Hof 's-Hertogenbosch, 05-04-2011, nr. HD 200.028.479 E

[appellant] heeft een memorie na tussenarrest genomen en daarbij drie producties in het geding gebracht (genummerd II tot en met IV).

[geintimeerde] heeft bij antwoordmemorie gereageerd en drie producties in het geding gebracht.

Vervolgens hebben partijen de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

[appellant] heeft, samengevat, gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van huurpenningen, betaling van schadevergoeding en betaling van proceskosten, waaronder begrepen beslagkosten. Teneinde deze vorderingen beter te kunnen beoordelen heeft het hof bij voornoemd tussenarrest, na de vaststelling dat [geintimeerde] zich zelf heeft gebonden en dat hij persoonlijk de loods heeft gehuurd, [appellant] opgedragen nadere inlichtingen te verstrekken. Het hof heeft [appellant] verzocht aan te geven wat er is gebeurd na de inspectie door de gemeente en met name of [geintimeerde] de sleutels heeft ingeleverd, of de loods ter vrije beschikking van [appellant] is gekomen en wat de stand van zaken is. Voorts is [appellant] bij voornoemd tussenarrest in de gelegenheid gesteld inzicht te geven in de door hem geleden of nog te lijden schade.

In de eerste plaats dient te worden beoordeeld of de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst kan worden toegewezen. Het hof is van oordeel dat daartoe grond bestaat nu sprake is geweest van een tekortkoming in de nakoming van de op [geintimeerde] rustende verbintenissen en [geintimeerde] niet heeft gesteld dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Een huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Het hof is van oordeel dat die verplichting ook de zorg omvat dat in of op het gehuurde geen strafbare feiten worden gepleegd of dat er gebeurtenissen plaatsvinden die daarmee verband houden of die daaraan gelieerd kunnen worden. [geintimeerde] heeft die zorg niet in acht genomen. [appellant] heeft immers onbetwist gesteld dat op het gehuurde terrein (onderdelen van) vrachtwagens zijn aangetroffen die afkomstig zijn van diefstal. [geintimeerde] heeft geen enkele verklaring gegeven voor de aanwezigheid daarvan. Voorts staat tussen partijen vast dat de gemeente Helden op 7 maart 2007 heeft geconstateerd dat het door [geintimeerde] van [appellant] gehuurde terrein ernstig vervuild is geraakt en dat milieuvoorschriften zijn overtreden. Daaruit kan niet worden geconcludeerd dat [geintimeerde] die milieuvervuiling heeft veroorzaakt, maar wel dat hij niet heeft (kunnen) voorkomen dat zich een strafbaar feit op het gehuurde heeft plaatsgevonden. [geintimeerde] heeft uitsluitend gesteld dat [appellant] zelf de vervuiling kan hebben veroorzaakt, hetgeen niet meer is dan een suggestie en niet nader is onderbouwd. Een andere verklaring geeft hij niet. Uit de stellingen van [geintimeerde] en de door hem overgelegde verklaringen blijkt dat het terrein was afgesloten met een poort. [geintimeerde] heeft niet nader toegelicht aan wie hij eventueel de sleutel van die poort heeft verstrekt.

Het hof zal de huurovereenkomst ontbinden per de datum van dit arrest. De vordering tot ontruiming wordt afgewezen. Immers, [appellant] heeft het terrein inmiddels al twee keer aan een derde partij verhuurd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat, of waarom er nog aanleiding is voor [geintimeerde] om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan.

Bij memorie van grieven heeft [appellant] de huurpenningen gevorderd tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Bij memorie na tussenarrest heeft [appellant] deze vordering nader geconcretiseerd en de huurpenningen gevorderd over de periode 1 maart 2007 tot 1 juni 2008 en over de periode 1 maart 2010 tot 1 augustus 2010. Daartoe heeft hij gesteld dat het hem in die perioden niet is gelukt de loods en het terrein aan een derde partij te verhuren. Het gaat dus om 20 maanden ad € 1.416,66, dat wil zeggen € 28.333,20. Deze vordering zal worden toegewezen (vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van iedere huurtermijn). Het verweer van [geintimeerde] dat [appellant] hem geen toegang heeft verleend tot het gehuurde stuit af op de omstandigheid dat daaraan een tekortschieten van de zijde van [geintimeerde] vooraf is gegaan. [appellant] was bevoegd om zijn verbintenis tot het verlenen van toegang tot het gehuurde op te schorten. Dat volgt immers niet alleen uit hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de vervuiling van het terrein, maar ook uit de onbetwiste stelling van [appellant] dat [geintimeerde] de huur over de maand maart 2007 (die bij vooruitbetaling had moeten worden voldaan) niet heeft betaald. Met het verweer van [geintimeerde] dat [appellant] zijn schade meer had moeten beperken dan hij heeft gedaan, ziet [geintimeerde] eraan voorbij dat de vordering ter zake huurpenningen geen vordering tot schadevergoeding betreft, maar een vordering tot nakoming. [geintimeerde] heeft niet gesteld dat het beroep op nakoming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voor zover [geintimeerde] dat heeft bedoeld, faalt die stelling om de navolgende redenen.

[appellant] heeft aangevoerd hij niet eerder dan medio augustus 2007 de loods en het terrein weer heeft kunnen verhuren, omdat de politie een vrachtwagen die in beslag was genomen, weer had teruggeplaatst en omdat hij ervoor moest zorgen dat de afgegraven grond werd vervangen door schone grond. In eerste aanleg heeft [appellant] een fotorapportage van de sanering overgelegd (productie VI bij conclusie van repliek) waarin wordt vermeld dat op 9 maart 2007 in totaal ca 300 ton (10 vrachtwagens à 30 ton gemiddeld) verontreinigd asfaltgranulaat is afgevoerd, waarna de sanering is beëindigd. Volgens [appellant] heeft hij ervoor moeten zorgdragen dat de afgegraven grond werd vervangen door schone grond. Het hof begrijpt dat [appellant] bedoelt te stellen dat het de nodige tijd heeft gekost om het terrein weer in verhuurbare staat te brengen. Gelet op de staat waarin het verhuurde zich kennelijk bevond na afgraving van de vervuilde grond, had van [geintimeerde] verlangd mogen worden dat hij nader motiveerde waarom het wel mogelijk was om het terrein eerder te verhuren, hetgeen hij heeft nagelaten.

De vordering ter zake schade als gevolg van bodemverontreiniging zal worden afgewezen. [appellant] heeft deze vordering onvoldoende toegelicht. Immers, [appellant] heeft uitsluitend verwezen naar een brief van de gemeente Helden van 8 maart 2007 waarin wordt aangekondigd dat de kosten (kunnen) worden verhaald op [appellant]. [appellant] heeft weliswaar gesteld dat hij van de gemeente heeft vernomen dat de kosten € 50.000,- belopen, maar hoe en wanneer hij dit heeft vernomen, heeft hij niet toegelicht. De juistheid van de stelling van [appellant] dat hij nog steeds rekening dient te houden met een vordering dienaangaande van de gemeente Helden, blijkt nergens uit. Gelet op de inmiddels verstreken tijd en de opdracht van het hof aan [appellant] om het hof nader te informeren over de geleden en nog te lijden schade, had van [appellant] verlangd mogen worden dat hij bij de gemeente had geïnformeerd naar de plannen van de gemeente in dit opzicht. Nu hij dat heeft nagelaten, zal zijn vordering als onvoldoende toegelicht, worden afgewezen.

Tot slot heeft [appellant] proceskosten gevorderd, daaronder begrepen de kosten van zijn advocaat, beslagkosten en kosten voor sequestratie.

De kosten voor de advocaat van [appellant] worden toegewezen op basis van het liquidatietarief. [appellant] heeft niet gesteld dat hij daarnaast redelijke kosten heeft moeten maken ter verkrijging van voldoening buiten rechte, die niet reeds geacht worden te zijn begrepen onder de proceskostenveroordeling. De kosten worden in eerste aanleg begroot op € 84,31 voor kosten exploot, € 199,- voor vast recht en € 2.200,- voor salaris gemachtigde. De kosten voor het beslag worden begroot op € 848,77 (productie M inleidende dagvaarding) voor kosten deurwaarder en € 294,- voor vast recht (drie keer € 98,-) , De kosten worden in hoger beroep begroot op € 85,98 voor kosten exploot, € 262,- voor vast recht en € 2.316,- voor salaris advocaat (2 punten tarief III).

De kosten van sequestratie ten bedrage van € 25.532,05 (productie 1 memorie van grieven) komen voor toewijzing in aanmerking. Het verweer van [geintimeerde], dat niet blijkt dat deze kosten door [appellant] zijn gemaakt omdat de factuur op naam staat van Elro Handelsonderneming, faalt. Immers, de factuur is weliswaar gericht aan Elro Handelsonderneming, maar ter attentie van [appellant] gestuurd en het kenteken van de in bewaring genomen vrachtwagen komt overeen met het verzoek tot conservatoir beslag van [appellant], het op naam van [appellant] betekende exploot van de deurwaarder en de dienaangaande opgemaakte processen-verbaal. Uit deze stukken, in onderlinge samenhang bezien, blijkt voldoende dat [appellant] deze kosten heeft gemaakt.

De slotsom luidt dat de vonnissen waarvan beroep worden vernietigd en dat de vorderingen worden toegewezen zoals hiervoor besproken.

Het hof:

vernietigt de vonnissen waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

ontbindt de huurovereenkomst de huurovereenkomst tussen partijen ter zake de onroerende zaak staande en gelegen te [vestigingsplaats] aan de [vestigingsadres] met ingang van de datum van dit arrest;

veroordeelt [geintimeerde] tot betaling € 28.333,20 ter zake verschuldigde huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente over ieder maandelijks verschuldigd bedrag vanaf de vervaldatum;

veroordeelt [geintimeerde] tot betaling van € 25.532,05 ter zake de kosten van sequestratie;

veroordeelt [geintimeerde] in de veroordeelt in de proceskosten, welke kosten aan de zijde van [appellant] worden begroot op € 3.626,08 inclusief kosten van beslag voor de eerste aanleg en op € 2.663,98 voor het hoger beroep;

verklaart de veroordelingen onder 9.2 tot en met 9.4 uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Keizer en Van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 april 2011.