Hof 's-Hertogenbosch, 30-09-2025, nr. 200.339.696, 01

[persoon A] heeft een perceel landbouwgrond gekocht als belegging. Dat perceel landbouwgrond is in 2006 geleverd door middel van een volmacht. [appellant] was notaris en heeft de leveringsakte gepasseerd. [geïntimeerde] is de weduwe van [persoon A] . Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] zijn zorgplicht als notaris verzaakt bij de levering van de landbouwgrond. Volgens [geïntimeerde] is [appellant] aansprakelijk voor schade. Het hof kan nog niet beoordelen of dat het geval is, omdat eerst moet worden onderzocht of [geïntimeerde] ontvankelijk is in haar vorderingen. [geïntimeerde] zal eerst nadere informatie moeten geven over de situatie met betrekking tot de nalatenschap van [persoon A] .

De feiten

In het kopje van grief 1 heeft [appellant] vermeld dat er correcties moeten worden gemaakt op de feiten. [appellant] heeft in zijn toelichting op de grief echter slechts vermeld dat de rechtbank bij het procesverloop heeft verzuimd melding te maken van een aanvulling op het proces-verbaal. Om die reden ziet het hof niet in wat er onjuist is aan het feitenoverzicht in het bestreden vonnis. Het hof zal niettemin zelf een overzicht geven van de feiten.

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

[geïntimeerde] is weduwe van [persoon A] (hierna: [persoon A] ). Zij waren in gemeenschap van goederen gehuwd. [persoon A] was ondernemer in de bloemensector. Eind 2007 heeft hij zijn onderneming, met op dat moment circa 700 medewerkers, verkocht. [persoon A] heeft in 2006, 2007 en 2008 privé en door middel van een vennootschap meermaals percelen landbouwgrond gekocht als belegging.

[persoon A] heeft op 21 augustus 2006 een koopovereenkomst gesloten met [bedrijf A] (hierna: [bedrijf A] ) ter zake een perceel landbouwgrond in [plaats A] , [gemeente A] . Het ging bij deze transactie (hierna transactie B-C) om een perceel van 15.000 m2 (voorafgaand aan levering gesplitst in meerdere kavels) met een koopprijs van € 225.000,- dus € 15,- per m2. In de koopovereenkomst ter zake transactie B-C is vermeld dat koper (dus [persoon A] ) kennis heeft genomen van de brochure en informatie welke behoort bij het door hem gekochte.

[bedrijf A] had dit perceel op 10 februari 2006 geleverd gekregen als onderdeel van een groter perceel, waarop ook opstallen stonden. Bij deze transactie (hierna: transactie A-B) bedroeg de koopprijs € 7,71 per m2.

[appellant] was notaris te [plaats B] . [appellant] heeft de leveringsakte ter zake transactie A-B gepasseerd. In de koopovereenkomst ter zake transactie B-C was vermeld dat de overdracht zou plaatsvinden ten overstaan van het kantoor van notaris [appellant] (hetgeen ook is gebeurd, zie hierna).

Bij brief van 29 augustus 2006 heeft [appellant] aan [persoon A] de ontvangst van de koopovereenkomst bevestigd en hem daarbij het ontwerp van de akte van levering en een (concept)volmacht gestuurd. Aan het slot van de brief heeft [appellant] geschreven:

“Mochten er onjuistheden staan in de ontwerp akte, dan verzoek ik u vriendelijk deze tijdig voor het tekenen van de akte, aan de behandelaar, mevrouw (…) door te geven (…).”

Op 14 september 2006 heeft [appellant] aan [persoon A] de nota van afrekening voor de levering van genoemd perceel gezonden. Deze nota vermeldt een bedrag van € 475,- aan notariële kosten.

Zowel [bedrijf A] als [persoon A] hebben medewerkers van [appellant] gevolmachtigd om hen bij het passeren van de leveringsakte te vertegenwoordigen. In de leveringsakte van 26 september 2006 is (onder andere) het volgende vermeld:

“[dat het perceel, hof] door koper [is] te gebruiken als landbouwgrond.

(…)

De comparante sub 1 verklaart namens verkoper geen enkel uitsluitsel te (kunnen) geven omtrent een (eventuele) toekomstige bestemmingswijziging van het verkochte.

(…)

4. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond vrij van huur en/of ander gebruiksrecht, met betrekking tot beheer en onderhoud is aan een plaatselijke agrariër het gebruik toebedeeld voor het kalenderjaar tweeduizend zes.

(…)

Na een toelichting en zakelijke weergave van de inhoud van deze akte aan de comparanten verklaarden zij zich bewust te zijn van de inhoud en de strekking daarvan, tijdig voor het ondertekenen van deze akte een ontwerp te hebben ontvangen, in te stemmen met de inhoud en derhalve op volledige voorlezing geen prijs meer te stellen.”

Na het passeren van de leveringsakte heeft [appellant] het eigendomsbewijs van het perceel toegestuurd aan [persoon A] .

[appellant] is op 1 april 2011 gedefungeerd. Hij heeft zijn notariskantoor toen gesloten en het protocol is overgedragen aan een notaris werkzaam bij een ander notariskantoor.

[persoon A] is overleden op 16 augustus 2017. Zoals hiervoor al is vermeld (zie 3.2.1) waren [persoon A] en [geïntimeerde] in gemeenschap van goederen gehuwd. [geïntimeerde] en hun twee zonen zijn de erfgenamen van [persoon A] .

[geïntimeerde] heeft op 13 april 2023 het perceel landbouwgrond voor € 100.000,- verkocht aan [bedrijf B] Het perceel landbouwgrond is op 15 december 2023 geleverd.

De vorderingen

[geïntimeerde] heeft samen met enkele andere eisers (niet zijnde de zonen van [persoon A] ) een procedure tegen [appellant] bij de rechtbank aanhangig gemaakt. Zij hebben allemaal aangevoerd (samengevat weergegeven) dat zij percelen landbouwgrond hebben gekocht als investering, in de verwachting dat de bestemming op den duur zou worden gewijzigd, maar de percelen zijn niets waard en de levering (zowel A-B als B-C) heeft steeds plaatsgevonden ten overstaan van [appellant] die volgens hen zijn zorgplicht als notaris jegens hen heeft verzaakt.

Deze eisers hebben allemaal dezelfde vorderingen ingesteld.

Die vorderingen zijn (samengevat weergegeven) dat de rechtbank:

- voor recht verklaart dat [appellant] bij de levering zijn zorgplicht heeft geschonden jegens de kopers en dat [appellant] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht en dat [appellant] aansprakelijk is voor de schade die eisers als gevolg daarvan hebben geleden;

- [appellant] veroordeelt tot betaling van schadevergoeding als gevolg van de schending van [appellant] ’ zorgplicht, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

- de overeenkomsten tussen [appellant] enerzijds en de eisers anderzijds ontbindt en [appellant] veroordeelt tot terugbetaling aan eisers hetgeen zij in het kader van de transacties aan [appellant] hebben betaald, te vermeerderen met wettelijke rente;

- [appellant] veroordeelt in de proceskosten.

De rechtbank heeft de vordering jegens [geïntimeerde] grotendeels toegewezen.

De rechtbank heeft:

- de gevorderde verklaring voor recht gegeven;

- de zaak verwezen naar de schadestaatprocedure;

- de overeenkomst tussen [appellant] en [persoon A] ontbonden, maar de vordering tot terugbetaling van het aan [appellant] betaalde honorarium afgewezen;

- [appellant] veroordeeld in de proceskosten.

[appellant] heeft in hoger beroep geconcludeerd dat het hof het vonnis vernietigt en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst. Verder wil hij dat het hof [geïntimeerde] veroordeelt om aan hem terug te betalen hetgeen hij ter uitvoering van het vonnis aan haar heeft voldaan en haar veroordeling in de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis en tot veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep. Tijdens de mondelinge behandeling is dat (desgevraagd) genuanceerd. Volgens [geïntimeerde] moet het hof het vonnis bekrachtigen, met uitzondering van de afgewezen vordering tot terugbetaling van het aan [appellant] betaalde honorarium. Het hof moet die vordering alsnog toewijzen.

Ontvankelijkheid van [geïntimeerde] in haar vorderingen

Volgens [appellant] moet [geïntimeerde] niet ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen, omdat onduidelijk is in welke hoedanigheid zij procedeert. Het hof wil hierover eerst nadere inlichtingen ontvangen van [geïntimeerde] . Daartoe overweegt het hof het volgende.

[geïntimeerde] is de erfgename van [persoon A] . Wat precies de situatie is met betrekking tot de nalatenschap, is niet duidelijk. Daarover heeft [geïntimeerde] geen informatie verstrekt. Wel staat vast dat niet alleen [geïntimeerde] , maar ook de zonen van [persoon A] en [geïntimeerde] , erfgenamen zijn en dat er aan [geïntimeerde] is gelegateerd.

Het standpunt van [appellant] is dat een (eventuele) vordering van [persoon A] op hem in de nalatenschap is gevallen, waartoe zowel [geïntimeerde] als de zonen als erfgenamen gerechtigd zijn en dat die gemeenschap (althans op dat onderdeel nog) niet is verdeeld. Wanneer dat zo is, dan leidt dat naar het oordeel van het hof tot het volgende.

Uitgaande van een onverdeelde gemeenschap voor wat betreft de (vermeende) vordering op [appellant] , betreft dat een vordering van de gemeenschap op een derde. Uit artikel 3:171 BW (eerste volzin) volgt dat iedere deelgenoot, dus ook [geïntimeerde] , bevoegd is tot het instellen van een rechtsvordering ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap. Die bepaling biedt een deelgenoot de mogelijkheid om op eigen naam een rechtsvordering in te stellen ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap, maar dan zal de deelgenoot wel kenbaar moeten maken dat hij in zijn hoedanigheid voor de gezamenlijke, zo veel mogelijk met name genoemde deelgenoten optreedt (zie HR 18 september 2000, ECLI:NL:HR:2000: AA7043).

[geïntimeerde] heeft dat niet gedaan. Uit de inleidende dagvaarding blijkt op geen enkele wijze dat [geïntimeerde] is opgetreden ten behoeve van de gemeenschap / de deelgenoten.

Tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank is nog verklaard dat ‘de zonen opdracht hebben gegeven aan hun moeder om haar vordering in rechte in te stellen’, maar hoe dat precies is bedoeld is niet verduidelijkt. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] een overeenkomst tot lastgeving overgelegd, waarin wordt vermeld dat de zonen [geïntimeerde] opdracht hebben gegeven schade te verhalen op [appellant] .

Voor zover [geïntimeerde] heeft bedoeld hiermee te proberen niet alleen voor zichzelf maar ook ten behoeve van de deelgenoten op te treden als partij in deze procedure, komt dat neer op een verandering in de persoon van de eisende partij. Dat is niet geoorloofd. Volgens vaste rechtspraak is uitgangspunt dat een procespartij niet in de loop van de procedure in een andere hoedanigheid kan gaan optreden dan die waarin zij haar vordering in eerste aanleg heeft ingesteld (HR 21 november 2003, ECLI:NL:HR:2003:AJ0498, HR 22 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1435).

Hoewel tijdens de mondelinge behandeling bij het hof desgevraagd namens [geïntimeerde] is verklaard dat de (vermeende) vordering op de notaris niet betrokken is geweest in een verdeling van de nalatenschap, wil het hof daar thans, gelet op de verstrekkende gevolgen, niet zonder meer vanuit gaan. Het hof zal [geïntimeerde] in de gelegenheid stellen om eerst nader toe te lichten wat de erfrechtelijke situatie was (op het moment van betekening van de inleidende dagvaarding) en wat de gevolgen daarvan zijn voor de (vermeende) vordering op [appellant] (voorzien van documentatie). Het hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen daarop te reageren.

De verdere gang van zaken

Het hof zal de zaak verwijzen naar de rol voor een akte uitlating aan de zijde van [geïntimeerde] , uitsluitend om de informatie te verstrekken zoals vermeld in 3.4.7. [appellant] zal daarop bij antwoordakte mogen reageren.

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.