Rb. Zeeland-West-Brabant, 14-05-2021, nr. AWB- 20, 8810

In het besluit van 18 december 2019 (primaire besluit) heeft het college aan vergunninghouder een omgevingsvergunning verleend om een bed & breakfast te realiseren.

In het besluit van 27 augustus 2020 (bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eisers besluit ongegrond verklaard.

Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Het college heeft een verweerschrift ingediend.

Het beroep is besproken op de zitting van de rechtbank op 1 april 2021.

Hierbij waren aanwezig eisers, bijgestaan door mr. F. Khalil als gemachtigde, [vertegenwoordiger vwr1] en [vertegenwoordiger vwr2] namens het college en vergunninghouder en zijn partner [partner] .

Feiten

1. Eisers zijn eigenaar van het perceel aan het adres [straat] 57 in [plaatsnaam] (hierna: nummer 57).

De partner van vergunninghouder is eigenaar van het perceel aan het adres [straat] 55 te [plaatsnaam] (hierna: nummer 55). Op dit perceel rust de bestemming ‘Wonen – 1’.

Het perceel van nummer 55 heeft een L-vorm en ligt voor een deel achter het perceel van nummer 57. Op het perceel van nummer 55 dat achter nummer 57 ligt, staat een tuinhuisje. Vergunninghouder heeft bij het primaire besluit een omgevingsvergunning verkregen om onder voorschriften in dat tuinhuisje een bed & breakfast te realiseren.

Eisers hebben daartegen bezwaar gemaakt. Dat bezwaar is ongegrond verklaard. In het bestreden besluit staat dat de activiteit bouwen vergunningsvrij is op basis van artikel 3, lid 1, van bijlage II bij het Besluit omgevinsgrecht (Bor), dat het met toepassing van artikel 30, lid 2, van het bestemmingsplan mogelijk is om een bed & breakfast in een bijgebouw te realiseren en dat er één extra parkeerplaats op eigen terrein dient te worden gerealiseerd.

De Vaste commissie van advies voor de bezwaarschriften (Vcab) schrijft in haar advies: ‘Hoewel het bijgebouw (...) zich niet bevindt achter de woning van vergunninghouder is er in optiek van de Vcab onveranderd sprake van een achtererfgebied nu het bestaande bijgebouw zich bevindt achter de woning van bezwaarmakers, als zodanig al in gebruik is en op deze locatie dezelfde bestemming geldend is als van toepassing voor het hoofdgebouw. (...)’.

Geschil

2. Het gaat in deze zaak om de vraag of het college op goede gronden heeft kunnen oordelen dat eisers het tuinhuisje vergunningsvrij konden verbouwen tot een bed & breakfast en tevens of in redelijkheid van het bestemmingsplan kon worden afgeweken.

Het college heeft het standpunt dat het (ver)bouwen vergunningsvrij is gebaseerd op artikel 3, lid 1, van bijlage II bij het Bor. Volgens het college is er alleen een omgevingsvergunning voor de activiteit handelen in strijd met het bestemmingsplan nodig, aangezien het gebruik van het tuinhuisje als bed & breakfast niet past binnen de bestemming ‘Wonen - 1’ die krachtens het bestemmingsplan [bestemmingsplan] op het perceel rust.

Standpunt eisers

3. Eisers voeren aan dat sprake is van strijd met het bestemmingsplan zodat het bestreden besluit dient te worden vernietigd. Daartoe stellen eisers allereerst dat geen sprake is van vergunningsvrij bouwen. Verder voeren eisers aan dat sprake is van gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Er wordt namelijk niet voldaan aan de voorwaarden op grond waarvan (binnenplans) van het bestemmingsplan kan worden afgeweken.

Wettelijk kader

4. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

Beoordeling

Vergunningsvrij bouwen

Eisers voeren aan dat geen sprake kan zijn van vergunningsvrij bouwen omdat de bed & breakfast zich niet bevindt op het achtererfgebied van nummer 55. Het erf waarop de bed & breakfast zich bevindt is niet ingericht ten dienste van het gebruik van het hoofdgebouw. Bovendien is geen sprake is van een bijbehorend bouwwerk. Daarom kan geen toepassing worden gegeven aan artikel 3, lid 1, van bijlage II bij het Bor. Tot slot is het bouwvolume vergroot doordat de veranda van de bed & breakfast is dicht gebouwd en dat kan niet vergunningsvrij op grond van artikel 3, onderdeel 8, van bijlage II bij het Bor.

Het college voert aan dat, ondanks dat de bed & breakfast zich bevindt op het perceel achter nummer 57, sprake is van een bijbehorend bouwwerk bij nummer 55 omdat vergunninghouder en zijn partner de werkzaamheden ten behoeve van de bed & breakfast uitvoeren. Het bouwvolume is niet vergroot omdat de veranda altijd al meetelde in de berekening van het bouwvolume.

De rechtbank overweegt dat op basis van artikel 3, lid 1, van bijlage II bij het Bor een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) niet is vereist, indien deze activiteit betrekking heeft op een op de grond staand bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan in achtererfgebied. Partijen twisten over het antwoord op de vragen of de bed & breakfast in het achtererfgebied van nummer 55 ligt en of sprake is van een bijbehorend bouwwerk.

Uit artikel 1 van bijlage II bij het Bor volgt dat onder achtererfgebied wordt verstaan: het erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Onder erf wordt verstaan: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

Onder bijbehorend bouwwerk wordt verstaan de uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

achtererfgebied

Op het perceel van nummer 55 rust de bestemming ‘Wonen - 1’. Daarom is de woning van nummer 55 aan te merken als hoofdgebouw. Het uitgangspunt is dat het gehele perceel bij een hoofdgebouw als erf kan worden aangemerkt. Nu op het gehele perceel van nummer 55 de bestemming wonen rust gaat de rechtbank er van uit dat het gehele perceel, waaronder dat deel waarop de bed & breakfast is gerealiseerd, in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van het hoofdgebouw (ECLI:NL:RVS:2008:BD0353). Het gehele perceel van nummer 55 behoort dus tot het erf van nummer 55.

Het achtererfgebied kan worden bepaald door vast te stellen wat de voorgevel van het hoofdgebouw is (ECLI:NL:RVS:2020:2431 en ECLI:NL:RVS:2019:1725). Uit vaste jurisprudentie volgt dat als de voorgevelrooilijn niet is gedefinieerd in het bestemmingsplan, of in de bouwverordening of beheersverordening, de ligging van de voorgevelrooilijn moet worden bepaald aan de hand van de feitelijke situatie. Een voorgevelrooilijn is de denkbeeldige lijn die evenwijdig aan de voorgevel loopt, in een rechte lijn naar de zijdelingse erfgrenzen. Bepalend voor de ligging van de voorgevelrooilijn is dus de feitelijke ligging van de voorgevel (ECLI:NL:RVS:2013:BZ0724 en ECLI:NL:RVS:2016:3058).

Niet gesteld of gebleken is dat de voorgevel van de woning zich ergens anders dan aan de [straat] bevindt. Daarom gaat de rechtbank daarvan uit. Uitgaande van de voorgevelrooilijn en de zijdelingse erfgrenzen, waarvan er één op enig moment verspringt, ligt de bed & breakfast dus in het achtererfgebied van nummer 55. Dat het achtererfgebied in dit geval ook achter het perceel (en de woning) van nummer 57 ligt, doet daar niet aan af. Uit de omschrijving van het achtererfgebied in artikel 1 van bijlage II bij het Bor en uit de jurisprudentie volgt namelijk niet dat het achtererfgebied zich recht achter het hoofdgebouw moet bevinden.

Het advies van de Vcab over het achtererfgebied is geciteerd onder overweging 1. van deze uitspraak. Het college heeft dat advies overgenomen in het bestreden besluit. De rechtbank stelt vast dat het advies van de Vcab berust op een onjuiste uitleg van het begrip achtererfgebied. Op dit punt kan het bestreden besluit dan ook niet in stand blijven.

bijbehorend bouwwerk

Vervolgens komt de rechtbank toe aan de beantwoording van de vraag of sprake is van een bijbehorend bouwwerk. Onder het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ kunnen uitbreidingen van een hoofdgebouw, aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden begrepen (ECLI:NL:RVS:2016:3069). Van belang is dat een bijbehorend bouwwerk altijd functioneel moet zijn verbonden met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw (maar het hoeft niet tegen het hoofdgebouw te zijn aangebouwd; ECLI:NL:RVS:2011:BU1640). Met de functionele verbondenheid is volgens de nota van toelichting bij het Bor bedoeld dat sprake moet zijn van een gebruik van het bijbehorende bouwwerk dat in planologisch opzicht gerelateerd is aan het gebruik van het hoofdgebouw (ECLI:NL:RVS:2017:1878).

Vaststaat dat vergunninghouder en zijn partner de bewoners van het hoofdgebouw zijn en de exploitant van de bed & breakfast. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het hoofdgebouw en de bed & breakfast voor de toepassing van het Bor functioneel met elkaar zijn verbonden. De rechtbank stelt dan ook vast dat het bouwwerk kan worden aangemerkt als een bijbehorend bouwwerk in de zin van het Bor.

bouwvolume

De rechtbank overweegt dat het college lid 1 van artikel 3 van bijlage II bij het Bor heeft toegepast en niet lid 8 van dit artikel. Het eerste lid heeft, gezien de tekst van dit artikellid (“een op de grond staand bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan”), ook betrekking op uitbreiding van een bijbehorend bouwwerk. Het stelt dus geen voorwaarden aan het bouwvolume. De vraag of het bouwvolume is vergroot is daarom niet van belang voor de beantwoording van de vraag of het tuinhuisje vergunningsvrij tot bed & breakfast mocht worden verbouwd. Daarom zal de rechtbank de argumenten van over het bouwvolume buiten beschouwing laten.

De conclusie luidt dat het college, ondanks het gebrek in de motivering, terecht heeft geoordeeld dat sprake is van een vergunningsvrij bouwwerk in de zin van artikel 3, eerste lid, van bijlage II bij het Bor.

Gebruik in strijd met het bestemmingsplan

Eisers voeren voorts aan dat niet is voldaan aan de voorwaarden van artikel 30.2 van de planvoorschriften om ‘binnenplans’ af te wijken van het bestemmingsplan. Er is sprake van strijd met de in dit artikel onder b. e. h. en i opgenomen voorwaarden. Het gebruik als bed & breakfast levert namelijk overlast en hinder op. Vergunninghouder voert de activiteiten in de bed & breakfast niet uit en aan de gestelde voorwaarde om een extra parkeerplaats te realiseren op eigen terrein is niet voldaan. Tot slot voeren eisers aan dat het tuinhuisje ruim twintig jaar geleden zonder vergunning op agrarische grond is gebouwd zodat sprake is van een illegaal bouwwerk.

Het college voert aan dat de activiteiten ten behoeve van de bed & breakfast worden uitgevoerd door de hoofdbewoner. De bed & breakfast mag op basis van de voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning is verleend niet leiden tot hinder. Wanneer sprake is van hinder, moet een verzoek tot handhaving te worden ingediend. De vuurkorf was al op het perceel aanwezig en staat vlakbij de woning van vergunninghouder. De handhavings-ambtenaar heeft geconstateerd dat de tweede parkeerplaats is aangelegd. Als ten tijde van de bouw van het tuinhuisje sprake was van gebruik in strijd met destijds geldende agrarische bestemming gold weliswaar het overgangsrecht, maar nu rust de bestemming wonen op het perceel en dus is er geen sprake van een illegaal bouwwerk.

De rechtbank stelt vast dat het college terecht heeft getoetst aan de voorwaarden van artikel 30.2 van de planvoorschriften om te beoordelen of er ‘binnenplans’ kan worden afgeweken. Hierna zal de rechtbank bespreken of het college in redelijkheid, gelet op de daarbij gegeven motivering, heeft kunnen concluderen dat aan de voorwaarden van artikel 30.2 van de planvoorschriften is voldaan. De rechtbank stelt voorop dat deze beslissing van het college terughoudend moet worden getoetst. De uitkomst van de belangenafweging die moet plaatsvinden in het kader van de vraag of sprake is van hinder voor het woonmilieu moet eveneens terughoudend worden getoetst.

hinder woonmilieu

Ingevolge artikel 30.2, onder b, van de planvoorschriften mag het gebruik als bed & breakfast geen hinder voor het woonmilieu opleveren. Het college heeft onderzocht of daarvan sprake is. Eisers voeren aan dat zij een gevoel van onveiligheid ervaren wegens het komen en gaan van een groot aantal wisselende bezoekers via een toegangspad dat langs twee zijden van hun tuin loopt, omdat de bed & breakfast op 10 meter afstand van hun woning ligt. De gebruikers veroorzaken geluidsoverlast. De vuurkorf bij de bed & breakfast veroorzaakt rook- en stankoverlast en draagt bij aan het gevoel van onveiligheid vanwege het brandgevaar. Het college heeft daar tegenover gesteld dat de afstand van de bed & breakfast tot de woning van eisers 29 meter bedraagt, dat tot voor kort een atelier in het tuinhuisje gevestigd was en dat er toen ook veel onbekende mensen over de vloer kwamen. Dit leverde ook reuring op. Het college heeft vervolgens geconcludeerd dat de omzetting van tuinhuisje/atelier naar bed & breakfast een geringe verandering is waaruit nauwelijks hinder voor het woonmilieu te verwachten valt.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het college alle door eisers aangevoerde belangen in zijn belangenafweging heeft meegewogen. Het college kon in redelijkheid tot de conclusie komen dat de bed & breakfast geen hinder voor het woonmilieu oplevert. Daarbij heeft het college belang kunnen hechten aan de omstandigheid dat het eerdere gebruik van het tuinhuisje als atelier ook wisselende bezoekers met zich bracht. Dat dit gebruik reeds enige tijd geleden is gestaakt, doet daar (juridisch gezien) niet aan af. Het college kon oordelen dat gebruik als bed & breakfast niet zodanig intensiever is dat ‘normaal’ gebruik geen hinder voor het woonmilieu oplevert. Aan het – subjectieve – gevoel van onveiligheid dat eisers beschrijven, behoefde het college dan ook geen doorslaggevende betekenis toe te kennen.

De rechtbank overweegt ten overvloede dat vergunninghouder ter zitting heeft aangeboden de vuurkorf/ vuurbol te verwijderen, hetgeen wellicht een gunstig effect op de beleving van eisers zal hebben.

ondersteunend gebruik woonfunctie

Hiervoor heeft de rechtbank overwogen dat vergunninghouder en zijn partner de bewoners van het hoofdgebouw zijn en de exploitant van de bed & breakfast. Hierdoor is voldaan aan de voorwaarde van artikel 30.2, onder e, van de planvoorschriften. De stelling van eisers dat vergunningverlening in strijd met deze voorwaarde is, faalt derhalve.

parkeernormen

In het bestreden besluit heeft het college als voorwaarde gesteld dat door vergunninghouder één extra parkeerplaats op zijn perceel moet worden gerealiseerd. De rechtbank gaat uit van de juistheid van de mededeling van het college dat de handhavingsambtenaar heeft vastgesteld dat die parkeerplaats is gerealiseerd. Ter zitting heeft vergunninghouder ook toegelicht dat door hem een boomstronk is verwijderd om die parkeerplaats te realiseren en dat is volgens het college ook door de handhavingsambtenaar vastgesteld. Dit betekent dat is voldaan aan de voorwaarde van artikel 30.2, onder h, van de planvoorschriften. De stelling van eisers dat zij twee parkeerplaatsen op het perceel van vergunninghouder te weinig vinden en dat de extra parkeerplaats die is gerealiseerd niet wordt gebruikt ten behoeve van de bed & breakfast, leidt in het kader van dit beroep niet tot een ander oordeel nu niet is gebleken dat ondanks de extra gerealiseerde parkeerplaats niet wordt voldaan aan de parkeernomen van CROW, zoals in deze voorwaarde wordt geëist.

bestaande bebouwing

Tot slot stelt artikel 30.2, onder i, van de planvoorschriften de voorwaarde dat de bed & breakfast in een bestaande bebouwing dient te worden gerealiseerd. Eisers wijzen er op dat in artikel 1.25 van de planvoorschriften is bepaald dat onder ‘bestaand (in relatie tot bebouwing)’ wordt verstaan: aanwezige legale dan wel vergunde bebouwing ten tijde van de terinzagelegging van het (ontwerp) bestemmingsplan.

De rechtbank is van oordeel dat eisers er terecht op hebben gewezen dat uit artikel 30.2, onder 1, gelezen in samenhang met artikel 1.25 van de planvoorschriften volgt dat alleen met toepassing van artikel 30.2 van de planvoorschriften van de bestemming Wonen – 1 kan worden afgeweken indien de bed & breakfast wordt gerealiseerd in bestaande legale bebouwing. Ter zitting kon het college niet aangeven of het tuinhuisje ten tijde van de ter inzage legging van bestemmingsplan [bestemmingsplan] legaal aanwezig was, of dat daaraan – zoals eisers stellen – in de weg staat dat het tuinhuisje destijds zonder omgevingsvergunning op agrarische grond is gebouwd. Het college voert weliswaar aan dat het tuinhuisje door wijziging van de bestemming alsnog is gelegaliseerd, maar dit is niet het criterium waaraan dient te worden getoetst volgens de definitie van bestaande bebouwing in de planvoorschriften. Anders gezegd, de omstandigheid dat het tuinhuisje alsnog gelegaliseerd is door de gewijzigde bestemming maakt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet dat sprake is van bestaande bebouwing in de zin van artikel 1.25 van de planvoorschriften. Het college heeft naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte nagelaten te onderzoeken of het tuinhuisje destijds is gebouwd in strijd met de bestemming, of daarvoor een omgevingsvergunning is verleend en wat dat betekent voor de verlening van de aan vergunninghouder verleende omgevingsvergunning. De verwijzing van het college naar het overgangsrecht leidt niet tot een ander oordeel nu in artikel 33.3 van de planvoorschriften is bepaald dat het overgangsrecht niet van toepassing is op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan. Aan het bestreden besluit kleeft dus een motiveringsgebrek en er is sprake van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel.

Deze beroepsgrond van eisers slaagt.

Conclusie

Uit de overwegingen onder 5.8 en 5.20 volgt dat het bestreden besluit niet in stand kan blijven. De rechtbank zal het beroep van eisers daarom gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen.

De rechtbank ziet geen mogelijkheid om zelf in de zaak te voorzien nu het college nader dient te onderzoeken of het tuinhuisje destijds zonder omgevingsvergunning in strijd met de geldende bestemming is gebouwd. Ook zal de rechtbank geen bestuurlijke lus toe passen, omdat dat in dit geval geen doelmatige en efficiënte manier is om de zaak af te doen.

Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet het college aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoeden.

Het college wordt veroordeeld om de kosten van rechtsbijstand te vergoeden.

Eisers verzoeken betaling van de proceskosten van hun gemachtigde van € 3.206,50 inclusief btw en kantoorkosten.

Op grond van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) kan van het forfaitaire stelsel van vergoeding van proceskosten worden afgeweken indien zich bijzondere omstandigheden voordoen. Volgens de nota van toelichting bij deze bepaling (Stb. 1993, 763) moet het daarbij gaan om een uitzonderlijk geval, waarin strikte toepassing van het forfaitaire stelsel onrechtvaardig uitpakt, bijvoorbeeld een geval waarin de burger door gebrekkige informatieverstrekking door de overheid op uitzonderlijk hoge kosten voor het verzamelen van het benodigde feitenmateriaal is gejaagd (ECLI:NL:RVS:2020:420). Eisers hebben niet gesteld, en de rechtbank is daarvan niet gebleken, dat van een uitzonderlijk geval sprake is. Daarom worden de proceskosten berekend volgens het Bpb. De rechtbank stelt de proceskosten vast op € 1.068,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van€ 534,00 en een wegingsfactor 1).

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. N.E.J.M. Stoof, rechter, in aanwezigheid van D. Alblas, griffier op 14 mei 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo: Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit: het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet.

Artikel 2.10 lid 2 Wabo: In gevallen als bedoeld in het eerste lid, onder c, wordt de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, en wordt de vergunning op de grond, bedoeld in het eerste lid, onder c, slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 niet mogelijk is.

Artikel 2.12 lid 1 onder a sub 1 en 2 Wabo: Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en, indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening, met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking en in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen.

Artikel 3 lid 1 bijlage II Bor: Een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de wet is niet vereist, indien deze activiteit betrekking heeft op:

1. een op de grond staand bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan in achtererfgebied, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

a. niet hoger dan 5 m,

b. op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn,

c. de ligging van een verblijfsgebied als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012, in geval van meer dan een bouwlaag, uitsluitend op de eerste bouwlaag, en

d. niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte;

Artikel 1.14 van het bestemmingsplan: [bestemmingsplan] : bed & breakfast: een nevenactiviteit in een woning waar logies wordt verstrekt en waar eventueel afzonderlijke maaltijden worden verstrekt aan gasten.

Artikel 30.2 van het bestemmingsplan: [bestemmingsplan] :

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van deze regels ten behoeve van een Bed and Breakfast onder de volgende voorwaarden: