3.4.1 Inningsbevoegdheid

De belangrijkste bevoegdheid die in de Engelse literatuur aan bezit wordt toegeschreven, is de bevoegdheid om alle inkomsten te innen die het vastgoed opbrengt (rents en profits).1 Bij commercieel vastgoed komt dit hoofdzakelijk neer op het mogen incasseren (in en buiten rechte) van de huurpenningen.

Dit recht om de huurpenningen te innen, vloeit (wederom) voort uit het fictieve tijdelijke eigendomsrecht van de Engelse hypotheekhouder. Hierdoor is de hypotheekhouder niet alleen gerechtigd tot huurtermijnen en eventuele huurverhogingen die na de inbezitneming vervallen, maar ook tot achterstallige huurtermijnen die zijn vervallen sinds het hypotheekrecht werd gevestigd.2 Dit kan vergaande gevolgen hebben. Zo kan van aan de hypotheekgever vooruit betaalde huurtermijnen nogmaals betaling worden geëist,3 en kan de huurder na de inbezitneming door de hypotheekhouder eventuele tegenvorderingen die hij op de hypotheekgever heeft niet meer met de verschuldigde huurtermijnen verrekenen.4 Tot slot kan een eventuele cessie of verpanding van de huurtermijnen niet aan de hypotheekhouder worden tegengeworpen.5

Om de huurpenningen te kunnen incasseren, moeten de huurders op de hoogte worden gebracht van de inbezitneming. Een belangrijke handeling die een hypotheekhouder van commercieel vastgoed bij een inbezitneming verricht, is dan ook het doen van mededeling daarvan aan de huurders.6 Hij laat hen weten dat zij vanaf dat moment nog slechts bevrijdend aan hem kunnen betalen.7 Op die manier wordt het belangrijkste aspect van de verhuur van het vastgoed, de huurinkomsten, daadwerkelijk bij de hypotheekgever uit handen genomen.8 De gelden die in het kader van de inbezitneming door de hypotheekhouder worden geïnd, mag de hypotheekhouder in mindering brengen op de hypothecaire vordering. Inbezitneming kan zo worden gebruikt om verzuim in de financiële verplichtingen van de hypotheekgever op te vangen.

Inbezitneming vormt daardoor mogelijk een interessant instrument om in te zetten in economisch zwaar weer. Wanneer verkoop niet tot volledige aflossing van de hypothecaire vordering leidt, kan het zinvol zijn die verkoop uit te stellen. Zonder verdere maatregelen leidt dat uitstel van executie er echter toe dat de hypothecaire vordering toeneemt, omdat rentetermijnen vervallen en waarschijnlijk ook onbetaald blijven. Zou in zo’n geval de huurmarkt nog wél voldoende mogelijkheden bieden, dan kan de hypotheekhouder gedurende die uitstelperiode het vastgoed in bezit nemen en het (eventueel tegen betere voorwaarden, zie de volgende paragraaf) verhuren. Met de binnenkomende huurpenningen kan hij aan de periodieke financiële verplichtingen van de hypotheekgever (jegens zichzelf) voldoen. Op deze manier kan de hypotheekhouder de verkoop uitstellen zonder dat de hypothecaire vordering hoeft op te lopen, en vormt inbezitneming een goed alternatief voor verkoop.