Rb. Gelderland, 15-12-2021, nr. 388164

2. [eisende partij 2] ,

beiden wonende te [plaats] ,

eisers,

advocaat: mr. P.H.N. van Spanje te Wageningen,

tegen

wonende te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat: mr. H.A. Schenke te Nijmegen,

2. [gedaagde partij 2] ,

wonende te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat: mr. L.T. Lonis te Woudenberg.

Partijen zullen hierna worden aangeduid als [eisende partij 1] , [eisende partij 2] , [gedaagde partij 1] en [gedaagde partij 2] . Eisers zullen samen worden aangeduid als [eisende partijen] .

Het verloop van de procedure blijkt uit

- het tussenvonnis van 11 augustus 2021;

- de akte aanvullende producties van [eisende partijen] .;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 september 2021 en de daarin genoemde stukken.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Wat is de kern van het geschil?

Partijen hebben in 2020 en 2021 gesproken over een mogelijke verkoop van de percelen van [gedaagde partij 1] aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: “ [perceelnummer 2] ”) en de percelen van haar zoon, [gedaagde partij 2] , aan de [adres 2] in [plaats] , (hierna: “ [perceelnummer 2] ”) aan [eisende partijen] . Volgens [eisende partijen] . heeft dit ertoe geleid dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Hij vordert, kort samengevat, primair een verklaring voor recht dat partijen een koopovereenkomst zijn aangegaan. In het verlengde daarvan vordert hij dat gedaagden worden veroordeeld om mee te werken aan de vastlegging van de koop in een koopakte. Dit alles op straffe van een dwangsom dan wel dat het vonnis in de plaats zal treden van de koopakte. Voor zover er geen sprake zou zijn van een koopovereenkomst, vordert [eisende partijen] . subsidiair dat gedaagden worden veroordeeld om de onderhandelingen voort te zetten (op straffe van een dwangsom), dan wel meer subsidiair de schade die [eisende partijen] . lijdt, te vergoeden. Ook vordert [eisende partijen] . in dat laatste geval een verklaring voor recht dat gedaagden onrechtmatig hebben gehandeld door de onderhandelingen af te breken. In alle gevallen vordert [eisende partijen] . een veroordeling van gedaagden in proceskosten. [gedaagde partij 1] en [gedaagde partij 2] betwisten dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zij stellen bovendien dat een eventuele koopovereenkomst nietig is omdat niet aan de eis van schriftelijke vastlegging (hierna: het schriftelijkheidsvereiste) van artikel 7:2 lid 1 BW is voldaan. Volgens [gedaagde partij 1] is de koopovereenkomst daarnaast nog vernietigbaar op grond van misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 BW). Het gelijk ligt bij gedaagden. De vorderingen van [eisende partijen] . zullen worden afgewezen.

De koopovereenkomst

In het midden kan blijven of een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Gedaagden stellen zich namelijk terecht op het standpunt dat zelfs als partijen een koopovereenkomst zijn aangegaan, deze nietig is omdat niet aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW is voldaan. De rechtbank zal dit oordeel hierna toelichten.

(i) Het (juridisch) kader

Op grond van artikel 7:2 lid 1 BW moet een koopovereenkomst voor een onroerende zaak schriftelijk worden aangegaan. Dit artikel is alleen van toepassing bij de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak waarbij de koper een natuurlijk persoon is, die niet handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf. Aanvankelijk kon alleen de koper zich op artikel 7:2 lid 1 BW beroepen. In 2011 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat ook de verkoper een beroep mag doen op het schriftelijkheidsvereiste, mits de verkoper een natuurlijk persoon is, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (Hoge Raad 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412, r.o. 3.8). De sanctie die rust op het niet schriftelijk vastleggen van de koop is nietigheid van de koopovereenkomst op grond van artikel 7:2 lid 1 BW in samenhang met artikel 3:39 BW (zie rechtsoverweging 3.6.2 van het eerder aangehaalde arrest van de Hoge Raad.

(ii) Is er sprake van een tot bewoning bestemde onroerende zaak?

Bij de beantwoording van de vraag of een onroerende zaak tot bewoning bestemd is, moet men uitgaan van de feitelijke bestemming ten tijde van de koop. De bestemming die de verkoper op dat moment aan het pand heeft gegeven is doorslaggevend. Het gaat met andere woorden om de feitelijke situatie op het moment van de koop (Kamerstukken II 2001/02, 23095, 14, p. 19 en 2). Partijen zijn verdeeld over de vraag wat de feitelijke bestemming van de percelen was toen de gesprekken tussen partijen over de koop plaatsvonden.

[perceelnummer 2]

[gedaagde partij 2] heeft gesteld dat hij [perceelnummer 2] op dat moment alleen als woning in gebruik had. Zijn standpunt wordt ondersteund door de overgelegde kadastrale gegevens, waaruit blijkt dat [perceelnummer 2] de bestemming “wonen” en “erf-tuin” heeft (productie 2 bij dagvaarding). Ook uit de door [eisende partijen] . (en zijn notaris) opgestelde concept koopovereenkomst en andere notariële documenten (productie 11 bij dagvaarding) volgt dat [perceelnummer 2] een woonbestemming heeft. In de concept koopovereenkomst wordt het te verkopen registergoed namelijk omschreven als een “woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verder aan-en toebehoren” en in de akte van levering als “woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verder toebehoren.”

[eisende partijen] . betwist de hiervoor genoemde stukken niet, maar voert aan dat [gedaagde partij 2] met zijn bedrijf in de softwareontwikkeling en automatiseringsadviezen bij de Kamer van Koophandel staat ingeschreven op [perceelnummer 2] . [gedaagde partij 2] heeft ter zitting echter toegelicht dat zijn bedrijf alleen nog op papier bestaat. [eisende partijen] . heeft dit niet weersproken. Deze inschrijving doet dus niet af aan een woonbestemming.

[eisende partijen] . heeft ten slotte nog aangevoerd dat uit het bestemmingsplan blijkt dat [perceelnummer 2] de bestemming “agrarisch met waarden” heeft. Het hof heeft echter bepaald dat de bestemming volgens het bestemmingsplan niet doorslaggevend is (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 augustus 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:6356, r.o 5.6). Het gaat immers om de feitelijke situatie op het moment van de koop. Deze omstandigheid is daarom op zichzelf genomen onvoldoende om te concluderen dat er geen sprake is van een woonbestemming. In het licht van deze omstandigheden gaat de rechtbank ervan uit dat [perceelnummer 2] een tot bewoning bestemde onroerende zaak is.

[perceelnummer 2]

[gedaagde partij 1] heeft gesteld dat [perceelnummer 2] tijdens de gesprekken met [eisende partijen] . een woonbestemming had. [eisende partijen] . heeft dit betwist. Volgens hem volgt uit het bestemmingsplan, de kadastrale gegevens en een uittreksel van de Kamer van Koophandel dat (een deel) van [perceelnummer 2] bestemd was en benut werd voor agrarische activiteiten. Ter zitting heeft [gedaagde partij 1] toegelicht dat de feitelijke situatie anders was dan de stukken doen vermoeden. Volgens [gedaagde partij 1] is op [perceelnummer 2] in ieder geval sinds 2013, na het overlijden van haar echtgenoot, geen agrarisch bedrijf meer uitgeoefend. De inschrijving van het bedrijf bij de Kamer van Koophandel heeft zij destijds gehandhaafd op verzoek van de bank. Volgens [gedaagde partij 1] liep het bestemmingsplan achter op de feitelijke situatie. [eisende partijen] . heeft dit niet tegengesproken. [gedaagde partij 1] heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank in principe voldoende onderbouwd dat [perceelnummer 2] feitelijk als woning werd gebruikt.

[eisende partijen] . heeft verder aangevoerd dat [gedaagde partij 1] een deel van [perceelnummer 2] bedrijfsmatig heeft verhuurd. Bij gemengd gebruik hangt het volgens de parlementaire geschiedenis af van de omstandigheden van het geval of een onroerende zaak alsnog onder de reikwijdte van artikel 7:2 lid 1 BW valt. De minister heeft richtsnoeren gegeven aan de hand van enkele voorbeelden. Uit deze voorbeelden volgt dat voor woon-/praktijkpanden artikel 7:2 lid 1 BW van toepassing is bij meer dan 50 procent bewoning (Kamerstukken II 1995/96, 23095, 5, p. 12 en Kamerstukken II 2001/02, 23095, 14, p. 19). Tijdens de zitting heeft [gedaagde partij 1] verklaard dat de verhuur slechts een ondergeschikt deel van [perceelnummer 2] betrof, namelijk 25 procent van de stallen. [perceelnummer 2] werd dan ook overwegend voor wonen gebruikt. [eisende partijen] . heeft dit niet betwist. De rechtbank gaat er daarom van uit dat ook [perceelnummer 2] een woonbestemming heeft.

(iii) Zijn [gedaagde partij 2] en [gedaagde partij 1] particulieren?

Uit het bovenstaande volgt dat [gedaagde partij 1] sinds 2013 geen agrarische onderneming meer drijft. [eisende partijen] . heeft niet aangevoerd dat [gedaagde partij 1] bij de verkoop van het perceel vanuit een ander beroep of bedrijf handelde, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat zij handelde als particulier.

Hiervoor is vastgesteld dat het bedrijf van [gedaagde partij 2] slechts nog op papier bestond (zie overweging 2.6). Dat ook [eisende partijen] . ervan uitging dat [gedaagde partij 2] als particulier handelde, blijkt uit artikel 2 lid 3 van de door [eisende partijen] . (en zijn notaris) opgestelde concept koopovereenkomst. Hierin staat dat verkoper, in dit geval [gedaagde partij 2] , verklaart dat hij geen ondernemer is in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968. De rechtbank gaat er daarom van uit dat ook [gedaagde partij 2] als particulier handelde.

(iv) Is [eisende partijen] . een particulier?

Gedaagden hebben gesteld dat [eisende partijen] . een particulier is. Voor zover [eisende partijen] . heeft willen betwisten dat hij de overeenkomst als particulier is aangegaan, heeft hij zijn betwisting onvoldoende onderbouwd. [eisende partijen] . voert namelijk niet met zoveel woorden aan dat hij vanuit een beroep of bedrijf heeft gehandeld, maar volstaat met een verwijzing naar jurisprudentie waaruit blijkt dat niet te snel moet worden aangenomen dat een koper een consument is. Ook valt een betwisting van [eisende partijen] . op dit punt niet te rijmen met zijn eerdere standpunt dat hij de percelen kocht om er zijn woning op te bouwen (randnummer 1.15 bij dagvaarding). De betwisting staat bovendien haaks op de gekozen bewoordingen in de door [eisende partijen] . (en zijn notaris) opgestelde concept koopovereenkomst en andere notariële stukken. In deze concept koopovereenkomst staat dat [eisende partijen] . van plan is het perceel te gebruiken voor “Projectontwikkeling (wonen)”. En in de akte van levering staat dat de koper, in dit geval dus [eisende partijen] ., verklaart dat de bedenktijd van artikel 7:2 BW is verstreken, waarmee geïmpliceerd wordt dat artikel 7:2 BW van toepassing is. Ten slotte heeft de rechter tijdens de zitting aan de advocaat van [eisende partijen] . gevraagd of [eisende partijen] . een professionele koper was. De advocaat antwoordde de vraag niet bevestigend, maar beperkte zich tot het antwoord: “Het object is bestemd voor bewoning. E ( [eisende partijen] ., toevoeging rechtbank) koopt het als ontwikkelaar.” Tegen de achtergrond van de eerdere stellingen van [eisende partijen] . begrijpt de rechtbank dat de advocaat hiermee heeft bedoeld dat [eisende partijen] . de percelen als particulier kocht om daar zijn woning te realiseren.

(v) Slotsom

Aan de vereisten van artikel 7:2 lid 1 BW is voldaan, zodat de koop schriftelijk moest worden aangegaan. Vast staat dat partijen geen schriftelijke koopovereenkomst hebben gesloten. Een eventuele mondelinge koopovereenkomst is daarom in elk geval nietig op grond van artikel 7:2 lid 1 in samenhang met artikel 3:39 BW. De primaire vordering van [eisende partijen] . zal daarom worden afgewezen.

De verplichting tot door onderhandelen of schadevergoeding

[eisende partijen] . vordert subsidiair dat gedaagden worden veroordeeld om door te onderhandelen en meer subsidiair om de schade te vergoeden, die [eisende partijen] . lijdt door het mislopen van de koop. [eisende partijen] . baseert zich hierbij op het leerstuk van afgebroken onderhandelingen (vgl. Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, r.o. 3.6). Volgens [eisende partijen] . bevonden de onderhandelingen zich in een dusdanig vergevorderd stadium dat het gedaagden niet meer vrij stond de onderhandelingen af te breken. [eisende partijen] . heeft daarom recht op een voortzetting van de onderhandelingen dan wel op schadevergoeding, ongeacht of de koopovereenkomst zelf op grond van artikel 7:2 lid 1 BW in samenhang met artikel 3:39 BW nietig is, aldus [eisende partijen] .

Artikel 7:2 lid 1 BW is in het leven geroepen om de particuliere koper en verkoper te beschermen. Zolang er geen sprake is van een ondertekende koopovereenkomst, staat het deze koper of verkoper vrij om van de koop af te zien. Dit uitgangspunt geldt ongeacht of partijen al mondeling overeenstemming over de koop hebben bereikt. Zo kan een particuliere koper of verkoper onder geen beding door een rechterlijk vonnis worden gedwongen om mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van een koopovereenkomst (vgl. Hoge Raad 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412, r.o. 3.8 - 3.9). Anders dan [eisende partijen] . heeft betoogd, past in dit stelsel in principe niet dat een particuliere verkoper alsnog wordt veroordeeld om door te onderhandelen of om de schade te vergoeden, die de wederpartij lijdt door het afbreken van de onderhandelingen.

Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aldus de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.10 van het eerder genoemde arrest. Als deze uitzonderlijke situatie zich voordoet, kan de wederpartij volgens de Hoge Raad slechts aanspraak maken op een vergoeding van de door hem geleden schade.

[eisende partijen] . heeft aangevoerd dat gedaagden bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen hebben gewekt dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen. Dit is geen bijzondere omstandigheid die volgens het eerder genoemde arrest tot schadevergoeding noopt. Bij dit oordeel weegt mee dat gedaagden hebben gesteld dat de concept koopovereenkomst afweek van wat partijen eerder hadden besproken. Hoewel [eisende partijen] . heeft aangevoerd dat deze punten van ondergeschikt belang waren, heeft hij de afwijking niet met zoveel woorden betwist. Volgens de Hoge Raad geeft de eis van schriftelijke vastlegging aan de verkoper de ruimte om alsnog van de koop af te zien als hij van een derde een hoger bod ontvangt. In het verlengde daarvan zou moeten gelden dat het een particuliere verkoper tot het moment van schriftelijke vastlegging vrijstaat van de verkoop af te zien als een koper terug komt van eerdere afspraken of aan de koop nieuwe, ongunstige voorwaarden verbindt. De rechtbank zal daarom ook de subsidiaire en meer subsidiaire vordering van [eisende partijen] . afwijzen.

Opheffing beslag

[gedaagde partij 1] stelt in randnummer 10 van haar conclusie van antwoord dat het door [eisende partijen] . gelegde conservatoir beslag ten onrechte is gelegd en daarom moet worden opgeheven. Voor zover hierin een tegenvordering tot opheffing van het beslag moet worden gelezen, is die vordering niet toewijsbaar vanwege het volgende.

Op grond van artikel 705 lid 2 Rv wordt een gelegd beslag opgeheven indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht. Als een vordering in de hoofdzaak is afgewezen, volstaat deze afwijzing niet om te oordelen dat het beslag als ondeugdelijk wordt opgeheven. De rechtbank zal nog altijd de wederzijdse belangen van partijen moeten afwegen en daarbij de omstandigheid dat in de hoofdzaak uitspraak is gedaan moeten meewegen (HR 30 juni 2006, ECLI:NL:PHR:2006:AV1559, r.o. 3.6).

Hoewel de rechtbank de vorderingen van [eisende partijen] . zal afwijzen, weegt het belang van [gedaagde partij 1] bij opheffing van het beslag niet zwaarder dan het belang van [eisende partijen] . bij handhaving van het beslag. [gedaagde partij 1] heeft namelijk geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat zij bij een voorzetting van het beslag (onverhaalbare) schade zou lijden. Daar staat tegenover dat [eisende partijen] . een evident belang heeft bij de handhaving van het beslag, terwijl hij zich beraadt over eventuele aan te wenden rechtsmiddelen.

Proceskosten

[eisende partij 1] en [eisende partij 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de proceskosten van gedaagden worden veroordeeld.

Volgens [gedaagde partij 2] kan hij aanspraak maken op de daadwerkelijk door hem gemaakte proceskosten. Voor een vergoeding van volledige proceskosten is alleen plaats onder buitengewone omstandigheden, zoals misbruik van procesrecht en onrechtmatige daad. Hiervan is pas sprake als het instellen van de vordering of het voeren van verweer, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Van dergelijk misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen is hier geen sprake. Dat [eisende partijen] . in het ongelijk gesteld wordt, is onvoldoende om te oordelen dat hij misbruik heeft gemaakt van het procesrecht. De proceskosten van [gedaagde partij 2] zullen daarom aan de hand van een forfaitair tarief worden begroot, zoals hierna vermeld.

De kosten van [gedaagde partij 2] worden begroot op:

Griffierecht: € 1.666,00

Salaris advocaat: € 4.982,00 + (2 punten x € 2.491,00)

Totaal: € 6.648,00

De kosten van [gedaagde partij 1] worden begroot op:

Griffierecht: € 1.666,00

Salaris advocaat: € 4.982,00 + (2 punten x € 2.491,00)

Totaal: € 6.648,00

De door [gedaagde partij 1] en [gedaagde partij 2] gevorderde nakosten zullen (voor ieder van hen afzonderlijk) worden toegewezen, zoals hierna in de beslissing vermeld.

De door [gedaagde partij 1] over de proceskosten en nakosten gevorderde rente zal worden toegewezen zoals hierna in de beslissing vermeld.

3. De beslissing

De rechtbank

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde partij 1] tot vandaag begroot op € 6.648,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis tot de dag van voldoening;

veroordeelt [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van [gedaagde partij 1] , begroot op:

- € 163,00 aan salaris advocaat, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling; en

- € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van voldoening

veroordeelt [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde partij 2] tot vandaag begroot op € 6.648,00;

veroordeelt [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, aan de zijde van [gedaagde partij 2] begroot op:

- € 163,00 aan salaris advocaat, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan; en

- € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen onder 3.4 en 3.5 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 15 december 2021.