8.4 Redelijkheid en billijkheid in het huurrecht; ruimte versus onzekerheid

In de huurrechtwetgeving wordt ‘redelijkheid en billijkheid’ slechts eenmaal genoemd. Veel meer hanteert de wetgever op dit terrein de termen ‘billijk’ en ‘redelijk’ afzonderlijk, soms voorzien van een nadere invulling, zoals in het geval van een ‘redelijke huurprijs’ voor een gehuurde woonruimte, maar in de meeste gevallen als open norm. Daarbij heeft de wetgever een bewuste keuze gemaakt, zo blijkt uit de wetsgeschiedenis, tussen het zelf nemen of het aan de rechter laten van (nadere) regelgevingsbevoegdheid.

De redelijkheid en billijkheid heeft ook als voor het huurrecht externe open norm (op grond van artikel 6:2 en 248 BW) invloed op diverse huurrechtkwesties.

Uit de analyse is gebleken dat de open norm ‘redelijkheid en billijkheid’ geen onbeperkte ruimte biedt aan de rechter en procespartijen. Zo zijn door de wetgever al enkele kaders gesteld. De rechtspraak heeft daar kaders aan toegevoegd. Bij de uitleg van de huurovereenkomst wordt weliswaar alle ruimte geboden voor de bedoeling van partijen, maar in andere gevallen is de ruimte voor partijen om zelf te bepalen wat in de gegeven situatie redelijk en billijk is, aanzienlijk beperkt. Wanneer de precontractuele fase ver gevorderd is, blijken zij volgens vaste jurisprudentie niet meer over de ruimte te beschikken om zonder een schadevergoeding te betalen van het sluiten van de overeenkomst af te zien. De rechtspraak ten aanzien van de precontractuele fase is op het gebied van het huurrecht schaars. De praktijk heeft haar les getrokken uit de rechtspraak (met name buiten het huurrecht): tijdens onderhandelingen over huurovereenkomsten wordt veelvuldig gebruik gemaakt van voorbehouden om over en weer duidelijk te maken dat er geen verplichtingen bestaan totdat een huurovereenkomst is ondertekend.

Een andere beperking om als partijen zelf te bepalen of naar redelijkheid en billijkheid hun recht uit hoofde van de huurovereenkomst kan worden uitgeoefend, doet zich voor in de gevallen waarin die uitoefening als misbruik van recht of als misbruik van bevoegdheid wordt beschouwd. Vanwege de terughoudendheid bij de rechterlijke toetsing in dezen, komt het niet snel voor dat de ruimte van partijen wordt beperkt, maar als een beroep op misbruik van recht of bevoegdheid wordt toegekend is de mate van ruimte minimaal indien een partij niet kan terugvallen op hetgeen is afgesproken.

Niet alleen de ruimte voor partijen om de redelijkheid en billijkheid in het huurrecht in te vullen is niet onbeperkt. Dat geldt evenzo voor de rechter, die op zichzelf natuurlijk wel over de nodige ruimte beschikt bij de invulling van open normen. Bij de uitleg van de huurovereenkomst is de ruimte van de rechter spiegelbeeldig aan die van partijen. De rechter heeft in dat geval weinig ruimte omdat hier de partijautonomie in hoge mate wordt gerespecteerd (een in de rechtspraak uitgezet kader). Bij de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid loopt de beperking van ruimte voor de (proces)partijen en die voor de rechter parallel.

De beperkingen van ruimte voor de rechter impliceert dat de rechtsonzekerheid evenredig minder is. Nu niettemin de nodige ruimte en daarom ook de nodige onzekerheid resteert, is nagegaan of die resterende onzekerheid in de rechtspraktijk van het huurrecht al dan niet problematisch wordt ervaren. Uit het opinieonderzoek komt naar voren dat die rechtsonzekerheid voor rechters, advocaten noch procespartijen tot de nijpende problemen kan worden gerekend. Dat betekent nog niet dat hier in alle opzichten sprake is van een positieve ervaring. Zowel advocaten als procespartijen wijzen op een voorzienbaar risicovolle ontwikkeling, namelijk dat de ruimte waarover de rechter beschikt om de redelijkheid en billijkheid te (her)interpreteren zo groot wordt dat willekeur dreigt. Ook blijkt uit de gegeven reacties dat de spanning tussen ruimte en rechtszekerheid niet alleen van theoretische aard is.