RvS, 29-07-2020, nr. 201904863/1/R4

201904863/1/R4.

Datum uitspraak: 29 juli 2020

AFDELING

BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak op het hoger beroep van:

[appellante], wonend te Amsterdam,

tegen de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 16 mei 2019 in zaak nrs. 19/2042 en 19/2043 in het geding tussen:

[appellante]

en

het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam.

Procesverloop

Bij besluit van 19 april 2018 heeft het college aan Ontwikkelingsmaatschappij AVC 2 B.V. (hierna: AVC) een omgevingsvergunning verleend voor het vergroten en veranderen van de benedenwoning van het gebouw op het perceel [locatie] te Amsterdam.

Bij besluit van 19 maart 2019 heeft het college, naar aanleiding van het bezwaar van [appellante], het besluit van 19 april 2018 deels herroepen en de motivering van dit besluit aangevuld.

Bij uitspraak van 16 mei 2019 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 19 maart 2019 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen daarvan in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.

Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.

Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

[appellante] heeft nadere stukken ingediend.

AVC heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven en nadere stukken ingediend.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 juli 2020, waar [appellante], vertegenwoordigd door mr. S.G.A. de Boer, advocaat te Baarn vergezeld door [gemachtigde], is verschenen. Verder is AVC, vertegenwoordigd door mr. N.V.C. Haneveld, advocaat te Amsterdam, vergezeld door [gemachtigden], als partij gehoord.

Overwegingen

1.    De relevante regelgeving is opgenomen in de bijlage, die deel uitmaakt van deze uitspraak.

2.    AVC heeft een omgevingsvergunning aangevraagd voor diverse bouwwerkzaamheden op het perceel. De bestaande kelder van het gebouw wordt vergroot en doorgetrokken onder het gehele gebouw en deels onder de binnentuin. Daaraan aansluitend wordt in de binnentuin een zogenoemde wolfskuil gebouwd. Op het deel van de kelder dat wordt doorgetrokken tot in de binnentuin wordt een aanbouw met dakterras gebouwd. Daarnaast wordt in de binnentuin een tuinhuis gebouwd met corridor naar het gebouw.

    [appellante] woont naast het perceel en vreest onder meer grondwateroverlast door de vergroting van de kelder en aantasting van haar woongenot door het dakterras.

De besluiten van het college en de uitspraak van de rechtbank

3.    Het college stelt zich op het standpunt dat het tuinhuis en de corridor vergunningvrij zijn. Het vergroten van de kelder en het bouwen van de wolfskuil is volgens het college in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt". Ter plaatse van de voorziene bouwwerken geldt de bestemming "Wonen" en ingevolge de planregels mogen op die gronden geen nieuwe kelders worden gerealiseerd. Verder worden de kelder deels en de wolfskuil en aanbouw met dakterras geheel buiten het bouwvlak gebouwd, zodat het bouwplan ook in zoverre in strijd is met het bestemmingsplan, aldus het college.

    Bij het besluit van 19 april 2018 heeft het college de gevraagde vergunning verleend. Voor het vergroten van de kelder heeft het college met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 1°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo), in samenhang gelezen met artikel 19.3 van de planregels vergunning verleend om van het bestemmingsplan af te wijken. Voor het bouwen van de aanbouw, de wolfskuil en het dakterras heeft het college met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2°, van de Wabo, in samenhang gelezen met artikel 4, onderdelen 1 en 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (hierna: het Bor) en de "Beleidsregels voor de toepassing van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 2, van de Wabo", die zijn neergelegd in het document "Omgevingsvergunning A2" (hierna: de Beleidsregels) vergunning verleend om van het bestemmingsplan af te wijken.

    Bij het besluit op bezwaar is de nieuwe tekening OV-001 aan de omgevingsvergunning ten grondslag gelegd, met als doel het tuinhuis en de corridor, die volgens het college vergunningvrij zijn, buiten de omgevingsvergunning te laten. Daarmee valt ook de door [appellante] gestelde ophoging van het peil in het achtererfgebied buiten de toetsing, aldus het college. Verder heeft het college nader gemotiveerd waarom het bouwplan ruimtelijk aanvaardbaar is.

4.    De rechtbank heeft - kort samengevat - geoordeeld dat het college in redelijkheid op grond van de Beleidsregels omgevingsvergunning heeft kunnen verlenen voor het vergroten van de kelder en voor de wolfskuil. Over het dakterras heeft de rechtbank geoordeeld dat in het besluit op bezwaar niet is gemotiveerd waarom is afgeweken van het advies van de bezwaarschriftencommissie. De rechtbank heeft dit besluit daarom vernietigd. Omdat het college ter zitting alsnog heeft gemotiveerd dat het dakterras niet leidt tot een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat of een onaanvaardbare inbreuk van de privacy van [appellante], heeft de rechtbank bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit op bezwaar in stand blijven.

De kelder en de wolfskuil

5.    [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op haar betoog dat de omgevingsvergunning voor de uitbreiding van de kelder en voor de wolfskuil had moeten worden geweigerd omdat zij niet voldoen aan het Bouwbesluit 2012 (hierna: het Bouwbesluit), en dat de uitbreiding van de kelder niet voldoet aan artikel 19.3 van de planregels.

    [appellante] verwijst ter onderbouwing van haar betoog over het Bouwbesluit naar het door haar in beroep overgelegde beoordelingsrapport van ingenieursbureau Civil 7 van 20 april 2019. Daarin is geconcludeerd dat het ontwerp technische gebreken heeft waardoor de bouwputbodem kan openbarsten. In de aanvraag is daarvoor als oplossing aangedragen om tijdens de bouw lange damwanden te plaatsen, maar daarover is niets opgenomen in het ontwerp van de kelder of de voorschriften van de omgevingsvergunning.

    Uit het beoordelingsrapport volgt volgens [appellante] tevens dat de technische haalbaarheid van de kelder niet is aangetoond, zodat de omgevingsvergunning in strijd met artikel 19.3, aanhef en onder b, van de planregels is verleend. Daarnaast voldoet het bouwplan volgens haar niet aan artikel 19.3, aanhef en onder c, van de planregels, omdat de eigen diensten van de gemeente bezwaar zouden hebben tegen de uitbreiding van de kelder. [appellante] verwijst daarvoor naar het rapport "Grondwater effecten van onderkeldering in Amsterdam" van 13 maart 2019 dat in opdracht van de gemeente is uitgebracht. Dit rapport is ten onrechte niet betrokken bij het besluit op bezwaar, aldus [appellante].

5.1.    [appellante] betoogt terecht dat de rechtbank niet is ingegaan op de hiervoor weergegeven beroepsgronden. De Afdeling zal deze gronden alsnog bespreken.

5.2.    Over de gestelde strijd met het Bouwbesluit overweegt de Afdeling dat bij de aanvraag diverse stukken zijn ingediend over de constructie en de uitvoering van het bouwplan en de gevolgen daarvan voor de grondwaterstand. Het gaat onder meer om constructieberekeningen en -tekeningen, een damwandadvies, geotechnisch onderzoek, een bemalingsadvies en geohydrologisch onderzoek en een bouwveiligheidsplan. Het college heeft het bouwplan aan de hand van deze stukken getoetst aan het Bouwbesluit. Naar aanleiding van de zienswijze van [appellante] op de aanvraag heeft het college het geohydrologisch onderzoek voorgelegd aan Waternet. Volgens het advies van Waternet van 13 februari 2018 zijn de grondwaterstromen en de grondwaterstand niet in het geding, mits onder de kelderbak een laag goed doorlatend zand van minimaal 30 cm wordt aangebracht. Deze zandlaag moet aan de voor- en achterzijde van het pand in goed contact staan met het maaiveld, aldus Waternet. Het college heeft dit als voorschrift aan de omgevingsvergunning verbonden. Daarnaast is, onder verwijzing naar artikel 8.6 van het Bouwbesluit, als voorschrift opgenomen dat het bemalen van de bouwputten en andere tijdelijke ontgravingen ten behoeve van de bouwwerkzaamheden niet mag leiden tot een zodanige wijziging van de grondwaterstand dat gevaar kan ontstaan voor de veiligheid van belendingen. Volgens het college is aannemelijk dat het bouwplan voldoet aan het Bouwbesluit.

    Gelet op al het voorgaande en aangezien [appellante] geen concrete bepalingen uit het Bouwbesluit heeft genoemd waarmee het bouwplan volgens haar in strijd is, is de Afdeling van oordeel dat het college zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat aannemelijk is dat het bouwplan daaraan voldoet. Dat niet alle details van de feitelijke uitvoering van het bouwplan ten tijde van het besluit op bezwaar bij het college bekend waren, maakt dit niet anders. Het college heeft voor de precieze uitvoering van onder meer de bouwput enige ruimte gelaten aan de uitvoerder van het bouwplan. Deze ruimte is echter begrensd door het aan de omgevingsvergunning verbonden voorschrift over het bemalen van de bouwput, dat is gebaseerd op artikel 8.6 van het Bouwbesluit.

    Het betoog faalt in zoverre.

5.3.    Over de technische haalbaarheid overweegt de Afdeling dat uit de toelichting op artikel 19.3 van de planregels volgt dat deze voorwaarde ziet op het belang van een goede waterhuishouding. Gelet op wat onder 5.2 is overwogen, ziet de Afdeling geen aanleiding voor de conclusie dat de technische haalbaarheid niet is aangetoond en dat niet wordt voldaan aan artikel 19.3, aanhef en onder b, van de planregels.

    Verder volgt uit het rapport "Grondwater effecten van onderkeldering in Amsterdam" niet dat de diensten die belast zijn met waterbeheer bezwaar hebben tegen de uitbreiding van de kelder. In dit rapport wordt geadviseerd om (kort samengevat) een zo generiek mogelijk afwegingskader op te stellen voor verschillende wijken, om kelders grondwaterneutraal te bouwen en om de bestaande ondergrondse constructies te inventariseren, zodat ondergronds bouwen beter kan worden gestuurd. Naar het oordeel van de Afdeling zijn deze aanbevelingen onvoldoende concreet om te kunnen worden gehanteerd als toetsingskader voor de aanvraag. Het rapport doet dan ook niet af aan het advies van Waternet van 13 februari 2018, waaruit volgt dat Waternet geen bezwaar heeft tegen de uitbreiding van de kelder. De omgevingsvergunning is daarom niet in strijd met artikel 19.3, aanhef en onder c, van de planregels, verleend.

    Het betoog faalt ook in zoverre.

5.4.    De conclusie is dat, hoewel de rechtbank ten onrechte aan het betoog over het Bouwbesluit en artikel 19.3 van de planregels voorbij is gegaan, dat niet leidt tot vernietiging van de aangevallen uitspraak, omdat de betogen inhoudelijk falen.

6.    [appellante] betoogt verder dat de wolfskuil in strijd is met beleidsregel 5a en dat de rechtbank heeft miskend dat het college niet in redelijkheid daarvan kon afwijken op grond van paragraaf 4.5, onder 1, van de Beleidsregels. Zij voert daartoe aan dat bij het opstellen van de Beleidsregels bewust niet is aangesloten bij de verruimde mogelijkheden voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken zonder omgevingsvergunning op grond van in artikel 2, onderdeel 3, van bijlage II van het Bor.

6.1.    Naar het oordeel van de Afdeling heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college in redelijkheid op grond van de Beleidsregels omgevingsvergunning heeft kunnen verlenen voor de wolfskuil. De Afdeling overweegt daartoe dat in het besluit van 19 maart 2019 is uiteengezet welke ruimtelijke overwegingen, als bedoeld in paragraaf 4.5, onder 1, van de Beleidsregels, aanleiding geven om van beleidsregel 5a af te wijken. In dit besluit is gemotiveerd dat de wolfskuil een geringe ruimtelijke invloed op de omgeving heeft. Dit bouwwerk steekt namelijk niet meer dan 4 m uit vanaf de oorspronkelijke achtergevel van het hoofdgebouw en heeft daardoor geen grotere ruimtelijke invloed dan een bijbehorend bouwwerk van 4 m diep dat op grond van artikel 2, onderdeel 3, van bijlage II van het Bor zonder omgevingsvergunning mag worden gebouwd. Naast deze vergelijking met de vergunningvrije bouwmogelijkheden, heeft het college bij zijn besluit betrokken dat de wolfskuil niet boven de grond uitsteekt en daardoor visueel vrijwel geen invloed heeft op het open, groene en onbebouwde karakter van de binnentuin. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college hiermee voldoende gemotiveerd dat wordt voldaan aan de voorwaarde in paragraaf 4.5, onder 1, van de Beleidsregels.

    Het betoog faalt.

Het dakterras

7.    [appellante] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat er een evidente privaatrechtelijke belemmering is die aan verlening van de omgevingsvergunning voor het dakterras in de weg staat. Zij voert daartoe aan dat er vanaf het dakterras rechtstreeks uitzicht op haar erf is. Ook indien wordt geoordeeld dat geen sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering, leidt het dakterras volgens [appellante] tot een zodanige inbreuk op de privacy en het woongenot dat de omgevingsvergunning om die reden had moeten worden geweigerd.

7.1.    Artikel 5:50, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: het BW) luidt: "Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven."

7.2.    Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 20 februari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:523), bestaat voor het oordeel dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit.

    Vast staat dat het dakterras zich binnen 2 m van de grenslijn van het erf van [appellante] bevindt. Op basis van de bouwtekeningen stelt de Afdeling vast dat er vanaf de zijkant van het dakterras rechtstreeks zicht is op haar erf. AVC heeft echter ter zitting verklaard bereid te zijn om de korte zijden van het dakterras te voorzien van ondoorzichtige privacyschermen van voldoende hoogte, waardoor er geen rechtstreeks uitzicht op het perceel van [appellante] kan bestaan. Voor zover al zou moeten worden aangenomen dat sprake is van strijd met artikel 5:50 van het BW, kan deze worden weggenomen door het aanbrengen van veranderingen van niet ingrijpende aard. Naar het oordeel van de Afdeling levert het dakterras in dat geval geen evidente privaatrechtelijke belemmering op. De Afdeling overweegt verder dat [appellante] in een stedelijke omgeving woont en enige inkijk in haar tuin daaraan inherent is. Ook anderszins is er daarom geen sprake van een onevenredige aantasting van de privacy en het woongenot van [appellante]. De rechtbank is terecht tot dezelfde conclusie gekomen.

    Het betoog faalt.

Tuinhuis en corridor

8.    [appellante] betoogt tot slot dat de rechtbank heeft miskend dat in het besluit op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd dat het tuinhuis en de corridor vergunningvrij zijn.

8.1.    In het besluit op bezwaar is bepaald dat tekening OV-001 aan de omgevingsvergunning ten grondslag wordt gelegd. Op deze tekening zijn het tuinhuis en de corridor niet opgenomen. Dat betekent dat deze onderdelen buiten de omgevingsvergunning zijn gelaten. Wat [appellante] aanvoert over het tuinhuis en de corridor kan in deze procedure daarom niet aan de orde komen.

Slotoverwegingen

9.    Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient, voor zover aangevallen, te worden bevestigd.

10.    Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.

Aldus vastgesteld door mr. S.F.M. Wortmann, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. J.A.A. van Roessel, griffier.

Het lid van de enkelvoudige kamer is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

Uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2020

457-912.

BIJLAGE

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Artikel 2.1

"1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:

a. het bouwen van een bouwwerk

[…]

c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet

[…]"

Artikel 2.10

"1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien:

a. de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2 of 120 van de Woningwet;

[…]

c. de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12;

[…]"

Artikel 2.12

"1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:

a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:

1°. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking,

2°. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen

[…]"

Besluit omgevingsrecht

Artikel 2.7

"Als categorieën gevallen als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet worden aangewezen de categorieën gevallen in artikel 4 van bijlage II."

Bijlage II van Besluit omgevingsrecht

Artikel 4

"Voor verlening van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de wet waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, komen in aanmerking:

1. een bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, wordt voldaan aan de volgende eisen:

a. niet hoger dan 5 m, tenzij sprake is van een kas of bedrijfsgebouw van lichte constructie ten dienste van een agrarisch bedrijf,

b. de oppervlakte niet meer dan 150 m2;

[…]

4. een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte aan of op een gebouw, een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw, de uitbreiding van een bouwwerk met een bouwdeel van ondergeschikte aard dan wel voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw;

[…]"

Planregels bestemmingsplan "Museumkwartier en Valeriusbuurt"

Artikel 1 Begrippen

"[…]

In deze regels wordt verstaan onder:

[…]

1.48 Kelder

Een bijzondere bouwlaag waarbij de vloer van de bovengelegen bouwlaag maximaal 0,5 meter boven het peil is gelegen.

[…]

1.67 Souterrain

Een bijzondere bouwlaag waarvan de vloer onder het gemiddeld aangrenzend peil is gelegen en waarbij de vloer van de bovengelegen bouwlaag maximaal 1,50 meter boven peil is gelegen.

[…]"

Artikel 19 Wonen

[…]

19.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. wonen en short-stay;

[…]

19.2 Bouwregels

19.2.1 Algemeen

Op en onder de in het eerste lid genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat gebouwen slechts zijn toegestaan binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken.

19.2.2 Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:

[…]

e. uitsluitend bestaande kelders en souterrains zijn toegestaan en kelders ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-kelder'.

[…]

19.3 Afwijken van de bouwregels

Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder c van de Wet ruimtelijke ordening, om in afwijking van het bepaalde in lid 19.2.1 en 19.2.2 onder e een omgevingsvergunning te verlenen ten behoeve van het bouwen van kelders en souterrains en het vergroten van bestaande kelders en souterrains onder voorwaarden dat:

a. het gebruik ten dienste is van de functie in het hoofdgebouw;

b. de technische haalbaarheid is aangetoond;

c. de diensten, die belast zijn met de zorg op het terrein van milieu- en bouwtoezicht, het waterbeheer en de bescherming van monumenten en archeologie, geen bezwaar hebben tegen de ontwikkeling;

d. indien de kelder wordt gerealiseerd in een (binnen)tuin, de bovenzijde van het dak ten minste 0,80 meter is gelegen onder de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld van de (binnen)tuin en een grondpakket wordt gerealiseerd van minimaal 0,80 meter boven op het dak;

e. aangetoond is dat de ontwikkeling in de tuin niet ten koste gaat van (waardevolle) bomen in de (binnen-)tuin.

[…]"

Beleidsregels voor de toepassing van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 2, van de Wabo (Omgevingsvergunning A2)

5a. Ondergrondse bouwwerken achterzijde

"In het hele stadsdeel wordt voor het bouwen en gebruiken van ondergrondse bouwwerken (onder andere koekoek, wolfskuil en vergroten van kelder en souterrain) grenzend aan de achtergevel van het hoofdgebouw in het achtererfgebied, die in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan, een ‘omgevingsvergunning a2’ verleend onder de volgende voorwaarden:

1. het bouwwerk wordt gebruikt ten behoeve van verblijfsruimten van het hoofdgebouw;

2. het bouwwerk steekt niet dieper dan 2,5 meter in de tuin gemeten vanaf de oorspronkelijke achtergevel van het hoofdgebouw;

3. het realiseren van een kelder of een souterrain onder het hoofdgebouw is op grond van het bestemmingsplan of een afwijkingsbesluit toegestaan;

4. het bouwwerk mag de grondwaterstand, grondwaterstromen, en archeologische vondsten niet verstoren;

5. aanwezige bomen blijven ongemoeid;

6. het bouwwerk is maximaal 1 bouwlaag diep;

7. als er een aan- of uitbouw of gebouwd terras wordt gebouwd boven een ondergronds bouwwerk mag voor noodzakelijke daglicht toetreding een koekoek van 50 centimeter diep worden aangebracht (in totaal dus 3 meter diep) en mag buiten de 2,5 meter grens vanaf de oorspronkelijke achtergevel een trap naar de tuin worden gemaakt met een functionele breedte van 1 meter en een maximale maat van 2 m2.

8. niet meer dan 50% van de tuin (achtererfgebied) wordt bebouwd."

4.5 Algemene bepalingen

"1. Afwijken van de beleidsregels

Van de beleidsregels uit deze nota kan worden afgeweken, indien:

a. stedenbouwkundige, verkeerskundige en/of overige ruimtelijke overwegingen hiertoe aanleiding geven, die door aanvrager dienen te worden gemotiveerd;

b. de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken en/of belangen van derden hier aanleiding toe geven;

c. sprake is van een zwaarwegend algemeen belang, waaronder in ieder geval wordt begrepen het maatschappelijke belang van de gemeente. De aanvrager dient het algemeen belang te motiveren, naast de onder a genoemde overwegingen.

Een besluit tot het afwijken van de beleidsregels, zal uitdrukkelijk moeten worden gemotiveerd.

[…]".