De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (R&P nr. VG10) 2019/4.6.0
4.6.0 Inleiding
Jacqueline Broese van Groenou, datum 01-12-2018
- Datum
01-12-2018
- Auteur
Jacqueline Broese van Groenou
- JCDI
JCDI:ADS388456:1
- Vakgebied(en)
Goederenrecht / Genotsrechten
Voetnoten
Voetnoten
Onder het OBW was het genot van de erfpachter ruimer geformuleerd. Op grond van art. 768 lid 1 OBW mocht de erfpachter geen handelingen verrichten die zouden leiden tot waardevermindering van de grond. Asser/Beekhuis 1963, p. 264: “Bedoeld is [met art. 768 lid 1 OBW], dat de zelfstandigheid van de zaak niet mag worden aangetast, indien dit tot waardevermindering zou leiden. Wijziging van de bestemming is dus op zichzelf niet verboden, indien deze niet waardevermindering tengevolge heeft.” De Jong 1984a, p. 307: “Art. 5.7.1.3 lid 2 NBW stelt een andere beperking aan het genot van de erfpachter (…) Deze bepaling gaat verder dan de genoemde beperking in het huidige recht (…) In de praktijk zal het verschil tussen huidig en komend recht weinig uitmaken. Vrijwel steeds wordt ex art. 782 BW in algemene en bijzondere voorwaarden bepaald dat het de erfpachter verboden is (behoudens toestemming van de gemeente) de bestemming van het perceel te wijzigen.” PG Boek 5 BW, p. 308 (TM): “De toestemming van de eigenaar om aan de zaak een andere bestemming te geven of een handeling in strijd met de bestemming van de zaak te verrichten, kan een toestemming ad hoc zijn, die haar kracht verliest als daarvan niet terstond gebruik wordt gemaakt.” Een voorbeeld van een weigering de bestemming van een perceel te wijzigen van woonruimte in kantoorruimte onder het regime van de AB1915 Amsterdam betrof Raad van State 12 januari 1981, BR 1981/514, ECLI:NL:RVS:1981:AT0671.
Bijvoorbeeld Rb. Den Haag 29 april 2009, ECLI:NL:RBSGR:2009:BI2610 (De Lucht/Staat). In dit geval werd toestemming voor uitbreiding van een wegrestaurant naar de andere zijde van de snelweg geweigerd omdat deze uitbreiding van het gebruik niet in de erfpachtakte en/of de vergunningen was voorzien en ook niet uit de omstandigheden kon worden afgeleid. De erfpachter deed vergeefs een beroep op de jarenlang bestaande rechtsverhouding. Minder duidelijk was een verbod op het gebruik van een ‘bouwterrein’ voor commerciële activiteiten zonder toestemming waarbij aan de hand van een uitleg van de erfpachtovereenkomst volgens de Havilexnorm werd geoordeeld dat commerciële activiteiten vanuit containers niet waren toegestaan, maar dezelfde activiteiten vanuit een gebouw wel, Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba 13 februari 2017, ECLI:NL:OGEABES:2017:43 (Bonaire International Airport/Dabboussi).
De Jong 1984b, p. 16.
PG Boek 5 BW, p. 309 (MvA). De Jong & Ploeger 2008, p. 48 betreuren het ontbreken van de rechterlijke machtiging: “De rechtsbescherming van de erfpachter/burger tegen de eigenaar/overheid zou daarbij kunnen verbeteren.”
Hof Leeuwarden 9 april 2003, ECLI:NL:GHLEE:2003:AF7231 (Haantjes/Damstra en Andele) en HR 26 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP9665,NJ 2005/41 (Haantjes/Damstra en Andele).
Conclusie A-G Wesseling-van Gent bij HR 26 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP9665, par. 1.15 en 2.20 en HR 26 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP9665, r.o. 3.2.2.
De bestemming van een in erfpacht uitgegeven zaak wordt bij vrijwel alle uitgiftes vastgelegd in de vestigingsakte. De erfpachter is op grond van art. 5:89 lid 2 BW niet bevoegd de bestemming uit de akte te wijzigen zonder voorafgaande toestemming van de erfverpachter en dit verbod wordt in algemene erfpachtvoorwaarden vaak herhaald en dan verbonden met een boetebeding. Het toestemmingsvereiste van art. 5:89 lid 2 BW was voor 1992 niet wettelijk geregeld, maar de bestemming van een in erfpacht uitgegeven zaak werd ook voor die datum veelal bepaald in de vestigingsakte en het was ook al voor 1992 gebruikelijk, met name bij stedelijke erfpacht, dat de erfpachter toestemming van de grondeigenaar behoefde voor wijziging van de bestemming.1 Dit toestemmingsvereiste dient het belang van de erfverpachter bij behoud van de bestemming van de zaak. Een erfverpachter die uitbreiding of wijziging van het bij vestiging afgesproken gebruik weigert onder verwijzing naar de afspraken in de vestigingsakte staat in beginsel in zijn recht.2
Voor wijziging van de bestemming vond de wetgever het niet nodig om de erfpachter de mogelijkheid te bieden de toestemming te vervangen door een machtiging van de kantonrechter. De reden daarvoor is niet geheel duidelijk en wordt betreurd door De Jong omdat veel conflicten juist gaan over een wijziging van de bestemming:
“Artikel 5.7.1.3, lid 2, NBW welke wijziging van de bestemming van de grond eveneens afhankelijk maakt van de toestemming van de grondeigenaar kent echter de regeling van de vervangende rechterlijke machtiging niet. De reden hiervan is onduidelijk. Juist hier zou een dergelijke regeling zo nuttig zijn. De praktijk wijst immers uit dat vooral bestemmingswijzigingen en de daardoor mogelijk veranderde economische waarde van het recht – meer dan de overdracht – bron van conflicten zijn tussen de gemeente-eigenaar en de erfpachter.”3
In de parlementaire geschiedenis van art. 5:89 BW werd oorspronkelijk en aansluitend op art. 768 OBW uitgegaan van een verbod op waardeverminderende handelingen die de erfpachter niet mocht verrichten in strijd met de bestemming van de zaak. Omdat de overheid als erfverpachter ook gebruiksbeperkingen stelde in het algemeen belang die niet direct verband hielden met de waarde van de grond is deze voorwaarde later vervallen.4 De reden om deze vorm van toestemming wettelijk te regelen is behandeld in par. 4.3.3.
Het is niet altijd eenvoudig vast te stellen of sprake is van bestemmingswijziging. In de recreatieve sfeer had een erfverpachter een perceel op een Waddeneiland uitgegeven voor het stichten van een woning met bijgebouw en maximaal elf vakantiewoningen.5 De erfverpachter eiste canonverhoging op het moment dat de erfpachter vanaf het perceel in strijd met de afgesproken bestemming tevens fietsen aan derden ging verhuren. Rechtbank en hof achtten fietsenverhuur niet in strijd met de bestemming uit de vestigingsakte van het erfpachtrecht.6 In cassatie werd het oordeel van het hof betwijfeld omdat het onbegrijpelijk was en werd het geschil verwezen. Pas nadat was vastgesteld of de fietsenverhuur in strijd was met de bestemming uit de akte kon de vraag aan de orde komen of de canonverhoging vanwege die bestemmingswijziging rechtmatig was.