5.4.1 Eenheid gebouw en bijbehorend terrein

Niet alleen in art. 135 lid 1, onderdeel j Btw-richtlijn, maar ook in art. 12 lid 1, onderdeel a en art. 137 lid 1, onderdeel b Btw-richtlijn wordt gesproken van ‘de levering van een gebouw of een gedeelte ervan en van het bijbehorend terrein’. Uit het voegwoord ‘en’ en het bijvoeglijk naamwoord ‘bijbehorend’ blijkt dat een gebouw en het bijbehorend terrein een eenheid vormen.1 Een vastgoedtransactie kwalificeert daarom slechts als de levering van een gebouw en van het bijbehorend terrein indien het gebouw en het terrein het voorwerp uitmaken van één en dezelfde levering.2 Deze levering betreft de levering van een bebouwd terrein.3 Uit het bijvoeglijk naamwoord ‘bijbehorend’ blijkt voorts dat het gebouw de hoofdzaak is.4 De zaakseenheid van het gebouw en het terrein in de btw vormt derhalve het spiegelbeeld van de zaakseenheid van grond en opstal in het Nederlandse civiele recht, aangezien in het Nederlandse civiele recht niet het gebouw, maar het terrein de hoofdzaak is.5 Vanwege de eenheid van het gebouw en van het bijbehorend terrein geldt de vrijstelling en haar uitzonderingen voor het geheel, d.w.z.: de levering van een gebouw inclusief het bijbehorend terrein.6 Het is derhalve niet toegestaan om op de levering van een gebouw een ander btw-regime toe te passen dan op de levering van het terrein dat bij dit gebouw hoort.7

In het Kerrut-arrest heeft het Hof van Justitie overwogen dat van een levering van een gebouw met bijbehorend terrein slechts sprake kan zijn wanneer het gebouw en het terrein volgens het recht inzake koop en verkoop het voorwerp uitmaken van één en dezelfde levering, zoals bij de levering van een bebouwd terrein.8 Deze overweging, die niet terugkomt in het dictum, is naar mijn mening niet los te zien van het feitelijke decor in deze zaak. In deze zaak was sprake van de levering van het terrein en de oprichting van een nieuw gebouw op dit terrein aan de koper door verschillende belastingplichtigen. Hoewel deze transacties economisch verbonden waren, was naar het oordeel van het Hof geen sprake van de levering van een bebouwd terrein. Deze overweging dient naar mijn mening niet geabstraheerd te worden van de feitelijke context door hieruit af te leiden dat het afzonderlijk overeenkomen van de verkoop van het gebouw en van het terrein door dezelfde verkoper aan dezelfde koper met zich brengt dat de zaakseenheid verloren gaat. Uit het Breitsohl-arrest, waarin sprake was van de afzonderlijke verkoop van het gebouw en het terrein, is af te leiden dat het Hof van Justitie op dezelfde lijn zit.9 Het komt mij voor dat die lijn recht doet aan de (juridische en) economische realiteit.10