6.5.5.1 Aansprakelijkheid jegens de hypotheekgever

Bezit van vastgoed gaat niet alleen gepaard met (omvangrijke) bevoegdheden, het brengt ook aansprakelijkheidsrisico’s met zich mee.1 Wanneer een Engelse hypotheekhouder vastgoed in bezit neemt, komen op hem enkele zorgplichten jegens de hypotheekgever te rusten. In het kader van onderhoud bestaat bijvoorbeeld een verplichting om noodzakelijke reparaties uit te voeren, mits daarvoor voldoende inkomsten uit de exploitatie van het vastgoed worden verkregen. De inkomsten uit het vastgoed begrenzen op deze manier de zorgplicht van de hypotheekhouder; hij kan niet worden verplicht om meer werkzaamheden uit te voeren dan die uit het beheer kunnen worden bekostigd.

In de Nederlandse literatuur wordt voor de beherend hypotheekhouder evenzeer een algemene zorgplicht aangenomen: de hypotheekhouder moet de zorg van een ‘goed beheerder’ betrachten.2 Deze zorgplicht wordt ofwel afgeleid uit de beheersregeling van vruchtgebruik ofwel aangenomen naar overeenkomstige toepassing van de bepalingen over opdracht en bewaarneming.3 Welke regels hier precies (naar analogie) worden toegepast, lijkt niet belangrijk; beide zijn een uitvloeisel van de algemene norm dat een schuldenaar de zorg van een goed schuldenaar moet betonen.4 De invulling van deze norm is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, een uitputtende opsomming van concrete verplichtingen is niet te geven.5

Volgens Van Mierlo leidt de bedoelde norm ertoe dat ‘ondoelmatig beheer’ aansprakelijkheid van de hypotheekhouder oplevert. Stein wijst op aansprakelijkheid van de hypotheekhouder voor ‘het gevoerde beheer’ en de personen die hij in dat verband in het vastgoed heeft toegelaten.6 Beiden belichten daarmee vooral de actieve kant van het beheer: als de hypotheekhouder bij de uitoefening van beheershandelingen onrechtmatig handelt, is hij daarvoor aansprakelijk. Visser wijst daarentegen meer op de passieve kant; zij bespreekt tot welk minimumniveau van beheer de hypotheekhouder verplicht is. Visser meent dat de beherend hypotheekhouder gehouden is tot het verrichten van noodzakelijk onderhoud en het voorkomen van verval. Hoe ver de hypotheekhouder daarin dan zou moeten gaan, wordt echter niet geconcretiseerd.7

Om met dit laatste te beginnen: dát de hypotheekhouder na inbeheerneming verplicht is tot bepaalde onderhoudswerkzaamheden staat wat mij betreft vast. Hij heeft immers de exploitatie van het vastgoed van de hypotheekgever overgenomen en het technisch beheer van dat vastgoed maakt daar deel van uit. Inbeheerneming schept daarom niet alleen de bevoegdheid om onderhoud te verrichten, het schept ook een verplichting om dat behoorlijk te doen. Het behoud van de waarde van het vastgoed is daarbij het minimale na te streven doel.

Voor een verdere inkadering van die onderhoudsverplichtingen van de hypotheekhouder kan het Engelse recht wellicht enige handvatten bieden. Zo zou de zorgplicht van de hypotheekhouder ten eerste begrensd kunnen worden door de verhouding tussen de kosten van de voorgenomen werkzaamheden en de te verwachten waardestijging. Een reparatie waarvan de kosten de verwachte waardestijging overtreffen, hoeft de hypotheekhouder uit te voeren. Sterker nog: hij behoort haar niet uit te voeren. Doet hij dat toch, dan zouden de extra kosten voor eigen rekening behoren te blijven.

Een tweede begrenzing kan, eveneens naar Engels voorbeeld, worden gevonden in de inkomsten die het vastgoed oplevert. De hypotheekhouder kan slechts worden gehouden die werkzaamheden te verrichten die kunnen worden betaald uit de gerealiseerde of redelijkerwijs te realiseren exploitatie-inkomsten (huurpenningen) van het vastgoed. Op die manier kunnen partijen niet gedwongen worden de hypothecaire vordering verder te laten oplopen omwille van het technisch onderhoud van het vastgoed. Deze beperking is vanuit het oogpunt van beide betrokken partijen wenselijk.

Als tot slot een hypotheekhouder met het (laten) uitvoeren van een beheershandeling schade aan het vastgoed heeft toegebracht, dan zal moeten worden beoordeeld of hij onzorgvuldig te werk is gegaan. Van Gaalen noemt in het kader van de zorgplicht van de beherend vruchtgebruiker enkele gezichtspunten die mijns inziens ook bij beheer door een hypotheekhouder bruikbaar zijn. Hij meent dat de omvang van de schade, de aard van de overtreding en de vraag of de rechter voor de betreffende handeling een machtiging heeft verleend mede bepalend kunnen zijn voor de vraag of de handeling zorgvuldig was of niet.8 Dit laatste ondersteunt de opvatting van Struycken en Wijnstekers die het raadzaam achten om in het verzoekschrift tot inbeheerneming gedetailleerd te omschrijven wat de hypotheekhouder in het kader van zijn beheer van plan is.9 Het verkrijgen van een machtiging voor specifieke werkzaamheden kan zo het aansprakelijkheidsrisico van de hypotheekhouder verkleinen.