten van het in hoger beroep aanvullend overgelegde taxatierapport.

[appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen eindvonnis en tot het alsnog toewijzen van hun vorderingen, tevens bij eiswijziging de toe te wijzen schadevergoeding aan [appellanten] te vermeerderen met 2% en [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling aan [appellanten] van de taxatiekosten ter hoogte van € 750,-, te

vermeerderen met de wettelijke rente daarover, dit alles met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente.

[geïntimeerden] hebben de grieven bestreden en hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van 5 oktober 2022 en tot het niet-ontvankelijk verklaren van [appellanten] in hun vorderingen althans tot het afwijzen daarvan, met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de kosten van de procedure in beide instanties en de nakosten, beide te vermeerderen met wettelijke rente.

De grieven in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden]

Voor het geval het hof zou oordelen dat het dictum in eerste aanleg niet in stand zou kunnen blijven, hebben [geïntimeerden] acht grieven aangevoerd. [geïntimeerden] hebben allereerst betoogd dat de weergave van de feiten (in rov. 2.1) niet correct is, nu geen verkoopbrochure aan [appellanten] ter hand is gesteld maar enkel een eerste aanzet daartoe (grief 1). [appellanten] werden tijdens de bezichtigingen bijgestaan door hun bouwkundig onderlegde zoon die een bouwkundige keuring heeft uitgevoerd (grief 2). [geïntimeerden] hebben verder aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat met de v.o.f. werd gehandeld en niet met [geïntimeerde 1] als privépersoon (grief 3). Ook richten zij grieven tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld (grief 4) en tegen de overwegingen in dat kader ten aanzien van het vertrouwen dat [appellanten] mochten hebben en de verplichtingen van de makelaar (grief 5). Dat de meetgegevens voor [appellanten] bij de aankoopbeslissing van belang waren is onjuist: zij hebben ook niet aangegeven dat het aantal vierkante meters voor hen bepalend zou zijn bij de aankoop van de woning (grief 6). [geïntimeerde 1] heeft geen meetgegevens verstrekt (grief 7) en heeft ook geen verkeerde gegevens aan [appellanten] verstrekt: hij heeft uitsluitend gegevens uit openbare bronnen verstrekt (grief 8), aldus [geïntimeerden] .

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van 5 oktober 2022 en tot het niet-ontvankelijk verklaren van [appellanten] in hun vorderingen althans tot het afwijzen daarvan, met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de kosten van de procedure in beide instanties en de nakosten, beide te vermeerderen met wettelijke rente.

[appellanten] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van [geïntimeerden] in het incidenteel hoger beroep en tot bekrachtiging van het vonnis van 5 oktober 2022, voor zover daartegen door [geïntimeerden] grieven zijn gericht, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente.

Een procesrechtelijke overweging en een plan van aanpak met betrekking tot de beoordeling van de grieven

Tegen het tussenvonnis van 30 maart 2022 is geen grief gericht en daarvan staat geen hoger beroep open (artikel 131 Rv), zodat [appellanten] in het hoger beroep daarvan niet-ontvankelijk zijn.

Het hof zal de grieven in principaal en (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep die zijn gericht tegen het eindvonnis van 5 oktober 2022 gezamenlijk behandelen. Omdat het hof komt tot een schatting van de schade, en daarmee tot een ander dictum dan de rechtbank, is de voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld vervuld. Vanwege de leesbaarheid van het arrest zullen daarom eerst de grieven in incidenteel hoger beroep - die in de kern zien op de aansprakelijkheidsvraag - en vervolgens de grieven in principaal hoger beroep - die zijn gericht tegen de oordelen ten aanzien van de schade - worden besproken.

Hebben [appellanten] de juiste partijen gedagvaard?

[geïntimeerden] betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat [geïntimeerde 1] heeft gehandeld als vennoot van de v.o.f., nu in de ondertekening van de e-mails uitsluitend zijn naam en telefoonnummer staan vermeld.

Niet in geschil is dat [appellanten] alleen met [geïntimeerde 1] contact hebben gehad voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Dat hij hun in dat kader zijn eigen telefoonnummer (06-nummer) heeft verstrekt, ligt voor hand. De e-mails over de aankoop van de woning zijn verstuurd van en aan het zakelijke e-mailadres van [geïntimeerde 1] en bevatten niet alleen de naam van [geïntimeerde 1] en zijn telefoonnummer. In de ondertekening van de e-mails aan [appellanten] afkomstig van [geïntimeerde 1] staat namelijk vermeld “ [xxx ] Onroerendgoed Bemiddeling” - de naam van de v.o.f. - en er wordt verwezen naar de website en het algemene telefoonnummer van de v.o.f., zoals die ook in het handelsregister van de Kamer van Koophandel zijn vermeld. Op de documentatie die [geïntimeerde 1] aan [appellanten] tijdens de eerste bezichtiging heeft verstrekt staat eveneens “ [xxx ] Onroerendgoed Bemiddeling” en wordt verwezen naar dezelfde website. Dat alles duidt er op dat [geïntimeerde 1] uit naam van de v.o.f. heeft gehandeld. Dat [geïntimeerde 1] op enig moment aan [appellanten] kenbaar zou hebben gemaakt dat hij zijn bemiddelingswerkzaamheden in een andere hoedanigheid dan als vennoot van de door hem gedreven onderneming zou hebben verricht, is niet gesteld. Het hof leidt uit deze feiten en omstandigheden af dat de gedragingen van [geïntimeerde 1] in het kader van zijn bemiddeling bij de aankoop van de woning door [appellanten] in het maatschappelijk verkeer (tevens) moeten worden aangemerkt als gedragingen van de v.o.f.. Dat betekent dat zowel de v.o.f. als de beide vennoten (op grond van artikel 18 WvK) aansprakelijk zijn.

Hebben [geïntimeerden] als makelaar onrechtmatig gehandeld?

Naar de kern genomen, maken [appellanten] [geïntimeerden] het verwijt dat [geïntimeerden] hen voorafgaand aan de aankoop van de woning onjuiste informatie hebben verstrekt ten aanzien van het woonoppervlak en de inhoud van de woning. [geïntimeerden] wisten of moesten begrijpen dat deze informatie voor [appellanten] voor de aankoopbeslissing van belang was en [appellanten] mochten er op vertrouwen dat de mededelingen daarover juist waren.

Volgens vaste jurisprudentie handelt een verkopend makelaar onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (zie HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 met verwijzing naar HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162 en HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987).

Met toepassing van deze maatstaf komt het hof tot het oordeel dat [geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld jegens [appellanten] De omstandigheden waarop dit oordeel berust zijn de volgende (zie rov. 3.9.1 tot en met 3.9.6).

In hoger beroep is niet (meer) in geschil dat de door [geïntimeerden] in de documentatie die aan [appellanten] is verstrekt opgenomen woonoppervlakte van 192 m2 en woninginhoud van 645 m2 niet correct zijn. Tegen dat oordeel in rov. 4.7 van het vonnis van 5 oktober 2022 is geen grief gericht en [geïntimeerden] hebben dat tijdens de mondelinge behandeling ook erkend. [geïntimeerden] hebben wel aangevoerd dat geen meetgegevens zijn verstrekt (grief 7), maar het feit dat [geïntimeerden] de woning niet zelf hebben nagemeten en dat de gegevens afkomstig zijn uit openbare bronnen (grief 8), doet er niet aan af dat er onjuiste gegevens zijn verstrekt.

Dit was wezenlijke informatie voor [appellanten] De stelling van [geïntimeerden] dat het aantal vierkante meters in dit geval niet relevant zou zijn geweest voor de aankoopbeslissing is niet onderbouwd. Aan [geïntimeerden] kan worden toegegeven dat de prijs van een huis niet alleen wordt bepaald door het aantal vierkante meters, maar uit onder meer de hiervoor in rov. 3.8.2 al genoemde jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat uitgangspunt is dat gegevens over de gebruiksoppervlakte voor potentiële kopers in het algemeen een belangrijk aspect vormen bij het nemen van een aankoopbeslissing. Dit hadden [geïntimeerden] redelijkerwijs ook moeten begrijpen, ook als zou moeten worden aangenomen dat [appellanten] hun niet hebben verteld dat ze een woning zochten van ongeveer 200m2.

Niet in geschil is dat [geïntimeerden] de woning niet zelf hebben ingemeten (of hebben laten inmeten). Tijdens de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde 1] toegelicht dat hij de woningen die hij in de verkoop krijgt normaal gesproken laat opmeten door de [Firma] , die daarbij de richtlijnen van de NEN2580 hanteert. Daar was hij in dit geval nog niet aan toegekomen omdat de woning in de ‘stille verkoop’ aan [appellanten] werd aangeboden en (nog) niet op de reguliere wijze in de markt was gezet (via funda.nl). De in de documentatie opgenomen gegevens zijn afkomstig uit openbare bronnen, te weten de website www.woz.nl, zo heeft [geïntimeerde 1] verklaard. [geïntimeerden] hebben bij het verstrekken van deze gegevens aan [appellanten] echter geen duidelijk voorbehoud gemaakt. Nergens in de documentatie staat dat het gaat om een concept en/of dat de maataanduiding gebaseerd is op openbare bronnen en slechts een voorlopig karakter heeft. De enkele vermelding in de documentatie dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend, is in dit verband onvoldoende. [appellanten] hebben onweersproken gesteld dat [geïntimeerde 1] hun ook niet heeft medegedeeld dat het zou gaan om een “eerste aanzet” of een “concept”. De documentatie - waarin de kenmerken van de woning, enkele plattegronden en tekeningen en informatie over de verkopend makelaar - is aan hen bij de eerste bezichtiging overhandigd en heeft het uiterlijk van een verkoopbrochure. Dat verkoopbrochures doorgaans meer uitgebreid zijn, zoals [geïntimeerden] tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht, maakt dat niet anders. Het had op de weg van [geïntimeerden] als makelaar gelegen om op voldoende duidelijke wijze te waarschuwen dat in de documentatie een woonoppervlakte en inhoud opgeven waren die niet volgens de meetinstructie of de NEN2580 waren bepaald, maar waren overgenomen uit andere bronnen. Door dit niet te doen, hebben [geïntimeerden] bij [appellanten] verwachtingen gewekt ten aanzien van de omvang van de gebruiksoppervlakte van de woning. [appellanten] mochten zodoende vertrouwen op de juistheid van de in de documentatie door de verkopend makelaar opgenomen gegevens. Daarmee worden ook het verweer dat [appellanten] niet aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan en het beroep op eigen schuld verworpen.

Het feit dat [appellanten] de genoemde maataanduidingen hebben gecontroleerd door zelf ook in voor hen toegankelijke openbare bronnen na te gaan of deze klopten, is geen reden om aan te nemen dat ze aanleiding hadden (of moesten hebben) om te twijfelen. Zoals [appellanten] tijdens de mondelinge behandeling hebben toegelicht, hebben ze dat onderzoek uitgevoerd om te bekijken of ze een goede prijs voor de woning - gebaseerd op het aantal vierkante meters woonoppervlak - zouden betalen, niet omdat ze twijfelden aan de juistheid van de gegevens van de makelaar. Bovendien bevestigde dat onderzoek juist de maataanduiding, zodat er geen aanleiding was voor nader onderzoek. De conclusie die [geïntimeerden] proberen te verbinden aan het bezoek van de zoon van [appellanten] aan de woning voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, wordt ook niet gevolgd. Zelfs als hij een bouwkundige keuring zou hebben uitgevoerd, hetgeen wordt betwist, dan nog is onvoldoende onderbouwd dat diens onderzoek gericht was - of gericht had moeten zijn - op een controle van de opgegeven maataanduiding. Zoals [appellanten] onweersproken hebben aangevoerd, ziet een dergelijke keuring doorgaans niet op het controleren van de meetgegevens van het pand, maar betreft dit een visuele inspectie van de woning gericht op de aanwezigheid van gebreken. [geïntimeerden] hebben onvoldoende toegelicht dat en om welke reden dat in dit geval anders zou zijn geweest. Het enkele feit dat de bouwtekeningen ten behoeve van de woninginrichting zijn opgevraagd, zoals in de e-mail van 4 maart 2019 staat geschreven, is daartoe onvoldoende.

Het hof betrekt bij het oordeel dat de afwijking aanzienlijk is. Waar partijen nog wel verdeeld over zijn, is het antwoord op de vraag wat de juiste gegevens zijn en daarmee hoe groot de afwijking precies is. [appellanten] hebben hun standpunt dat sprake is van een woonoppervlakte van 153,1 m2 en een bruto inhoud van 599,80 m3 onderbouwd met een rapportage van een deskundige die is opgesteld overeenkomstig de richtlijnen van de NEN2580 (zie rov. 3.2.6 hiervoor). [geïntimeerden] hebben daar geen eigen meting tegenover gesteld. Zij hebben slechts aangevoerd dat het maar de vraag is of de NEN2580-norm van toepassing is omdat die zonder afspraak daarover niet geldt tussen partijen en dat een meting conform de NVM-meetinstructie moet plaatsvinden omdat de stelling van [appellanten] is dat die niet is nageleefd. Het hof gaat aan dat verweer voorbij. Zoals het hof hiervoor in rov. 3.9.3. al heeft vastgesteld, hanteren [geïntimeerden] normaal gesproken ook de richtlijnen van de NEN2580 om de juiste maataanduiding van de te verkopen panden vast te (laten) stellen. Het hof begrijpt dat zij dit om redenen van zorgvuldigheid doen, om te waarborgen dat de door hen aan potentiële kopers verstrekte meetgegevens gebaseerd zijn op deugdelijke metingen en kloppen. Om welke reden deze norm nu dan toepassing zou missen, is niet duidelijk geworden. [appellanten] hebben hun vorderingen niet (uitsluitend) gegrond op schending van de NVM-meetinstructie. Zij hebben gesteld dat zij erop mochten vertrouwen dat [geïntimeerden] als verkopend makelaar - ongeacht of zij zijn aangesloten bij een brancheorganisatie - de woning op een zorgvuldige wijze meten, daarbij aanhakend bij de (NEN)normen die in deze branche gebruikelijk zijn. Verder hebben [appellanten] tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg uitvoerig toegelicht (zie spreekaantekeningen onder 17) dat de NVM-meetinstructie en de NEN2580-norm nagenoeg met elkaar overeen komen en om welke reden de inpandige garage niet meegenomen dient te worden bij het bepalen van het woonoppervlak. Toepassing van de NVM-meetinstructie zou in dit geval een verwaarloosbaar verschil opleveren. Daar hebben [geïntimeerden] onvoldoende op dit specifieke geval toegesneden feiten tegen ingebracht, zodat het hof de relevantie van het verweer ook ontgaat. Het verweer van [geïntimeerden] dat zij geen lid zijn van NVM of van een andere branchevereniging, is daarmee dus niet (meer) relevant, althans leidt niet tot een ander oordeel.

Al het voorgaande brengt het hof tot het oordeel dat [geïntimeerden] niet de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen. Het hof acht met name onrechtmatig dat zij [appellanten] verkoopdocumentatie met daarin opgenomen onjuiste en niet door hen gecontroleerde belangrijke gegevens hebben verstrekt, zonder daarbij op enige wijze een voorbehoud te maken ten aanzien van de juistheid of herkomst van die gegevens. Dat hadden zij wel moeten doen. Dit te meer nu de gang van zaken afweek van de gebruikelijke, waarin [geïntimeerden] de meetgegevens voordat ze worden opgenomen in een verkoopbrochure laat vaststellen door een daarin gespecialiseerd bedrijf. Dat maakt dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor de gevolgen van het verstrekken van onjuiste gegevens.

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg nog aangevoerd dat moet zijn voldaan aan de relativiteitsnorm, maar waarom daar in dit geval niet aan zou zijn voldaan, hebben zij niet toegelicht. [appellanten] hebben daarover (terecht) aangevoerd dat de meetinstructie is bedoeld om de belangen van [appellanten] als kopers te beschermen. Maar in feite is dit niet van belang, omdat het verschil in oppervlakte niet is terug te voeren op het wel of niet hanteren van de NVM meetinstructie. Zoals hiervoor al is vermeld, staat vast dat de door [geïntimeerden] vermelde gegevens (sowieso) niet juist waren.

Gelet op bovenstaande oordelen hoeft aan bewijslevering niet te worden toegekomen.

Wat zouden [appellanten] hebben gedaan als zij wel juist waren geïnformeerd?

In de toelichting op grief 5 in incidenteel hoger beroep hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat er geen sprake is van causaal verband tussen het handelen van [geïntimeerden] en de gestelde schade. Zij betogen dat [appellanten] de woning ook zonder de onrechtmatige gedraging hadden gekocht en onderbouwen dat door te stellen dat [appellanten] niet hebben gesteld dat ze de woning niet zouden hebben gekocht als ze op de hoogte zouden zijn geweest van het juiste aantal vierkante meters.

[appellanten] hebben gesteld dat zij de woning niet - of niet voor deze prijs - zouden hebben gekocht bij een juiste voorstelling van zaken, zodat het standpunt van [geïntimeerden] niet juist is. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellante] bovendien nog toegelicht dat en om welke reden het aantal vierkante meters voor hen zo relevant was, namelijk omdat zij hun pensioen wilden investeren en laten groeien in een grotere woning van ongeveer 200 m2. Zouden zij hebben geweten dat de woning in werkelijkheid slechts een woonoppervlak van 153,1 m2 had, dan waren ze niet eens naar de woning gaan kijken. Dat hebben [geïntimeerden] niet weersproken.

Het hof neemt zodoende als vaststaand aan dat [appellanten] een overeenkomst hebben gesloten die zij niet zouden zijn aangegaan als aan hen voorafgaand aan de koop van de woning het juiste woonoppervlak zou zijn meegedeeld. Het condicio sine qua non-verband tussen de onrechtmatige gedraging en de gestelde schade staat daarmee vast.

Hebben [appellanten] schade geleden?

Nu het hof beslist dat [geïntimeerde 1] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellanten] , dient de schadevordering van [appellanten] (grieven 1 tot en met 3 in principaal hoger beroep) te worden beoordeeld.

Daarbij stelt het hof voorop dat overeenkomstig artikel 6:97 BW de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard van de schade in overeenstemming is. Daarbij mag hij de schade schatten als deze niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. Als uitgangspunt voor de beantwoording van de vraag naar het bestaan en de omvang van geleden schade, geldt dat de schadevergoeding de benadeelde zoveel mogelijk in de financiële toestand moet brengen waarin hij zou verkeren indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden. Dit brengt mee dat de (omvang van de) schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is (ofwel de feitelijke situatie) met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden (ofwel de hypothetische situatie). Hieruit volgt dat de omvang van de schade dient te worden bepaald met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval.

Ter beantwoording van de vraag of [appellanten] schade hebben geleden door de door [geïntimeerden] gepleegde onrechtmatige daad, moet dus een vergelijking worden gemaakt tussen de navolgende twee situaties (vgl. HR 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269).

De eerste situatie is de feitelijke situatie waarin [appellanten] zijn komen te verkeren nadat [geïntimeerden] in de verkoopdocumentatie een woonoppervlak had vermeld dat ruim 25% groter was dan het werkelijke woonoppervlak. In deze situatie gingen [geïntimeerden] , de verkopers voor wie zij optraden, en [appellanten] er allen van uit dat het door [geïntimeerden] vermelde woonoppervlak van circa 192 m2 juist was. Daarvan uitgaande hebben [geïntimeerden] en de verkopers een vraagprijs geformuleerd, en heeft het onderhandelingsproces vervolgens geresulteerd in een koopprijs van € 541.000,-.

De hypothetische situatie betreft de situatie waarin [geïntimeerden] in de verkoopdocumentatie het juiste woonoppervlak (153,1 m2) zouden hebben vermeld. In dat geval zouden [geïntimeerden] , de verkopers voor wie zij optraden, en [appellanten] er van meet af aan vanuit zijn gegaan dat het woonoppervlak van de woning (niet circa 192 m2, maar) 153,1 m2 was. Ongeacht de in dat scenario geformuleerde vraagprijs, [appellanten] zouden de woning in dat scenario niet hebben gekocht omdat een woning van deze omvang niet paste in hun (investerings)wensen. Zij zouden hun zoektocht naar een grotere woning in dat geval hebben voortgezet en een andere woning voor een vergelijkbaar bedrag hebben aangekocht, zo stellen zij. Het hof neemt dat scenario als vaststaand aan, nu het door [geïntimeerden] niet - of niet voldoende gemotiveerd - is weersproken.

Gelet op het belang van de netto woonoppervlakte voor de aankoopbeslissing, en gegeven het aanzienlijke verschil tussen de bij de verkoop vermelde woonoppervlakte van 192 m2 en de correcte woonoppervlakte van 153,1 m2, is naar het oordeel van het hof aannemelijk dat een hogere koopprijs voor de woning is betaald dan wanneer de verkoopdocumentatie de juiste woonoppervlakte zou hebben vermeld. Het woonoppervlak is immers een belangrijke factor die (naast andere relevante factoren zoals locatie, ligging, staat van onderhoud, inrichting, enzovoort) invloed heeft op de totstandkoming van vraagprijzen en koopprijzen. Om dezelfde reden is aannemelijk dat andere kopers, indien zij over de juiste informatie over de woonoppervlakte hadden beschikt, niet bereid zouden zijn geweest om de woning te kopen tegen de koopprijs waarvoor [appellanten] de woning hebben gekocht. [geïntimeerden] stellen wel dat zij de woning ook in dat geval voor dezelfde prijs zouden hebben verkocht, maar onderbouwen dat niet toereikend. De stelling dat uit het rapport van [---] blijkt dat de waarde marktconform is faalt, alleen al omdat ook [---] uitgaat van een onjuiste woonoppervlakte en inhoud en bovendien komt tot een lagere waarde dan de verkoopprijs. [geïntimeerden] hadden hun stelling bijvoorbeeld kunnen illustreren door voorbeelden van transacties van met de woning vergelijkbare panden uit die periode over te leggen. Dat de verkopers in geen geval voor minder zouden willen hebben verkopen, zou dit juist zijn, is niet voldoende: dat zegt immers niets over de kans dat zij de door hen gewenste bodemprijs ook zouden hebben gekregen. [geïntimeerden] zien over het hoofd dat de bodemprijs van de verkopers was gebaseerd op een onjuiste taxatie (want gebaseerd op onjuiste gegevens).

Met andere woorden, het is aannemelijk dat de marktwaarde (ofwel: de prijs die in de markt zou zijn gerealiseerd uitgaande van de juiste gegevens) van de woning ten tijde van de verkoop aan [appellanten] lager was dan de koopprijs die [appellanten] voor de woning hebben betaald. Dat betekent dat het vermogen van [appellanten] als gevolg van de koop is afgenomen, namelijk met het verschil tussen de door hen betaalde koopprijs (het vermogensbestanddeel waarmee hun vermogen is afgenomen) en de marktwaarde van de woning (het vermogensbestanddeel waarmee hun vermogen is toegenomen). Deze afname van hun vermogen zou zich niet hebben voorgedaan in de hypothetische situatie dat [appellanten] de koop niet hadden gesloten als zij over de juiste informatie hadden beschikt. Dat betekent dat naar het oordeel van het hof aannemelijk is dat [appellanten] schade hebben geleden als gevolg van het feit dat [geïntimeerden] aan hen onjuiste informatie hebben verstrekt.

Wat is de omvang van de schade?

Bij het bepalen van de omvang van de schade, kan dus in beginsel worden aangesloten bij de marktwaarde van de woning ten tijde van de verkoop aan [appellanten] in maart 2019. [appellanten] hebben ter onderbouwing van hun schade diverse rapporten en berekeningen van de marktwaarde van de woning tegen de peildatum ingebracht. De marktwaarde is zoals gezegd een aanknopingspunt, maar omdat het in dit geval gaat om een vergelijking met de in de hypothetische situatie met een derde tot stand gekomen koopprijs, is die waarde niet absoluut. Zoals het hof al eerder heeft geoordeeld, is het immers niet per definitie zo dat het onderhandelingsproces in de hypothetische situatie zou hebben geleid tot een prijs ter hoogte van de marktwaarde van de woning (vgl. hof ’s-Hertogenbosch 6 juli 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:2058). Een marktwaarde van een woning zoals taxateurs die vaststellen is een min of meer objectief gegeven. Bij de vaststelling van de marktwaarde moet worden geabstraheerd van eigenschappen en bijzonderheden van individuele contractspartijen. Dat is anders bij beantwoording van de vraag wat de uitkomst zou zijn van een onderhandelingsproces tussen twee individuele partijen. Daarbij spelen de concrete omstandigheden en eigenschappen van die partijen juist wel een rol. Het kopen van een huis geschiedt in veel gevallen voor een belangrijk deel op grond van emotie. Als gevolg daarvan leiden onderhandelingen tussen individuele partijen over de koopprijs van een woning soms tot een hogere prijs dan de marktwaarde, soms tot een lagere prijs dan de marktwaarde, soms tot een prijs die overeenstemt met de marktwaarde en soms wordt geen overeenstemming bereikt. In hoeverre de uitkomst van de onderhandelingen al dan niet overeenstemt met de marktwaarde, hangt van allerlei individuele factoren af. Die onzekerheid dient echter voor risico van [geïntimeerden] te komen, nu zij degenen zijn die door hun handelen [appellanten] in deze situatie hebben gebracht.

Uit het voorgaande volgt dat de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zodat het hof niet overgaat tot het benoemen van een deskundige. Om die reden moet de schade worden geschat op grond van artikel 6:97 BW.

Het hof heeft voldoende aanknopingspunten om te kunnen komen tot een schatting van de schade. Die aanknopingspunten zijn de volgende.

[appellanten] hebben twee met het oog op deze procedure opgestelde rapporten ingebracht van makelaars uit de directe omgeving van de woning ( [plaats] ). Beide taxateurs hebben de marktwaarde van de woning tegen de peildatum getaxeerd, daarbij uitgaande van een woonoppervlak van 153 m2 en een bruto inhoud ( [ZZZ] ) van 586 m3 (exclusief de externe bergruimte). Het rapport van [ZZZ] (zie rov. 3.2.7) is voorzien van een door een andere [makelaar] ondertekende plausibiliteitsverklaring. Voor het feit dat de datum daarvan afwijkt van de datum van het rapport geeft [ZZZ] in zijn e-mail van 3 juli 2023 een verklaring. Het rapport van [Makelaardij] (zie rov. 3.2.9) is gevalideerd. Dat betwijfelen [geïntimeerden] wel, maar [appellanten] hebben genoegzaam uitgelegd waar dit uit blijkt. [ZZZ] komt tot een marktwaarde van € 435.000,- en [Makelaardij] komt tot een marktwaarde van € 440.000,-. De opmerkingen van [geïntimeerden] over de veronderstelde partijdigheid van de taxateurs en de bruikbaarheid van de rapporten zijn voor het hof geen reden om deze als niet betrouwbaar terzijde te leggen. Het stond [geïntimeerden] vrij een eigen deskundige aan te zoeken om een contra-expertise te verrichten, hetgeen zij hebben nagelaten. Wel zal het hof er rekening mee houden dat beide rapporten zijn opgesteld met het oog op deze procedure.

[geïntimeerden] hebben wel de taxatie van [---] uit Oosterhout overgelegd (zie rov. 3.2.3), welke taxatie de maand vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst is opgesteld ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering door verkopers. [---] gaat uit van een woonoppervlakte van 164 m2 en een inhoud van 645 m3 en concludeert tot een marktwaarde van € 525.000,-. Het hof ziet in hetgeen [appellanten] over deze rapportage - en taxateur - naar voren heeft gebracht geen aanleiding om het rapport te passeren, maar kent hier wel minder gewicht aan toe dan aan de door [appellanten] ingebrachte rapporten. Ten eerste omdat [---] van een te hoog aantal vierkante meters aan woonoppervlak en een te grote inhoud uitgaat. Daarbij komt dat dit rapport is opgesteld met het doel een hypothecaire financiering te verkrijgen. Het is naar het oordeel van het hof niet ondenkbaar dat de hoogte van de benodigde financiering daarbij enige invloed op de uitkomst van de taxatie heeft gehad, zoals ook met partijen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Tot slot komt deze taxateur uit [plaats] , zodat aangenomen mag worden dat hij minder specifieke kennis van de lokale markt heeft dan de andere taxateurs.

Niet in geschil is dat De Blaak in [plaats] een populaire wijk is en [geïntimeerde 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat er meer gegadigden voor de woning zouden zijn geweest als [appellanten] hem niet hadden gekocht. De markt was goed, hetgeen ook geïllustreerd wordt door het feit dat [appellanten] hebben gekocht voordat het pand officieel in de verkoop is gekomen. Niet uitgesloten wordt dat tot een hogere vraagprijs dan de marktwaarde zou zijn gekomen. [geïntimeerden] hebben er in de conclusie van antwoord al op gewezen dat uit gegevens van de NVM is gebleken dat de huizen in die periode voor de vraagprijs werden verkocht.

Het hof acht het gelet op de voornoemde rapporten aannemelijk dat de marktwaarde op de peildatum ergens lag tussen € 435.000,- en ongeveer € 490.000,-. Laatstgenoemd bedrag betreft een inschatting van de taxatie die [---] zou hebben uitgevoerd uitgaande van een ander woonoppervlak. Met inachtneming van voornoemde aanknopingspunten komt het hof tot een schatting van de prijs die op de peildatum in de markt zou zijn gerealiseerd van grofweg ruim € 460.000,-. zodat het vermogen van [appellanten] met (afgerond)

€ 80.000,- is afgenomen door aankoop van de woning tegen de overeengekomen koopprijs van € 541.000,-, in vergelijking met de hypothetische situatie waarin [appellanten] de woning niet zouden hebben gekocht. Daarmee bedraagt de schade € 80.000,-. Dit vermogensverlies per de peildatum was ook aanwezig geweest als [appellanten] de woning in de afgelopen periode, waarin de huizenprijzen op zijn hoogst waren, hadden verkocht. Dat verweer van [geïntimeerden] slaagt niet.

De gevorderde vergoeding voor te veel betaalde overdrachtsbelasting wordt afgewezen. [appellanten] waren voornemens een woning te kopen voor het voor de in de feitelijke situatie gekochte woning betaalde bedrag (zij wilden tot dat bedrag investeren), zodat zij deze kosten in de hypothetische situatie ook zouden hebben gehad. Het betreft zodoende geen schade.

Voor bewijslevering is gelet op dit oordeel geen aanleiding.

De kosten van de deskundigen en de buitengerechtelijke incassokosten

[appellanten] vorderen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW een vergoeding van de kosten van de door hen ingeschakelde deskundigen [yyy] (€ 250,-), [ZZZ]

(€ 695,75) en [Makelaardij] (€ 750,-). [geïntimeerden] hebben het verweer gevoerd dat de kosten door de rechtsbijstandsverzekeraar worden gedragen, zodat er geen schade is voor [appellanten] .

De kosten voor de deskundigenberichten waren noodzakelijk om de onrechtmatigheid en de schade vast te stellen, zodat deze in beginsel voor toewijzing in aanmerking komen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [appellanten] echter toegelicht dat de kosten van [yyy] en [ZZZ] door de verzekeraar zijn betaald, maar de kosten van [Makelaardij] niet. Die hebben zij zelf betaald. Dat hebben [geïntimeerden] niet weersproken. Ten aanzien van de kosten van [yyy] en [ZZZ] , van welke kosten [appellanten] vergoeding vorderen als door hen zelf geleden schade, geldt zodoende dat zij nu zij deze kosten niet zelf hebben gedragen zij geen schade hebben geleden. De vordering tot vergoeding van de kosten van [Makelaardij] is toewijsbaar.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komen niet voor vergoeding in aanmerking, nu [appellanten] in het licht van het daartegen door [geïntimeerden] gevoerde verweer onvoldoende hebben gesteld dat de kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [appellanten] vergoeding vorderen moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskosten (artikel 237 e.v. Rv) een vergoeding plegen in te houden. Nu [appellanten] niet aan hun stelplicht hebben voldaan, is voor bewijslevering geen plaats.

Conclusie

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [appellanten] tot een bedrag van € 80.750,- voor toewijzing gereed liggen. De gevorderde rente is op grond van artikel 6:119 BW toewijsbaar zoals gevorderd.

Het principaal hoger beroep slaagt en het incidenteel hoger beroep faalt. Het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 5 oktober 2022 waarvan beroep zal worden vernietigd.

[geïntimeerden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in beide instanties worden veroordeeld.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] zullen worden vastgesteld op:

Totaal € 5.344,07

De kosten voor de procedure in principaal en incidenteel hoger beroep aan de zijde van [appellanten] zullen vastgesteld worden op:

Totaal € 12.794,79

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.