Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/3.2.4.2:3.2.4.2 De uitleg van een overeenkomst

Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/3.2.4.2

3.2.4.2 De uitleg van een overeenkomst

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Het tot stand komen van een schriftelijke overeenkomst betreft in feite het opschrijven van (wils)verklaringen van partijen. Als na die vastlegging onduidelijkheid of een meningsverschil ontstaat over wat partijen precies bedoeld hebben overeen te komen, komt het aan op de uitleg van de overeenkomst.

De wet benoemt niet met zoveel woorden dat bij de uitleg van een overeenkomst de redelijkheid en billijkheid een rol speelt. Sterker nog, artikel 6:248 lid 1 BW geeft aan dat de verhouding tussen partijen beheerst wordt door hetgeen enerzijds uit hun overeenkomst voortvloeit en anderzijds uit de wet, de gewoonte en de redelijkheid en billijkheid. Het is dus goed om voor ogen te houden dat bij hetgeen uit de door partijen gesloten overeenkomst voortvloeit, de redelijkheid en billijkheid al een rol speelt, daar waar het op de uitleg van die overeenkomst aankomt.

Sieburgh geeft een voorbeeld van een situatie waarbij partijen een afspraak hebben gemaakt en de redelijkheid en billijkheid de uitleg daarvan inkleurt: indien uit een contract voortvloeit dat de schuldenaar op een bepaalde dag moet presteren, brengt de redelijkheid en billijkheid (en de gewoonte) mee dat de prestatie niet om één uur ’s nachts mag worden aangeboden.1

Dit was onderwerp van een arrest van de Hoge Raad in 2001.2 De overeenkomst die ter discussie stond betrof een overeenkomst tot het exploiteren van een pluimveebedrijf waarbij de ene partij kippenmest leverde aan de andere partij. De mest werd geleverd, maar betaling bleef uit, omdat partijen van mening verschilden over de uitleg van het artikel dat de vergoeding betrof. In hoger beroep gaf het hof aan het artikel over de verschuldigde vergoeding ‘onvolkomen en onduidelijk’ te vinden. Volgens het hof moet voor de uitleg van de woorden van het betreffende artikel de maatstaf van de redelijkheid en billijkheid worden aangehouden. Daartoe noemt het hof de volgende maatstaf:

‘dat beslissend is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en met name wat zij op dit punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten […] en wat uit dien hoofde naar redelijkheid en billijkheid geacht moet worden de betekenis te zijn van meerbedoelde woorden uit artikel 6 van de verzorgingsovereenkomst’3.

Het hof komt vervolgens op grond van de redelijkheid en billijkheid tot een uitleg van het artikel in kwestie.

Volgens de Hoge Raad heeft het hof weliswaar de juiste maatstaf genoemd, maar deze in de praktijk niet goed toegepast. Het hof heeft namelijk geen onderzoek ingesteld, maar de uitleg van het artikel omtrent de vergoeding uitsluitend gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid.

De Hoge Raad geeft in dit kader de (juiste) maatstaf:4

“3.7 In een geval als het onderhavige, waarin partijen van mening verschillen over de betekenis van een in een schriftelijke overeenkomst opgenomen beding, zal de rechter aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid, en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, de betekenis van dat beding dienen vast te stellen. Uit dit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen.”

In feite zegt de Hoge Raad dat bij toepassing van het Haviltex-criterium (wat was de bedoeling van partijen, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval) de redelijkheid en billijkheid een rol speelt. Op deze wijze moet het feit dat de redelijkheid en billijkheid ingezet kan worden voor de uitleg van een overeenkomst worden begrepen.

Volgens Sieburgh is dit geen nieuws, maar volgt de voornoemde conclusie al evident uit het Haviltex-arrest:

“[…] bij de uitleg van een schriftelijk contract telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. […] Een uitwerking van deze grondslag is de maatstaf van het Haviltex-arrest, waarin besloten ligt dat het relatieve gewicht van de taalkundige betekenis en andere objectieve aanknopingspunten respectievelijk van de (subjectieve) betekenis die partijen zelf aan de bewoordingen (mogen) toekennen, afhangt van de omstandigheden van het geval.”5

En (aldus Sieburgh):

“Bij het vaststellen van de betekenis van de verklaringen spelen de redelijkheid en billijkheid een rol. […] In het Haviltex-arrest, HR 13 maart 1981, NJ 1981/635, stelde de Hoge Raad in een principieel geformuleerde uitspraak die nadien vele malen is herhaald, dat het bij de uitleg van contractsbepalingen (in casu een schriftelijk contract) niet aankomt op ‘een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract’, maar op ‘de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten’, waaraan werd toegevoegd dat daarbij mede van belang kan zijn ‘tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht’.”6

Met deze tekst wordt de open norm deels geconcretiseerd.

Omdat rekening gehouden moet worden met zowel alle omstandigheden van het geval als de redelijkheid en billijkheid, daar waar overeenkomsten worden uitgelegd, kan de uitleg verschillen van wat partijen feitelijk hebben opgeschreven. Het is dus uitdrukkelijk niet de bedoeling dat bij de uitleg van een overeenkomst uitsluitend naar de formulering van de overeenkomst wordt gekeken:

“3.4 In de eerste plaats heeft het hof miskend dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.”7

Zoals blijkt uit het Haviltex-arrest8 en het arrest inzake de zogenoemde cao-norm9, evenals het DSM/Fox-arrest waarin de overgang van de Haviltex-norm naar de cao-norm wordt beschreven als een glijdende schaal10, dient bij de uitleg, door rekening te houden met alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, meer of minder belang te worden gehecht aan de bewoordingen.

Van Wijk-Verhagen noemt de omstandigheden van het geval die de Hoge Raad in twee arresten uit 2007 relevant achtte, te weten (a) de aard van de overeenkomst, (b) de omvang en de gedetailleerdheid van het contract, (c) de wijze van totstandkoming ervan, (d) de entire-agreementclausule11 en (e) het feit dat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst deskundige hulp hadden.12

Een relevante omstandigheid van het geval is derhalve wie en voor wie de overeenkomst is opgesteld, en daaraan is verbonden hoeveel gewicht je in redelijkheid kunt toekennen aan de letterlijke bewoordingen en hoeveel aan de bedoeling van partijen (wat men name relevant is als deze strijdig zijn). In dat kader heeft de Hoge Raad in 2013 in het Lundiform/Mexx-arrest gewezen op het feit dat, ook als professionele partijen een overeenkomst hebben gesloten, beslissend kan blijven welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeengekomen bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.13 De achtergrond van het geschil betreft een tussen Mexx en Lundiform gesloten commerciële overeenkomst. Duidelijk is dat het om twee professionele partijen gaat. De kern van het geschil ziet op de vraag of Mexx bepaalde goederen van Lundiform moet afnemen. In de overeenkomst is daartoe een procedure uitgeschreven, en die is niet precies gevolgd. Naar de letter van de overeenkomst hoeft Mexx de goederen derhalve niet af te nemen en dat is ook het oordeel van het hof. Lundiform bepleit dat er niet (alleen) naar de letterlijke tekst moet worden gekeken, en noemt daarbij enkele omstandigheden. De Hoge Raad overweegt:

“In rov. 3.6 heeft het hof zijn oordeel dat aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen van de overeenkomst grote betekenis toekomt, gebaseerd op het uitgangspunt dat het om een commerciële overeenkomst gaat, gesloten tussen professioneel opererende partijen die over de inhoud van de overeenkomst hebben onderhandeld, terwijl de overeenkomst ertoe strekt de wederzijdse rechten en verplichtingen nauwkeurig vast te leggen.

De toepasselijkheid van dit uitgangspunt in het gegeven geval wordt op goede gronden bestreden door onderdeel 2.2. Die toepasselijkheid is onvoldoende gemotiveerd in het licht van de door Lundiform aangevoerde stellingen, te weten: (i) dat partijen niet over de schriftelijke overeenkomst hebben onderhandeld, in het bijzonder niet over de tekst van art. 3, (ii) dat Lundiform bij de totstandkoming van de overeenkomst niet werd bijgestaan door een jurist, en (iii) dat het modelcontract was opgesteld door het ‘legal department’ van Mexx. Indien deze stellingen juist zijn, vervalt daarmee de door het hof genoemde reden om bij de uitleg van de overeenkomst groot gewicht toe te kennen aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen.”14

Voor de rechtspraak is dit arrest uit 2013 het leidende arrest voor de wijze waarop overeenkomsten worden uitgelegd.

Overigens is in de literatuur (bijvoorbeeld door Schelhaas) gepleit om de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van de uitleg van overeenkomsten een zo minimaal mogelijke rol te laten spelen bij professionele partijen. Dit omdat professionele partijen meer vaardigheid zouden hebben met het opstellen van overeenkomsten en baat zouden hebben bij een letterlijke interpretatie van hetgeen is afgesproken. Met behulp van die rechtszekerheid zouden zij hun risico’s beter kunnen inschatten.15

Een problematische factor bij het uitleggen van een overeenkomst aan de hand van de bedoeling van partijen is, dat het mogelijk is dat de bedoeling van partijen niet te achterhalen is (wellicht hebben zij helemaal niet stilgestaan bij een bepaald onderwerp). Ook kan het voorkomen dat partijen binnen eenzelfde situatie een andere perceptie hebben van wat redelijk en billijk is. Bijvoorbeeld wanneer een verhuurder met een beheerder afspreekt dat laatstgenoemde het ‘gebruikelijke onderhoud’ zal verrichten. Zeker als de beheerder uitgaat van het onderhoud dat nodig is voor een standaard bedrijfspand en de verhuurder uitgaat van het onderhoud dat nodig is voor dit specifieke pand. Een ander voorbeeld van zo’n verschil van perceptie doet zich voor wanneer partijen in discussie raken over een ongebruikelijke installatie in het pand waarvan de verhuurder aannam dat de beheerder het dagelijks onderhoud daarvan zou (laten) uitvoeren.

In een voorbeeld als deze lijkt de rechtsonzekerheid groot te zijn. Het is niet eenvoudig om te voorspellen wat de uitkomst zal zijn. Een inschatting is dat de uitkomst in het midden ligt, maar de vraag is of een dergelijke inschatting wordt ingegeven door de redelijkheid en billijkheid of dat het simpelweg de gulden middenweg betreft.

Volgens Wissink kan een puur subjectieve uitleg (aan de hand van de bedoeling van partijen) enkel plaatsvinden indien de gezamenlijke bedoeling van partijen duidelijk wordt. Maar als dit niet mogelijk blijkt te zijn of er worden onvoldoende feiten of omstandigheden naar voren gebracht die leiden tot een subjectieve uitleg, dan moet de rechter wel overgaan tot een objectieve uitleg.16

Wat redelijk en billijk is, kan ook door de tijd veranderen. Tegenwoordig ervaren huurders het niet altijd als onredelijk dat een huurovereenkomst voor woonruimte voor een eerste bepaalde termijn van meer dan een jaar wordt gesloten. Het in 2016 herziene artikel 7:271 lid 1 BW is daar een bevestiging. Maar de ROZ17 heeft in 2003 nog in haar handleiding bij het ROZ-model woonruimte van 2003 toegelicht18:

“In de huurovereenkomst wordt ervan uitgegaan dat de huurovereenkomst voor een minimale periode wordt aangegaan. Een periode van een jaar met voortzetting voor onbepaalde tijd wordt algemeen geaccepteerd. Verhuurder heeft belang bij een minimale periode om de kosten verbonden aan een snel wisselend huurdersbestand tegen te gaan. Als de bepaalde tijdsduur langer is dan een jaar, zullen daar specifieke omstandigheden aan ten grondslag moeten liggen, anders wordt al snel aangenomen dat die langere duur in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Het is aan te raden om de specifieke omstandigheden in de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst vast te leggen. Het is wel zaak dat huurder doordrongen is van de vaste aanvangstermijn.”

De ROZ-modelhuurovereenkomst voor woonruimte versie 2017 bevat de optie om de huurrelatie aan te gaan voor een termijn van meer dan twee jaar zonder dat de huurder tussentijds kan opzeggen. Kennelijk meent de ROZ veertien jaar na de voornoemde handleiding dat een dergelijke duur niet langer in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.