Rb. Midden-Nederland, 18-10-2017, nr. 5761283 ME VERZ 17-41 BmR/842

[verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] [vestigingsplaats] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats]

en

2. [verzoeker sub 2 in het verzoek/verweerder sub 2 in het voorwaardelijk tegenverzoek],

wonende te [woonplaats] ,

verzoekende partijen in het verzoek,

verwerende partijen in het voorwaardelijk tegenverzoek,

verder ook te noemen [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s.,

gemachtigden: mr. F.J.P. Delissen en mr. drs. R.L. Fabritius,

tegen:

NS FIETS B.V.,

gevestigd te Utrecht

en

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NS STATIONS B.V.,

gevestigd te Utrecht

en

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NS STATIONS RETAILBEDRIJF B.V.,

gevestigd te Utrecht,

verwerende partijen in het verzoek,

verzoekende partijen in het voorwaardelijk tegenverzoek,

verder ook te noemen NS Fiets c.s.,

gemachtigde: mr. J.M. Heikens.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift tot ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW

- het verweerschrift ex artikel 7:230a BW tegen verzoek tot verlenging ontruimingstermijn

met voorwaardelijk zelfstandig tegenverzoek

- de door de griffie gemaakte aantekeningen op de mondelinge behandeling van 11 juli 2017

- aantekeningen ten behoeve van de zitting van 11 juli 2017 van de zijde van [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s.

- pleitnotities van de zijde van NS Fiets c.s.

Ten slotte is beschikking bepaald.

Op 3 december 1990 heeft Servex B.V. met [verzoeker sub 2 in het verzoek/verweerder sub 2 in het voorwaardelijk tegenverzoek] een ‘exploitatie-overeenkomst stationsfietsenstalling’ [vestigingsplaats] gesloten. Servex B.V. is een vennootschap die enige tijd geleden is opgegaan in NS Stations Retailbedrijf. NS Fiets is een volle dochteronderneming van NS Stations. Binnen het concern van NS Groep N.V. heeft NS Fiets als opdracht het verbeteren, stimuleren en uitbreiden van de verbindingen tussen reizigersvervoer per trein en andere vormen van (openbaar) vervoer. Een onderdeel van die taakstelling betreft het beheer van stationsfietsenstallingen.

De exploitatieovereenkomst bevat de volgende relevante bepalingen:

“Artikel 1.

Servex verleent aan exploitant, gelijk exploitant van Servex aanneemt, het recht tot exploitatie van de stationsfietsen— stalling te [vestigingsplaats] , mede omvattend het gebruik, ten behoeve van deze exploitatie, van de navolgende ruimten:

a. stalling t.b.v. fietsen, bromfietsen en motoren;

b. bewaardersverblijf, werkplaats, showroom, toilet, bagagedepot, kantoor, magazijn;

alsmede andere ruimten, indien en zodra zij daartoe door Servex aan exploitant ter beschikking zijn gesteld.

Artikel 2.

1. Exploitant verbindt zich voor het recht tot exploitatie van de in de overeenkomst genoemde stationsfietsenstalling na het einde van het lopende kalenderjaar te voldoen een bedrag gelijk aan het saldo van de netto-ontvangsten, vermeerderd met de door hem verschuldigde concessie ad f 7.442,-— per kalenderjaar verminderd met de personeelskosten en de door Servex verschuldigde bijdrage in de diverse exploitatiekosten ad f 6.500,-- per kalenderjaar onder verrekening van de in art. 3 bedoelde voorschotten.

2. Servex verbindt zich, indien het in artikel 2 lid 1 berekende saldo negatief is, aan liet einde van het lopende kalenderjaar te voldoen een bedrag gelijk aan dit negatieve saldo onder verrekening van de in art. 3 bedoelde voorschotten.(..)”

Artikel 3.

1. Exploitant dan wel Servex, is verplicht maandelijks als voorschot bij vooruitbetaling te voldoen 1/12 gedeelte van het in artikel 2 lid 1, dan wel in artikel 2 lid 2 bedoelde saldo dat voor de duur van deze overeenkomst f 21.492,-- bedraagt onverminderd het bepaalde in lid 3 van dit artikel.

2. Indien partijen een nieuwe overeenkomst als bedoeld in artikel 5 sluiten zal alsdan het maandelijks verschuldigde bedrag gelijk zijn aan 1/12 gedeelte van het in artikel 2 bedoelde saldo dat is begroot volgens de formule (a+b) — (c+d), waarin

a. gelijk is aan de netto ontvangsten (zijnde de bewaargelden exclusief de BTW) over het tijdvak 4e kwartaal vorig jaar tot en met 3e kwartaal van dit jaar, eventueel vermeerderd met een tariefsverhoging;

b. gelijk is aan de concessievergoeding voor het recht van reparatie, verkoop en verhuur van fietsen ten bedrage van f 7.442,—— ;

c. gelijk is aan de bijdrage in de exploitatiekosten verschuldigd door Servex ad f 6.500,-— en

d. gelijk is aan de salarissen personeel voor 2 vaste werknemers en voor 40.00 uren losse werknemers volgens de CAO (inclusief de toeslagen voor weekeinden en feestdagen).

3. Het ingevolge dit artikel verschuldigde bedrag wordt na afloop van het tweede kwartaal aan de hand van de in deze twee kwartalen behaalde netto—ontvangsten zo nodig bijgesteld.

Artikel 4.

Voor zover daarvan niet is afgeweken in artikel 6, zijn op deze overeenkomst van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de Exploitatie van Stationsfietsenstallingen, hierna te noemen “Algemene Voorwaarden”, waarvan exploitant verklaart een exemplaar te hebben ontvangen.

Artikel 5.

1. Deze overeenkomst vangt aan op 1 januari 1991 en eindigt, onverminderd liet bepaalde in de artikelen 5 en 6 van de Algemene Voorwaarden, op 31 december 1991.

2. Desgevraagd zal Servex zich, uiterlijk 6 maanden voor de in lid 1 genoemde datum waarop de overeenkomst eindigt, uitspreken over het al of niet aangaan van een nieuwe overeenkomst met exploitant op dezelfde voorwaarden als in deze overeenkomst opgenomen.(..)”

De Algemene Voorwaarden bevatten de volgende relevante bepalingen:

“Artikel 5.

Servex is - onverminderd de verplichting van exploitant (in privé) tot vergoeding van kosten, schaden en intetessen (de kosten in verband met de aanstelling van een tijdelijke beheerder en/of een nieuwe exploitant daaronder begrepen) - gerechtigd de overeenkomst door schriftelijke opzegging met opgave van reden tegen elke gewenste datum te beëindigen, indien exploitant:

a. in strijd met de overeenkomst handelt;

b. naar het oordeel van Servex onvoldoende blijk geeft van vakbekwaamheid en/of te kortschiet in de ontwikkeling van het bedrijf en/of de verlening van dienstbetoon aan het reizend publiek;

c. onjuiste inlichtingen verstrekt omtrent de exploitatie in de ruimste zin of zijn administratie en/of boekhouding de resultaten van de exploitatie onjuist weergeven;

d. zich aan wangedrag schuldig maakt of de belangen van NS en/of Servex schaadt;

e. in staat van faillissement verkeert, surséance van betaling heeft aangevraagd en niet in staat moet worden geacht om aan zijn financiële verplichtingen te voldoen;

f. een langere periode niet in staat is geweest de exploitatie persoonlijk te leiden.(..)”

Artikel 10.

Exploitant is in het bijzonder verplicht:

a. te wonen in of nabij de plaats, waar de in de overeenkomst genoemde stationsfietsenstalling is gevestigd, en de exploitatie persoonlijk te leiden;

b. de stalling voor het reizend publiek geopend te hebben op de door Servex vast te stellen uren;

c. alle NS-reizigers desgevraagd stallingsfaciliteiten te bieden, tenzij Servex schriftelijk anders bepaalt;

d. slechts de door Servex goedgekeurde tarieven in tekening te brengen en te zorgen, dat een door Servex vast te stellen aantal exemplaren van de geldende tarieflijst op voor het publiek duidelijk zichtbare wijze is opgehangen;

e. slechts door Servex voorgeschreven stallingsbewijzen te gebruiken;

f. te gedogen dat het reizend publiek zich met klachten over de bediening tot Servex kan wenden;

g. het reizend publiek voorkomend te bejegenen;

h. van verstoring van de orde in de in artikel 16 bedoelde ruimten terstond kennis te geven aan NS, doch deze verstoring zoveel mogelijk te voorkomen;

i. door het reizend publiek verloren of achtergelaten goederen, terstond af te geven aan NS, met opgave van plaats en tijd, waarop zij zijn gevonden;

j. aan de door Servex aan te wijzen personen desgewenst inlichtingen betreffende de exploitatie te verschaffen;

k. te zorgen voor een goede/deugdelijke kwaliteit van uitgevoerde reparaties e.d.;

1. te zorgen dat de in artikel 12 bedoelde huurfietsen in onberispelijke staat worden verhuurd;

m. het bagagedepot altijd op slot te houden;

en niet gerechtigd:

n. zonder toestemming van Servex de exploiatie geheel of gedeeltelijk over te laten of het gebruik der ruimten ten behoeve van deze exploitatie geheel of gedeeltelijk af te staan aan derden;

o. zonder toestemming van Servex andere bedrijven uit te oefenen of andere werkzaamheden te verrichten,dan de exploitatie van de stationsfietsenstalling;

p. zich zonder toestemming van Servex te belasten met de bewaring van bagage;

q. aan het personeel van NS krediet te verlenen of gelden ter leen te verstrekken;

r. enig tot de stationsfietsenstalling behorende goed als onderpand of tot zekerheid jegens derden te verbinden;

s. te gedogen dat niet in de stalling werkzame personen zich ophouden in het bewaardersverblijf. (..)”

Artikel 12.

1. Exploitant is gerechtigd voor eigen rekening fietsen te verkopen, te repareren en te verhuren.

2. Exploitant verbindt zich uitsluitend fietsen van de door Servex goedgekeurde merken en typen te verhuren. Door Servex zijn in overleg met de Vereniging van Stationsrijwielstallingsexploitanten (VSRE) goedgekeurd: “Sparta-Railstar” fietsen.

3. Exploitant is verplicht de in lid 2 bedoelde fietsen conform de in bijlage 1 behorend bij deze Algemene Voorwaarden en in overleg met de VSRE bepaalde richtlijnen en voorschriften aan te schaffen en te verhuren.

4. Exploitant is verplicht een lijst met reparatie/montage en huurtarieven zichtbaar voor het publiek op te hangen. (..)”

Partijen zijn op 1 december 2009 een modelovereenkomst NS OV-fiets aangegaan, waarbij in de considerans van de overeenkomst is opgenomen dat met deze overeenkomst een gemengde overeenkomst is beoogd van opdracht c.q. van lastgeving als bedoeld in artikel 7:400 en artikel 7:414 BW in combinatie met een overeenkomst van bruikleen als bedoeld in artikel 7:1777 BW.

Partijen hebben jaarlijks (aangepaste) beheerovereenkomsten gesloten.

In samenspraak tussen NS Fiets c.s. en de Vereniging van StationsRijwielstallingsExploitanten (VSRE) is in 2007 een modelovereenkomst ‘van opdracht tot het verrichten van werkzaamheden van een rijwielstalling alsmede van huur van een rijwielshop’ opgesteld. Bij brief van 25 april 2012 met betrekking tot afspraken omtrent de renovatie is door NS Fiets c.s. medegedeeld dat na de verbouwing de door de VSRE goedgekeurde modelovereenkomst zal worden aangeboden en dat de huurprijs zal worden vastgesteld op basis van de in en uitstappers. De overeenkomst is uiteindelijk niet (definitief) tot stand gekomen. In de modelovereenkomst is het regime van artikel 7:290 BW van toepassing verklaard.

Bij brief van 21 juni 2016, betekend op 29 juni 2016, heeft NS Fiets c.s. de overeenkomst(en) tussen partijen opgezegd tegen 31 december 2016 en de ontruiming aangezegd tegen 1 januari 2017:

“(..) NS fiets is bezig met een operatie, die gericht is op de landelijke invoering van een nieuw model met betrekking tot het beheer en de exploitatie van stationsfietsenstallingen. Wij willen binnenkort ook tot invoering van het nieuwe model overgaan in de stalling te [vestigingsplaats] . Daarvoor is vereist dat het beheer en de exploitatie, zoals die plaatsvinden in de huidige vorm, worden beëindigd.(..)”

Teneinde over de Juridische kwalificatie van de situatie geen misverstanden te laten ontstaan hecht ik eraan u te laten weten dat NS Fiets B.V. zich primair op het standpunt stelt dat voornoemde exploitatieovereenkomst als een overeenkomst van opdracht moet worden gezien, althans als een gemengde overeenkomst waarin het element van opdracht overheerst, zodat u geen beroep op wettelijke huurbescherming toekomt. (..)”

Voor zover u zich op het standpunt steil sprake is van een huurovereenkomst die onder de werking valt van artikel 7:290 BW e.v., hetgeen dezerzijds eveneens uitdrukkelijk wordt betwist, zeg ik u hierbij, namens NS Fiets B.V., de exploitatieovereenkomst op. Eveneens tegen 31 december 2016, althans tegen de eerste daarvoor in aanmerking komende datum. De opzegging geschiedt alsdan op grond van a) dringend eigen gebruik, aangezien NS fiets BV. in verband met de invoering van het nieuwe exploitatiemodel alsmede op grond van bedrijfseconomische redenen, bouwtechnische aspecten en/of transferdoeieinden, zelf over de stationsfietsenstalling dient te kunnen beschikken, en (b) op grond van het feit dat bij een redelijke afweging van de belangen van partijen de belangen van NS fiets bij beëindiging van de exploitatieovereenkomst prevaleren boven uw belangen bij verlenging van de overeenkomst.

Om iedere discussie te voorkomen zeg ik u hierbij aan dat ik tevens en voor zover nodig, handel als gevolmachtigde namens NS Stations BV. en NS Stations Retaitbedrijf BV.. De opzegging geschiedt derhalve ook namens deze vennootschappen, voor zover nodig.(..)”

[verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. verzoekt bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

— verzoekster niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek, omdat de overeenkomst tussen partijen voortduurt nu de opzegging van NS niet berust op een voldoende zwaarwegende reden en daarmee geen effect heeft en voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen kwalificeert als een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 e.v. BW;

subsidiair:

— verzoekster niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek, omdat de overeenkomst tussen partijen voortduurt nu de door NS aangevoerde opzeggingsgronden niet vallen binnen de door NS limitatief bedongen opzeggingsgronden van artikel 5 Algemene Voorwaarden en voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen kwalificeert als een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 e.v. BW;

meer subsidiair:

— voor zover NS rechtsgeldig heeft kunnen opzeggen en rechtsgeldig heeft opgezegd,

verzoekster niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek en voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen kwalificeert als een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 e.v. BW;

nog meer subsidiair:

— de termijn, waarbinnen ontruiming zou moeten plaatsvinden, te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot en met 31 december 2017;

en met veroordeling van NS Fiets c.s. in de proceskosten.

Ter onderbouwing van het verzoek stelt [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. het volgende. Partijen zijn van aanvang af een huurovereenkomst aangegaan. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor de Exploitatie van Stationsfietsenstallingen van toepassing verklaard. De huurovereenkomst duurt, ongeacht de kwalificatie, primair voort, omdat NS geen zwaarwegende reden had om deze op te zeggen. Subsidiair zijn partijen in artikel 5 van de van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden een voor NS uitputtende opzeggingsregeling overeengekomen. Deze gronden doen zich niet voor. Ongeacht de kwalificatie van de overeenkomst duurt de overeenkomst daarom nog steeds voort. Meer subsidiair kwalificeert de overeenkomst als een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW. Het stallingsgedeelte is een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Voor zover sprake zou zijn van een gemengde overeenkomst brengt de regeling van artikel 7A:1624 lid 1, tweede zin, BW (oud) mee dat de exploitatieovereenkomst van meet af aan kwalificeerde als huur van bedrijfsruimte ex 7:290 BW. Voor zover de huurovereenkomst niet volledig gekwalificeerd kan worden als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 e.v. BW geldt dat dan sprake is van een gemengde overeenkomst met elementen van 290-huur en 230a-huur, waarbij steeds het element van huur in de zin van artikel 7:290 e.v. BW overheerst. Van een overeenkomst met kenmerken van opdracht is geen sprake. Voorts heeft [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. zich op het standpunt gesteld dat zij in 2010 heeft ingestemd met de modelovereenkomst. Deze overeenkomst dient conform de inhoud van de overeenkomst zelf te worden opgezegd met inachtneming van de bepalingen ex artikel 7:290 e.v. BW. Indien de overeenkomst zich kwalificeert als een huurovereenkomst van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW dan wel het element van huur van bedrijfsruimte in de zin van deze bepaling zou overheersen, dient [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. op grond van een belangenafweging een veel langere periode te krijgen om zich voor te kunnen bereiden op een ontruiming.

NS Fiets c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd. NS Fiets c.s. baseert haar verweer - kort weergegeven - op het volgende. NS Fiets c.s. stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van een huurovereenkomst. De exploitatieovereenkomst is een overeenkomst van opdracht c.q. lastgeving. Voor wat betreft de beëindiging van de overeenkomst zijn uitsluitend de bepalingen met betrekking tot de overeenkomst van opdracht c.q. lastgeving van toepassing (art. 7:408 jo 424 BW). Subsidiair stelt NS Fiets c.s. zich op het standpunt dat mogelijk sprake is van een gemengde overeenkomst, waarbij de overeenkomst wordt beheerst door de wettelijke bepalingen met betrekking tot de beëindiging van een overeenkomst van opdracht c.q. lastgeving. Meer subsidiair luidt het standpunt dat sprake is van een gemengde huurovereenkomst, die in overheersende mate ziet op 7:230a BW, zodat voor wat betreft de beëindiging van de overeenkomst art. 7:228 BW bepalend is. In geen van deze gevallen zijn de wettelijke bepalingen met betrekking tot de beëindiging van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 e.v. BW op de overeenkomst van toepassing.

NS Fiets c.s. verzoekt voorwaardelijk bij beschikking, voor zover NS Fiets c.s. geheel of gedeeltelijk in haar primaire of haar subsidiaire standpunt wordt gevolgd en [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. om die reden niet-ontvankelijk wordt verklaard, voor recht te verklaren dat de exploitatieovereenkomst door het verstrijken van de lopende termijn, althans door de opzegging per 31 december 2016 is geëindigd. Wordt NS Fiets c.s. gevolgd in haar meer subsidiaire standpunt dan verzoekt zij de kantonrechter het verlengingsverzoek af te wijzen en het tijdstip van ontruiming vast te stellen.

[verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen het voorwaardelijke verzoek van NS Fiets c.s..

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Kwalificatie

De vraag die voorligt is hoe de exploitatieovereenkomst moet worden gekwalificeerd. Is sprake van een huurovereenkomst in de zin van art. 7:290 BW en/of in de zin van art. 7:230a BW, of van een overeenkomst van opdracht en/of lastgeving, of van een gemengde overeenkomst van twee van de genoemde (benoemde) overeenkomsten, die al dan niet in overheersende mate ziet op het gebruik van de ruimte in de zin van één van de benoemde overeenkomsten. Voor zover sprake is van een gemengde overeenkomst ligt de vraag voor of deze kunnen worden gesplitst dan wel, als dat niet het geval is, welke bepalingen van welk wettelijk regime dienen te prevaleren, indien zij niet met elkaar verenigbaar zijn ten aanzien van de (mogelijkheid van) opzegging van de overeenkomst.

De vraag of een overeenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst of anderszins, kan niet in het algemeen of in beginsel bevestigend of ontkennend worden beantwoord. Dit is een kwestie van uitleg van de overeenkomst. Bij die uitleg komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij is niet slechts van belang hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, maar ook wijze waarop zij, gelet op hun verklaringen en gedragingen, daaraan uitvoering hebben gegeven. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Beslissend is daarmee in elk geval niet de aanduiding boven het document zelf, in dit geval ‘exploitatieovereenkomst’.

(Nader) standpunt [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s.

Met ingang van 1 januari 1982 exploiteert [verzoeker sub 2 in het verzoek/verweerder sub 2 in het voorwaardelijk tegenverzoek] (later [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s.) op basis van een huurovereenkomst een fietsenwinkel/fietsenstalling/locatie voor (OV-) fietsenverhuur en fietsenreparatiepunt. Uit hoofde van de huurovereenkomst heeft NS Fiets c.s. zich verplicht om jaarlijks een bedrag te betalen ter zake van de kosten die [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. heeft moeten maken voor de exploitatie van het stallingsgedeelte. Deze vergoeding wordt jaarlijks vastgesteld aan de hand van een overeengekomen hoeveelheid FTE’s. Op basis van deze vergoeding en de omzetcijfers van de stallingsactiviteiten van het voorafgaande jaar werd de jaarlijkse suppletie vastgesteld. De suppletie was het bedrag dat overbleef door de openstellingsvergoeding te verminderen met de omzet van het voorafgaande jaar en het jaarlijkse bedrag aan huur dat door [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. moest worden voldaan. [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. betaalt maandelijks een bedrag aan huur voor de ruimten. De suppletie van NS Fiets c.s. hield uitsluitend verband met de stallingsactiviteiten. Dat ook NS Fiets c.s. ervan uitging dat sprake was van een huurovereenkomst vindt onder meer zijn bevestiging in een beschikking van de inspecteur van de belastingdienst van 27 mei 1982, waarin op verzoek van NS geen omzetbelasting is verschuldigd over de huur; in een beslissing van het bestuur van GAK Nederland B.V. van 22 mei 1996, waarin is overwogen dat de exploitant van de stalling als zodanig niet kan leven en voor zijn inkomsten uit stalling afhankelijk is van de opbrengsten van verkoop, verhuur en reparatie van fietsen; in de verschillende jaarlijkse beheersoverzichten waarin de betalingsverplichting van [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. als ‘huur’ is omschreven; en in de brief van NS Stations van 12 februari 1996 waarin [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. wordt aangeschreven over belaste verhuur. Bovendien blijkt ook uit de overgelegde jaarcijfers dat [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. afhankelijk is van de exploitatie van de commerciële ruimte en zo binnen de overeenkomst een essentieel bestanddeel vormt.

Verder is de inrichting zodanig dat klanten via de winkel de stalling kunnen. Voorts is in 1996 e.v. landelijk door de NS Fiets met de Vereniging van StationsRijwielstallingsExploitanten (VSRE) een formule ontwikkeld voor de rijwielshop op de stations onder de naam ‘ [naam verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] ’. In het Huisstijl- en Formulemanual [naam verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] , opgesteld door NS Fiets c.s., wordt onder exploitatie vermeld een huurvergoeding in de gemengde (beheer- én huur) overeenkomst of de huurovereenkomst. Het belang voor NS Fiets c.s. bij de formule lag enerzijds bij de totale levensvatbaarheid van de stallingen en anderzijds bij een verbetering van de uitstraling van de stalling en de winkel. Het streven was gericht op een win-win situatie: voor de exploitanten een beter renderende rijwielshop, voor NS Fiets c.s. het bereiken van zoveel mogelijk levensvatbare bewaakte stallingen. In 2007 is tussen NS Fiets c.s. en VSRE een modelovereenkomst opgesteld. In de modelovereenkomst is VSRE weliswaar akkoord gegaan met een splitsing tussen beheer (van een rijwielstalling) en huur (van een rijwielshop), maar dan wel onder de voorwaarde dat beheer en verhuur onlosmakelijk aan elkaar worden gekoppeld en onder de voorwaarde dat op de volledige rechtsverhouding (beheer en verhuur) de 290-bedrijfsruimteregeling van toepassing is met de daarin opgenomen termijnbescherming en - in zijn algemeenheid - de waarborg dat (tussentijdse) beëindiging op verzoek van NS Fiets c.s. tegen de zin van een exploitant alleen maar kan geschieden door tussenkomst van de rechter als neergelegd in de betreffende bepalingen van titel 7.4 BW. Bij brief van 25 april 2012 wordt door NS Fiets c.s. naar aanleiding van een renovatie aan [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. bovendien de goedgekeurde modelovereenkomst in het vooruitzicht gesteld. Aan de bepaling van artikel 7:201 lid BW is ten aanzien van de stallingsruimte en de winkel voldaan. De stallingsruimte dient subsidiair op grond van artikel 7:290 lid 3 BW te worden aangemerkt als onroerende aanhorigheid waardoor ook deze ruimte tot bedrijfsruimte moet worden gerekend.

Voor het geval de exploitatieovereenkomst als een gemengde overeenkomst dient te worden gekwalificeerd spelen de bovengenoemde feiten bij de beoordeling eveneens een rol. De verschillende overeenkomsten kunnen worden gesplitst primair in een overeenkomst in de zin van artikel 7:290 e.v. BW( winkel etc) en in de zin van artikel 7:230a BW (stalling) dan wel opdracht (stalling). Voor zover de overeenkomsten niet kunnen worden gesplitst, hebben de dwingendrechtelijke regels van artikel 7:290 BW voorrang, aldus [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s..

(Nader) standpunt NS Fiets c.s.

NS heeft nooit bedoeld de exploitatie van de stationsfietsenstallingen zelf uit handen te geven aan de beheerders. De verantwoordelijkheid van de exploitatie als zodanig ligt geheel in handen van NS Fiets c.s.. Alhoewel de beheerders zonder meer als zelfstandige ondernemers kunnen worden gezien, lopen zij bij de uitoefening van hun werkzaamheden geen enkel financieel risico. Zij ontvangen standaard maandelijks een substantiële, kostendekkende vergoeding van NS Fiets c.s. voor hun eigen aanwezigheid in de stallingen en voor die van hun personeelsleden gedurende de aan het begin van het jaar vastgestelde openingstijden. NS Fiets c.s. betaalt de beheerders voor het klein onderhoud en schoonmaak een extra vergoeding ter dekking van ‘exploitatiekosten’. In 2015 ontving [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. een totale urenvergoeding van € 129.160,37. Zowel de urenvergoedingen als de exploitatiekostenvergoedingen worden maandelijks verrekend met de stallingsgelden die de beheerders voor NS Fiets c.s. in ontvangst nemen en moeten afdragen. Naast de afdracht van de stallingsgelden aan NS betalen de beheerders haar een concessie vergoeding voor het recht om vanuit de stalling bepaalde commerciële activiteiten te verrichten (verkoop, verhuur en reparatie). De overeenkomst bevat alle elementen van een overeenkomst van opdracht zoals neergelegd in art. 7:400 BW e.v.. Het feit dat de beheerders en hun personeel zich op grond van de exploitatieovereenkomst hebben verbonden om voor rekening van NS Fiets c.s. stallingovereenkomsten aan te gaan met het publiek, maakt de overeenkomst bovendien (voor een belangrijk deel) tot een overeenkomst van lastgeving (art. 7:14 BW e.v.) als subspecies van de overeenkomst van opdracht. NS Fiets c.s. verhuurt aan [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. geen ruimte voor haar commerciële activiteiten, zij stelt [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. in de gelegenheid naast haar werkzaamheden als beheerder bepaalde nevenactiviteiten vanuit de stalling te ontplooien en de daaruit voortvloeiende opbrengsten te behouden, uitsluitend voor zover deze activiteiten bijdragen aan de serviceverlening aan het publiek. Ten behoeve van die commerciële nevenactiviteiten is een relatief klein gedeelte van de totale stallingruimte in [vestigingsplaats] ter grootte van circa 117 m2 ingericht als winkel en werkplaats, terwijl de stalling [vestigingsplaats] een oppervlakte heeft van 1.114rn2 (610+387+117m2). [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. ontving in 2015 een vergoeding van ruim € 133.728,34 (€ 129.160,37+ € 4567,97), terwijl zij in datzelfde jaar slechts € 15.401,58 aan concessievergoeding betaalde. Bij het aangaan van de overeenkomst in 1991 besloeg de commerciële ruimte slechts een fractie van het geheel. Ofschoon hier elementen van een huurovereenkomst zijn te onderscheiden maakt het de exploitatieovereenkomst niet tot een huurovereenkomst en al helemaal niet tot een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. De overeenkomst van opdracht overheerst. In het kader van een win-win constructie hebben NS Fiets c.s. en de beheerders afgesproken dat tegenover het recht om tegen betaling herstelwerkzaamheden ten behoeve van het publiek te verrichten en eigen fietsen te verhuren, een concessievergoeding verschuldigd is. Dat is wat NS Fiets c.s. voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst en het verlenen van de concessie. De exploitant betaalt de concessie niet als tegenprestatie voor het gebruik van de winkel en de werkplaats, maar veeleer als compensatie voor het feit dat hij op deze wijze profiteert van de aan de aanwezigheid van de stalling verbonden goodwill. Het draait altijd primair om de stalling. Zonder stalling was er geen werkplaats of winkel.

Voor het geval de exploitatieovereenkomst als een gemengde overeenkomst dient te worden gekwalificeerd, spelen de bovengenoemde feiten bij de beoordeling eveneens een rol. Het onderhavige geval tussen NS Fiets c.s. en [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. betreft twee conflicterende (niet met elkaar verenigbare) wettelijke regelingen binnen een gemengd contract met meerdere elementen van dwingend recht uit verschillende benoemde contracten. Ook de wettelijke regeling met betrekking tot de overeenkomst van opdracht en meer in het bijzonder die van lastgeving bevat een dwingendrechtelijke regel die niet verenigbaar is met de daar diametraal tegenoverstaande regel voor de beëindiging van een overeenkomst van huur en verhuur van bedrijfsruimte. En ook dan is (alleen) de aard van de exploitatieovereenkomst bepalend. Op grond van de bijzonderheden van het geval is deze in essentie gericht op het beheer van de stalling. Alle daarnaast door [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] in de loop der tijd ontplooide activiteiten zijn aan dat doel ondergeschikt. De strekking van de overeenkomst verzet zich tegen toepassing van de wettelijke bepalingen van art. 7:290 e.v. BW. In dit geval behoort de uit artikel 7:290 e.v. BW voortvloeiende huurbescherming buiten toepassing te blijven, omdat aanstonds duidelijk is dat de overeenkomst van opdracht c.q. lastgeving overheerst.

De kantonrechter oordeelt verder als volgt.

Uitsluitend huur of opdracht of gemengde overeenkomst (kwalificatie)

[verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. kan niet worden gevolgd in haar standpunt dat de exploitatieovereenkomst uitsluitend ziet op een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW. Evenmin kan NS Fiets c.s. worden gevolgd in haar standpunt dat de exploitatieovereenkomst uitsluitend ziet op een overeenkomst van opdracht c.q. lastgeving in de zin van artikel 7:400 jo 7:414 BW. De kantonrechter is van oordeel dat de exploitatieovereenkomst een gemengde overeenkomst is, omdat zij enerzijds voor wat betreft de door partijen zo genoemde ‘commerciële ruimte’ voldoet aan de omschrijving van huur in de zin van artikel 7:290 BW en voor wat betreft de exploitatie van de stalling voldoet aan de omschrijving van opdracht en lastgeving. Uitgangspunt voor de beoordeling is de inhoud van de exploitatieovereenkomst uit 1991. Weliswaar is onweersproken door [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. gesteld dat de overeenkomst dateert van 1 januari 1982, hetgeen ook kan worden afgeleid uit het door [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. overgelegde uittreksel uit de Kamer van koophandel, maar enig schriftelijk stuk terzake ontbreekt. De kantonrechter neemt het volgende in aanmerking.

De beide hiervoor genoemde ruimten (stalling en winkel/reparatieruimte) waren, naar de kantonrechter uit de gedingstukken afleidt, destijds eigendom van de N.V. Nederlandse Spoorwegen. Servex, thans NS Fiets, exploiteerde voor deze vennootschap deze fietsenstalling en heeft blijkens de considerans bij de exploitatieovereenkomst die taak aan [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. toevertrouwd. Aan [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. is bij de overeenkomst voor het stallingdeel het gebruik verstrekt, maar zeer beperkt en sterk ingekaderd in de voorschriften van Servex, zoals ook opgenomen in haar algemene voorwaarden. Het ging alleen om het gebruik van de door Servex ingerichte ruimte voor het uitvoeren van de stallingactiviteiten, waarbij [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. blijkens de considerans de aanwijzingen van Servex nauwgezet diende op te volgen en dit alles binnen de door Servex vastgestelde openingstijden. Dit was kennelijk ook de situatie die [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. overnam van de vorige exploitant. De kaartjes kocht de klant die zijn fiets wilde stallen van Servex via de bemiddeling van [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s.. Servex bepaalde de tarieven en ontving – via [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. – de opbrengst. Het gebruik van de stallingsruimte betrof dus uitsluitend het gebruik ten behoeve van de taak van Servex. Voor dit gebruiksrecht was er geen (duidelijke) tegenprestatie van [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s.. Sterker nog: [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. is voor zijn stallingactiviteiten door Servex betaald, met een jaarlijkse kostendekkende vergoeding van de personeels- en beheerkosten van [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s., welke vergoeding niet afhing van de gerealiseerde omzetten. De door [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. geleverde arbeid kan in geen geval als de bedoelde tegenprestatie worden gezien, omdat zij daarvoor volledig werd betaald. Dat onder artikel 2 van de overeenkomst weliswaar een vergoeding van de netto-ontvangsten vermeerderd met f 7.442,-- per jaar voor het recht van exploitatie van de in de overeenkomst onder meer genoemde fietsenstalling is opgenomen, maakt dat niet anders. Die bepaling ziet op de berekeningswijze van wat aan Servex per jaar dient te worden afgerekend. Servex heeft bij het voorgaande haar eigen verantwoordelijkheid voor de exploitatie als zodanig allerminst uit handen gegeven. Al met al is hiermee voor het stallingdeel van de ruimten niet voldaan aan de in artikel 7:201 BW opgenomen vereisten voor een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW noch in de zin van artikel 7:230a BW. Het moet ook voor [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. duidelijk zijn geweest dat Servex voor dit deel van de ruimten geen huurovereenkomst wilde sluiten.

De concessievergoeding opgenomen in de exploitatieovereenkomst dient wel mede in het licht van artikel 3 van de overeenkomst en artikel 12 van de algemene voorwaarden te worden bezien. Daaruit valt immers af te leiden dat de concessievergoeding ziet op de commerciële ruimte met betrekking tot het recht van reparatie, verkoop en verhuur van fietsen. Aan [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. is derhalve bij de overeenkomst voor het deel winkel/reparatieruimte, het volledige gebruik verstrekt. Haar tegenprestatie bestond uit het betalen van een concessievergoeding voor het recht om vanuit de ruimte fietsen te repareren, te verhuren en te verkopen (de exploitatie van de fietswinkel), hetgeen het karakter heeft van een huurprijs. Dit deel van de ter beschikking gestelde ruimten is van aanvang af mede bestemd voor de uitoefening van een ambachtsbedrijf en kleinhandelsbedrijf samenhangend met reparatie, verkoop en verhuur van fietsen, in een voor publiek toegankelijk lokaal. Dit deel van de ruimte voldoet daarmee aan de omschrijving van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Dat ook NS Fiets c.s. dit zo heeft begrepen vindt zijn bevestiging in de uitvoering en invulling die partijen nadien aan de overeenkomst hebben gegeven. Zo heeft NS Fiets c.s. in correspondentie met de belastingdienst de concessie kennelijk als huur aangemerkt. In de overgelegde beheerafrekeningen wordt ook met zoveel woorden de concessie als huurbetaling benoemd. Daarnaast zien de onderhandelingen over invulling van een nieuw concept ( [naam verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] ) eveneens op huur, hetgeen ook heeft uitgemond in een modelovereenkomst, die weliswaar niet formeel is geeffectueerd en als zodanig niet tot stand is gekomen, maar waarin de toepasselijkheid van de bepalingen van artikel 7:290 e.v. BW expliciet is benoemd.

Onroerende aanhorigheid

Het betoog van [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. dat de stallingruimte op grond van art. 7:290 lid 3 BW als onroerende aanhorigheid dient te worden aangemerkt, kan niet slagen. De stalling is naar het oordeel van de kantonrechter geen voorziening die naar zijn aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk met de exploitatie van ‘de commerciële ruimte’ is verbonden.

Splitsing van overeenkomsten

De vraag die vervolgens voorligt is of de rechtsverhouding tussen partijen kan worden gesplitst in afzonderlijke overeenkomsten. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit vanwege de samenhang tussen de twee (benoemde) overeenkomsten niet mogelijk. Een splitsing zou te veel afbreuk doen aan hetgeen partijen (steeds) voor ogen stond, namelijk het in het gebruik geven van het geheel. Daartoe is redengevend dat NS Fiets c.s. de desbetreffende ruimte(s) niet aan een ander en gelijktijdig aan [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. ter beschikking kan stellen, terwijl de stalling overigens onder meer via de winkel/reparatieruimte is te bereiken. In dat verband wijst de kantonrechter op de in 1996 door NS Fiets c.s. ontwikkelde [(naam verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek)-formule] , waarin is opgenomen dat de doelstellingen van destijds nog steeds gelden te weten: schone veilige stallingen inclusief service door [(naam verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek)-winkels] . Door NS Fiets is de missie van [naam verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] als volgt omschreven: “NS Fiets en de V.S.R.E. streven ernaar de [(naam verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek)-winkel] als een kwalitatief goed reparatie-, verhuur- en verkooppunt van fietsen/accessoires neer te zetten. De [(naam verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek)-winkel] moet bijdragen aan de professionele uitstraling van de bewaakte fietsenstallingen. Middels deze winkels wil NS Fiets op een eenduidige manier service verlenen en activiteiten aanbieden aan haar klanten. De [(naam verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek)-winkel] moet een open, veilige en prettige omgeving zijn waar klanten worden geholpen tegen redelijke prijzen op een goed zichtbare locatie door deskundig en klantvriendelijk personeel.” In de modelovereenkomst van 2007 is bovendien die samenhang nog eens uitdrukkelijk bevestigd; opgenomen is dat het beheer van de stalling en de bedrijfsvoering van de ondernemer in de gehuurde bedrijfsruimte onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Niet valt in te zien dat dit ten tijde van het sluiten van de exploitatieovereenkomst anders lag. [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. heeft onvoldoende betwist betoogd dat de exploitant uit de inkomsten van de stallingactiviteiten alleen geen onderneming kon en kan drijven.

De bovengenoemde feiten leiden tot de slotsom dat de overeenkomst voldoet aan de omschrijving van twee benoemde overeenkomsten die onlosmakelijk verbonden zijn en daarmee niet splitsbaar.

Verenigbaarheid van opzegbepalingen

Vervolgens is de vraag aan de orde of de wetsbepalingen omtrent opzegging van huur in de zin van art.7:290 BW zijn te verenigen met de wetsbepalingen omtrent opzegging van een opdracht en lastgeving. Nu de verscheidene wetsbepalingen andere afwegingen vereisen en andere gevolgen hebben in geval van opzegging wordt geoordeeld dat deze niet verenigbaar zijn.

Welke opzeggingsbepalingen zijn van toepassing ?

De vraag die vervolgens voorligt is welke (opzeggings)bepalingen moeten worden toegepast. Het enkele feit dat de bepalingen van één van de toepasselijke regimes dwingendrechtelijk van aard zijn, brengt niet automatisch met zich dat deze bepalingen prevaleren. Door uitleg van de exploitatieovereenkomst dient te worden vastgesteld welke bepalingen dienen te prevaleren.

NS Fiets c.s. heeft betoogd dat voor haar de stalling voorop stond en dat dit gedeelte van de overeenkomst derhalve als overheersend dient te worden aangemerkt. Daartegenover staat dat [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. heeft betoogd dat de exploitant uit de inkomsten van de stallingactiviteiten alleen geen onderneming kon en kan drijven. Partijen hebben met elkaar een overeenkomst gesloten ten aanzien van de exploitatie van de stalling, waarbij de exploitant ook het recht kreeg (tegen een vergoeding) een deel van de ruimte te gebruiken voor ‘commerciële activiteiten’, omdat NS belang had bij een goede service ten behoeve van de stalling en belang had bij een beheerder die met haar commerciële activiteiten winst kon maken en daardoor de stallingactiviteiten kon en wilde uitvoeren. Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet worden geoordeeld dat een van deze activiteiten overheerst boven de ander. Beide activiteiten van winkel/reparatie en stalling vullen elkaar aan. Deze samenhang is door NS ook onderschreven in de door [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. overgelegde beslissing van GAK Nederland B.V. van 22 mei 1996, waarin wordt vermeld: “u bent van mening dat een dergelijke loskoppeling van de activiteiten van de exploitanten niet mogelijk is.” Deze samenhang vindt verder zijn bevestiging in de aanvraag van NS Stations van 7 juni 1995 met betrekking tot de ontwikkeling van de formule voor de rijwielshop (productie 9 van [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s.), in de huisstijl- en formule manual [naam verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] van mei 2007 (productie 12 van [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s.) en in de daarop ontwikkelde modelovereenkomst, eveneens uit 2007 (productie 17 van [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s.). Naar het oordeel van de kantonrechter mochten partijen over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen opmaken dat er een aanvullende en gelijkwaardige samenhang bestond tussen de commerciële activiteiten en de stallingsactiviteiten. Mede nu de overeenkomst van jaar tot jaar werd verlengd, zijn ook de verklaringen en gedragingen van partijen na het sluiten van de tweede, op 1 december 2009 aangegane overeenkomst van belang voor het bepalen wat partijen (steeds) voor ogen stond. Uit de door [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. overgelegde omzetcijfers over de periode 2009 tot en met 2015 blijkt eveneens genoegzaam dat de beheerder voor de levensvatbaarheid van zijn onderneming afhankelijk is van het exploiteren van de commerciële ruimte. Het aantal vierkante meters (stalling 1.114 m2 en commerciële ruimte 117m2) speelt, anders dan NS Fiets c.s. heeft betoogd, bij de beoordeling van welk regime overheerst geen doorslaggevende rol. De kantonrechter is van oordeel, zoals hierboven reeds is overwogen, dat beide activiteiten elkaar in gelijke zin aanvullen, zodat de overeenkomst van opdracht/lastgeving ten aanzien van de stalling noch de huurovereenkomst ten aanzien van de commerciële ruimte de ander overheerst. Bij de beoordeling welke (opzeggings)bepalingen dienen te prevaleren, die van opdracht/lastgeving of die van huur bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, dient daarom naar het oordeel van de kantonrechter de opzeggingsbepaling die het meeste bescherming biedt aan de exploitant/huurder voor te gaan. Dat betekent dat voor de opzegging van de exploitatieovereenkomst als geheel de bepalingen van artikel 7:290 e.v. BW dienen te worden toegepast.

NS Fiets c.s. kan niet worden gevolgd in haar stelling dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat de omstandigheden ten opzichte van de oorspronkelijke situatie zijn gewijzigd als gevolg van de eenzijdige keuze van [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. om het accent van haar bedrijfsvoering te verplaatsen naar haar commerciële activiteiten. Voor zover al moet worden vastgesteld dat gaandeweg de commerciële activiteiten van [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. een belangrijkere rol zijn gaan spelen, kan zeker niet worden geconcludeerd dat dat een eenzijdige keuze van [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. is geweest, gelet op het nu juist door NS Fiets c.s. zelf ontwikkelde model [(naam verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek)-winkels] . Voor de beoordeling is immers tevens relevant, zoals hierboven uitvoerig geschetst, hoe partijen na het sluiten van de exploitatieovereenkomst invulling en uitvoering hebben gegeven aan hun rechtsverhouding.

Conclusie

De slotsom is dat [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. niet-ontvankelijk is in haar verzoek, omdat op de opzegging van de exploitatieovereenkomst niet de bepalingen van art. 7:230a BW van toepassing zijn, maar die van art. 7:290 BW. De verzochte verklaring voor recht zal worden afgewezen, omdat de exploitatieovereenkomst niet (uitsluitend) kwalificeert als een huurovereenkomst in de zin van art. 7:290 BW, maar als een gemengde overeenkomst als hiervoor weergegeven. De ingediende verzoeken om partijen niet ontvankelijk te verklaren omdat de overeenkomst tussen partijen nog voortduurt nu de opzegging van NS Fiets c.s. niet berust op een voldoende zwaarwegende reden dan wel omdat de aangevoerde opzeggingsgronden niet vallen onder art. 5 AV worden afgewezen bij gebrek aan belang in deze procedure. Een en ander kan worden beoordeeld in een eventuele vervolgprocedure in het kader van de opzegging op grond van de bepalingen ex art. 7:290 BW. Omdat [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. niet-ontvankelijk is in haar verzoek, behoeft geen beslissing te worden genomen over de meer subsidiair verzochte ontruimingsbescherming. De overige standpunten van partijen kunnen onbesproken worden gelaten, omdat zij niet tot een andere uitkomst leiden.

Nu niet is voldaan aan de voorwaarden waaronder het tegenverzoek is ingesteld, behoeft dit geen afzonderlijke bespreking en beoordeling.

Proceskosten

NS Fiets c.s. zal als de meest in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van deze procedure worden veroordeeld.

De kantonrechter:

- verklaart [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. niet-ontvankelijk in haar verzoek;

- veroordeelt NS Fiets c.s. tot betaling aan [verzoekster sub 1 in het verzoek/verweerster sub 1 in het voorwaardelijk tegenverzoek] c.s. van de proceskosten begroot op € 617,00 waaronder € 500,00 aan salaris gemachtigde;

- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. M.J.C.M. Manders en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 oktober 2017.