Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/:Bijlage – De enquêtevragen

Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/

Bijlage – De enquêtevragen

Documentgegevens:

Datum 01-10-2019

Datum: 01-10-2019
Auteur: Kluwer
JCDI: JCDI:ADS493826:1
Vakgebied(en): Huurrecht / Algemeen

Open norm

De wet bevat een aantal open normen, die onderwerp zijn van deze enquête. Er wordt met name gekeken naar de invulling van die open normen binnen het huurrecht.

Met het begrip ‘open norm’ wordt het volgende bedoeld: een rechtsregel die nog zo onbepaald is dat deze in de (rechts)praktijk (door partijen en/of door de rechter) nader ingevuld moet worden. Een veelgebruikte open norm is de redelijkheid en billijkheid. Wat redelijk en billijk is, hangt af van de context waarin het begrip wordt gebruikt.

Er zijn diverse open normen in de wet terug te vinden. In dit onderzoek komt een aantal open normen aan de orde. Voor de volledigheid worden die toegelicht, zodra ze aan bod komen.

■

Wat is uw rol in het juridische proces?

a): Procespartij
b): Advocaat
c): Rechter

■

Hoeveel ervaring heeft u in uw voornoemde rol?

a): 0 – 3 jaar
b): 4 – 8 jaar
c): 9 – 15 jaar
d): 16 jaar of meer
Bij deze vraag is de mogelijkheid geboden voor het maken van opmerkingen

■

Het gebruik van open normen is een van de wijzen waarop de wetgever verdere normering overlaat aan de rechter en partijen. Wat vindt u van deze wijze van wetgeven?

■

Wat vindt u van de hanteerbaarheid van open normen in de praktijk?

a): Functioneel
b): Disfunctioneel
c): Adequaat
d): Problematisch
e): Anders, nl.

■

Komt u vaak open normen tegen bij raadpleging van wetgeving op uw terrein c.q. bij het uitoefenen van uw bedrijf?

a): Ja
b): Nee
Bij deze vraag is de mogelijkheid geboden voor het maken van opmerkingen

Vraag enkel zichtbaar voor de procespartijen:

■

Welke positie neemt u in tegenover open normen?

a): De keer dat ik geconfronteerd werd met een open norm was het me duidelijk wat daarmee bedoeld werd
b): De keer dat ik geconfronteerd werd met een open norm was het me niet duidelijk hoe die norm ingevuld dient te worden c.q. tot wat voor een uitkomst de open norm zou leiden
c): Zowel de situatie genoemd onder A als de situatie genoemd onder B is mij wel eens overkomen
d): Anders, nl.

Vraag enkel zichtbaar voor de advocaten:

■

Welke positie neemt u in tegenover open normen?

a): Open normen maken de door de rechter te nemen beslissing (te) onvoorspelbaar
b): De meeste open normen zijn in de jurisprudentie dusdanig ingevuld dat ze in de praktijk niet volledig open zijn en de door rechters te nemen beslissing zijn dan ook niet (te) onvoorspelbaar
c): Anders, nl.

Vraag enkel zichtbaar voor de rechters:

■

Welke positie neemt u in tegenover open normen?

a): De wetgever laat te veel aan rechters over
b): Open normen geven rechters de noodzakelijke ruimte om rechtvaardig te kunnen oordelen over ieder concreet geval
c): Anders, nl.

■

Dient de rechter zich, indien een open norm onderdeel is van een geschil, te laten leiden door de wijze waarop die open norm in voorgaande rechterlijke uitspraken (jurisprudentie) is ingevuld/ingekleurd?

a): Nee, dat is tegen de bedoeling van de wetgever in, die de norm bewust open heeft gelaten
b): Ja, dat behoort tot de uitvoerende taak van de rechter
c): Anders, nl.

Redelijkheid & Billijkheid

De redelijkheid en billijkheid is van invloed op alles wat contractspartijen doen. Iedere partij is namelijk verplicht zich redelijk en billijk jegens de ander te gedragen. Daarnaast kan de situatie zich voordoen waarin een geldende regel in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en om die reden niet opgevolgd dient te worden. Ook kan de redelijkheid een overeenkomst aanvullen of artikelen (deels) buiten werking stellen. Wat redelijk en billijk is, wordt per situatie beoordeeld.

■

De norm ‘redelijkheid en billijkheid’ kan worden aangeduid als een ‘gedragsnorm’: partijen moeten zich naar elkaar redelijk en billijk gedragen. Dit impliceert dat door de jaren kan veranderen wat redelijk en billijk is en daarmee ook de beslissing van een rechter in een geschil. Acht u dit juist/wenselijk?

a): Ja
b): In sommige gevallen
c): Nee
Bij deze vraag is de mogelijkheid geboden voor het maken van opmerkingen

Alle omstandigheden van het geval

Uit diverse wetsartikelen blijkt dat een rechtsregel moet worden toegepast met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Bijvoorbeeld: Iedere tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van een overeenkomst, tenzij de rechter – alle omstandigheden van het geval in aanmerking nemende – concludeert dat de wanprestatie zo weinig ernstig van aard of betekenis is, dat de vordering tot ontbinding moet worden afgewezen.

■

Stelling: Indien de wetgever bepaalt dat de rechter alle omstandigheden van het geval in aanmerking moet nemen, betekent dit nog niet dat de rechter niet selectief mag zijn en alleen die omstandigheden in aanmerking mag nemen die volgens hem zwaar wegen.

a): Eens
b): Oneens
Bij deze vraag is de mogelijkheid geboden voor het maken van opmerkingen

■

Uit uitspraken in eerder gevoerde juridische geschillen (jurisprudentie) blijkt welke omstandigheden door rechters in bepaalde kwesties worden afgewogen.

Stelling: Het zou de rechtszekerheid ten goede komen, indien partijen voorafgaand aan het moment waarop zij een geschil voorleggen aan de rechter precies zouden weten welke omstandigheden wel en welke omstandigheden niet van belang zijn bij de beoordeling door de rechter.

a): Eens
b): Oneens
Bij deze vraag is de mogelijkheid geboden voor het maken van opmerkingen

■

Zou u het een goed idee vinden indien, in kwesties waarbij de rechter ‘alle omstandigheden van het geval’ dient af te wegen, de rechter in een tussenvonnis kenbaar maakt welke omstandigheden hij in die specifieke kwestie van belang acht? Dit zodat partijen bijvoorbeeld nog een kans krijgen er samen uit te komen en/of zich in het vervolg van de procedure kunnen focussen op die genoemde omstandigheden?

a): Ja
b): Nee
c): Anders, nl.

Goed huurder

De wet bepaalt dat een huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dit betekent onder meer dat hij zorgvuldig met de gehuurde zaak om moet gaan.

■

In de wet is al geregeld dat partijen zich redelijk en billijk naar de ander op moeten stellen. Is de wettelijke bepaling dat een huurder zich als goed huurder moet gedragen dan nog wel zinvol?

a): Ja
b): Nee
Bij deze vraag is de mogelijkheid geboden voor het maken van opmerkingen

■

Kunt u in het kort (maximaal vijf zinnen) omschrijven wat naar uw oordeel de belangrijkste voorwaarden zijn om van gedrag als goed huurder te spreken?

Onredelijk bezwarend

In de wet is geregeld dat een bepaling uit (bij een overeenkomst behorende) algemene voorwaarden vernietigbaar kan zijn indien de bepaling onredelijk bezwarend is voor degene aan wie de algemene voorwaarden ter hand zijn gesteld. Het betreft hier met name de bescherming van een consument. Bijvoorbeeld tegen bepalingen dat die consument de overeenkomst in geen geval zou kunnen ontbinden.

Vraag enkel zichtbaar voor de procespartijen:

■

Kent u, bij het sluiten van een huurovereenkomst, de inhoud van de algemene bepalingen/algemene voorwaarden?

a): Ja, die lees ik altijd uitvoering
b): Soms wel, soms niet
c): Ik lees ze globaal
d): Nee, ik kijk er zelden of nooit naar

Opmerkingen:

Vraag enkel zichtbaar voor de procespartijen:

■

Onderhandelt u bij het sluiten van een huurovereenkomst (ook) over de inhoud van de algemene bepalingen/algemene voorwaarden?

a): (Vrijwel) altijd
b): Regelmatig
c): Zelden
d): Nooit
Bij deze vraag is de mogelijkheid geboden voor het maken van opmerkingen

Vraag enkel zichtbaar voor de procespartijen:

■

Heeft u zich wel eens verzet tegen een artikel in de algemene bepalingen/algemene voorwaarden op het moment dat de andere partij (verhuurder/huurder) daar een beroep op deed?

a): Ja
b): Nee
Bij deze vraag is de mogelijkheid geboden voor het maken van opmerkingen

Vraag enkel zichtbaar voor de advocaten:

■

Heeft u wel eens een procedure gevoerd over een (gesteld) onredelijk bezwarend beding in algemene voorwaarden?

a): Ja
b): Nee

Vraag enkel zichtbaar voor de rechters:

■

Oordeelt u met enige regelmaat over een (gesteld) onredelijk bezwarend beding in algemene voorwaarden?

a): Ja, vaak
b): Ja, regelmatig
c): Zelden
d): Nooit
Bij deze vraag is de mogelijkheid geboden voor het maken van opmerkingen

Onvoorziene omstandigheden

Een rechter kan op verlangen van een contractspartij de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden.

Een omstandigheid kan alleen onvoorzien zijn, als hier geen regeling voor is opgenomen in de overeenkomst (partijen hadden de omstandigheid niet voorzien bij het sluiten van de overeenkomst). Ten aanzien van huur zijn er bijvoorbeeld diverse procedures gevoerd waarin een huurder zich beriep op onvoorziene omstandigheden toen bleek dat het nieuwe winkelcentrum waarin hij een ruimte had gehuurd, onvoldoende bezoekers trekt.

■

Vindt u dat onvoorziene omstandigheden een huurovereenkomst moeten kunnen openbreken?

a): Altijd
b): Vaak
c): Uitzonderlijk
d): Nooit
Bij deze vraag is de mogelijkheid geboden voor het maken van opmerkingen

■

Sinds de recente economische crisis de vastgoedmarkt beïnvloedde, heeft een enkele huurder getracht zijn huurovereenkomst te laten wijzigen of ontbinden omdat hij de huurprijs niet meer kon betalen. Daarbij werd (onder meer) gesteld dat de economische crisis een onvoorziene omstandigheid is. In zijn algemeenheid wordt door rechters geoordeeld dat de crisis behoort tot het risico van de ondernemer en derhalve niet is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid. Acht u dit terecht?

a): Ja
b): In de meeste gevallen wel
c): In de meeste gevallen niet
d): Nee
Bij deze vraag is de mogelijkheid geboden voor het maken van opmerkingen