8.4.5 Beslag op toekomstige huurvorderingen

Tot slot ondervindt de Nederlandse hypotheekhouder een bijzonder nadeel als een andere schuldeiser van de hypotheekgever beslag legt op de huurvorderingen die uit het vastgoed voortvloeien.1 Een (executie)koper van het vastgoed dient volgens de Hoge Raad namelijk dat beslag op die huurvorderingen tegen zich te laten gelden, zo oordeelde de Hoge Raad in Van Berkel/Tribosa.2 Deze nadelige situatie wil ik in deze paragraaf niet onbesproken laten.

In de zaak die ten grondslag ligt aan dit arrest had Zuid-Arcade een winkelpand in eigendom waarop een recht van hypotheek was gevestigd ten gunste van de Amro-bank (de hypotheekhouder). Het winkelpand werd door Zuid-Arcade verhuurd aan Tribosa. Zuid-Arcade (de hypotheekgever) was geld verschuldigd aan Bouw- en Aannemingsbedrijf Van Berkel (de schuldeiser). Van Berkel heeft voor die vordering op Zuid-Arcade in november 1980 conservatoir derdenbeslag gelegd onder Tribosa (de huurder).

In november 1982 gaat de Amro-bank over tot executoriale verkoop van het winkelpand. Het pand wordt ‘onder bezwaar van de lopende huur’3 verkocht en geleverd aan het Spoorwegpensioenfonds NV. Van Berkel (de schuldeiser) stelt zich op het standpunt dat zijn beslag tevens rust op de huurtermijnen die vervallen ná de eigendomsoverdracht van het winkelpand aan Spoorwegpensioenfonds NV (de executiekoper). Oftewel, het Spoorwegpensioenfonds, de nieuwe verhuurder, moest het beslag op de huurpenningen tegen zich laten gelden. Zowel de rechtbank als het hof verwerpen het standpunt van Van Berkel. De rechtbank overweegt:

Het hof verwerpt de grief gericht tegen deze rechtsoverweging, zodat het ervoor moet worden gehouden dat het hof ditzelfde oordeel is toegedaan.

De Hoge Raad kiest voor een andere weg.4 Hij stelt eerst vast dat beslag op toekomstige vorderingen mogelijk is op grond van art. 475 lid 1 (nieuw) Rv, mits die vorderingen rechtstreeks zullen worden verkregen uit een bestaande rechtsverhouding. Van Berkel (de schuldeiser) kon in casu dus inderdaad beslag leggen op de op dat moment nog te vervallen huurtermijnen. Deze zouden immers door Zuid-Arcade (de hypotheekgever) rechtstreeks worden verkregen uit de tussen haar en Tribosa (de huurder) bestaande huurovereenkomst.

Dan gaat de Hoge Raad in op art. 475b lid 1 (nieuw) Rv (thans art. 475h Rv). Dit artikel bepaalt dat onder meer een vervreemding van een door beslag getroffen vordering die tot stand is gekomen nadat het beslag is gelegd, niet tegen de beslaglegger kan worden ingeroepen.5 Deze regel brengt volgens de Hoge Raad mee dat de geëxecuteerde een beslagen vordering niet van het beslag kan bevrijden door haar te vervreemden. De vervreemding is jegens de beslaglegger relatief nietig. Die regel moet worden doorgetrokken voor zover het toekomstige vorderingen betreft.

Die regel moet volgens de Hoge Raad zelfs zó ver worden doorgetrokken dat hij van toepassing is in het geval als het onderhavige. Wanneer de eigenaar-verhuurder (Zuid-Arcade) het verhuurde onroerend goed aan een ander zou verkopen en leveren, dan gaat óók daarmee het vorderingsrecht met betrekking tot de (toekomstige) huurpenningen over op de verkrijger. Die vervreemding, in feite de overneming van de huurovereenkomst, kan ook niet aan de beslaglegger worden tegengeworpen. Dit is volgens de Hoge Raad in lijn met wat onder het oude recht ook al was aanvaard met betrekking tot gecedeerde huurpenningen: een latere overdracht van het verhuurde onroerend goed doet niets af aan de cessie van de toekomstige huurvorderingen.6 En het maakt daarbij volgens de Hoge Raad evenmin uit of de verhuurder/eigenaar zelf zijn onroerend goed verkoopt, of dat dat (zoals in casu) door de hypotheekhouder wordt gedaan. De Hoge Raad overweegt in dit verband:

Het Spoorwegpensioenfonds diende het beslag van Van Berkel dus te respecteren. Dit betekende dat het geen inkomsten uit de huurovereenkomst met Tribosa ontving zolang de vordering van Van Berkel niet was voldaan.7 Dit zou anders zijn geweest als de hypotheekhouder de huurovereenkomst had vernietigd met een beroep op het huurbeding.8 Maar in dat geval had Amro-bank het winkelpand in onverhuurde staat moeten verkopen, tenzij reeds een andere huurder gevonden was. Toch zou dit, gelet op het bedrag dat aan de beslaglegger verschuldigd was, voor Amro-bank waarschijnlijk tot een gunstigere uitkomst hebben geleid.

Dogmatisch gezien is dit arrest tot op zekere hoogte wel te begrijpen. Naar Nederlands recht vestig je op registergoederen nu eenmaal een hypotheekrecht en op alle andere goederen een pandrecht. De vruchten die uit het vastgoed ontstaan, de huurvorderingen, maken weliswaar tot het moment van opeisbaar worden deel uit van dat vastgoed (en vallen in die zin dus onder het hypotheekrecht),9 maar zodra zij opeisbaar zijn, zijn zij zelfstandige (niet-register)goederen en kan alleen een pandrecht ervoor zorgen dat op die vorderingen verhaal kan worden genomen. En wie zich dan op die huurvorderingen mag verhalen, volgt volgens de Hoge Raad bij beslag op toekomstige huurvorderingen uit de regels van art. 475h Rv en (naar analogie) art. 3:97 lid 2 BW: wie als eerste (bij voorbaat) een aanspraak op de toekomstige huurvorderingen heeft verkregen (lees: op die vorderingen beslag heeft gelegd), hoeft later verkregen aanspraken op die goederen niet te respecteren. Dus áls de hypotheekhouder ten tijde van het beslag nog niets voor zichzelf had geregeld met betrekking tot de opeisbaar wordende huurvorderingen, bijvoorbeeld in de vorm van een pandrecht bij voorbaat, dan gaat de beslaglegger voor.

Moeilijker te begrijpen is de laatste stap die de Hoge Raad zet: een latere overdracht van het vastgoed kan evenmin tegen de eerdere beslaglegger worden ingeroepen. Zelfs als die overdracht de uitvoering is van een executieverkoop door een hypotheekhouder met een hypotheekrecht dat toch echt van eerdere datum was dan het gelegde beslag.10 Hier begint het wat mij betreft de uitkomst te wringen: de latere beslaglegger houdt op die manier (de waarde van) het verhypothekeerde vastgoed waaruit de beslagen huurvorderingen voortvloeien volledig in zijn greep, zonder dat de hypotheekhouder zich daartegen, bijvoorbeeld met een huurbeding, kan wapenen.

De uitkomst van dit arrest is voor de hypotheekhouder van commercieel vastgoed dan ook bijzonder wrang. Het miskent de sterke relatie tussen de toekomstige huurinkomsten uit en de waarde van commercieel vastgoed. Want het zijn juist die toekomstige huurvorderingen, de toekomstige kasstromen, die een hypotheekhouder van commercieel vastgoed bij een executieverkoop geld opleveren. Heeft hij kopers voorlopig niets te bieden (totdat de vordering waarvoor beslag is gelegd, is voldaan), dan neemt direct de verkoopwaarde van het vastgoed met het bedrag van die vordering af. Een ogenschijnlijk simpel beslag van een niet-bevoorrechte schuldeiser van de hypotheekgever kan zo op die manier de zekerheid van de hypotheekhouder behoorlijk uithollen. Dit is wat mij betreft een onbevredigend resultaat, dat bijvoorbeeld kan worden opgelost door de werking van het huurbeding te verruimen. Ik kom hierop in hoofdstuk 9 nog terug.