7. Onbevoegdheid

In artikel 86 lid 2 WILG, dat een vrijwel exacte kopie van artikel 120 Liw is, ontwaren we een tweede reden om tot inschrijving van de kavelruiiovereenkomst over te gaan, naast de zakelijke werking van de ingeschreven overeenkomst.1 In dit artikel is bepaald dat onbevoegdheid (er nemen partijen deel aan de overeenkomst die geen eigenaar zijn, maar in de kadastrale registratie wel als zodanig vermeld staan) geen beletsel vormt voor de rechtsgeldigheid van de kavelruilovereenkomst. De werkelijke eigenaar treedt alsdan in de rechten en verplichtingen van de onbevoegde partij en verkrijgt de gronden die aan de ‘niet-eigenaar’ waren toegekend. De overeenkomst van kavelruil blijft dus, ondanks de onbevoegdheid, gewoon van kracht.

Er is als het ware sprake van een convalescentie van rechtswege.2 Het contrast met de civielrechtelijke werkelijkheid van alledag is in dit kader opmerkelijk: artikel 3:84 BW bepaalt dat voor geldigheid van de overdracht vereist is dat de Ievering wordt verricht door iemand die bevoegd is over het goed te beschikken.3 De eis van beschikkingsbevoegdheid wordt slechts in een aantal situaties opgeheven. Dit is met name het geval wanneer een derde die meende dat de vervreemder wel beschikkingsbevoegd was bescherming behoeft. Binnen de kaders van de kavelruilregeling geldt de ‘onbevoegdheidsregeiing’ echter in alle gevallen, dus ook wanneer er geen derden wiens belangen beschermd moeten worden betrokken zijn. Enige nuancering op voorgaande stelling is overigens op zijn plaats: de contracterende partij dient wel als eigenaar in de kadastrale registratie vermeld te staan.

Al tijdens de parlementaire behandeling van de Ruilverkavelingswet 1938 heeft de wetgever oog gehad voor deze kwestie, gezien de navolgende woorden:

De ‘onbevoegdheids-regeling’, primair bedoeld als compensatie voor de afwezigheid van de titelzuiverende werking van de akte van kavelruil (toen nog ruilverkaveling bij overeenkomst), werd vervolgens opgenomen in artikel 4 Ruilverkavelingswet 1938 en is sindsdien een vaste verschijning binnen de kavelruilregeling gebleken. Bij de introductie van deze regeling is in de literatuur (terecht) geconstateerd dat met deze bijzondere wettelijke bepaling binnen een kavelruiltraject afgeweken werd van de bij koop gebruikelijk vrijwaring.5

De regeling van artikel 86 lid 2 heeft mede tot gevolg dat het recht van de werkelijke eigenaar slecht gewaarborgd is. Omwille van de voortgang in het kavelruilproces is de door de wetgever gemaakte keuze volkomen begrijpelijk: bij een overeenkomst van kavelruil kunnen zeer veel partijen betrokken zijn, waardoor het niet altijd mogelijk en werkbaar is om reeds in de overeenkomstenfase alle eigendomsaanspraken en - verhoudingen volledig te controleren.6 Gevolg van deze keuze is wel dat de werkelijke eigenaar actief zijn rechten op ‘zijn’ in de kavelruil betrokken onroerende zaken moet claimen. De bal ligt derhalve bij de werkelijke eigenaar: passiviteit leidt tot het verlies van zijn rechten. Goed beschouwd is dit te bestempelen als ‘de omgekeerde wereld’: het ‘slachtoffer’ moet actie ondernemen, terwijl de ‘dader’ (voor zover de onjuiste registratie aan hem te wijten is) rustig kan afwachten. Uiteraard is er geen discussie dat, zodra de werkelijke eigenaar ten tonele verschijnt, de onbevoegde het onderspit delft, maar dit neemt het enigszins onbevredigende gevoel, hoe begrijpelijk de keuze van de wetgever in dezen ook is, niet weg.

Bovendien geeft toepassing van de regeling aanleiding tot diverse praktische vragen. Hoe te handelen indien aan de onbevoegde in het kader van de kavelruil enkel geld is toebedeeld? De werkelijke eigenaar verliest, door de binding aan de kavelruil, alsdan zijn recht op de ingebrachte onroerende zaken en krijgt hier (slechts) geld voor terug. En wat is rechtens indien de onbevoegde, naast de onroerende zaken van de werkelijke eigenaar, tevens goederen inbracht waarvan hij wél eigenaar was? Ontstaat dan een vorm van mede-eigendom van de toegedeelde onroerende zaken tussen de werkelijke eigenaar en de onbevoegde?7 Ter relativering moet echter worden gezegd dat vorenstaande vragen in overwegende mate theoretisch van aard zijn, aangezien de betrouwbaarheid van de kadastrale situatie in ons land dermate is, dat artikel 86 lid 2 vrijwel nooit van stal gehaald zal moeten worden:8 de kadastrale tenaamstelling zal vrijwel altijd overeenstemmen met de werkelijke rechtstoestand.9

Artikel 86 lid 2 maakt een forse inbreuk op de rechten van de eigenaar, in verband waarmee een extra waarborg van inschrijving van de overeenkomst is gerechtvaardigd. Daardoor heeft de ‘werkelijke eigenaar’, in ieder geval theoretisch, meer gelegenheid om van de kavelruilovereenkomst kennis te nemen en mogelijk de uitvoering daarvan in rechte te verhinderen.10

Samen met de zakelijke werking van de inschrijving van de kavelruilovereenkomst uit lid 1 beoogt artikel 86 de negatieve gevolgen van tussentijdse vervreemding aan derden of van onjuiste kadastrale tenaamstelling van in de kavelruil ingebrachte onroerende te zaken in het belang van de (overige) bij de kavelruil betrokken partijen te neutraliseren.11 Aangezien een kavelruil zich kenmerkt door een samenstel van transacties tussen een aantal partijen, is de kans groot dat door het wegvallen van één van de transacties een ‘domino-effect’ ontstaat, waardoor ook andere van de overeenkomst deel uitmakende transacties niet kunnen worden uitgevoerd.12 Artikel 86 tracht, door het inbouwen van (om in domino-termen te blijven spreken) ‘barrières’13 mogelijke domino-effecten zoveel mogelijk te beperken.