Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/4.1.0:4.1.0 Inleiding

Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/4.1.0

4.1.0 Inleiding

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Het huurrecht draait in feite om het sluiten van een huurovereenkomst tussen een verhuurder en een huurder (of het meervoud daarvan) en de gevolgen die uit die huurovereenkomst voortvloeien.

De redelijkheid en billijkheid heeft invloed op alle stadia in een huurrelatie. Niet alleen als een voor het gehele civiele recht overkoepelende open norm die terug te vinden is in artikel 6:2 en 6:248 BW, maar ook als ‘intrinsieke’ (ofwel: huurrecht eigen) open norm. Met betrekking tot de laatstgenoemde variant is noemenswaardig dat de norm ‘redelijk’ eenendertig keer en de norm ‘billijk’ vier keer in het huurrecht (artikel 7:201-310 BW) voorkomt.1 Die norm is niet altijd open, zie bijvoorbeeld artikel 7:255 BW (over het verhogen van de huurprijs voor woonruimte nadat de verhuurder woongeriefverbeteringen heeft doorgevoerd):

“1 De huurprijs van woonruimte waarin of waaraan gedurende de huurtijd door of vanwege de verhuurder:

a. […], of

b. […],

is de huurprijs, vermeerderd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten van deze ingrepen, veranderingen of toevoegingen met dien verstande dat de nieuwe huurprijs niet hoger mag zijn dan die welke bij toepassing van de regels bedoeld in artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte als redelijk is aan te merken.”2

Voor wat betreft de verhoging die ‘redelijk’ moet zijn, blijkt al uit de tekst van het wetsartikel dat de verhoging moet worden gebaseerd op de investeringen die de verhuurder heeft gedaan. De wetgever heeft daaraan toegevoegd:

“Onder een redelijke verhouding moet in dit artikel worden verstaan een zodanige vergoeding dat de met de woningverbetering gedane investering kan worden terugverdiend in de tijd die na de verbetering nog als economische levensduur van de woning resteert.”3

Als partijen het niet eens worden over de verhoging, bepaalt lid 2 van artikel 7:255 BW dat partijen de huurcommissie kunnen verzoeken een uitspraak te doen over de verhoging. De huurcommissie heeft hiervoor een beleidsboek4 gemaakt waarin de methode is opgenomen die wordt gehanteerd om de verhoging te berekenen. De wetgever heeft een open norm in de wet opgenomen en de invulling overgelaten aan de rechtspraktijk. Nu die invulling door de huurcommissie heeft plaatsgevonden (en de rechter deze invulling volgt) kan in de praktijk niet meer (het beleidsboek is van latere datum dan artikel 7:255 BW) van een open norm gesproken worden: wat het redelijke verhogingsbedrag moet zijn, staat al vast.

Ook de tweede keer dat de norm ‘redelijk’ in artikel 7:255 BW wordt gebruikt, is geen sprake meer van een open norm. In dit geval wordt immers verwezen naar de maximale huurprijs die hoort bij de puntentelling van een sociale huurwoning. En die bedragen worden jaarlijks vastgesteld door de staatssecretaris. Hier geeft de wetgever alvast het kader en geeft de staatssecretaris verdere uitvoering aan de norm ‘redelijk’.

Met het inkleuren van deze open normen heeft de rechtspraktijk uitvoering gegeven aan een intentie van de wetgever (regulering door de rechtspraktijk zelf).

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.