4.5.1 Financiële voorwaarden

In een arrest uit 2010 oordeelde het hof Leeuwarden dat de erfverpachter die aan zijn toestemming voor overdracht van een erfpachtrecht de voorwaarde verbond dat de vervreemdende erfpachter hem een deel van de winst ter hoogte van € 150.000,- zou betalen, onredelijk handelde omdat deze voorwaarde in strijd was met de kennelijke bedoeling van de wet(gever) en ‘reeds hierom als een weigering zonder redelijke gronden [moet] worden aangemerkt’.1 Onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis stelde het hof vast dat de erfverpachter aan de toestemming voor overdracht uitsluitend voorwaarden mocht verbinden die de persoon van de volgende erfpachter betroffen en/of de wijze waarop de in erfpacht gegeven grond mocht worden gebruikt.2 De redelijkheidstoets van het hof beperkte zich dus tot de twee onderwerpen die in de parlementaire geschiedenis als voorbeeld werden genoemd. Een financiële voorwaarde kwam naar het oordeel van het hof niet overeen met de ratio van het toestemmingsvereiste.

Het onderliggende belang van de erfverpachter bij deze voorwaarde bleek uit het oordeel in eerste aanleg.3 De kantonrechter had een volle toetsing uitgevoerd van de inhoud van de voorwaarde en achtte de weigering mede onredelijk omdat de erfverpachter een waarde opeiste die hem niet toekwam. Dat de winst die de erfpachter maakte bij overdracht van zijn recht deels aan de erfverpachter zou toekomen was niet in de vestigingsakte voorzien en kon ook niet als vruchttrekking worden gebaseerd op art. 5:90 BW. Tegengesteld aan de stelling van de erfverpachter dat deze winst als waardevermeerdering van de onroerende zaak mede aan hem diende toe te komen, oordeelde de kantonrechter dat de waarde(vermeerdering) van de betrokken onroerende zaak onlosmakelijk deel uitmaakte van die zaak en dus toekwam aan de rechthebbenden op die zaak al naar gelang het recht dat zij op die zaak hadden. De erfpachter had gedurende de looptijd van zijn recht het genot van de onroerende zaak waarop zijn recht gevestigd was en zijn genot omvatte tevens de waarde van de zaak. Indien de erfpachter bij verkoop van zijn recht winst kon maken, kwam die winst aan hem toe en niet aan de erfverpachter. Bij verkoop van de bloot eigendom of na afloop van het erfpachtrecht zou de volledige waardevermeerdering aan de erfverpachter toekomen.4 Dit was eventueel anders geweest indien partijen in de vestigingsovereenkomst een duidelijke regeling hadden opgenomen over de verplichting tot betaling bij overdracht van (een deel van) de door de erfpachter gerealiseerde winst, maar een dergelijke regeling was niet overeengekomen. Nu de wet zwijgt over voorwaarden verbonden aan toestemming voor overdracht en in de parlementaire geschiedenis alleen enige voorbeelden van voorwaarden werden genoemd, mag worden aangenomen dat een financiële voorwaarde in beginsel met recht aan toestemming voor overdracht kan worden verbonden.

Bezwaring van een erfpachtrecht met hypotheek kan niet aan een verbod of toestemming van de erfverpachter onderworpen worden, aldus de rechtbank Leeuwarden.5 Dat geldt eveneens indien deze toestemming uitsluitend dient om te voldoen aan de voorwaarde dat de eigendom of het gebruiksrecht van een bij legaat verworven herenhuis niet in rooms-katholieke handen mag vallen. De voorwaarde dat de opvolgend erfpachter behoort tot een bepaalde religie betreft wel de persoon van de erfpachter, maar houdt geen verband met het gebruik van het perceel en past daarom evenmin in de ratio van het toestemmingsvereiste. Daarnaast is het de vraag of de voorwaarde heden ten dage niet als discriminatoir verworpen moet worden.6 De stelling dat het bezwaren van een erfpachtrecht met een recht van hypotheek niet aan toestemming van de erfverpachter kan worden onderworpen lijkt mij onjuist. Indien partijen bij de vestigingsakte een dergelijk ongewoon toestemmingsvereiste afspreken, waarvan het belang voor de erfverpachter overigens niet direct in het oog springt, dan is zo’n beding in beginsel geldig. Een verbod op bezwaren met een recht van hypotheek lijkt gezien art. 3:227 e.v. BW niet goed mogelijk.