5.2.2 Ruimte voor de (proces)partijen

In het vorige hoofdstuk (paragraaf 4.2.2) is aangegeven dat maximale ruimte voor partijen bestaat wanneer zij de vrijheid hebben om naar eigen inzicht afspraken te maken, waarbij die afspraken vervolgens in lijn met de bedoeling van partijen worden uitgelegd (zie ook paragraaf 2.3.4.1) en er geen inbreuk wordt gemaakt op deze afspraken.

Partijen hebben de mogelijkheid contractueel vast te leggen welke verplichtingen de huurder heeft, zolang dit geen strijd met (semi)dwingend recht oplevert.1 Daarbij geven zij dan invulling aan de gedragsnorm ‘goed huurderschap’.

Zoals gezegd beslaat de open norm die verplichtingen die de huurder geacht wordt te hebben zonder dat dit een contractuele of wettelijke verplichting is.

Zodra de open norm ‘goed huurderschap’ een inbreuk maakt op de gemaakte afspraken, bijvoorbeeld door de gesloten huurovereenkomst aan te vullen met huurdersverplichtingen die niet in het contract of in de wet staan, wordt de ruimte van partijen ingeperkt. Het aanvullen van gemaakte afspraken kan worden gezien als gemiddelde ruimte voor partijen. De aanvullende werking biedt immers nog steeds de mogelijkheid om rekening te houden met de bedoeling van partijen, en de afspraken die zij hebben gemaakt dienen als achtergrond.

Partijen bij een huurovereenkomst van woonruimte kunnen minder gebruik maken van de voornoemde mogelijkheid om zelf onaantastbare afspraken te maken, omdat daar het meest sprake is van (semi)dwingend recht. Zo kan niet worden afgesproken dat een huurder van woonruimte voor al het onderhoud van het gehuurde moet zorgen. De huurder pleegt (pas) wanprestatie (dan wel gedraagt zich niet als goed huurder) indien hij zijn kleinonderhoudsverplichting (artikel 7:217 BW) niet nakomt. Voor verhuurders en huurders van andere objecten bestaat er meer vrijheid om de wettelijke verplichtingen nader in te vullen (of daarvan af te wijken) in de huurovereenkomst.

Zodra de open norm ‘goed huurderschap’ leidt tot verplichtingen die partijen niet hebben afgesproken, wordt hun ruimte zoals gezegd beperkt. Die beperking is in nog verdergaande mate aan de orde indien de open norm ‘goed huurderschap’ zou inbreken op door partijen gemaakte afspraken; dan is hun ruimte minimaal.

Een beperkte ruimte voor de (proces)partijen (ongeacht het huurregime) zien we bij het veroorzaken van overlast aan derden. Omdat hier derden bij betrokken zijn en er derhalve van buitenaf druk kan worden uitgeoefend op de verhuurder om in te grijpen, lijkt er weinig ruimte voor de invloed van tussen partijen gemaakte afspraken (contractuele verplichtingen).

Kamphuisen schreef in 1960 een artikel2 naar aanleiding van een arrest over een huurder die overlast veroorzaakte in een woningcomplex3. De overlast betrof echtelijke ruzies die zeer luidruchtig waren en waarbij ook met goederen werd gegooid, niet alleen binnenshuis, maar ook naar buiten. De – na veel klachten van andere huurders – door de verhuurder ingestelde vordering tot ontruiming van de overlast veroorzakende huurder werd tot in de hoogste instantie afgewezen. In deze kwestie was in eerste instantie met name van belang dat de echtgenote van de huurder een ziekte had waardoor zij de overlast vermoedelijk niet opzettelijk veroorzaakte. In hoger beroep draaide het met name om het oordeel dat de overlast veroorzaakt werd aan de omwonenden en niet aan de verhuurder en dat er derhalve geen sprake was van wanprestatie jegens de verhuurder.

Kamphuisen trok in zijn artikel in twijfel of deze laatste overweging wel juist is. Hij gaf daartoe aan dat de verplichting om het gehuurde ‘als een goed huisvader te gebruiken’ ook uitgelegd kan worden als een absolute verplichting, tegenover iedereen. Kamphuisen realiseerde zich dat de contractuele verhouding tussen huurder en verhuurder ertoe leidt dat slechts de verhuurder nakoming kan verlangen, maar meent dat dit niet zonder meer betekent dat de inhoud van de verplichting bij uitsluiting betrekking heeft op de verhuurder. In dat geval doet het er niet toe of de overlast is toegebracht aan omwonenden die ook huurder zijn van dezelfde verhuurder of niet.

Uit latere rechtspraak blijkt dat, als een huurder overlast veroorzaakt aan zijn buren, dit kan worden aangemerkt als strijdig met het goed huurderschap en grond kan opleveren voor beëindiging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst. Een voorbeeld daarvan betreft een arrest van de Hoge Raad op 12 oktober 19924, waaruit volgt dat een huurder (in casu van woonruimte) geen onrechtmatige (artikel 6:162 BW) overlast mag bezorgen aan omwonenden, omdat dit (ook) in strijd is met zijn verplichting jegens zijn verhuurder om zich als goed huurder te gedragen. Opmerking verdient dat thans in omloop zijnde huurovereenkomsten (voor woonruimte) over het algemeen de verplichting voor de huurder bevatten geen hinder te veroorzaken aan omwonenden.

Naast de voornoemde uitspraak is in paragraaf 5.1 een aantal overlastkwesties als voorbeeld gegeven. Uit deze uitspraken blijkt dat niet alleen de huurder in zijn ruimte wordt beperkt door deze open norm, maar ook de verhuurder. Zoals eerder kort aangestipt kunnen derden (met name andere huurders van de verhuurder), een verhuurder dwingen om in te grijpen wanneer een huurder in strijd met het goed huurderschap overlast veroorzaakt.

Zoals in paragraaf 5.1 al is genoemd, mag de huurder ook geen overlast veroorzaken aan (meer concreet: zich niet onheus gedragen jegens) de verhuurder. De voorzieningenrechter te Rotterdam5 oordeelde op 9 oktober 2014 als volgt over deze kwestie:

De ruimte voor de huurder wordt sterk ingeperkt op het moment dat zijn (contractuele) medehuurder de fout in gaat:

Het is dus niet zo dat de kantonrechter overweegt dat ook de medehuurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen, maar de consequenties strekken zich wel tot haar uit (op grond van de hoofdelijke aansprakelijkheid van medehuurders). De zich goed gedragende medehuurder heeft in dat geval geen enkele ruimte, te weten geen enkele invloed op de inkleuring van de open norm en op behoud van de gemaakte contractuele afspraken, maar wordt er wel op afgerekend.

Het spreekt voor zich6, maar voor de volledigheid wordt opgemerkt, dat een verhuurder die stelt dat een huurder overlast veroorzaakt, dat wel dient aan te tonen. Dat een huurder zich ‘onconventioneel’ gedraagt is niet voldoende, althans zo oordeelt Rechtbank Breda op 27 juli 20117 over een huurder van woonruimte en de wijze waarop hij gebruik maakt van zijn tuin:

Naast overlastgeschillen, is zoals gezegd de verplichting tot gebruik van het gehuurde (bewoningsplicht dan wel exploitatieplicht) een veel voorkomend onderwerp van discussie in de rechtspraak. Het gaat dan niet om de gevallen waarin dit contractueel is overeengekomen, maar de vraag of de verplichting voortvloeit uit artikel 7:213 BW. Zoals uit de in paragraaf 5.1 genoemde jurisprudentie blijkt, wordt de voornoemde vraag een enkele keer positief beantwoord, maar lijken rechters dit in beginsel terughoudend te doen.

In het naschrift bij de uitspraak van Rechtbank Utrecht 12 september 20128, is aangegeven dat de wetgever bij zijn toelichting op artikel 7:213 BW in de wetsgeschiedenis een koppeling heeft gemaakt naar het soort gehuurde object9. Inzake de exploitatieplicht kan bijvoorbeeld een van belang zijnde omstandigheid zijn dat het gehuurde in waarde vermindert indien sprake is van leegstand. Hier is een gelijkenis te zien met de rechtspraak inzake overlast: sommige rechters grijpen niet in totdat feitelijk sprake is van schade. Verhuurders voeren waardevermindering dan ook geregeld als argument aan, indien zij zich beroepen op een verplichting tot gebruik. In het arrest Hof Arnhem 17 november 200910, dat bekend staat als De Staat/Lidmar, blijkt het belang van de bewijsvoering, te weten dat een verhuurder een dergelijk negatief gevolg van leegstand dient aan te tonen. Eerder dat jaar (op 15 juni 2009) benadrukte ook Hof Amsterdam11 dat de verhuurder, als de schade door leegstand wordt betwist, zal moeten aantonen dat de schade daadwerkelijk geleden wordt:

In beginsel beperkt de mogelijkheid van het bestaan van een gebruiksplicht zonder dat dit in de wet staat en zonder dat dit in de huurovereenkomst is overeengekomen, de ruimte van de (proces)partijen (de ruimte is dan gemiddeld). Het feit dat de rechters terughoudend lijken om te gaan met het aannemen dat een gebruiksplicht uit artikel 7:213 BW voortvloeit, vergroot die ruimte weer.

Goed huurderschap kan ten slotte de vrijheid van de (proces)partijen veel tot maximaal aantasten (in de genoemde zin dat gemaakte afspraken niet overeind blijven), daar waar het grondslag biedt aan een verplichting tot het meewerken aan een wijziging van het gehuurde object. Zie bijvoorbeeld de kort in paragraaf 3.3 genoemde uitspraak van Rechtbank Amsterdam in kort geding van 24 december 2013.12 Hier ging het over de vraag of een huurder van woonruimte verplicht was mee te werken aan verplaatsing van een berging op zolder op grond van artikel 7:213 BW:

Deze inbreuk op de huurovereenkomst (hoe redelijk ook) is een beperking van de ruimte van partijen.