Hof Den Haag, 28-11-2023, nr. 200.318.372/01

Deze zaak draait om de vraag of de Gemeente een grondreserveringsovereenkomst met betrekking tot een aan haar toebehorend perceel mocht sluiten met MCRE zonder een openbare selectieprocedure te doorlopen. Het hof oordeelt dat de Gemeente dit mocht, omdat MCRE als eigenaar van het buurperceel op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria als enige in aanmerking kwam voor de ontwikkeling van het perceel conform de wensen van de Gemeente.

De grondreserveringsovereenkomst is tijdens het hoger beroep op verzoek van MCRE ingetrokken. Partijen hebben daardoor alleen nog belang bij een oordeel van het hof in verband met de proceskosten. Het hof ziet daarin aanleiding om zijn inhoudelijke oordeel alleen op hoofdlijnen te motiveren.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

De Gemeente is eigenaar van een perceel grond in het industriegebied De Binckhorst waarvan het noordelijke gedeelte braak ligt. Dit gedeelte wordt aan drie zijden omsloten door een weg en aan de vierde, noordelijke zijde ligt het braakliggende perceel van MCRE.

HTM, waarvan de aandelen toebehoren aan de Gemeente, wil haar nieuwe hoofdvestiging realiseren op het perceel van MCRE en het noordelijke gedeelte van het perceel van de Gemeente. Als redenen hiervoor heeft HTM kenbaar gemaakt dat haar voorkeur uitgaat naar het op aangrenzende percelen invullen van de grondbehoefte (dus niet verspreid over verschillende kleinere percelen) en de centrale ligging, de goede ontsluiting en de bereikbaarheid.

In oktober 2018 heeft de Gemeente aan HTM toegezegd dat zij zal meewerken aan de invulling van de grondbehoefte van HTM door daarvoor (een deel van) het perceel van de Gemeente te reserveren. HTM heeft met MCRE overeenstemming bereikt over het realiseren van haar nieuwe hoofdvestiging.

In het in opdracht van de Gemeente opgestelde ‘Memo planologische en stedenbouwkundige toetsing’ wordt geconcludeerd dat een stand-alone ontwikkeling van de hoofdvestiging van HTM uitsluitend op het perceel van MCRE niet haalbaar is en dat de noodzakelijke beleidsambities alleen gerealiseerd kunnen worden door (het noordelijke deel van) het perceel van de Gemeente bij de HTM-ontwikkeling te betrekken.

In juni 2022 heeft de Gemeente haar voornemen gepubliceerd om een grondreserveringsovereenkomst met MCRE te sluiten met betrekking tot het perceel van de Gemeente (hierna: de grondreserveringsovereenkomst). Gelet op, kort gezegd, de ligging van het perceel van MCRE kwam namelijk volgens de Gemeente op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria alleen MCRE daarvoor in aanmerking.

[appellante] bezit een perceel in De Binckhorst naast het perceel van MCRE. Het grenst niet aan het perceel van de Gemeente. [appellante] heeft bezwaar gemaakt tegen het voornemen van de Gemeente. De Gemeente heeft het bezwaar van [appellante] gemotiveerd van de hand gewezen.

Nadat de voorzieningenrechter het hierna te noemen vonnis had gewezen, hebben de Gemeente en MCRE de grondreserveringsovereenkomst gesloten.

[appellante] heeft de onderhavige procedure aanhangig gemaakt en samengevat gevorderd:

i. de Gemeente te verbieden de grondreserveringsovereenkomst met MCRE te sluiten;

en

de Gemeente te verbieden om het perceel van de Gemeente te verkopen en/of te leveren, althans te vervreemden of uit te geven, aan MCRE of een andere derde, anders dan na het doorlopen van een openbare selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteriaen

de Gemeente te veroordelen in de proceskosten.

Hierna heeft MCRE zich in de procedure gevoegd. Zij en de Gemeente hebben de vorderingen van [appellante] gemotiveerd bestreden.

De voorzieningenrechter heeft alle vorderingen afgewezen en [appellante] in de kosten veroordeeld.

[appellante] is in hoger beroep gekomen en heeft hetzelfde gevorderd als bij de voorzieningenrechter met veroordeling van de verweerders in de proceskosten.

[appellante] en de Gemeente hebben om een mondelinge behandeling gevraagd. Kort voordat deze zou worden gehouden, heeft [appellante] bij H8-formulier van 14 september 2023, mede namens de Gemeente, verzocht om “het hoger beroep door te halen waarbij iedere partij de eigen kosten draagt, omdat het doorhalen het gevolg is van het verzoek van McRE om de grondreservering ten behoeve van McRE in te trekken/te laten vervallen.”

MCRE heeft niet ingestemd met het verzoek van [appellante] en gesteld dat de zaak inhoudelijk behandeld moest worden.

Het hof heeft beslist dat de mondelinge behandeling geen doorgang zou vinden en de zaak aangehouden voor beraad van partijen over voortprocederen of intrekken. Partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt.

Daarop heeft het hof voorgesteld een enkelvoudige mondelinge behandeling te gelasten om een schikking te beproeven. Met dit voorstel hebben alle partijen niet ingestemd omdat zij geen verdere kosten wilden maken.

Vervolgens heeft MCRE arrest gevraagd. De Gemeente heeft eveneens arrest gevraagd en gesteld dat er ter voorkoming van verdere kosten geen mondelinge behandeling meer hoeft plaats te vinden. [appellante] heeft bij H16-formulier van 17 oktober 2023 als volgt gereageerd:

“(…) Omdat McRE (…) arrest wil, zal [appellante] zich daar niet tegen verzetten als er geen mondelinge behandeling nodig is. [appellante] meent dat een inhoudelijke behandeling van de grieven niet nodig is, omdat McRE de grondreserveringsovereenkomst – die aanleiding was voor het Kort Geding en het Hoger Beroep – heeft teruggegeven aan de Gemeente. (…) [appellante] kan zich voorstellen dat uw Hof op gronde van het voorgaande rekening mee houdt dat de wens tot intrekken was ingegeven door het beëindigen van de grondreservering door McRE. [appellante] kan zich in dat kader er ook in vinden als uw Hof zou besluiten dat iedere partij de eigen kosten draagt.”

Belang bij het hoger beroep en de mate van motivering van het inhoudelijk oordeel

Volgens vaste rechtspraak heeft de appellant een voldoende belang in hoger beroep als hij de in eerste aanleg gegeven proceskostenveroordeling bestrijdt.1.Ook het belang van de verweerder dat hij de door hem in hoger beroep gemaakte kosten vergoed krijgt, is een voldoende belang.

Het hof begrijpt uit het hiervoor onder 5 kort weergegeven procesverloop dat het belang bij dit arrest uitsluitend nog gelegen is in een oordeel over de vraag wie de proceskosten (en dan met name de proceskosten van MCRE in hoger beroep) moet dragen. Om die vraag te beantwoorden, zal het hof het hoger beroep, en daarmee het geschil in volle omvang, inhoudelijk moeten beoordelen.

De hoofdvorderingen van [appellante] waren erop gericht te voorkomen dat de Gemeente de grondreserveringsovereenkomst met MCRE zou sluiten en het perceel aan MCRE zou verkopen zonder eerst een openbare selectieprocedure te doorlopen, waarna MCRE de hoofdvestiging van HTM mede op haar perceel zou kunnen ontwikkelen. Het financiële belang dat met die ontwikkeling gemoeid is – en daarmee ook het achterliggende belang bij de vorderingen van [appellante] – is zodanig groot dat de proceskostenveroordeling conform de liquidatietarieven daarbij in het niet valt. Het oordeel van het hof over die proceskosten is daarom, naar mag worden aangenomen, voor geen van partijen van significant financieel belang. Partijen hebben ten slotte aangegeven dat zij zelf géén verdere kosten meer willen maken voor de behandeling van deze zaak, maar verwachten van het hof dat het dat wél doet.

Tegen deze achtergrond is het hof van oordeel dat het kan volstaan met een motivering op hoofdlijnen van zijn inhoudelijke oordeel en dat partijen er – mede gelet op een efficiënt gebruik van de schaarse middelen die de rechtspraak ter beschikking staan – geen rechtens te respecteren belang bij hebben dat het hof op elk, niets aan het oordeel veranderend, argument in de grieven afzonderlijk ingaat.

Inhoudelijke beoordeling

De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest2.geoordeeld dat een overheidslichaam dat van plan is een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen (waarbij het hof mede betrekt in dit geval: een overeenkomst te sluiten op grond waarvan een partij het exclusieve kooprecht van een dergelijke onroerende zaak krijgt), in een selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteria en een passende mate van openbaarheid ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er voor de aankoop daarvan meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.Op deze regel geldt echter de uitzondering dat het overheidslichaam genoemde ruimte niet hoeft te bieden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.

Die uitzondering doet zich hier evident voor. De Gemeente heeft voldoende onderbouwd dat (ten tijde van de grondreservering en ten tijde van het instellen van het hoger beroep) de door haar gewenste ontwikkeling van de geplande nieuwbouw voor de hoofdvestiging van HTM in De Binckhorst – gelet op de vele aan zo'n vestiging te stellen eisen en de plannen die er lagen – alleen mogelijk zou zijn als het noordelijke deel van haar perceel wordt samengevoegd met het perceel van MCRE en dat die ontwikkeling niet zou passen (in elk geval niet zo optimaal zou kunnen) als alléén het noordelijke deel van het perceel van de Gemeente of alléén het perceel van MCRE voor ontwikkeling van de hoofdvestiging van HTM beschikbaar zou zijn. De grondreservering voor MCRE is gedaan met het oog op de ontwikkeling op beide – direct op elkaar aansluitende – percelen samen. De Gemeente had voorts al in 2018 aan HTM toegezegd dat het perceel van de Gemeente beschikbaar zou zijn voor de realisatie van haar nieuwe hoofdvestiging.

Gelet op het voorgaande komt MCRE, als eigenaar van het enige braakliggende buurperceel, op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria als enige in aanmerking voor de ontwikkeling van de geplande hoofdvestiging van HTM. De stelling van [appellante] dat zij ook serieuze belangstelling heeft om iets te ontwikkelen op het perceel van de Gemeente en dat zij tevens belangstelling heeft voor een ontwikkeling van de hoofdvestiging van HTM, kan bij die stand van zaken niet tot een ander oordeel leiden.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mr. G. Dulek-Schermers, mr. B.J. Lenselink en mr. A.G.J. van Wassenaer van Catwijck en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2023 in aanwezigheid van de griffier.