Mandeligheid (Publicaties vanwege het Centrum voor Notarieel Recht) 2007/25.3.1.4:25.3.1.4 Rechten en plichten van de naburen

Mandeligheid (Publicaties vanwege het Centrum voor Notarieel Recht) 2007/25.3.1.4

25.3.1.4 Rechten en plichten van de naburen

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De bouwer van een Nachbarwand is verplicht de muur zodanig uit te voeren dat deze (naar haar aard, dikte en funderingsdiepte) aan haar doel kan beantwoorden (§ Thür NachbG) en dat de buurman eenzelfde soort gebouw aan de muur aan kan bouwen.

Op verlangen van de eigenaar van het aangelegen perceel grond moet de bouwer de muur zodanig bouwen dat voor de aanbouw door die nabuur aanvullende maatregelen niet nodig zijn (§ 9 lid 1 NachbG NW, § 4 Thür NachbG).

De muur dient in beginsel zodanig te worden gebouwd dat de helft daarvan op het eigen perceel en de andere helft op dat van de buurman wordt geplaatst (§ 4 Thür NachbG). Er wordt gesproken over een ‘halbscheidige Nachbarwand’. Is ter zake van de voorgenomen bouw van een van de gebouwen opeen van de percelen een bredere muur nodig, dan dient deze breedte ten laste van dit perceel te komen (§ 10 NachbG NW, § 4 Thür NachbG).

De buurman heeft geen recht opeen koopsom voor dat deel van zijn grond dat in gebruik wordt genomen (§ 4 Thür NachbG). Indien daarentegen de muur reeds wordt afgebroken voor de aanbouw kan de buurman aanspraak maken op een gebruiksvergoeding.

In de muur mogen leidingen voor gas, water en licht aangelegd worden.1

§ 4 Thür NachbG

‘1.

Die Nachbarwand ist in einer solchen Bauart und Bemessung, insbesondere in der Dicke und mit der Gründungstiefe auszufuhren, dass sie den Zwecken beider Nachbarn genügt. Der zuerst Bauende braucht die Wand nur für einen Anbau herzurichten, der an die Bauart und Bemessung der Wand keine höheren Anforderungen stellt als sein eigenes Gebäude.

2.

Erfordert keines der beiden Gebäude eine grössere Dicke der Wand als der andere, so darf die Nachbarwand höchstens mit der Hälfte ihrer notwendigen Dicke auf dem Nachbargrundstück errichtet werden. Erfordert das auf einem der Grundstücke geplante Gebäude eine dickere Wand, so ist die Wand mit einem entsprechend grosseren Teil ihrer Dicke auf diesem Grundstück zu errichten.

3.

Soweit die Nachbarwand den Bestimmungen des Absatzes 2 entspricht, hat der Nachbar keinen Anspruch auf Zahlung einer Vergütung oder auf Abkauf von Boden. Wird die Nachbarwand beseitigt, bevor angebaut ist, so kann der Nachbar für die Zeit ihres Bestehens eine Vergütung nach § 912 des Bürgerlichen Gesetzbuches beanspruchen.’

De buurman mag – nadat hij ten minste drie maanden voor aanvang van de bouw schriftelijk heeft medegedeeld op welke wijze hij wenst aan te bouwen (§ 5 en 6 Thür NachbG) – aan de Nachbarwand aanbouwen.

§ 6 Thür NachbG

‘1.

Die Einzelheiten des beabsichtigten Anbaues sind mindestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten dem Eigentümer und dem Nutzungsberechtigten des zuerst bebauten Grundstücks schriftlich anzuzeigen. Mit den Arbeiten darf erst nach Fristablauf begonnen werden.

2.

Etwaige Einwendungen gegen den Anbau sind unverzüglich zu erheben.

3.

Ist jemand, dem Anzeige nach Absatz 1 zu machen ist, unbekannten Aufenthaltes oder nicht alsbald erreichbar und hat er keinen Vertreter bestellt, so genügt statt der Anzeige an diesen Betroffenen die Anzeige an den unmittelbaren Besitzer.’

De aanbouwende buurman heeft in beginsel de plicht de helft van de waarde van de muur – dan wel indien hij niet de gehele muur in gebruik neemt een evenredig deel – aan de oorspronkelijke bouwer te vergoeden, zodra de ruwbouw gereed is (§ 12 NachbG NW; § 7 Thür NachbG).

§ 7 Thür NachbG

‘1.

Der anbauende Nachbar hat dem Eigentümer des zuerst bebauten Grundstücks den halben Wert der Nachbarwand zu vergüten, sowie ihre Fläche zum Anbau genutzt wird.

2.

Die Vergütung ist angemessen herabzusetzen, wenn die besondere Bauart oder Bemessung der Wand nicht erforderlich oder nur für das zuerst errichtete Gebäude erforderlich ist; sie ist angemessen zu erhöhen, wenn die besondere Bauart oder Bemessung der Wand nur für das später errichtete Gebäude erforderlich ist.

3.

Nimmt die Nachbarwand auf dem Grundstück des anbauenden Nachbarn eine grössere Bodenflache in Anspruch als in § 4 Abs. 2 vorgesehen, so kann dieser die Vergütung um den Wert des zusätzlich überbauten Bodens kürzen, wenn er nicht die in § 912 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder in § 915 des Bürgerlichen Gesetzbuches bestimmten Rechte ausübt. Nimmt die Nachbarwand auf dem Grundstück des anbauenden Nachbarn eine geringere Bodenfläche in Anspruch als in § 4 Abs. 2 vorgesehen, so erhöht sich die Vergütung um den Wert des Bodens, den die Wand andernfalls auf dem Grundstück des anbauenden Nachbarn zusatzlich benotigen wurde.

4.

Die Vergütung wird mit der Rohbauabnahme des Anbaues fallig; sie steht demjenigen zu, der zu dieser Zeit Eigentümer ist. Bei der Wertberechnung ist von den zu diesem Zeitpunkt üblichen Baukosten auszugehen und das Alter sowie der bauliche Zustand der Nachbarwand zu berucksichtigen. Auf Verlangen ist Sicherheit in Höhe der voraussichtlich zu gewährenden Vergütung zu leisten; in einem solchen Falle darf der Anbau erst nach Leistung der Sicherheit begonnen oder fortgesetzt werden. Die Sicherheit kann in einer Bankbürgschaft bestehen.’

Zolang nog niet is aangebouwd dient de bouwer alle onderhoudskosten van de muur te dragen. Na de aanbouw dienen de beide eigenaren de desbetreffende kosten van het aan beide zijden van de muur bebouwde deel bij helfte te betalen.

Wordt aan één zijde van de muur het gebouw afgebroken, dan dient de betreffende eigenaar de muur zodanig te herstellen dat deze als buitenmuur dienst kan doen (§ 8 Thür NachbG).

§ 8 Thür NachbG

‘1.

Bis zum Anbau fallen die Unterhaltungskosten der Nachbarwand dem Eigentümer des zuerst bebauten Grundstücks allein zu Last.

2.

Nach dem Anbau sind die Unterhaltungskosten für den gemeinsam genutzten Teil der Nachbarwand von beiden Nachbarn entsprechend dem Verhältnis ihrer Beteiligung gemass § 7 abs. 1 bis 3 zu tragen.

3.

Wird eines der beiden Gebäude abgebrochen und nicht neu errichtet, so hat der Eigentümer des abgebrochenen Gebäudes die Aussenfläche des bisher gemeinsam genutzten Teiles der Wand in einen für eine Aussenwandgeeigneten Zustand zu versetzen. Bedarf die Wand gelegentlich des Gebäudeabbruches noch weiterer Instandsetzung, so sind die Kosten dafür gemäß Absatz 2 von beiden Nachbarn gemeinsam zu tragen.’

Indien de buurman afziet van het voorgenomen gebruik van de muur en zelf een Grenzwand als onderdeel van een door hem te bouwen werk opricht, dient hij aan de bouwer van de muur de kosten die laatstgenoemde heeft moeten maken te vergoeden voor zover die kosten uitgaan boven de kosten van de bouw van een grensmuur (§ 13 NachbG NW, § 9 Thür NachbG).

§ 9 Thür NachbG

‘1.

Wird das später errichtete Gebäude nicht an die Nachbarwand angebaut, so hat der anbauberechtigte Nachbar für die durch Errichtung einer Nachbarwand entstandenen Mehraufwendungen gegenuber den Kosten einer Grenzwand Ersatz zu leisten. Dabei ist in angemessener Weise zu Berücksichtigen, dass das Nachbargrundstück durch die Nachbarwand teilweise weiter genutzt wird. Ist der Anbau wegen einer Veränderung der Rechtslage unmöglich geworden, so hat der anbauberechtigte Nachbar lediglich die Hälfte des nach Satz 1 zu leistenden Betrages zu zahlen.

2.

Hat die Nachbarwand von dem Grundstück des zuerst Bauenden weniger Bodenfläche benötigt als eine Grenzwand, so ermässigt sich der Ersatz um den Wert der eingesparten Bodenfläche.

3.

Höchstens ist der Betrag zu erstatten, der im Falle des Anbaues zu zahlen ware.

4.

Im übrigen is § 7 Abs. 4 Satz 1 entsprechend anzuwenden.

5.

Der anbauberechtigte Nachbar ist verpflichtet, die Dachfläche seines Gebäudes auf seine Kosten dicht an die Nachbarwand anzuschliessen sowie den zwischen der Nachbarwand und seinem Gebäude entstandenen Zwischenraum auf seine Kosten in geeigneter Weise so zu schliessen, dass Schäden im Bereich des Zwischenraumes an dem zuerst errichteten Gebäude vermieden werden.’

De eigenaar is – zolang de buurman niet heeft aangebouwd – steeds bevoegd tot afbraak van de muur. Slechts onder zeer bijzondere omstandigheden is hem deze bevoegdheid ontnomen. Na de aanbouw mag de muur niet meer gesloopt worden zonder medewerking van de buurman. Ingeval de bouwer van de muur aan zijn zijde het gebouw sloopt terwijl aan de andere zijde een gebouw is gebouwd dan blijft de muur zijn eigendom. Hij moet de muur in stand houden. Hij moet er voor zorgen dat er bijvoorbeeld door de muur geen vocht in de aangebouwde opstal doordringt. Indien de buurman de aangebouwde opstal amoveert kan de eigenaar van de grensmuur verlangen dat de muur in de staat wordt gebracht zoals die was voor de aanbouw.2

Zolang de buurman nog niet heeft aangebouwd mag de bouwer de muur weer afbreken. Dit recht vervalt indien de buurman de bouwer van de muur schriftelijk te kennen heeft gegeven de muur – geheel of gedeeltelijk – te zullen bebouwen en binnen 6 maanden een bouwvergunning aanvraagt. Een uitzondering op deze regel bestaat ingeval de eigenaar/bouwer van de muur voorafgaand aan de ontvangst van de hiervoor bedoelde kennisgeving reeds schriftelijk aan de buurman te kennen heeft gegeven de muur te willen afbreken.

Wordt de muur afgebroken dan heeft de nabuur recht op een vergoeding wegens gebruik van de grond (§ 14 NachbG NW).

Na de aanbouw is er sprake van een Grenzeinrichtung. De mede-eigenaren mogen de muur gebruiken op de wijze zoals hiervoor in par. 25.2 besproken. Zo mogen zij over de hele dikte van de muur in balken. Ook is het toegestaan leidingen in de muur aan te brengen. Een holte mag slechts tot de helft van de dikte van de muur worden aangebracht.3

Ten slotte mag iedere eigenaar van een aangelegen perceel de muur, op zijn kosten en zonder toestemming van de nabuur (§ 18 NachbG NW), versterken. Deze versterking dient dan wel op het eigen erf plaats te vinden. Voor de aanbouw wordt de eigenaar van de muur ook eigenaar van deze versterking, ongeacht door wie deze is aangebracht. Volgt de versterking na of vindt deze gelijktijdig plaats met de aanbouw dan wijzigt de eigendomssituatie.

§ 10 Thür NachbG

‘1.

Der Eigentümer des zuerst bebauten Grundstücks darf die Nachbarwand nur mit Einwilligung des Nachbarn beseitigen. Die Absicht, die Nachbarwand zu beseitigen, muss dem Nachbarn schriftlich erklärt werden. Die Einwilligung gilt als erteilt, wenn der Nachbar dieser Erklärung nicht innerhalb von zwei Monaten schriftlich widerspricht. Für die Erklärung gilt § 6 Abs. 3 entsprechend.

2.

Die Einwilligung gilt trotz Widerspruchs als erteilt, wenn

1.

der Nachbar nicht innerhalb von sechs Monaten nach Empfang der Erklärung einen Antrag auf Genehmigung eines Anbaues bei der Baugenehmigungsbehörde einreicht oder

2.

wenn die Ablehnung einer beantragten Baugenehmigung nicht mehr angefochten werden kann oder

3.

wenn von einer Baugenehmigung nicht innerhalb eines Jahres nach Erteilung Gebrauch gemacht wird.

3.

Macht der Eigentümer des zuerst bebauten Grundstücks von seinem Beseitigungsrecht zulässigen Gebrauch, so hat er dem anbauberechtigten Nachbarn für die Dauer der Nutzung des Nachbargrundstücks durch den hinubergebauten Teil der Nachbarwand eine angemessene Vergutung zu leisten. Beseitigt der Erbauer der Nachbarwand diese ganz oder Teilweise, ohne hierdurch nach den Absatzen 1 und 2 berechtigt zu sein, so kann der anbauberechtigte Nachbar ohne Rücksicht auf Verschulden Ersatz für den ihm durch die völlige oder teilweise Beseitigung der Anbaumöglichkeit zugefugten Schaden verlangen. Der Anspruch wird mit der Rohbauabnahme des späteren Gebäudes fällig.’

Indien in verband met de voorgenomen bebouwing van de buurman een diepere fundering nodig is, dient de buurman deze meerkosten te dragen (§ 11 NachG NW, § 12 Thür NachbG). Heeft ook de bouwer van de muur voordeel van de uitvoering dan dient bij de bepaling van de vergoeding van de meerkosten daarmee rekening gehouden worden.

Het is aan de beide naburen toegestaan de Nachbarwand te verhogen.4 Hierbij is niet van belang wie eigenaar van de muur is. De verhoging moet plaatsvinden

‘nach den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst.’

Voorts mag de verhoging slechts geschieden ingeval de nabuur daardoor geen of weinig nadeel zal ondervinden. Het is onverschillig of de gehele muur dan wel slechts een gedeelte daarvan wordt verhoogd. Het is voorts niet noodzakelijk dat de muur over de gehele breedte wordt verhoogd. In het laatste geval ligt het voor de hand dat de verhoging in het midden van de muur wordt geplaatst. Wordt de muur aan de zijde van de buurman opgetrokken dan behoeft de laatste dat – tenzij § 912 BGB van toepassing is – niet te dulden. Na de verhoging mag de buurman aan de verhoging aanbouwen, onder betaling van een vergoeding.

Ingeval de Nachbarwand vóór de aanbouw door de buurman wordt verhoogd, wordt de verhoging in eigendom verkregen door degene die de Nachbarwand heeft gebouwd. Volgt nadien de aanbouw dan ontstaat mede-eigendom.

Ingeval na aanbouw de muur wordt verhoogd dan behoort ook de verhoging in mede-eigendom toe aan de beide buren. De mede-eigendomsverhouding wijzigt.

§ 11 Thür NachbG

‘1.

Jeder Nachbar ist berechtigt, die Nachbarwand auf seine Kosten zu erhöhen. Für den hinzugefügten oberen Teil der Nachbarwand gelten die §§ 4 bis 10 entsprechend.

2.

Der höher Bauende darf das Nachbardach einschließlich des Dachtragewerks einwirken, soweit dies erforderlich ist; er hat auf seine Kosten das Nachbardach mit der erhöhten Nachbarwand ordnungsgemäß zu verbinden.

3.

Ein Unterfangen der Nachbarwand ist nur unter den Voraussetzungen des § 16 Abs. 1 zulässig. Für die Verpflichtung zur vorherigen Anzeige der Rechtsausübung und zum Schadenersatz gelten die §§ 6 und 9 entsprechend.’

De buurman van de bouwer kan verlangen dat een zodanige fundering wordt gelegd dat rekening wordt gehouden met de door hem in de toekomst gewenste bebouwing.

§ 12 Thür NachbG

‘1.

Soll eine Nachbarwand errichtet werden, so kann der Nachbar von ihrem Erbauer bis zur Erteilung der Baugenehmigung verlangen, daß dieser die Gründung so tief legt, wie es erforderlich ist, um bei Errichtung eines baurechtlich zulässigen Gebäudes auf dem Nachbargrundstück die Nachbarwand zu benutzen. Er hat ihm in diesem Falle die entstandenen Mehrkosten zu erstatten. Auf Verlangen ist binnen zwei Wochen Vorschuss in Hohe der voraussichtlichen Mehrkosten zu leisten. Der Anspruch auf tiefere Gründung erlischt, wenn der Vorschuß nicht fristgerecht geleistet wird.

2.

Der Erbauer der Nachbarwand kann verlangen, daß der Nachbar innerhalb angemessener Frist die tiefere Gründung selbst ausführt. Nach Ablauf dieser Frist gilt das Verlangen auf tiefere Gründung nach Absatz 1 als nicht gestellt.

3.

Soweit die tiefere Gründung zum Vorteil des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks ausgenutzt wird, beschränkt sich die Erstattungspflicht des Nachbarn auf die Hälfte der entstandenen Mehrkosten; darüber hinaus erbrachte Leistungen können zurückgefordert werden. Absatz 2 ist nicht anzuwenden.’

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