5.1 Inleiding

In de vorige hoofdstukken is aan de orde gekomen wanneer iemand (voor vastgoedactiviteiten) belastingplichtig is en wanneer een vastgoedtransactie door een belastingplichtige belastbaar is. Kwalificeert de belastbare vastgoedtransactie als een levering, dan komen de vrijstellingen van art. 135 lid 1, onderdelen j en k Btw-richtlijn en de uitzonderingen daarop in beeld. Hierbij zijn er twee mogelijkheden: de vastgoedtransactie kwalificeert als de levering van een (gedeelte van een) gebouw met bijbehorend terrein of de vastgoedtransactie kwalificeert als de levering van een onbebouwd terrein.1 In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de eerste mogelijkheid: de levering van een gebouw. Deze vastgoedtransactie is vrijgesteld, tenzij sprake is van de levering van een nieuw gebouw of sprake is van de levering van een oud gebouw waarbij partijen geopteerd hebben voor btw-heffing. De relevantie van het al dan niet van toepassing zijn van de vrijstelling is van belang voor het recht op btw-aftrek (en de herziening daarvan) door de leverancier. Daarnaast is btw-aftrek (en herziening daarvan) aan de zijde van de afnemer in beginsel alleen mogelijk indien de levering van het gebouw belast is.2 Is de vastgoedtransactie vrijgesteld, dan is btw-aftrek en herziening daarvan door de afnemer niet aan de orde. In onderstaande figuur is voormeld verband weergegeven tussen de ‘vrijstellingspijler’ en de andere ‘pijlers’ van de Europese btw die in dit onderzoek aan bod komen.

De opbouw van dit hoofdstuk is als volgt. In paragraaf 5.2 wordt ingegaan op de richtlijnhistorie van de vrijstelling voor de levering van oude gebouwen. Vervolgens wordt in paragraaf 5.3 ingegaan op de ratio van deze vrijstelling. In paragraaf 5.4 komt aan bod wat onder een gebouw, een gedeelte van een gebouw en het bijbehorend terrein moet worden verstaan. Daarna wordt ingegaan op de vraag wanneer een gebouw als nieuw kwalificeert (paragraaf 5.5).3 Is een gebouw niet nieuw meer, dan is sprake van een oud gebouw. Een oud gebouw kan door een verbouwing echter weer nieuw worden. Op die mogelijkheid wordt in paragraaf 5.6 ingegaan. In de paragrafen 5.7 en 5.8 wordt ingegaan op het object van levering bij koop-/aannemingsovereenkomsten en bij de (gedeeltelijke) sloop van een gebouw. Op de vrijstelling voor de levering van oude gebouwen bestaat een uitzondering: de optie voor een belaste levering. Die keuzemogelijkheid komt in paragraaf 5.9 aan de orde. Uit de richtlijnhistorie volgt dat de samenloop van de btw-heffing ter zake van de levering van gebouwen en de heffing van overdrachtsbelasting een reden was voor de vrijstelling voor de levering van oude gebouwen. In paragraaf 5.10 wordt daarom op hoofdlijnen ingegaan op de samenloop van de heffing van btw ter zake van de levering van gebouwen en de heffing van overdrachtsbelasting in Nederland. In paragraaf 5.11 wordt de balans opgemaakt en de vraag beantwoord of de huidige vrijstelling voor de levering van oude gebouwen en haar uitzonderingen wenselijk zijn.