4.6.1 Duurzaam met de grond verenigd: art. 5:20 BW

Tot nu toe is gesproken over natrekking en vermenging van roerende zaken. Wat nu als een onroerende zaak met een andere zaak wordt verbonden? Het antwoord op deze vraag staat in titel 3 van Boek 5. Deze titel begint met art. 5:20 BW, dat regels geeft omtrent de eigendom van de onroerende zaak bij uitstek: de grond. De eigendom van de grond omvat, behoudens wettelijke uitzonderingen, onder meer de verschillende aardlagen, de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd en de met de grond verenigde beplantingen.1 Het artikel stelt onomwonden vast dat “de grond het gebouw natrekt en niet andersom het gebouw de grond”.2

Art. 5:20 BW vertoont een zekere verwantschap met art. 3:3 BW. Deze verwantschap blijkt onder meer uit de bewoordingen van beide artikelen. Zo zijn volgens art. 3:3 lid 1 BW onder meer onroerende zaken “de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen”. Art. 5:20 lid 1 sub e stelt in overeenkomstige bewoordingen dat de eigendom van de grond omvat de “gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken, voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak”. Voor de duidelijkheid: art. 3:3 BW geeft aan wanneer een zaak onroerend is, art. 5:20 BW regelt de eigendomsverhoudingen van deze zaken.3

Maar doordat de artikelen aan elkaar verwant zijn, vallen de gebouwen die volgens art. 3:3 BW onroerend zijn, behoudens wettelijke uitzonderingen, onder het eigendomsrecht van de grondeigenaar. De criteria van beide artikelen zijn immers dezelfde. Het eerste vereiste dat art. 3:3 BW stelt, is dat er sprake moet zijn van een vereniging. Uit het Havenkranenarrest is gebleken dat de vereniging eveneens indirect mag zijn. Als zaken feitelijk in voortdurende verbinding met elkaar staan, dan zijn ze verenigd.4 Deze vereniging moet zoals gezegd “duurzaam” zijn. Hieronder wordt verstaan dat een gebouw of werk bestemd is om voor onbepaalde tijd ter plekke te blijven. Dit wordt in de literatuur het “bestemmingscriterium” genoemd. Uit de (objectieve) bedoeling van de bouwer moet blijken of van een duurzame vereniging sprake is.5 De “bijzonderheden van de aard en inrichting” van de verbonden zaak zijn van belang om deze bedoeling in te vullen.6

Is een zaak “duurzaam verenigd” met de grond, dan valt zij onder het eigendomsrecht van de grondeigenaar ook al is zij volgens de (strenge) criteria van art. 3:4 BW geen bestanddeel. Sterker nog, laatstgenoemd artikel kan buiten beschouwing blijven bij de beantwoording van de vraag of een gebouw, werk of beplanting een “bestanddeel” van de grond is. Zo oordeelde het Hof Den Haag dat een warmtekrachtkoppelingsinstallatie (WKK) was nagetrokken via een indirecte verbinding met de grond. Deze installatie vormde visueel en functioneel één geheel met het gebouw waarin ze was geplaatst, waardoor het Hof vaststelde dat ze ofwel een zelfstandige onroerende zaak was ofwel een bestanddeel was van het gebouw, “een en ander in de zin van artikel 3:3 BW”. Volgens het Hof was hier sprake van een duurzame vereniging met de grond, waardoor de installatie was nagetrokken. Art. 3:4 BW werd door het Hof niet in zijn beslissing meegenomen. De Hoge Raad hield de uitspraak van het Hof in stand.7 Het deed er dus niet toe of de installatie en het gebouw constructief op elkaar waren afgestemd, of het gebouw zonder de installatie onvoltooid was en of de verbinding tussen het gebouw en de installatie een tijdelijke was.8 Evenmin speelde in de beslissing van het Hof de vraag een rol of de installatie zonder beschadiging was af te scheiden. Het oordeel van het Hof gaf volgens de Hoge Raad “in het licht van de in het Portacabin-arrest neergelegde maatstaven geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting”.9

Op art. 5:20 BW bestaan wettelijke uitzonderingen, zoals art. 5:101 BW (het opstalrecht) en art. 32a Wet op de Lijkbezorging (WLB). Dit laatste artikel stelt dat de grafzerken in eigendom toebehoren aan de oorspronkelijke eigenaar zolang het graf niet geruimd mag worden. Na deze periode wordt de eigenaar van de grond eigenaar van de grafstenen. Het wetsartikel is een reactie op een uitspraak van de Hoge Raad uit 200210, die luidde dat de eigenaar van de grond eigenaar was van de grafzerken. Door art. 32a WLB wordt de werking van art. 5:20 BW opgeschort.

Hoe het ook zij, een zaak die met de grond of een gebouw is verenigd, kan langs twee wegen worden nagetrokken door een andere zaak. Ofwel op basis van de criteria van art. 3:4 BW jo art. 5:3 BW ofwel op basis van het bestemmingscriterium van art. 5:20 jo art. 3:3 BW. Voor dit onderzoek is belangrijk dat de ruime uitleg van art. 5:20 BW jo art. 3:3 BW tot gevolg heeft dat gebouwen en werken sneller worden nagetrokken door de grond dan op basis van de bestanddeelvormingscriteria van art. 3:4 BW.11 Bij de behandeling van de knelpunten in het zakenrecht bij circulair bouwen komen de gevolgen van deze ruime uitleg aan bod.