Rb. Noord-Holland, 08-12-2025, nr. HAA 24/4828

Verweerder heeft aan eiseres op 12 januari 2024 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de naheffingsaanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld schriftelijk gerepliceerd, waarna verweerder schriftelijk heeft gedupliceerd. Op verzoek van de rechtbank heeft eiseres voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2025 te Haarlem. Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden [naam 1] , [naam 2] , mr. [naam 3] en [naam 4] .

Feiten

1. Eiseres is geboren op [geboortedatum] . Bij eiseres is een Posttraumatische stressstoornis (PTSS) gediagnosticeerd, waarvoor zij in het verleden onder behandeling is geweest. Een aantal jaar geleden heeft zij de behandeling afgerond, omdat haar PTSS stabiel was.

2. Op 3 augustus 2021 heeft eiseres de woning gelegen aan [straat 1] [huisnummer 1] in [plaats] (de woning) gekocht voor € 625.000.

3. Eiseres en de verkoper van de woning hebben op 1 september 2021 een ‘sleutelverklaring’ gesloten. In verband met de voorgenomen verbouwing van de woning heeft eiseres samen met aannemers de woning bezocht en heeft zij offertes laten opstellen voor het herstel en opknappen van de woning, de vloer, de keuken en de badkamer, de goten laten reinigen, de schoorsteen laten inspecteren en reinigen, en een houtkachel en eettafel gekocht.

4. Bij akte van 20 september 2021 is de woning aan eiseres geleverd. Op diezelfde dag heeft eiseres via het formulier ‘Verklaring Overdrachtsbelasting Laag tarief (2%)’ aangegeven dat zij de woning na verkrijging zelf ging bewonen. Ook heeft zij per 20 september 2021 de woning verzekerd.

5. Na levering van de woning is eiseres voor het eerst alleen in de woning en krijgt zij een paniekaanval. Op de zitting van 5 november 2025 heeft eiseres daarover onder meer het volgende verklaard:

“Mijn mental coach heeft mij gezegd dat ik de PTSS-klachten grotendeels onder controle had, maar dat dit geen garantie was dat ik nooit meer een opleving van angstgevoelens zou krijgen. Het was al twee jaar niet meer voorgekomen. Met mijn mental coach heb ik ook de paniekaanval besproken. Ik weet niet precies wat de paniekaanval getriggerd heeft. Misschien de ruimte of de geur. Toen ik voor het eerst alleen in de woning kwam en naar binnen liep, leek het alsof iets mij overviel. Mijn adam begon te stokken en ik kreeg een enorme angstaanval. Ik wilde weg, maar ik kon niet weg. Het leek net alsof ik vaststond. Uiteindelijk ben ik het huis uit gevlucht. Het kwam niet direct in mij op dat de paniekaanval te maken had met mijn verleden, maar dat kwam wel snel daarna. Ik dacht: kom op, je hebt jaren therapie gehad. Ik heb een paar weken gewacht. Toen ik een paar weken later op het tuinpad bij de woning liep kreeg ik weer angstgevoelens. Iedere keer op het tuinpad voelde ik angst en uiteindelijk durfde ik niet meer de woning te betreden en kwam ik alleen nog de post uit de brievenbus halen. En dat vond ik heel erg, want ik wilde er zo graag wonen. Ik schrok niet terug om te verbouwen. Dat vond ik juist leuk dus dat was het probleem niet. Toen mijn zoon mij opbelde met de vraag wat er aan de hand was wilde ik er niet over praten. Uiteindelijk heb ik het aan zijn broer verteld. Hij zei mam, uiteindelijk is het jouw beslissing, maar het lijkt mij geen gezonde plek voor jou.

Bij de notaris heb ik aangegeven dat het huis niet goed voelde. De notaris heeft in een eigen verklaring geschreven dat de verbouwing de reden was, maar dat heb ik zelf nooit gezegd. Er is toen gecorrespondeerd met mevrouw [naam 2] van de Belastingdienst. Ik heb mevrouw [naam 2] een verklaring van mijn leven gegeven. Ik heb toen uitgebreid verklaard was er is gebeurd.”

6. Op 2 november 2021 verkoopt eiseres de woning aan een derde voor € 635.000. De levering heeft plaatsgevonden op 14 januari 2022. Eiseres heeft met de verkoop van de woning, na aftrek van de door haar gemaakte kosten, een (klein) verlies geleden.

7. Eiseres heeft, in de periode dat de woning haar eigendom was, de woning niet bewoond.

8. Verweerder heeft bij brief van 13 december 2022 verzocht om nadere informatie over de ‘Verklaring Overdrachtsbelasting Laag tarief (2%)’. Op 5 januari 2023 heeft de notaris namens eiseres per e-mail gereageerd. In zijn e-mail is onder meer geschreven:

“Toen de koper de woning geleverd kreeg kocht zij deze om duurzaam in te gaan wonen. Dat heeft zij ook verklaard. De koper van de woning heeft deze gekocht om in te wonen maar wilde deze eerst verbouwen. (…). De verbouwing viel zo tegen dat zij de woning heeft doorverkocht en zelf een andere woning heeft gekocht.”

9. Als bijlage van de e-mail is een verklaring van eiseres toegevoegd, waarin eiseres zelf, voor zover van belang, heeft aangegeven:

Toen kwam [straat 1] [huisnummer 1] in de verkoop en omdat de huizenmarkt zo oververhit was en je snel moest beslissen, heb ik dit huis gekocht na slechts 1 bezichtiging van 20 minuten. (…). Het huis was in een onbewoonbare staat: vervuild, keuken eruit gesloopt er het stonk er. Het zou dus veel tijd en geld kosten om er te gaan wonen. Ik ben met een aannemer (…) in zee gegaan om een berekening te maken voor de verbouwing. Het was mijn bedoeling om er te gaan wonen. Echter, naarmate de tijd verstreek, begon ik me steeds meer af te vragen of ik niet te snel de beslissing had genomen om dit huis te kopen. En ik kreeg spijt, want het huis voelde niet als een plek waar ik oud wilde worden. (…) Ik heb meteen de heer (…) die het huis aan mij had verkocht, opgebeld en uitgelegd dat ik het huis weer had verkocht zonder winst, omdat de plek en het huis toch niet goed voelde voor mij.”

10. Verweerder heeft op 17 januari 2023 kenbaar gemaakt voornemens te zijn een naheffingsaanslag op te leggen aan eiseres. Op 16 februari 2023 is door [bedrijf] accountants – belastingadviseurs – juristen namens eiseres hierop gereageerd en onder meer het volgende geschreven:

“Naarmate mevrouw [eiseres] echter vaker in de woning kwam, bekroop cliënte steeds vaker het gevoel dat zij de woning te snel had gekocht. Cliënte voelde zich er niet prettig en realiseerde zich dat zij te snel de beslissing had genomen om het huis te kopen na slechts één bezichtiging.

De onvoorziene omstandigheid zoals bedoeld in artikel 15a lid 5 is gelegen in het feit dat mevrouw [eiseres] na aankoop van de woning besefte dat zij de woning te snel gekocht had. Mevrouw [eiseres] is een alleenstaande [leeftijd] jarige vrouw die in een oververhitte woningmarkt zo snel mogelijk wilde ‘toehappen’ toen een op het eerste gezicht geschikte woning voorbij kwam. Pas na aankoop heeft zij zich gerealiseerd dat de woning te snel was gekocht, met alle verbouwingen en onderhoud die hieraan gepleegd moesten worden.”

11. Op 25 april 2023 heeft eiseres aangifte overdrachtsbelasting gedaan voor de verkrijging van de woning, waarbij verzocht wordt om het verlaagde tarief met toepassing van de hardheidsclausule.

12. Tot de stukken behoort een handgeschreven verklaring van eiseres van 25 april 2023, waarin voor zover van belang, staat beschreven:

“Dat alles maakte dat ik de knoop snel, te snel heb doorgehakt. Dat ik er in een rustiger huizenmarkt anders mee omgegaan zou zijn, is zeker.

Ik stelde alles op alles om snel te gaan verbouwen en opknappen. Het huis was niet te bewonen: de keuken was er al uitgesloopt; er was lekkage vanuit de badkamer naar beneden toe. De cv ketel zat in de badkamer, alleen afgescheiden door een klein asbest deurtje. Dus er moest veel gedaan worden. (…) Er was mij dus alles aan gelegen om snel weer een eigen woonplek te hebben. Daarom heb ik er vaart achter gezet om dit te realiseren en kocht ook alvast een houtkachel en een nieuwe eettafel met levering na het opknappen van de woning. Ook liet ik de goten na de koop meteen reinigen en de schoorsteen inspecteren; liet offertes maken voor keuken en badkamer en liet de aannemer een offerte maken voor het herstel en opknappen van het huis. Echter naarmate ik er vaker was, na de overdracht in september, bekroop mij steeds meer het gevoel dat ik het veel te snel had gekocht; ik voelde me er niet fijn en heb er nachten van wakker gelegen en bleef maar piekeren.

Ik was [leeftijd] jaar, wat moest ik doen. Het beïnvloedde me zo, dat mijn kinderen me vroegen wat er toch met me aan de hand was. Ik heb het ze uiteindelijk verteld.

Zij begrepen me, want ze wisten hoezeer ik aan rust in mijn leven toe was. Ik heb veel nare dingen in mijn leven meegemaakt. Zozeer dat ik heel lang heb geworsteld met PTSS klachten. (…) De therapie heeft meerdere jaren in beslag genomen en rond de tijd van de verkoop van mijn huis [straat 2] [huisnummer 2] en aankoop [straat 1] [huisnummer 1] kwam ik pas in rustiger vaarwater. Dus u begrijpt hopelijk hoe belangrijk het voor mij is om een huis te hebben waar ik mij goed voel. (…) Uiteindelijk heb ik nog een klein verlies gehad op de verkoop van het huis

13. Verder behoort tot de stukken ook een verklaring van eiseres van 22 augustus 2023 waarin zij onder meer heeft geschreven:

“Het valt me zwaar om alle trauma’s uit mijn leven weer naar boven te halen. Ik loop er al 2 weken mee rond, maar probeer nu toch om het op papier te zetten. (…) Bij mij barstte de bom na mijn bezoek aan mijn moeder in 2010: paniekaanvallen, angstaanvallen, nachtmerries, niet meer durven slapen, dingen herbeleven (…). Alles wat ik mijn hele leven heb weggestopt kwam tevoorschijn. Ik wist dat ik het zonder professionele hulp niet zou redden en ben hulp gaan zoeken en vond gelukkig iemand die ik vertrouwde. De term PTSS viel al snel. (…) De psycholoog die mij hielp gaf in zijn verslag naar de Dienst Justis aan dat er sprake was van PTSS klachten. (…). Ik heb heel lang, meerdere jaren, therapie gevolgd en heb nog steeds af en toe een gesprek met de therapeut. Ik kan beter voor mezelf opkomen, maar er zijn nog steeds momenten die iets triggeren bij me; een geur, een geluid, een blik van iemand, een ruimte. Ik ontloop deze situaties.

(…). Ik vond dat in [straat 1] ; ik moest wel na een heel korte bezichtiging meteen beslissen, omdat het anders op Funda zou gezet zou worden. Maar ik had echt zin in dat huis, want ik bleef dan in mijn buurt wonen op een rustiger plekje. Dat stond me ook aan. Dus ik stortte me al snel op het uitzoeken van badkamer, keuken enz. Maakt met de aannemer verbouwingsplan.

20-09-2021: Maar waarom ik na de overdracht bij de notaris, toen ik voor het eerst alleen in het huis kwam, een paniekaanval kreeg? En ieder keer dat ik er kwam, de angstgevoelens de overhand hadden? Het was alsof ik teruggetrokken werd in de tijd. En dit was iets wat ik niet zou kunnen ontlopen, want ik zou er gaan wonen. En daar werd ik bang voor. En het ging niet over geld, want ik had een royaal verbouwingsbudget klaar staan in een verbouwingsdepot bij [bank] .

Het zou mijn laatste huis worden, want ik was de [leeftijd] gepasseerd. (…) Het feit dat ik niet geloofd werd hierover, heeft me geraakt en had ook een paniekaanval tot gevolg.

Geschil en standpunten van partijen

14. In geschil is of voor de heffing van overdrachtsbelasting het verlaagde tarief van 2% van toepassing is. Het gaat daarbij om het antwoord op de vraag of sprake is van een onvoorziene omstandigheid die zich heeft voorgedaan na het tijdstip van de verkrijging van de woning, waardoor eiseres redelijkerwijs niet in staat was de woning als hoofdverblijf te gebruiken (artikel 15a, vijfde lid, van de WBR).

15. Eiseres stelt dat de paniekaanval gezorgd heeft voor blijvende angst(aanvallen) en dat maakte dat zij niet in de woning kon wonen. De woning riep herinneringen op aan de traumatische gebeurtenissen en dat heeft de paniekaanval getriggerd. Dit was volstrekt onverwacht en onvoorzienbaar. De PTSS bij eiseres zorgde al twee jaar niet voor klachten en was ook ten tijde van de aankoop en verkrijging van de woning stabiel. Eiseres zegt altijd de intentie te hebben gehad om de woning te gaan bewonen. Dat in eerste instantie aan verweerder is verklaard dat sprake was van spijt en ze daarom de woning niet is gaan bewonen was ingegeven door angst. Zij heeft niet direct durven te vertellen dat zij een paniekaanval had, omdat ze bang was niet geloofd te worden. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vernietiging van de naheffingsaanslag.

16. Verweerder stelt dat geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Eiseres heeft spijt gekregen en dat is volgens verweerder de doorslaggevende reden voor eiseres geweest om de woning niet te gaan bewonen en (door) te verkopen. Dat is geen onvoorziene omstandigheid. Ook als spijt niet de doorslaggevende reden is geweest, maar dat zij vanwege de paniekaanval de woning niet is gaan bewonen, dan nog kan niet gesproken worden van een onvoorziene omstandigheid. Eiseres was al voor de aankoop en verkrijging van de woning gediagnostiseerd met PTSS. Voor die diagnose is het kenmerkend dat op onverwachte momenten herbelevingen kunnen ontstaan. Die herbelevingen zijn dan niet onvoorzien. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

17. Volgens artikel 14, eerste lid, van de WBR (oud) is het tarief van de overdrachtsbelasting 8%. Het tweede lid van dat artikel bepaalt dat de belasting 2% is voor de verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon als deze de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit schriftelijk verklaart.

18. In dit geval is die verklaring afgelegd maar staat vast dat eiseres de woning nooit heeft bewoond. Aan de voorwaarde dat zij de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moest gaan gebruiken, is dus niet voldaan. Artikel 15a, vijfde lid, van de WBR bepaalt dat het 2% tarief dan toch van toepassing is, indien de verkrijger aannemelijk maakt dat hij ‘door onvoorziene omstandigheden, die zich hebben voorgedaan na het tijdstip van de verkrijging, redelijkerwijs niet in staat is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken.’

19. Uit de Memorie van Toelichting behorende bij de Wijziging van de WBR (wet differentiatie overdrachtsbelasting) (Kamerstukken II, 2020/21, 35 576, nr. 3, p.12) volgt dat de wetgever met de startersvrijstelling en het verlaagde tarief van 2% de positie van starters en doorstromers ten opzichte van andere kopers heeft willen verbeteren. Andere kopers waarvoor het verlaagde tarief niet geldt zijn onder andere beleggers, ouders die een woning voor hun kind(eren) kopen, of personen die een vakantiewoning kopen. Deze kopers worden tegen het reguliere tarief belast. Alleen starters en/of doorstromers kunnen gebruik maken van het 2%-tarief. Daarbij geldt als voorwaarde dat de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moet worden gebruikt (het hoofdverblijfcriterium). Wanneer door omstandigheden die op het moment van de verkrijging onvoorzien waren niet aan het hoofdverblijfcriterium wordt voldaan, dan kan toch het 2%-tarief toegepast worden. Omstandigheden zoals het duurzaam verloren gaan van de woning, het overlijden van een verkrijger, echtscheiding van de verkrijgers en het aanvaarden van of het verlies van een baan of emigratie worden door de wetgever genoemd als voorbeelden van onvoorziene omstandigheden. De wet bevat geen uitputtende opsomming van onvoorziene omstandigheden; op voorhand zijn geen omstandigheden uitgesloten en de uiteindelijke beoordeling is aan de rechter gelaten.

20. De bewijslast om aannemelijk te maken dat sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor zij redelijkerwijs niet in staat was de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, rust op eiseres.

21. Eiseres heeft in het verleden traumatische gebeurtenissen meegemaakt en is gediagnosticeerd met PTSS. Haar PTSS klachten bestonden uit angstaanvallen, slaapproblemen waaronder nachtmerries, en ook had zij last van herbelevingen van de gebeurtenissen. Zij heeft hiervoor meerdere jaren therapie gevolgd. De twee jaar voorafgaand aan de aankoop van de woning heeft eiseres geen last van haar PTSS klachten gehad en ook ten tijde van de aankoop en verkrijging van de woning was haar PTSS toestand stabiel. Zij stond al langere tijd niet meer onder behandeling en had enkel af en toe nog telefonisch contact met haar mental coach. Eiseres heeft verklaard de woning te hebben gekocht met de intentie om er zelf te gaan wonen. Dat vindt steun in het gegeven dat zij na de sleuteloverdracht handelingen heeft verricht om de woning te herstellen, te verbeteren, en in te richten naar haar wensen. Dan volgt de paniekaanval. Ter zitting heeft eiseres in een emotionele verklaring uitgelegd wat er precies gebeurde toen zij voor het eerst alleen de woning betrad, welk gevoel dat bij haar opriep en dat de paniekaanval werd getriggerd door iets in de woning (een ruimte of een geur) die de traumatische gebeurtenissen in het verleden deed herbeleven. Zij heeft verklaard dat zij daarna alleen nog naar de woning is gegaan om de post uit de brievenbus te halen. Daarna is de woning met een (klein) verlies verkocht. Eiseres heeft ter zitting ook uitgelegd waarom in eerste instantie aan verweerder is verklaard dat spijt maakte dat ze de woning niet is gaan bewonen: in het verleden werd eiseres niet geloofd als zij sprak over de traumatische gebeurtenissen die zij heeft meegemaakt. Zij was bang dat ook nu niet geloofd zou worden dat zij een paniekaanval had gekregen en hierdoor niet meer in de woning durfde te komen, laat staan wonen. Dit maakte dat zij de notaris niet vertelde dat zij een paniekaanval kreeg, maar enkel dat het huis niet goed voelde. Uiteindelijk heeft eiseres een verklaring opgesteld over de gebeurtenissen in haar leven en dat de paniekaanval heeft gemaakt dat zij niet in de woning kon wonen.

22. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met al hetgeen zij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de paniekaanval een onvoorziene omstandigheid was en de doorslaggevende reden voor eiseres om de woning niet te gaan bewonen. Dat eerder namens haar is verklaard dat zij spijt had van de aankoop van de woning, verandert daaraan niets. De rechtbank vindt de door eiseres ter zitting afgelegde verklaring geloofwaardig. Zij kocht een woning, maakte kosten om de woning aan haar wensen aan te passen, en verkocht de woning drie maanden later met verlies. Een onvoorziene omstandigheid is de enige aannemelijk geworden verklaring voor haar handelen.

23. Dat de paniekaanval, zoals verweerder heeft gesteld, niet als onvoorzien kan gelden omdat eiseres de diagnose PTSS al had, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiseres was weliswaar bekend met de mogelijkheid dat haar PTSS klachten weer konden gaan opspelen, maar er was geen enkele aanleiding om te voorzien dat juist deze woning haar stabiele situatie zou aantasten.

24. Daar komt bij dat, gelet op de wetsgeschiedenis, eiser niet is te duiden als de ‘andere koper’ waarvoor de wetgever het 8%-tarief heeft bedoeld. Die andere kopers doen hun aanschaf zonder van plan te zijn om zelf in het object te gaan wonen. Eiseres daarentegen is te beschouwen als ‘doorstromer’ nu er geen reden is om aan te nemen dat zij niet voornemens was om in de woning haar hoofdverblijf te gaan hebben. Ook kan niet worden gezegd dat de hier van toepassing zijnde onvoorziene omstandigheid van een andere categorie is dan de door de wetgever genoemde voorbeelden.

25. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard. Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 15a, vijfde lid, van de WBR, zodat eiseres terecht het 2%-tarief heeft toegepast en dus is door verweerder ten onrechte overdrachtsbelasting nageheven. De rechtbank vernietigt daarom de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting.

Proceskosten

26. Omdat het beroep gegrond wordt verklaard, heeft eiseres recht op een proceskostenvergoeding. De rechtbank stelt de proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.561,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 647, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van een conclusie van repliek en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 en een wegingsfactor 1). Ook dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vernietigt de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 3.561,50;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 51 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van Doesburg, voorzitter, mr. A.A. Fase en

mr. J. Snitker, leden, in aanwezigheid van mr. F.C. Claushuis, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 december 2025.

griffier voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).