Hof Amsterdam, 15-10-2024, nr. 200.332.926/01

2. [geïntimeerde 2],

beiden wonend te [plaats 1] , gemeente [plaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. H.A. van Beilen te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.

In deze zaak gaat het om de vraag of het beroep van [geïntimeerden] op bevrijdende verjaring slaagt, meer in het bijzonder of aan het daarvoor vereiste bezit is voldaan. Het hof beantwoordt deze vraag - net als de kantonrechter - bevestigend. Gelet op de bijzondere omstandigheden van dit geval geldt voor [appellant] een verzwaarde betwistplicht. Daaraan heeft hij niet voldaan. Het vonnis wordt bekrachtigd.

[appellant] is bij dagvaarding van 30 augustus 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 31 mei 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, na wijziging van eis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:I. zal verklaren voor recht dat de in het geding zijnde strook grond eigendom van [appellant] is;

II. zal verklaren voor recht dat [appellant] het gebruik daarvan heeft mogen beëindigen;III. voorwaardelijk, voor het geval het hof het bestreden vonnis niet vernietigt, zal verklaren voor recht dat [appellant] geen dwangsommen verschuldigd is geworden;

IV. voorwaardelijk, voor zover levering van de strook grond alsnog door [geïntimeerden] is afgedwongen, [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot medewerking aan het binnen 14 dagen notarieel (terug) leveren van de aan [geïntimeerden] overgedragen grond en hem zal veroordelen tot vergoeding van alle hieraan verbonden kosten;

V. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot terugbetaling van alle door hem geïnde proceskosten en/of onterecht geïnde dwangsommen;

VI. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot ontruiming van ieder (deel van een) bouwsel op en in het stuk grond op straffe van verbeurte van een dwangsom;

VII. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de proceskosten in beide instanties, met nakosten en rente;

en voorts:

VIII. [appellant] zal machtigen om, indien [geïntimeerden] met de bevolen verwijdering in gebreke blijft, deze op kosten van [geïntimeerden] zelf te doen verwijderen, zo nodig met behulp van de sterke arm.

[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

De kantonrechter heeft in 2.1 t/m 2.10 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten komen deze neer op het volgende.

[appellant] is van 1 juli 1990 tot 31 augustus 2020 eigenaar geweest van het perceel (met woning) [straat] 25 te [plaats 1] (hierna: [straat] 25) en hij is vervolgens eigenaar geworden van het perceel [straat] 27 (met woning) te [plaats 1] (hierna: [straat] 27).

[appellant] heeft [straat] 27 gekocht van mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ) die al eigenaar van dit perceel was toen [appellant] in 1990 op [straat] 25 kwam wonen. [naam 1] is inmiddels overleden en heeft geen partner of kinderen achtergelaten.

[appellant] heeft per 1 september 2020 [straat] 25 verkocht en overgedragen aan [geïntimeerden]

De tuinen van partijen grenzen aan elkaar. Op het erf van [geïntimeerden] , [straat] 25, staat een afgesloten houten aanbouw met schutting die deels over de erfgrens van [appellant] op [straat] 27 staat (hierna: de aanbouw). De aanbouw was in 1990, toen [appellant] [straat] 25 kocht, al aanwezig en de situatie is sindsdien ongewijzigd gebleven.

In de NVM vragenlijst voor de verkoop van [straat] 25 die door [appellant] is ingevuld, heeft [appellant] de vraag:1.a. Zijn er nadat u het perceel in eigendom hebt gekregen nog andere, eventuele aanvullende notariële of onderhandse akten opgesteld met betrekking tot het perceel?met nee beantwoord.De vragen:1.b. Zijn er voor zover u bekend mondelinge of schriftelijke afspraken gemaakt over aangrenzende percelen? (Denk hierbij aan regelingen voor het gebruik van een poort, schuur, garage, tuin, overeenkomsten met meerdere buren, toezeggingen, erfafscheidingen.) 1.c. Wijken de huidige terreinafscheidingen volgens u af van de kadastrale eigendomsgrenzen? (Denk hierbij ook aan strookjes grond van de gemeente die u in gebruik heeft, of grond van u die gebruikt wordt door de buren.) 1.d. Is een gedeelte van uw pand, schuur, garage of schutting gebouwd op grond van de buren of andersom?heeft [appellant] onbeantwoord gelaten. Bij vraag:

1.e. ‘Heeft u grond van derden in gebruik?’ heeft [appellant] ja aangekruist. De vervolgvraag ‘Zo ja, welke?’ heeft hij beantwoord met: ‘Kadastraal van buren: was aanwezig/situatie in 1990 bij aankoop’.

In november 2021 heeft [geïntimeerden] aan [appellant] te kennen gegeven dat hij de houten aanbouw wilde vervangen door een nieuw bouwwerk van dezelfde grootte.

Bij brief van 15 februari 2022 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerden] gesommeerd de aanbouw te verwijderen en de erfgrens te respecteren.

[geïntimeerden] heeft daarop bij brief van 4 maart 2022 laten weten aan de sommatie geen gevolg te geven, zich op het standpunt stellend dat hij door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van het stuk grond dat op het erf van [appellant] op [straat] 27 ligt maar waarop een deel van de aanbouw staat (hierna: de strook grond).

Op 6 juli 2022 heeft [appellant] een erfgrensmeting laten uitvoeren door een landmeterspecialist grensreconstructie bij het Kadaster. Het opgemaakte relaas van bevindingen bevat een meetschets (tekening), waaruit blijkt dat de aanbouw deels op het erf van [appellant] is gebouwd.

[appellant] heeft een schriftelijke verklaring van de door hem voor de verkoop van [straat] 25 ingeschakelde makelaar, [naam 2] (hierna: [naam 2] ), overgelegd. [naam 2] verklaart:“(…) Alle kijkers en zeker aan hen (de kopers) is door mij gemeld dat de ruimte aan de linkerzijde van de woning slecht 1,5 meter bedraagt en dat de houten aanbouw (fietsenhok) dus een verkeerd beeld geeft van het “gekochte”. De toen huidige eigenaresse van nummer 27 had daar geen moeite mee, maar ik heb daarbij gezegd dat als de woning op nr.27 in handen zou komen van een nieuwe eigenaar, dat dan gevraagd zou kunnen worden om de erfgrens weer te gaan respecteren. Dit is meer dan eens aan hen verteld. Zij zijn zeker 3 keer bij de woning geweest, voordat zij de koopakte hebben getekend, ook nog in het gezelschap van een aankoop makelaar (die daar dus ook op is gewezen). (…)”

[geïntimeerden] heeft een verklaring overgelegd van de bij de aankoop van [straat] 25 door hem ingeschakelde makelaar, [naam 3] (hierna: [naam 3] ). [naam 3] verklaart: “(…) Over een persoonlijk recht dat de verkoper, nu jullie buurman, had is in mijn bijzijn nooit gesproken. Evenmin is er in mijn bijzijn over het verwijderen van het schuurtje gesproken. Vreemd dat de verkopende makelaar dat aan zou hebben gegeven richting de verkoper of zijn juridisch adviseur. Ik heb de verkopende makelaar er niet over gesproken en ook zijn eventuele schriftelijke reactie/weergave niet gezien. Het kan eigenlijk ook niet kloppen, dit zijn nu bij uitstek afspraken die je in een koopovereenkomst vastlegt. Als hier iets over was afgesproken hadden we dat in de koopovereenkomst laten opnemen. (…) Dat het schuurtje over de erfgrens stond werd keurig gemeld bij de bezichtiging en dat is ook terug te vinden in de vragenlijst. We hebben het bij de bezichtiging er juist met de verkopende makelaar over gehad dat er sprake zou zijn van verjaring. Dat het schuurtje er al lang stond was duidelijk te zien. De verkopende makelaar heef in ieder geval in mijn bijzijn nooit aangegeven dat hier iets mee moest, er afspraken over gemaakt waren of afspraken over gemaakt moesten worden. (…)”

In hoger beroep heeft [appellant] een verklaring van [naam 4] (hierna: [naam 4] ) in het geding gebracht. [naam 4] verklaart:“(…) op het pad links van ons huis, [straat] 25, als je naar de voordeur kijkt stond een heg, in gezamenlijk overleg door mijn vader en buurman [naam 5] ( [straat] 27), is deze heg weg gehaald en er een garage/schuur gebouwd wel zo dat het weg gehaald kan worden indien nodig, buurman [naam 5] en mijn vader hebben dit samen besloten en buurman [naam 5] heeft ook mee gewerkt aan de totstandkoming, (…).

De garage/overkapping stond dus ook op de plek van de oude heg en dus een stukje op de grond van buurman [naam 5] . Dat had zijn instemming, het was zijn grond maar wij mochten het gebruiken

Ook toen ik [straat] 25 verkocht in 1990 als eigenaar is dit duidelijk geweest. (…)”

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerden] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk wordt veroordeeld tot het staken en gestaakt houden van de overbouw van de aanbouw en het respecteren van de kadastrale erfgrens, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met machtiging om de bevolen verwijdering - zo nodig met behulp van de sterke arm - op kosten van [geïntimeerden] zelf te doen bewerkstelligen indien [geïntimeerden] in gebreke blijft, alsmede tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten en met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding.

[geïntimeerden] heeft in reconventie gevorderd om bij - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren - vonnis primair te verklaren voor recht dat de strook grond door bevrijdende verjaring eigendom van [geïntimeerden] is geworden en [appellant] daarmee te verplichten om (op kosten van [geïntimeerden] ) op straffe van verbeurte van een dwangsom medewerking te verlenen aan notariële overdracht daarvan aan [geïntimeerden] en subsidiair, voor zover het beroep op bevrijdende verjaring niet slaagt, [appellant] te verplichten om (op kosten van [geïntimeerden] ) op straffe van verbeurte van een dwangsom mee te werken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid inzake het hebben/houden van een opstal op de strook grond, en met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding.

De kantonrechter heeft de vordering in conventie van [appellant] afgewezen en de primaire vordering van [geïntimeerden] in reconventie toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in conventie en reconventie. Daartoe heeft zij - kort gezegd - geoordeeld dat er sprake is van bezit van de strook grond en dat het beroep van [geïntimeerden] op bevrijdende verjaring slaagt.

[appellant] is in hoger beroep met acht grieven opgekomen tegen de beslissingen van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering. [geïntimeerden] heeft de grieven bestreden.

Het hof ziet aanleiding de grieven gezamenlijk te behandelen.

Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of het beroep van [geïntimeerden] op bevrijdende verjaring slaagt, meer in het bijzonder of is voldaan aan het daarvoor vereiste bezit van de strook grond.

Het hof onderschrijft het door de kantonrechter in 5.2 en 5.3 van het bestreden vonnis weergegeven juridische kader, waartegen door [appellant] niet is gegriefd. Samengevat komt het erop neer dat de vraag of iemand een goed houdt voor zichzelf (bezit) of voor een ander (houderschap) moet worden beoordeeld naar de verkeersopvatting, de regels van de artikelen 3:109 t/m 3:117 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de uiterlijke feiten. Aan bezit zonder overdracht gaat inbezitneming vooraf. Daarvoor is nodig dat de niet-rechthebbende zich de feitelijke macht over het goed verschaft. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn ontoereikend. De machtsuitoefening door de niet-rechthebbende moet zodanig zijn dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter wordt tenietgedaan. De rechthebbende hoeft niet daadwerkelijk kennis te hebben gehad van bezitsdaden van de niet-rechthebbende, waardoor zijn bezit teniet ging. Voldoende is dat een en ander naar buiten toe - en dus ook voor de rechthebbende - kenbaar was.

Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) rusten de stelplicht en bewijslast van het bezit op [geïntimeerden] omdat hij zich op bevrijdende verjaring beroept. Het hof is echter van oordeel dat in dit geval op [appellant] een verzwaarde betwistplicht rust. Daartoe overweegt het hof dat [appellant] veel meer van de feitelijke situatie weet dan [geïntimeerden] is pas in 2020 eigenaar geworden, terwijl [appellant] sinds 1990 op de bewuste plek woont en bovendien twee petten op heeft. Hij heeft eerst 30 jaar lang vanuit de positie van niet-rechthebbende ( [straat] 25) gebruik gemaakt van de aanbouw en beroept zich nu als rechthebbende ( [straat] 27) op de eigendom van de strook grond.

De verzwaarde betwistplicht houdt in dat wanneer [geïntimeerden] gemotiveerd stelt dat er sprake is van bezit, de bewijslast weliswaar bij hem blijft liggen, maar dat er hogere eisen mogen worden gesteld aan de motivering van de betwisting door [appellant] . Als [appellant] niet voldoet aan de verzwaarde betwistplicht, kan de rechter de stellingen van [geïntimeerden] als onvoldoende betwist aannemen, al dan niet met de mogelijkheid van tegenbewijs (ECLI:NL:HR:2006:AZ1083).

Het hof is van oordeel dat [appellant] , in het licht van de gemotiveerde stellingen van [geïntimeerden] , niet aan zijn verzwaarde betwistplicht heeft voldaan. Daartoe is het volgende redengevend.

Zoals [appellant] onder 35 van de Memorie van Grieven ook lijkt te onderkennen, duiden de uiterlijke feiten op bezit. Uit de in eerste aanleg overgelegde foto’s en de foto’s van de in hoger beroep overgelegde verkoopbrochure blijkt dat (i) de aanbouw zich tegen de woning van [straat] 25 aan en op enige afstand van de woning van [straat] 27 bevindt. Verder is daarop te zien dat (ii) de betegeling van [straat] 25 doorloopt tot en met de aanbouw. De tegels van het pad van [straat] 27 zijn duidelijk anders van kleur en vorm. [appellant] heeft nog gewezen op de zwarte kolommen van een voormalig hek voor [straat] 25, maar (iii) de linker buitenzijde daarvan bevindt zich precies binnen de betegeling van [straat] 25, zodat dit juist het standpunt van [geïntimeerden] ondersteunt; er is sprake van een logisch en samenhangend geheel. In hoger beroep is bovendien verduidelijkt dat [naam 1] in de periode dat [appellant] eigenaar was van [straat] 25 weliswaar een sleutel van de aanbouw had (dezelfde als die van de voordeur), maar dat dit was om de planten water te geven tijdens een vakantie of voor het geval een kind de sleutel was vergeten. Nu [naam 1] de sleutel dus - volgens de eigen stellingen van [appellant] - niet voor de aanbouw gebruikte, gaat het hof er net als de kantonrechter vanuit dat (iv) het gebruik van de aanbouw exclusief was.

[appellant] heeft het door [geïntimeerden] gestelde bezit betwist en daartoe aangevoerd dat er sprake was van een persoonlijk recht de strook grond te gebruiken. Ter onderbouwing daarvan heeft hij zich beroepen op zijn eigen verklaring, de verklaring van [naam 2] en de in hoger beroep door hem overgelegde verklaring van [naam 4] . Deze verklaringen kunnen hem echter niet baten. De verklaring van [appellant] zelf, nog daargelaten dat hij daar een belang bij heeft, houdt niet meer in dan dat [naam 1] hem in 1990 zou hebben gezegd dat hij er rekening mee moest houden dat de aanbouw deels op haar grond stond. Dat zegt niets over een eventuele afspraak tussen [naam 1] en [appellant] . Ook uit de verklaring van [naam 4] volgt geen afspraak tussen [naam 1] en [appellant] . [naam 4] verklaart wat zijn vader ooit met buurman [naam 5] zou hebben afgesproken, maar dat is niet relevant. Een persoonlijk recht gaat immers niet over op de nieuwe eigenaren van de betrokken zaak. Dan is er nog de verklaring van [naam 2] , inhoudende dat hij [geïntimeerden] en [naam 3] erop heeft gewezen dat de nieuwe eigenaar van [straat] 27 zou kunnen vragen om de erfgrens weer te gaan respecteren. Die verklaring is door [geïntimeerden] met een beroep op de verklaring van [naam 3] - en dus gemotiveerd - betwist. [naam 3] weerspreekt dat [naam 2] op een persoonlijk recht zou hebben gewezen en verklaart dat de makelaars het er juist over hebben gehad dat er sprake zou zijn van verjaring. Dit sluit ook aan bij de door [appellant] ingevulde en overgelegde NVM vragenlijst. [appellant] heeft daarin de vraag naar afspraken over gebruik (vraag 1b) onbeantwoord gelaten en met zijn opmerking (bij vraag 1e) dat de situatie van de overbouw al sinds 1990 bestaat juist geïnsinueerd dat er sprake zou zijn van verjaring. Als het daadwerkelijk zo zou zijn dat er een persoonlijke afspraak met [naam 1] zou gelden, had het voor de hand gelegen dat [appellant] dit in de vragenlijst had aangegeven of hier iets over zou hebben opgenomen in de koopovereenkomst. Dat heeft hij allemaal nagelaten. Ook de omstandigheid dat [geïntimeerden] eerst ruim een jaar exclusief van de aanbouw en de strook grond gebruik heeft mogen maken zonder dat [appellant] daarvan een probleem maakte, wijst erop dat [appellant] zelf ook uitging van verjaring en dus van bezit. Pas toen [geïntimeerden] in november 2021 aangaf de aanbouw te willen vervangen, is [appellant] in actie gekomen.

[appellant] heeft ook in hoger beroep het door hem gestelde persoonlijke recht niet nader toegelicht, waar dit - gelet op de motiveerde stellingen van [geïntimeerden] - wel op zijn weg had gelegen. Hij heeft nog aangevoerd dat er sprake is van ‘evidente’ overbouw (ter onderbouwing waarvan hij heeft gewezen op het relaas van bevindingen van het Kadaster en het kadastrale kaartje in de verkoopbrochure) en van een ‘lichte’ makkelijk te verwijderen aanbouw maar dat is niet van belang. Waar het om gaat is of er een afspraak tussen hem en [naam 1] is gemaakt over een persoonlijk recht en dat is onvoldoende onderbouwd.

Bij deze stand van zaken neemt het hof als onvoldoende gemotiveerd betwist aan dat sprake is van bezit van de strook grond. Het hof acht de betwisting van [appellant] onvoldoende concreet en onderbouwd om hem toe te laten tot tegenbewijs. Nu niet in geschil is dat het bezit langer dan twintig jaar heeft voortgeduurd, betekent dit dat het beroep op bevrijdende verjaring slaagt en dat [geïntimeerden] eigenaar van de strook grond is.

De grieven hebben geen succes. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en de in hoger beroep ingestelde vorderingen zullen worden afgewezen. Wat betreft de vorderingen I, II en V tot en met VIII (zoals hiervoor onder 2 weergegeven) volgt dat uit het bovenstaande. Wat betreft de vorderingen III en IV geldt dat [appellant] deze vorderingen niet (voldoende) heeft toegelicht, zodat deze reeds daarom zullen worden afgewezen.

[appellant] zal als de in het hoger beroep in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep worden veroordeeld.

6. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 343,- aan griffierecht en € 1.214,- aan salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.R. Brons, F.J. van de Poel en E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2024.