Hof Den Haag, 10-09-2025, nr. BK-24/319

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op €460.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).

De Heffingsambtenaar heeft de tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaren bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend dat het Hof heeft aangemerkt als nader stuk. Naar aanleiding van het verzoek van het Hof aan [naam kantoor] van 25 maart 2025 om toezending van een recente machtiging van de belanghebbende heeft het Hof op 10 juni 2025 een machtiging van belanghebbende ontvangen, gedagtekend 27 mei 2025.

Een onderzoek ter zitting van de zaak heeft niet plaatsgehad. De griffier heeft belanghebbende bij bericht van 13 november 2024 meegedeeld dat de Heffingsambtenaar heeft afgezien van een mondelinge behandeling en dat het Hof voornemens is een zitting achterwege te laten, tenzij belanghebbende uiterlijk binnen twee weken na de dagtekening van het bericht het Hof laat weten dat hij ter zitting wil worden gehoord. Belanghebbende heeft niet verzocht om een mondelinge behandeling. Het Hof heeft bij bericht van 21 augustus 2025 het onderzoek gesloten en aangekondigd dat het schriftelijk uitspraak zal doen.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een zgn. parterre-portiekwoning, dat wil zeggen dat de woning een eigen voordeur heeft en is gelegen naast de via een portiek toegankelijke bovenwoningen. De woning is gebouwd in 1918 en heeft een gebruiksoppervlakte van 162 m2. De woning heeft een aanbouw en bestaat uit een kamer en suite, drie (slaap)kamers, een keuken, een toilet, een badgelegenheid, een berging, een gang/hal en een kelder. De gebruiksoppervlakte van de kelder is 38 m2.

De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag en foto’s van de inpandige opname van de woning overgelegd alsmede in beroep een matrix opgesteld en luchtfoto’s en kadastrale kaarten met de ligging van de diverse panden ingezonden. In het taxatieverslag en de matrix is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode op € 460.000. Het taxatieverslag en de matrix bevatten de verkoopgegevens (transactiedata en verkoopprijzen), gebruiksoppervlakte, WOZ-waarde en prijs per m2 van de bij de vergelijkingsmethode gebruikte verkopen van eveneens parterre-portiekwoningen: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . In de matrix is bij de vergelijking rekening gehouden met een correctie reservefonds-VvE van de vergelijkingspanden. De woning is door een taxateur opgenomen op 6 februari 2023. Gebleken is toen dat de woning een badkamer uit 2011 en een keuken uit 2005 heeft.

Belanghebbende heeft in bezwaar een woningwaarderapport toegezonden waarbij als vergelijkingsverkopen zijn genoemd: parterre-portiekwoning [adres 5] en de op etage gelegen portiekwoningen [adres 6] en [adres 7] . Er is geen correctie reservefonds VVE van die woningen vermeld.

3. De Rechtbank heeft geoordeeld::

“2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning waaronder de staat van de keuken en de staat van onderhoud. De heffingsambtenaar heeft de woning inpandig opgenomen op 8 februari 2023 en heeft toen geconstateerd dat de onderhoudstoestand van de woning matig was. Van die matige onderhoudstoestand is bij de waardevaststelling ook uitgegaan. Dat van de onderhoudstoestand “slecht” uit moet worden gegaan, wegens slechte isolatie en een slecht energielabel heeft belanghebbende onvoldoende onderbouwd. Uit het enkele feit dat de straat van eiser kruist met een straat met een trambaan volgt niet dat sprake is van een ongunstige(re) ligging van de woning.

4. Belanghebbende heeft eerst ter zitting gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de gebruiksoppervlakte van de kelder van de woning betrokken is in de waardering en of de vergelijkingsobjecten ook over een kelder beschikken. Belanghebbende heeft ter zitting erkend dat hij laat was met het inbrengen van deze beroepsgrond en dat hij dat eerder had kunnen doen. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat hij ter zitting niet adequaat op deze beroepsgrond kon reageren. Naar het oordeel van de rechtbank had belanghebbende deze beroepsgrond eerder in moeten brengen. Het algemeen belang van een doelmatige procesgang brengt met zich mee dat deze beroepsgrond van belanghebbende buiten aanmerking moet blijven.

Toezendplicht

5. Belanghebbende klaagt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de toezendplicht, omdat geen opbouw van de kavelwaarde, grondstaffel en taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren en indexeringscijfers en waardering van de bijgebouwen van de woning zijn verstrekt, ondanks het verzoek van belanghebbende daartoe. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt dat de werkwijze van de heffingsambtenaar reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is.[1] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen.

Inzagerecht

6. Belanghebbende heeft geklaagd dat bij een inzage op 30 mei 2022 niet het volledige dossier ter inzage is gelegd. Verweerder heeft daar onweersproken tegenin gebracht dat de inzage op 30 mei 2022 geen betrekking had op de onderhavige zaak en dat belanghebbende in onderhavige zaak is uitgenodigd voor een inzage op 10 augustus 2022, maar hier geen gehoor aan heeft gegeven. Van een schending van het inzagerecht is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.

Overig

7. Ook is de rechtbank niet gebleken van schending van het motiveringsbeginsel dan wel schending van enig ander rechtsbeginsel. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de gronden van belanghebbende.

8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.

9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

(…)

[1] ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en ECLI:NL:HR:2023:1390.”

In geschil is, of:

- de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase artikel 40 Wet WOZ heeft geschonden;

en of

- de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de waarde van de woning tot € 437.000 alsmede tot het toekennen van een proceskostenvergoeding voor de bezwaar-, de beroeps- en hogerberoepsfase.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Schending informatieverplichting

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, A. van Dongen en R.M. Hermans in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema.

De griffier, de voorzitter

Y. Postema H.A.J. Kroon

De beslissing is op 10 september 2025 in het openbaar uitgesproken.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.