Hof Amsterdam, 29-11-2018, nr. 17/00516, nr. 17/00519, nr. 17/00520, nr. 17/00521

De rechtbank heeft de volgende, in cassatie niet betwiste feiten, vastgesteld:

“1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de objecten. De objecten betreffen een medio 1990 gebouwd kantoorgebouw van 5 lagen gelegen op een kantorenpark. De afzonderlijke objecten hebben de volgende kenmerken:

- [object] betreft een kantoorruimte met opslag- en archiefruimte en 64 parkeerplaatsen. De oppervlakte van de kantoorruimte en de archiefruimte bedraagt 3.369 m² respectievelijk 59 m².

- [object] (Mo01) betreft een kantoorruimte met opslag- en archiefruimte en 32 parkeerplaatsen. De oppervlakte van de kantoorruimte en de archiefruimte bedraagt 1.643 m² respectievelijk 5 m².

- [object] (Mo02) betreft een kantoorruimte met 16 parkeerplaatsen. De oppervlakte van de kantoorruimte bedraagt 847 m².

- [object] (Mo03) betreft een kantoorruimte met opslag- en archiefruimte en 16 parkeerplaatsen. De oppervlakte van de kantoorruimte en de archiefruimte bedraagt 847 m² respectievelijk 28 m² (aldus verweerder) dan wel 879 m² kantoorruimte respectievelijk 29 m² opslag (aldus taxateur eiseres).

2. Verweerder heeft de bij de beschikkingen vastgestelde waarden vastgesteld met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode.

3. Op 3 november 2015 zijn de objecten verkocht voor een totaalbedrag van € 4.887.213 (exclusief onroerende zaken- en overdrachtsbelasting). Ten tijde van de verkoop verkeerden de objecten deels in verhuurde staat.”

In aanvulling hierop stelt het Hof de navolgende feiten vast.

De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift in de procedure in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 december 2015 door [naam taxateur] . In het taxatierapport is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

"N. NADERE MEDEDELINGEN

De Gemeente Zoetermeer heeft ondergetekende gevraagd de waarde te bepalen van het kantoorpand gelegen aan [adres] te [plaats 2] naar prijspeil datum

1-1-2014, dit in het kader van een beroepschrift tegen de WOZ waarde voor belastingjaar 2015.

Ondergetekende heeft in het kader van de opdracht van de Gemeente Zoetermeer research gedaan naar het complex. Het kantorencomplex is op 3 november 2015 verkocht voor een bedrag van € 4.887.213,-- exc. roerende zaken en overdrachtsbelasting. De verkoop geschiedde in deels verhuurde staat.

Bij de taxatie van [het object] moet uiteraard wel rekening gehouden worden met de daling van de vastgoedmarkt (kantoren ca 8 %) in [plaats 2] , tussen de prijspeildatum 01-01-2014 en de verkoopdatum 03-11-2015 (bijna 2 jaar later) in relatie tot het verkoopcijfer.

Naast het eigen verkoopcijfer, heeft ondergetekende de waarde bepaald conform de HWK methode, waarbij markt huurcijfers van goed vergelijkbare kantorenpanden in de directe omgeving als basis hebben gediend.

Taxatiewaarde op basis van Huurwaarde kapitalisatiemethode:

(…)

De taxatiewaarde is mede gebaseerd op de verkoop en verhuurcijfers van soortgelijke kantoorpanden in [plaats 2] .

Verkooptransacties

(…)”

Belanghebbende heeft in haar nader stuk van 11 maart 2016 in eerste aanleg, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“De gemeente haalt in haar stukken de verkoop van het pand eind 2015 en verhuurovereenkomsten in het pand zelf (…) aan. Belanghebbende spreekt uitdrukkelijk de conclusie van de gemeente tegen dat deze gegevens de vastgestelde WOZ-waarde onderbouwen. De aangehaalde gegevens liggen daarvoor in de eerste plaats te ver van de relevante waardepeildatum (…). De door de gemeente aangehaalde marktdaling in de periode van 1 jaar en 10 maanden (van 8 procent) wordt daarnaast niet onderbouwd, laat staan dat aannemelijk wordt gemaakt dat deze ook van toepassing zou zijn op het onderhavige kantoorpand.”

In het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank is, voor zover hier van belang, de volgende toelichting van de heffingsambtenaar opgenomen:

“De marktdaling van -/- 9,95% ziet op de periode 1 januari 2014 tot 1 januari 2015. Die halen we uit een overzicht dat de gemeente maakt in verband met het vaststellen van de nieuwe OZB-tarieven. Daaruit blijkt een daling van bijna 10%. Eigenlijk is er te weinig rekening gehouden met de waardedaling, omdat de marktdaling in 2015 tot het moment van verkoop in november niet is meegenomen (…).”

Belanghebbende heeft hierop onder meer als volgt gereageerd:

“Ik betwist dat er sprake is geweest van een marktdaling van 10%. Dit soort panden zijn juist in waarde gestegen sinds de waardepeildatum.”

De heffingsambtenaar heeft vervolgens onder andere het volgende verklaard:

“Ik weerspreek dat sprake is geweest van een opwaartse marktontwikkeling sinds de waardepeildatum. Dat blijkt uit het overzicht [dat] ik eerder heb genoemd. Daaruit blijkt een daling van bijna 10%. (…) Daarbij merk ik op dat het in verschillende categorieën is onderverdeeld. Kantoren zijn er als zodanig uitgelicht.

De daling van 8% die in het taxatierapport is genoemd, is reëel.”

De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep onder meer het volgende opgemerkt:

“De rechtbank gaat aan deze verkooptransactie voorbij omdat deze in de tijd te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Naar mijn oordeel dient echter juist veel betekenis aan de verkoopprijs van een onroerende zaak zelf te worden toegekend omdat deze het best de waarde in het economisch verkeer van die onroerende zaak weergeeft. (…).”

In het proces-verbaal van de zitting van het gerechtshof Den Haag is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

”De voorzitter houdt partijen voor dat als een eigen verkoop verder van de waardepeildatum

ligt, dat niet wil zeggen dat de verkoopprijs om die reden onbruikbaar is. Er moeten wel correcties op worden toegepast. Als het eigen verkoopcijfer doorslaggevend is, dan is waardebepaling op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode niet meer nodig.

Stel dat het Hof van oordeel is dat het eigen verkoopcijfer doorslaggevend is, dan dienen er

twee correcties plaats te vinden op het eigen verkoopcijfer:

1. voor het tijdsverloop tussen de waardepeildatum (1 januari 2014) en de verkoop-/leverings-datum (3 november 2015);

2 - voor het feit dat de onroerende zaken ten minste deels in verhuurde staat zijn verkocht.

(…)

De voorzitter houdt de taxateur [van de heffingsambtenaar] voor dat hij in het taxatierapport is uitgegaan van een dalende markt (8 percent voor kantoren in [plaats 2] ) tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum en vraagt waarop dat percentage is gebaseerd.

de taxateur:

Dat is gebaseerd op gegevens die de gemeente heeft verzameld. Deze gegevens zitten niet in

het dossier.

(…)

De voorzitter houdt de gemachtigde van belanghebbende voor dat de heffingsambtenaar zegt dat de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 8 percent hoger was dan op het moment dat de onroerende zaken werden verkocht. U zegt dat het andersom is, dat de waarde lager was dan op de waardepeildatum.

de gemachtigde van belanghebbende:

Ik kan dat niet onderbouwen, er moeten te veel aannames worden gedaan want de verkoop ligt ver van de waardepeildatum. (…) Ik zou in de gelegenheid gesteld willen worden om de waardeontwikkeling te schetsen. Wat verkocht is, is een vastgoedbelegging. Er is veel veranderd op de markt, ik zou hier alleen over kunnen speculeren.

De voorzitter houdt de gemachtigde van belanghebbende voor dat het voor een bewijsaanbod te laat is. De betekenis van het eigen verkoopcijfer en de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum waren al[s] in eerste aanleg in geschil. Belanghebbende heeft alle gelegenheid gehad voor het onderbouwen van het eigen standpunt en van de bestrijding van de door de heffingsambtenaar ingenomen standpunt. Dan kan belanghebbende niet pas ter zitting van het Hof met een bewijsaanbod komen.

de gemachtigde van belanghebbende:

De rechtbank heeft het eigen verkoopcijfer niet leidend geacht. Als het Hof het wel leidend acht, dan wil ik in de gelegenheid gesteld worden om de waardeontwikkeling te onderbouwen.”

Tijdens de zitting in hoger beroep na verwijzing is namens belanghebbende onder meer het volgende verklaard:

“- De door de gemeente gestelde waardedaling was een blote stelling die nergens is onderbouwd. Belanghebbende heeft deze stelling meerdere malen weersproken. Op het moment dat er een blote stelling ligt, die door belanghebbende wordt weersproken, is het aan de heffingsambtenaar om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is. Het is niet aan belanghebbende om de waardestijging in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum aan te tonen. Dat is de omgekeerde wereld. Het is logisch dat belanghebbende niet eerder met inhoudelijke bewijsstukken is gekomen om haar stelling te onderbouwen. Daarnaast heeft de rechtbank belanghebbende gevolgd in haar stelling dat de eigen verkoopwaarde niet bruikbaar is. Het kwam als een donderslag bij heldere hemel dat Hof Den Haag tijdens de zitting in hoger beroep meedeelde dat het de eigen verkooptransactie als uitgangspunt zou nemen. Alles was tot dan toe over de referenties gegaan. Ik wilde met mijn bewijsaanbod bewijs tegenover de blote stelling van de heffingsambtenaar leveren omtrent de waardeontwikkeling na de waardepeildatum.

- Dat een onroerende zaak ten tijde van de verkoop is verhuurd, betekent inderdaad op zich niet dat deze om die reden bij de waardebepaling buiten beschouwing moet blijven (HR 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982). Je moet dan wel een vertaalslag maken om tot een bruikbare referentietransactie te komen. Om die vertaalslag te kunnen maken, deed ik tijdens de zitting bij Hof Den Haag een bewijsaanbod. De procesorde was veel beter gediend indien ik na de zitting bewijs had mogen leveren. Belanghebbende kon ook de onderbouwing van de gemeente niet weerspreken, omdat er geen onderbouwing was. (…).”

Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat in het onderhavige geding na verwijzing in de eerste plaats moet worden beoordeeld of belanghebbende de gelegenheid moet krijgen om alsnog bewijsstukken over te leggen, zoals door haar gemachtigde is aangeboden tijdens de zitting bij het gerechtshof Den Haag (zie onder 2.2.5). Het bewijsaanbod heeft betrekking op belanghebbendes onderbouwing van haar stelling omtrent de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum van de onroerende zaken. Bij zijn beslissing hierover dient het Hof een afweging te maken (zie r.o. 2.3.3 van het verwijzingsarrest, opgenomen onder 3) tussen enerzijds het belang dat belanghebbende heeft bij het overleggen van de stukken waarop het bewijsaanbod ziet en anderzijds het algemeen belang van een doelmatige procesgang. Bij die afweging spelen de redenen waarom de stukken niet reeds in een eerder stadium van de procedure - aan de rechtbank, dan wel in hoger beroep - werden overgelegd een rol. Deze beoordeling dient te geschieden naar de stand van zaken op het tijdstip waarop het bedoelde bewijsaanbod werd gedaan, tijdens de zitting van het gerechtshof Den Haag.

Slechts indien het Hof van oordeel is dat belanghebbende in de gelegenheid moet worden gesteld nader bewijs te leveren, kan worden toegekomen aan een hernieuwde beoordeling - met achtneming van dat aanvullende bewijs - van de waarde van de onroerende zaken (zie r.o. 2.3.5 van het verwijzingsarrest).

Partijen hebben over het als eerste te beoordelen geschilpunt - samengevat weergegeven - de volgende standpunten ingenomen.

Belanghebbende is van mening dat het gerechtshof Den Haag haar in de gegeven omstandigheden ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld de waardeontwikkeling van de onroerende zaken tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum nader te onderbouwen, aangezien het gerechtshof Den Haag in zijn uitspraak deze verkoopprijs (anders dan de rechtbank) leidend heeft geacht. De goede procesorde zou niet zijn geschaad indien belanghebbende in de gelegenheid zou zijn gesteld haar bewijsaanbod binnen een redelijke termijn gestand te doen, aldus belanghebbende.

Hierbij dient volgens belanghebbende in aanmerking te worden genomen dat de rechtbank voorbij is gegaan aan de onderbouwing van de vastgestelde waarde door de heffingsambtenaar aan de hand van de verkoopprijs van de onroerende zaken, en aan al hetgeen partijen daaromtrent hebben aangevoerd (zie onderdeel 9 van de uitspraak). De heffingsambtenaar heeft tegen dit oordeel geen (incidenteel) hoger beroep aangetekend. Belanghebbende heeft tijdens de zitting na verwijzing, erkend (gelet op onder meer HR 4 december 2009, nr. 08/02258, ECLI:NL:HR:2009:BG7213, BNB 2010/65), dat het de heffingsambtenaar vrijstond om zich in zijn verweer in hoger beroep alsnog te beroepen op zijn in eerste aanleg aangevoerde argumenten omtrent het eigen verkoopcijfer. Belanghebbende stelt evenwel dat zij er in de gegeven omstandigheden niet op bedacht behoefde te zijn dat het eigen verkoopcijfer tijdens de procedure in hoger beroep alsnog een relevant gegeven zou kunnen zijn voor de vast te stellen waarde.

Belanghebbende stelt dan ook tijdens de zitting bij gerechtshof Den Haag overvallen te zijn geweest door de mededeling van de voorzitter van dat gerechtshof, dat het eigen verkoopcijfer wél een relevant gegeven vormde voor de waardebepaling van de onroerende zaken. Tijdens de zitting werd door de voorzitter medegedeeld dat, indien het gerechtshof het eigen verkoopcijfer doorslaggevend zou achten, daarop twee correcties dienden te worden aangebracht, waaronder een correctie voor de mogelijke waardeontwikkeling van de onroerende zaken tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum. Om die reden heeft belanghebbende het gerechtshof Den Haag verzocht om na de zitting in de gelegenheid te worden gesteld haar standpunt over de waardeontwikkeling na de waardepeildatum met bewijsstukken te onderbouwen, als het gerechtshof het eigen verkoopcijfer leidend zou achten. Belanghebbende heeft verwezen naar de hierover tijdens de zitting van het gerechtshof gevoerde discussie, zoals vastgelegd in het proces-verbaal van de zitting (zie 2.2.5), en heeft hierover tijdens de zitting na verwijzing nader verklaard, als weergegeven onder 2.2.6.

De heffingsambtenaar is van mening dat het gerechtshof Den Haag belanghebbende terecht niet in de gelegenheid heeft gesteld de waardeontwikkeling tussen waardepeildatum en verkoopdatum nader te onderbouwen, aangezien belanghebbende reeds in voldoende mate in de gelegenheid is gesteld om daarvan bewijsstukken over te leggen. Het bewijsaanbod dient volgens de heffingsambtenaar ter onderbouwing van een standpunt dat belanghebbende reeds in eerste aanleg heeft ingenomen. De heffingsambtenaar heeft zijn (tegengestelde) standpunt in hoger beroep niet uitdrukkelijk prijsgegeven. Integendeel, de heffingsambtenaar heeft dit standpunt expliciet herhaald in zijn verweerschrift in hoger beroep. De door belanghebbende gestelde redenen waarom de stukken niet reeds op een eerder moment aan de rechtbank of aan het gerechtshof Den Haag werden overgelegd, kunnen naar het oordeel van de heffingsambtenaar geen grond opleveren om belanghebbende alsnog in de gelegenheid te stellen bewijsstukken te overleggen.

Voor het Hof ligt in essentie de vraag voor of belanghebbende zich terecht op het standpunt stelt dat zij er in redelijkheid geen rekening mee behoefde te houden dat het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaken tijdens de procedure in hoger beroep alsnog een relevant gegeven zou kunnen zijn voor de vast te stellen waarde.

Als reden waarom zij het in geschil zijnde bewijsaanbod niet eerder heeft gedaan dan nadat zij zich ter zitting van het gerechtshof Den Haag geconfronteerd zag met de opvatting van dat Hof omtrent de (mogelijke) relevantie van het eigen verkoopcijfer, heeft belanghebbende aangevoerd dat zij, gegeven ook de uitspraak van de rechtbank, daarop redelijkerwijs niet bedacht behoefde te zijn en dat zij zich door de gang van zaken ter zitting van het gerechtshof Den Haag overvallen voelde.

Het Hof overweegt hierover als volgt. Reeds in het door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde taxatierapport (zie onder 2.2.1) is het standpunt van de taxateur vermeld dat zich een prijsdaling in de vastgoedmarkt heeft voorgedaan van ca. 8% tussen de waardepeildatum en de datum van verkoop van de eigen onroerende zaken. Belanghebbende heeft deze stelling van de heffingsambtenaar in eerste aanleg betwist, zowel in zijn nader stuk (zie onder 2.2.2) als ter zitting, en heeft tijdens de zitting in eerste aanleg de stelling ingenomen dat tussen de waardepeildatum en de datum van verkoop van de eigen onroerende zaken sprake is geweest van een waardestijging (zie 2.2.3). Belanghebbende heeft deze stelling in eerste aanleg, in zijn hogerberoepschrift of in enig ander stuk voor het gerechtshof Den Haag niet met bewijsstukken onderbouwd.

Naar het oordeel van het Hof heeft het evenwel op de weg van belanghebbende gelegen het door haar gestelde waardeverloop tussen de waardepeildatum en de datum van verkoop van de eigen onroerende zaken met bewijsstukken te onderbouwen en zou zij dit redelijkerwijs vóór aanvang van de zitting van het gerechtshof Den Haag hebben behoren te doen. De heffingsambtenaar heeft immers zijn stelling dat het eigen verkoopcijfer van (grote) betekenis is, in hoger beroep niet prijsgegeven en die stelling in zijn verweerschrift in hoger beroep uitdrukkelijk herhaald, terwijl hij voorts de stelling dat zich tussen de waardepeildatum en de datum van verkoop van de eigen onroerende zaken een opwaartse marktontwikkeling zou hebben voorgedaan in eerste aanleg gemotiveerd heeft betwist. Dit betekent dat zich niet een situatie voordoet waarin belanghebbende zich redelijkerwijs eerst ter zitting van het gerechtshof de relevantie van het voorwerp van haar bewijsaanbod heeft kunnen realiseren.

Tijdens de zitting na verwijzing heeft belanghebbende aangegeven dat zij er in hoger beroep vóór verwijzing van uitging dat niet de eigen verkooptransactie, maar de referentietransacties voor het gerechtshof Den Haag de voornaamste grond voor de beslissing zouden vormen, zoals dat ook voor de rechtbank het geval was. Het bewijs dat belanghebbende heeft aangeleverd, zag dan ook met name op deze referentietransacties, niet op de eigen verkooptransactie. De gevolgen van de keuze van belanghebbende om de eerstgenoemde stelling wel en haar stelling over de stijgende vastgoedmarkt niet met bewijsstukken te onderbouwen, komen - gelet op hetgeen onder 5.5.4 is overwogen - voor rekening en risico van belanghebbende.

Gelet op hetgeen hiervoor onder 5.5.1 tot en met 5.5.5 is overwogen, is het Hof van oordeel dat belanghebbende het ter zitting van het gerechtshof Den Haag aangeboden bewijs redelijkerwijs vóór aanvang van de zitting van dat gerechtshof in geding had moeten brengen. Redenen op grond waarvan zij daartoe in die fase van de rechtsstrijd niet in staat zou zijn geweest, zijn niet gesteld of aannemelijk geworden. Gronden die overigens in het kader van de in r.o. 2.3.3 van het arrest van 15 september 2017 bedoelde afweging zouden hebben te leiden tot een alsnog in de gelegenheid stellen de aangeboden bewijsstukken te overleggen, zijn niet aangevoerd. Het Hof is derhalve van oordeel dat het belang van een doelmatige procesgang in het onderhavige geval zwaarder moet wegen dan het belang dat belanghebbende heeft bij het alsnog overleggen van de aangeboden bewijsstukken. Belanghebbende wordt niet in de gelegenheid gesteld dit nader bewijs te leveren.

Gelet op hetgeen onder 5.1.2 is overwogen, komt het Hof bij deze stand van zaken niet toe aan de behandeling van de overige stellingen van partijen.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.