Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/5.2.6:5.2.6 Mogelijke rechtszekerheidsproblemen

Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/5.2.6

5.2.6 Mogelijke rechtszekerheidsproblemen

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

In paragraaf 2.4.2.5.3 is het onderzoek van Snijders, Drion en Vranken aangehaald waaruit blijkt dat de Hoge Raad in minder dan één procent van zijn arresten rechtszekerheid als argument gebruikt.1 Het lijkt in de rechtspraak inderdaad geen (actieve) afweging van de rechters te zijn.

Rechtszekerheid wordt door de wetgever in beperkte mate geboden. Artikel 7:213 BW biedt wel enig kader, door de koppeling van de (open) norm met het gebruik van de gehuurde zaak. Hof ’s-Gravenhage bevestigt deze koppeling (en biedt op die wijze meer rechtszekerheid) in een arrest (27 november 20122) over een huurder die zijn tuin niet goed zou onderhouden en zo overlast zou veroorzaken (ofwel: zich derhalve niet als goed huurder zou gedragen). Het hof benadrukt in genoemd arrest de verplichte koppeling tussen overlast en het gebruik van het gehuurde bij de beoordeling of sprake is van strijd met goed huurderschap.

Daar waar de rechter de koppeling met het gebruik van het gehuurde loslaat, wordt de rechtszekerheid aangetast. Hof Amsterdam lijkt de deur daarnaar open te zetten in zijn arrest van 13 december 20163, waar het ging over het aanwezig hebben van strafrechtelijk verboden zaken in een gehuurde loods en in een gehuurde woning die schuin tegenover elkaar liggen in een smalle straat. Bij de beoordeling of de zaken die in de loods zijn aangetroffen ook mede kunnen leiden tot slecht huurderschap ten aanzien van de woning overweegt het hof:

“2.7 Aan het hof ligt ter beoordeling voor de vraag of er een tekortkoming is in de nakoming van de huurovereenkomst van de woning die de ontbinding rechtvaardigt. Deze vraag moet bevestigend worden beantwoord. Niet alleen in de loods zijn zware wapens, explosieven (waaronder een handgranaat), hennepstekjes, professioneel vuurwerk, drugs en gestolen goederen aangetroffen maar ook in de woning zijn twee vuurwapens, een wapenstok, vier fietsen en een bedrag van € 14.440,-- aan contanten in beslag genomen, voor welk bezit [appellant sub 1] strafrechtelijk is veroordeeld. De omstandigheid dat [appellanten] deze zaken in de loods en woning voorhanden hadden moet worden aangemerkt als te zijn in strijd met goed huurderschap (art 7:213 BW) ten aanzien van zowel de loods als de woning. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de afstand tussen de loods en de woning dusdanig gering is dat de directe omgeving van de loods ook de directe omgeving van de woning is. [appellanten] waren als huurder van de loods, respectievelijk als huurder van de woning gehouden zich in die directe omgeving te onthouden van de vastgestelde gedragingen. […]”

In de voorgaande paragrafen is aan de orde gekomen dat het handelen van een medehuurder kan worden toegerekend aan de andere medehuurder, in die zin dat de constatering dat gehandeld is in strijd met het goed huurderschap zich tot de andere medehuurder kan uitstrekken. In dezelfde lijn (de huurder draagt de consequenties van door een derde veroorzaakte schade) kunnen de gevolgen van een (terechte) politie-inval in het gehuurde een huurder worden aangerekend. De daardoor ontstane schade aan het gehuurde, levert ook strijd met goed huurderschap op, aldus de kantonrechter Den Haag in een vonnis van 18 september 20144:

“Vaststaat dat het ontstaan van schade aan het gehuurde in het algemeen een tekortkoming impliceert: de beschadigde zaak is niet meer de zaak die ver- en gehuurd werd. Een huurder is ingevolge artikel 7:213 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde te gedragen als goed huurder. Deze open norm omvat mede de verplichting voor een huurder om zich te onthouden van gedragingen die schade aan het gehuurde kunnen veroorzaken.

[…]

Onbetwist is immers dat de zoon van [gedaagde] die door een arrestatieteam werd aangehouden in het gehuurde zich aldaar bevond met goedvinden van [gedaagde]. Hij beschikte over een sleutel van het gehuurde en overnachtte daar blijkens de onbestreden inhoud van de stukken ook. De gedragingen van de zoon zijn mitsdien ingevolge artikel 7:219 BW aan [gedaagde] toe te rekenen. Een verwijt aan de zoon heeft te gelden als een verwijt aan [gedaagde].

[…]

Eveneens op grond van de (onbestreden inhoud van de) stukken moet het er voor gehouden worden dat de zoon op zodanige wijze betrokken was bij (het plegen van) ernstige delicten dat hij er redelijkerwijs rekening mee moest houden dat op enig moment een op zijn aanhouding gerichte politie-inval in de woning waar hij verbleef tot de mogelijkheden behoorde.

Anders dan in rechtspraak en literatuur wel doorklinkt, behoeft het delict waarvan sprake is geen rechtstreeks verband te houden met het gehuurde, zoals bijvoorbeeld het geval is indien het gehuurde gebruikt wordt als hennepkwekerij, maar is het voldoende dat het delict van zodanig ernstige aard is, dat een politie-inval als hier is geschied tot de reële mogelijkheden behoort, omdat immers dan de kans op schade aan het gehuurde voldoende concreet en voorzienbaar is. Dat zal bijvoorbeeld dus al zo zijn als het gehuurde gebruikt wordt als ‘uitvalsbasis’ voor (ernstige) strafbare activiteiten of wanneer het gehuurde als schuilplaats dient na het plegen van zodanige feiten. Door de politie-inval heeft het gedrag van de zoon in casu zijn weerslag gekregen op het gehuurde en dus de verhuurder (zie Dozy en Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, Gouda Quint ’99, pagina 104).

Op grond van het voorgaande is de conclusie dat de zoon zich gedragen heeft op een wijze die een reëel gevaar voor schade aan het gehuurde met zich bracht, welk gevaar zich ook geconcretiseerd heeft. Dit gedrag toerekenende aan [gedaagde] kan gezegd worden dat [gedaagde] op de voet van artikel 7:213 junctis 7:218 lid 1 en 7:219 BW toerekenbaar tekortgeschoten is jegens Vestia. Vanwege de aan te nemen welbewustheid van de gedragingen van de zoon is het tekortschieten reeds daarom toerekenbaar.”

Ook hier hield de gedraging van de huurder (die leidde tot de politie-inval) geen verband met het gebruik van het gehuurde (een causaliteit die artikel 7:213 BW wel lijkt te eisen). Dit weerhield de rechtbank er niet van aan te nemen dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van artikel 7:213 BW. Zoals gezegd wringt dit met het kader dat de tekst van artikel 7:213 BW lijkt te stellen en wordt de rechtszekerheid om die reden aangetast: er is sprake van veel rechtsonzekerheid.

Rechtszekerheid wordt vergroot op het moment dat er kaders rondom een open norm worden gesteld en gevolgd. In de vorige paragrafen hebben we dat bijvoorbeeld met betrekking tot het veroorzaken van overlast (in dusdanige mate dat er sprake is van het tekortschieten in de verplichting zich als een goed huurder te gedragen) gezien. Zo moet volgens Rechtbank Breda5 sprake zijn van schade. De rechtbank overwoog in de in paragraaf 5.2.2 genoemde uitspraak ten aanzien van een huurder die zijn tuin niet onderhield zoals de verhuurder en de buren dat graag hadden gezien:

“3.7 Aan Tiwos kan wel worden toegegeven dat de wildgroei aan begroeiing schade veroorzaakt aan het gehuurde, althans daaraan schade kan veroorzaken. […]

3.8 Van [gedaagde] mag voorts worden verwacht dat hij de beplanting tegen of nabij de voor- en achtergevel bijhoudt, zodanig dat daardoor schade aan de gevels, deuren en kozijnen uitblijft. […]”

Door schade als vereiste te stellen en binnen dat kader te blijven, vergroot de rechter de rechtszekerheid.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.