Rb. Oost-Brabant, 13-08-2013, nr. 265302 / BP RK 13-712

niet verschenen,

2. [belanghebbende 2],

niet verschenen,

3. [belanghebbende 3],

niet verschenen,

4. [belanghebbende 4],

verschenen in persoon,

5. één of meer andere (onder)huurders en/of gebruikers van wie de namen niet kunnen worden achterhaald,

niet verschenen.

allen wonende te [woonplaats],

huurders.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in art. 3:264 leden 5 en 6 BW, alsmede op het beheer- en ontruimingsbeding als bedoeld in artikel 3:267 BW, en tot ontruiming van het pand plaatselijk bekend [1], kadastraal bekend [2], (hierna te noemen het pand) binnen een termijn van ten hoogste 3 dagen.

Het huurbeding

Verzoekster heeft bij afzonderlijke deurwaardersexploten van 7 juni 2013, respectievelijk 13 juni 2013 aan de hypotheekgever respectievelijk aan de huurders aangezegd dat tot openbare verkoop zal worden overgegaan op 4 september 2013, alsmede dat het huurbeding jegens belanghebbenden zal worden ingeroepen.

Ingevolge artikel 3:264 lid 5 BW kan de hypotheekhouder het huurbeding jegens de huurders slechts inroepen nadat de voorzieningenrechter van de rechtbank daartoe op verzoek van de hypotheekhouder verlof heeft verleend.

Ingevolge artikel 3:264 lid 4 BW kan het huurbeding niet worden ingeroepen jegens de huurder, voor zover de woonruimte of bedrijfsruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd.

Van de zijde van [belanghebbende 4] is ter zitting een huurovereenkomst overgelegd d.d. 30 mei 2011, waarbij door bemiddeling van “Huuroverzicht [gemeente]” door [C] en [D], verhuurders, met ingang van 1 juni 2011 een kamer op de begane grond van het woonhuis [1] met medegebruik van de badkamer op de tweede etage van die woning, is verhuurd aan [belanghebbende 4], huurder.

Nu de notariële akte van 8 juni 2011, waarbij door hypotheekgever aan verzoekster het recht van eerste hypotheek is verleend op het pand, op 9 juni 2011 is ingeschreven in de openbare registers, moet worden aangenomen dat de woonruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd. Daarmee kan het huurbeding, op grond van het bepaalde in artikel 3:264, lid 4 BW niet tegen huurder [belanghebbende 4] worden ingeroepen, zodat het verzoek in zoverre zal worden afgewezen.

De vraag die vervolgens rijst is of wel verlof kan worden verleend voor het inroepen van het huurbeding jegens de overige huurders die het pand (gedeeltelijk) hebben gehuurd na 8 juni 2011. Deze vraag wordt ontkennend beantwoord. Door verzoekster is in de onderhavige procedure een taxatierapport overgelegd, waaruit blijkt dat de executiewaarde in verhuurde staat € 136.500,00 bedraagt en de executiewaarde in onverhuurde staat € 199.500,00. Nu geldt dat het huurbeding niet jegens huurder [belanghebbende 4] kan worden ingeroepen, zoals hiervoor onder r.o. 3.5. is overwogen, moet worden uitgegaan van een pand in verhuurde staat, met een daarbij behorende executiewaarde van

€ 136.500,00. Omdat voor de hoogte van deze executiewaarde kennelijk niet bepalend is hoeveel huurders zich in het pand bevinden, zal ook het verlof jegens de overige huurders worden geweigerd, nu van een belang bij ontruiming van de overige huurders daarmee onvoldoende is gebleken. Verzoekster heeft in dit verband nog wel gesteld (in haar brief van 7 augustus 2013) dat het onderpand ter veiling naar verwachting meer zal opleveren indien het bewoond wordt door één huurder dan wanneer het volledig verhuurd ter veiling wordt gebracht, nu immers die ene huurder met naam, alsmede de inhoud van de huurovereenkomst, bekend is, en zij bovendien slechts een beperkt gedeelte van het pand huurt, maar deze stelling is verder niet nader met stukken onderbouwd.

Dit betekent dat het verlof wat betreft het inroepen van het huurbeding jegens huurders zal worden geweigerd.

Het beheers- en ontruimingsbeding

Ingevolge artikel 3:267, eerste zin, BW is de hypotheekhouder bevoegd een beheerbeding in te roepen en het onderpand in beheer te nemen, indien de hypotheekgever in ernstige mate tekortschiet in zijn verplichtingen jegens de hypotheekhouder en hiervoor machtiging wordt verleend door de voorzieningenrechter.

In onderhavige hypotheekakte is een beheerbeding opgenomen. In dit beding, dat nader uitgewerkt is in de “Algemene voorwaarden van Geldlening en Hypotheekverlening SNS Bank (particulier)”, welke voorwaarden geacht worden woordelijk te zijn opgenomen in de hypotheekakte, is bepaald dat verzoekster bevoegd is het onderpand in beheer te nemen indien hypotheekgevers aan hun verplichtingen jegens haar in ernstige mate tekortschieten en de voorzieningenrechter verzoekster daartoe machtiging verleent.

Gelet op de inhoud van het verzoekschrift en de overgelegde stukken is in voldoende mate aannemelijk dat hypotheekgever in zijn verplichtingen jegens verzoekster in ernstige mate is tekortgeschoten. Niet alleen is voldoende aannemelijk geworden dat er sprake is van een betalingsachterstand, maar ook is voldoende aannemelijk geworden dat hypotheekgever het onderpand geheel of gedeeltelijk heeft verhuurd (aan anderen dan [belanghebbende 4]), in strijd met het huurbeding. Het verzoek tot machtiging om het onderpand in beheer te nemen zal derhalve worden toegewezen. De voorzieningenrechter tekent daarbij aan dat het in beheer nemen van de onderhavige onroerende zaak niet meer omvat dan de bevoegdheid van verzoekster die handelingen te verrichten die nodig zijn om de onroerende zaak in stand te houden en het zijn waarde te laten behouden, daaronder begrepen het uitoefenen van de bevoegdheden van de verhuurder. Uitdrukkelijk komt verzoekster op grond van het beheerbeding geen bevoegdheid tot ontruiming toe. Nu in casu bovendien vast staat dat het huurbeding niet tegen huurders kan worden ingeroepen, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om het verzoek om het onderpand in beheer te nemen met behulp van een deurwaarder en de sterke arm af te wijzen.

Het verzoekschrift strekt voorts tot het verkrijgen van machtiging tot het onder zich nemen c.q. ontruimen van het onderpand als bedoeld in artikel 3:267 BW.

Ingevolge artikel 3:267, tweede zin, BW is de hypotheekhouder bevoegd een ontruimingsbeding in te roepen en het onderpand onder zich te nemen, indien zulks met het oog op de executie vereist is.

In onderhavige hypotheekakte - nader uitgewerkt in voormelde algemene voorwaarden - is een ontruimingsbeding opgenomen op basis waarvan verzoekster, indien zulks met het oog op de executie vereist is, bevoegd is het onderpand onder zich te nemen en hypotheekgevers, kort gezegd, verplicht zijn het onderpand te ontruimen en ter vrije beschikking van verzoekster te stellen.

Aangezien de voorzieningenrechter uit artikel 3:267 BW opmaakt dat voor het gebruik maken van deze bevoegdheid geen machtiging van de voorzieningenrechter vereist is, heeft verzoekster geen belang bij deze voorziening en zal het gevraagde op dat punt worden afgewezen. Wat de voorzieningenrechter betreft, kan de deurwaarder, indien zulks met het oog op de executie vereist is, op grond van de grosse van de hypotheekakte na betekening daarvan tot ontruiming van hypotheekgever overgaan. Daarbij dient verzoekster de wettelijke ontruimingstermijn van artikel 555 Rv in acht te nemen. De voorzieningenrechter merkt daarbij op dat het ontruimingsbeding, nu het huurbeding niet jegens huurders kan worden ingeroepen, uitdrukkelijk niet aan huurders kan worden tegengeworpen. Wel wijst de voorzieningenrechter er op dat huurder(s) op grond van het bepaalde in artikel 7:223 BW de verplichting hebben aan bezichtigingen van het pand door belangstellenden medewerking te verlenen.

Verzoekster zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [belanghebbende 4] worden begroot op: € 768,00 (2 x het liquidatietarief). De kosten aan de zijde van de overige huurders worden begroot op nihil.

De voorzieningenrechter,

machtigt verzoekster om de onroerende zaak, staande en gelegen [1], kadastraal bekend [2], in beheer te nemen,

veroordeelt verzoekster in de proceskosten, aan de zijde van [belanghebbende 4] tot op heden begroot op € 768,00 en aan de zijde van de overige huurders tot op heden begroot op nihil,

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2013.